บทความทั้งหมด    บทความ SMEs    การเริ่มต้นธุรกิจใหม่    ความรู้ทั่วไปทางธุรกิจ
2.1K
2 นาที
16 กรกฎาคม 2563
เทคนิค WQS ในการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์


ภาพจาก freepik
 
ในปัจจุบันนี้ การประเมินค่าทรัพย์สินใช้วิธีเปรียบเทียบตลาด (Market Comparison Approach) เป็นสำคัญ เพราะถือเป็นวิธีที่ดีที่สุด ชัดเจนที่สุด  โดยหัวใจสำคัญอยู่ที่ว่า มูลค่าของทรัพย์สินหนึ่งมักจะเท่ากับราคาของทรัพย์สินเทียบเคียงที่คนอื่นขายได้  ทั้งนี้แนวทางการวิเคราะห์ก็คือ  การเริ่มต้นที่การพิจารณาทรัพย์สินเทียบเคียงที่มีการซื้อขายหรือเรียกขาย ว่ามีลักษณะคล้ายหรือต่างจากทรัพย์สินที่ประเมินอย่างไรบ้าง  เมื่อได้ข้อมูลมาเพียงพอแล้ว ก็ตรวจสอบเพื่อคัดเลือกนำทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้จริงเท่านั้นมาวิเคราะห์ โดยระบุเงื่อนไขในการเปรียบเทียบของทั้งทรัพย์สินที่ประเมินกับแปลงเปรียบเทียบ  เช่น คุณภาพอาคาร ขนาดที่ดิน-อาคาร แล้วจึงสรุปหามูลค่าที่สมควร
 
เทคนิคสำคัญในการประเมินค่าทรัพย์สินด้วยวิธีเปรียบตลาดก็คือการเปรียบเทียบตลาดด้วยการเฉลี่ยเชิงคุณภาพหรือแบบถ่วงน้ำหนัก (WQS: Weight Quality Score) ซึ่งมีแนวทางการใช้ที่ผิดเพี้ยนกันไป ทำให้ผู้ใช้บริการโดยเฉพาะสถาบันการเงินและอื่น ๆ เกิดความสับสน  ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงจัดทำกรณีศึกษาในทางปฏิบัติด้วยการเปรียบเทียบตลาดแบบถ่วงน้ำหนักเปรียบเทียบ เพื่อให้ผู้บริโภคสามารถศึกษาได้จากตารางต่อไปนี้

การเปรียบเทียบตลาดด้วยการเฉลี่ยเชิงคุณภาพหรือแบบถ่วงน้ำหนัก


 
ตัวอย่างการเปรียบเทียบตลาดด้วยการเฉลี่ยเชิงคุณภาพหรือแบบถ่วงน้ำหนัก (WQS: Weight Quality Score) ข้างต้นเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สินหรือการตั้งราคาทรัพย์สินนั้น มีพื้นฐานจากการสำรวจภาคสนาม เช่น หากสำรวจข้อมูลเปรียบเทียบตามบรรทัดที่ 9 ราคาเฉลี่ยที่ได้ก็คือ 4.3 ล้านบาท  อย่างไรก็ตาม ทรัพย์สินทั้งหลายแม้จะมีราคาใกล้เคียงกัน แต่ก็แตกต่างกันพอสมควร  ในการวิเคราะห์จึงจำเป็นต้องถ่วงน้ำหนักของความน่าเชื่อถือ
 
บรรทัดที่ 8 เป็นคะแนนถ่วงน้ำหนัก ที่พิจารณาว่าทรัพย์สินแต่ละรายการ (No. 1 ถึง No. 5 และทรัพย์สินที่จะประเมินหรือตั้งราคานั้นมีคะแนนตัวแปรเท่าใด เช่นในที่นี้กำหนดตัวแปรไว้ 4 ตัวแปรในโครงการหนึ่ง ๆ คือ ทำเล แบบบ้าน สาธารณูปโภคและพนักงานขาย โดยน้ำหนักของแต่ละตัวแปรไม่เท่ากันคือ 50% 25% 15% และ 10% ตามลำดับ  ส่วนคะแนนในแต่ละตัวแปร ให้ระหว่าง 1 ถึง 5 โดย 1 คือ ต่ำที่สุด 3 คือปานกลาง และ 5 คือ ดีที่สุด
 
เมื่อมีการถ่วงน้ำหนักตามบรรทัดที่ 10 จะเห็นได้ว่าทรัพย์สินเปรียบเทียบที่ 1 ควรมีค่าเท่ากับ 113% ของมูลค่าที่ขายจริง เพราะทรัพย์สินที่วิเคราะห์มีคุณภาพดีกว่า ดังนั้น ทรัพย์สินที่ 1 ที่ขายในราคา 3.7 ล้านบาท ตามบรรทัดที่ 9 จึงควรมีมูลค่าเป็น 4.2 ล้านบาทหากเป็นทรัพย์สินที่วิเคราะห์ตามบรรทัดที่ 11 ทั้งนี้โดยนำราคาเบื้องต้นตามบรรทัดที่ 9 คูณด้วยค่าถ่วงน้ำหนักตามบรรทัดที่ 10  
 
ในทางตรงกันข้าม ทรัพย์สินเปรียบเทียบที่ 2  มีลักษณะดีกว่าทรัพย์สินที่เปรียบเทียบ ดังนั้น หากเป็นทรัพย์สินที่เปรียบเทียบจึงมีค่าราว 89% เท่านั้น  ดังนั้น ราคาที่ขายตามบรรทัดที่ 9 จึงควรจะต่ำลงตามสภาพของทรัพย์สินที่วิเคราะห์ โดยควรมีราคาราว 4.2 ล้านบาทเท่านั้น  เมื่อทำครบทั้ง 5 ทรัพย์สินที่เปรียบเทียบแล้ว นำมาเฉลี่ยกัน ก็จะได้ราคาทรัพย์สินที่วิเคราะห์เป็น 4.1 ล้านบาท ซึ่งน่าจะสมเหตุสมผลมากกว่า 4.3 ล้านบาทตามบรรทัดที่ 9
 
อย่างไรก็ตาม การถ่วงน้ำหนักยังดำเนินการต่อไปอีกขั้นหนึ่ง ซึ่งก็คือ การพิจารณาว่าตัวเลขราคาที่วิเคราะห์ได้จากแปลงเปรียบเทียบไหนที่ควรเชื่อถือมากกว่ากัน เพราะการเฉลี่ยตามบรรทัดที่ 11 ยังเป็นการให้น้ำหนักที่เท่า ๆ กันของทุกแปลงเปรียบเทียบ  แสดงว่ายังไม่ได้ให้ความสำคัญแก่รายละเอียดเท่าที่ควรนั่นเอง
 
บรรทัดที่ 12 จึงแสดงความแตกต่างระหว่างราคาขายจริงตามบรรทัดที่ 9 กับราคาที่ประเมินได้ตามบรรทัดที่ 11 ทั้งนี้ ไม่พิจารณาค่าที่เป็นบวกหรือลบ แต่มุ่งพิจารณาจากความแตกต่างของตัวเลขเป็นสำคัญ  ผลปรากฏว่า ความต่างในแปลงเปรียบเทียบที่ 1 – 5 เป็น 0.5 0.5 0.1 0.3 และ 0.9 ล้านบาทตามลำดับ  แสดงว่าแปลงเปรียบเทียบที่ 3 ได้มีการปรับค่าน้อยที่สุด ส่วนแปลงเปรียบเทียบที่ 5 มีการปรับค่ามากที่สุด  สัดส่วนการปรับมากหรือน้อยแสดง ