คำว่าทำเลที่ดีในแง่ของการเลือกเปิดร้านไม่ใช่ดูแค่ราคาหรือมีคนเดินผ่านเยอะที่สุด แต่ต้องพิจารณาถึงสินค้าและบริการที่เรามี และต้องไม่ลืมพิจารณาเรื่องค่าเช่าที่ควรคำนวณอย่างถี่ถ้วนว่าทำเลนั้นๆ มีโอกาสที่จะทำกำไรให้เราได้จริง ในอดีต คำว่าทำเลทองอาจหมายถึงเพียงแค่ ใจกลางเมือง หรือ อยู่ในแหล่งชุมชน แต่ในปัจจุบัน นิยามของทำเลทองได้ปรับเปลี่ยนไปตามวิถีชีวิต และการเติบโตของย่านที่อยู่อาศัยชานเมือง ปัจจัยสำคัญของทำเลทองยุคใหม่ ได้แก่

 

ทำเลทองยุคนี้ต้องรายล้อมด้วยหมู่บ้านจัดสรรขนาดใหญ่ คอนโดมิเนียม หรือชุมชนที่มีอัตราการอยู่อาศัยจริงสูง

 

สังเกตว่าหลายโครงการเน้นพิกัดที่ตั้งอยู่บนถนนสายหลักหรือถนนตัดใหม่ เชื่อมต่อทางด่วน มอเตอร์เวย์ หรือถนนวงแหวนรอบนอก เพื่อเพิ่มโอกาสในการเดินทางที่สะดวกมากขึ้น

 

เป็นตัวแปรในการดึงดูดลูกค้าให้เข้ามาใช้บริการไม่ว่าจะเป็นที่จอดรถ ลานกิจกรรม โซนพักผ่อนหย่อนใจ หรือห้องนํ้า บางโครงการมีพื้นที่พิเศษสำหรับการออกกำลังกายได้อีกด้วย

 

สังเกตได้ว่าทำเลทองหลายโครงการเน้นการคัดสรรร้านค้า ไม่รับธุรกิจประเภทเดียวกันซํ้า เพื่อให้ร้านค้าแต่ละประเภทสร้างยอดขายได้อย่างเต็มที่

 

ภาพจาก ข้าวมันไก่แม่มังกร
 

เป็นลักษณะของ Niche Community Hub ที่ดึงดูดกลุ่มลูกค้าซึ่งมีความชอบหลากหลายเช่น โซนกีฬา Wellness, สัตว์เลี้ยง (Pet Friendly) หรือพื้นที่พักผ่อนของครอบครัว ซึ่งช่วยสร้าง Traffic เฉพาะกลุ่มที่มีความถี่ในการเข้าใช้บริการสูง

 

หากจะดูว่าทำเลไหนมีศักยภาพสิ่งที่ต้องพิจารณามีทั้งในแง่ของปริมาณ Foot Traffic สังเกตว่ามีคนเดินผ่านหรือขับรถผ่านหน้าร้านมากน้อยแค่ไหนในแต่ละช่วงเวลา เท่านั้นไม่พอในกลุ่มคนเหล่านั้นเป็นเป้าหมายที่แท้จริงของสินค้า/บริการเราด้วยหรือไม่ จากนั้นยังต้องวิเคราะห์ในเรื่องของ การมองเห็น (Visibility)

ที่หน้าร้านเราควรโดดเด่นจากระยะไกล ไม่มีอะไรมาบดบัง รวมถึงควรมีที่จอดรถเพื่อความสะดวกสบายของลูกค้า นอกจากนี้ควรพิจารณาถึงกำลังการซื้อและความหนาแน่นของประชากร ดูจากรัศมีรอบร้าน 1-5 กิโลเมตรว่ามีกี่หลังคาเรือน มีคอนโด ออฟฟิศมากน้อยแค่ไหน

 

สำคัญสุดไม่ว่าทำเลดีแค่ไหน แต่ถ้าค่าเช่าสูงเกินไปจนทำกำไรไม่ได้ ทำเลนั้นก็ถือเป็น ทำเลอันตราย โดยมีหลักคิดคำนวณเบื้องต้นคือ ค่าเช่า + ค่าส่วนกลาง + ค่าบริการทั้งหมด ไม่ควรเกิน 15-20% ของยอดขายที่คาดการณ์ไว้เช่น ค่าเช่าเดือนละ 30,000 บาท ร้านต้องทำยอดขายให้ได้ไม่ตํ่ากว่า 200,000 บาท/เดือน ถึงจะคุ้มค่าเช่าที่ 15%

คอมมูนิตี้มอลล์! ทำเลศักยภาพสูง ดึงดูดลูกค้าได้ดี

ภาพจาก เจปัง

หากประเมินภาพรวมในปัจจุบัน คอมมูนิตี้มอลล์ ถือเป็นหนึ่งใน ทำเลศักยภาพสูง โดยมีหลายปัจจัยสนับคือ

ปัจจุบันก็มีหลายโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ที่ประสบความสำเร็จเป็นอย่างดี ยกตัวอย่างโครงการที่น่าสนใจเช่น

ทั้ง 4 ทำเลข้างต้น สะท้อนถึงเทรนด์ ทำเลทองยุคใหม่ อย่างชัดเจน คือไม่ได้แออัดอยู่ในใจกลางเมือง แต่กระจายตัวอยู่ในย่านที่อยู่อาศัยระดับบน (High-End Residential Zone) ที่มีความต้องการจับจ่ายใช้สอยสูง เดินทางสะดวก และมีความยืดหยุ่นในการบริหารจัดการร้าน

ภาพจาก หมูทอดหมายเลข 7

 

สิ่งสำคัญคือการเลือกธุรกิจที่มีอัตรากำไรขั้นต้นสูง ควบคู่กับสินค้าที่มีอัตราการซื้อซํ้าเพราะ คอมมูนิตี้มอลล์มักมีลูกค้าประจำจากในพื้นที่มาใช้บริการจำนวนมาก โดยกลุ่มสินค้าที่น่าสนใจได้แก่

 

 

แม้ทุกวันนี้ต้นทุนวัตถุดิบจะสูง Food Cost ควรไม่ให้เกิน 30-35% แต่ถ้าบริหารจัดการดี มีอัตราการหมุนเวียนลูกค้าสูง ก็สามารถเป็นธุรกิจที่ทำกำไรได้ดี อย่างเช่นปิ้งย่าง / ชาบู / สุกี้ / หม่าล่า ที่มักจะเป็นร้านแบบครอบครัวและกลุ่มเพื่อน หรือแม้แต่พวกร้านอาหารทั่วไป อาหารจานเดียว ร้านก๋วยเตี๋ยว ร้านสเต็ก ก็เป็นร้านที่ตอบโจทย์ในทำเลคอมมูนิตี้มอลล์เช่นกัน

ซึ่งปัจจุบันคนที่อยากเปิดร้านเหล่านี้ไม่จำเป็นต้องเริ่มต้นจากศูนย์เพราะมีการลงทุนในระบบแฟรนไชส์ให้เลือกโดยมีที่น่าสนใจเช่น ข้าวมันไก่แม่มังกร , หมูทอดหมายเลข 7 , แซวอรี่ หม่าล่าทั่ง , ป๊อบคอร์นแลนด์ , วูโกกิ , มารุวาฟเฟิล แต่ละแบรนด์มีจุดเด่นคือสินค้าที่เป็นเอกลักษณ์ มีอุปกรณ์+วัตถุดิบพร้อมให้เปิดร้าน ที่สำคัญมีทีมงานพร้อมให้คำปรึกษา มีการวางระบบบริหารจัดการร้านให้เริ่มต้นธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพ เพิ่มโอกาสในการลงทุนที่พร้อมคืนทุนไวมากขึ้น

 

 

เป็นกลุ่มที่ Profit Margin สูงที่สุดกลุ่มหนึ่งประมาณ 60 – 80% และมีอัตราการขายต่อวันที่สูง ลูกค้าส่วนใหญ่นิยมเครื่องดื่มเช่น กาแฟ , ชานมไข่มุก , นํ้าผลไม้ การจะขายดีมากแค่ไหนก็ขึ้นอยู่กับสินค้าและบริการเป็นสำคัญ บางร้านมีการขายเมนูเสริม ก็ช่วยเพิ่มโอกาสในการสร้าง ยอดขายต่อบิล (Basket Size) ได้มากขึ้น และปัจจุบันการลงทุนในธุรกิจ

 

เครื่องดื่มก็มีระบบแฟรนไชส์ให้เลือกเยอะเช่น โอลิโนะ เครปแอนด์ที , เจปัง , เดอะแบล็คดราก้อน , ออลส์บับเบิ้ลที , มาโนอิ เป็นต้น ซึ่งแฟรนไชส์เหล่านี้มีประสบการณ์มายาวนาน มีสินค้าที่เป็นจุดเด่น และมีการส่งเสริมด้านการตลาดให้อย่างต่อเนื่อง คนลงทุนไม่ต้องเริ่มจากศูนย์ ไม่ต้องสร้างแบรนด์เอง ไม่ต้องสร้างฐานลูกค้า เป็นแบรนด์ที่คนรู้จักและพร้อมจะเป็นลูกค้าในทันที

 

 

กลุ่มบริการมีข้อได้เปรียบสำคัญคือ ต้นทุนวัตถุดิบที่ไม่มีวันหมดอายุ ไม่มีอัตราสูญเสียเท่ากับร้านอาหารหรือเครื่องดื่มมีอัตรากำไรต้นสูงถึง 50 – 70% ซึ่งก็ขึ้นอยู่กับการบริหารจัดการและประสิทธิภาพของบริการเป็นสำคัญ มีหลายธุรกิจในหมวดนี้ที่น่าสนใจเช่น ความงาม , ดูแลสัตว์เลี้ยง , ร้านซักรีด เป็นต้น อย่างไรก็ดีสิ่งที่จะทำให้กลุ่มนี้มีรายได้ที่มั่นคงมากขึ้นคือการทำระบบสมาชิก ที่ทำให้คำนวณรายได้เข้ามาได้อย่างแม่นยำมากขึ้น

ภาพจาก แซวอรี่ หม่าล่าทั่ง 
 

อย่างไรก็ดีแม้มีหลายธุรกิจที่น่าสนใจเปิดในคอมมูนิตี้มอลล์แต่ก็มีบางธุรกิจที่ความเสี่ยงสูง เช่นกลุ่มสินค้าตามกระแสเพราะคอมมูนิตี้มอลล์มักบังคับทำสัญญาเช่าอย่างน้อย 1–3 ปี แต่กระแสสินค้าอาจอยู่ได้แค่ 3–6 เดือน พอหมดกระแส ยอดขายตก แต่เรายังต้องจ่ายค่าเช่าและค่าส่วนกลางเท่าเดิมจนครบสัญญา

และที่สำคัญ คนในพื้นที่ต้องการสินค้าและบริการที่ใช้ในชีวิตประจำวัน เช่น กาแฟ อาหาร ร้านทำผม ร้านสัตว์เลี้ยง ทำให้สินค้าตามกระแสมักไม่ได้รับความนิยมในระยะยาวมากนัก แต่หากร้านค้าใดก็ตามที่จะนำสินค้าตามกระแสมาผนวกขายในร้านตามช่วงเวลาก็ถือเป็นอีกช่องทางสำหรับการเพิ่มยอดขายได้เช่นกัน

 

อย่างไรก็ดีก่อนตัดสินใจเลือกทำเลที่ไหนก็ตามต้องพิจารณาก่อนว่าร้านค้าที่ของเรามีกลุ่มลูกค้าแบบไหน เหมาะสมกับทำเลทองเหล่านั้นหรือไม่ และหากมองในระยะยาวเป็นโครงการที่ช่วยสนับสนุนการทำธุรกิจได้อย่างไร แนะนำว่าควรชมสถานที่นั้นๆ สังเกตว่ามีผู้คนมาใช้บริการในทำเลเหล่านี้มากน้อยขนาดไหน ร้านค้าที่อยู่ในโครงการสร้างยอดขายได้มากน้อยเพียงใด ในยุคที่การแข่งขันสูงก่อนตัดสินใจใดๆ ควรมีข้อมูลวิเคราะห์อย่างรอบด้านเพื่อโอกาสในการทำธุรกิจที่ให้ผลตอบแทนคืนมาได้อย่างสูงสุด

ภาพจาก   มารุวาฟเฟิล
 

และสำหรับผู้ที่ทำธุรกิจหรือเปิดร้านค้าที่มีความต้องการพัฒนาธุรกิจให้เติบโต เพื่อขยายสาขาหรือเพิ่มยอดขายให้มากขึ้น สิ่งสำคัญคือการเพิ่มความรู้เพื่อนำไปปรับใช้ได้อย่างถูกต้อง ซึ่งไทยแฟรนไชส์เซ็นเตอร์มีโซลูชั่นครบวงจรที่พร้อมให้บริการผู้สนใจ ทั้งในส่วนของการให้คำปรึกษาและคอร์ส Franchise Jump Up

ให้ความรู้พัฒนาธุรกิจสู่แฟรนไชส์ได้อย่างถูกต้อง เน้นสอนทั้งภาคทฤษฏี + ปฏิบัติ สอนเทคนิคการวิเคราะห์ทำเลก่อนเปิดร้าน , วิธีการสร้างร้านต้นแบบ รวมถึงหลักการคิดค่าแฟรนไชส์ และให้ความรู้ในเรื่องกฎหมายสัญญาแฟรนไชส์ ทุกเนื้อหามีการปรับปรุงและอัพเดทเพื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์ในปัจจุบันเพื่อสร้างความรู้ที่นำไปใช้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ

 

หากสนใจต้องการทราบข้อมูลเพิ่มเติม Add LINE id : @thaifranchise หรือคลิก https://page.line.me/thaifranchise

พิมพ์คำว่า “ปรึกษาฟรี” มีทีมงานพร้อมตอบกลับให้ข้อมูลผู้สนใจในทันที

นักเขียน

คุณรัตนชัย ม่วงงาม (เปี๊ยก)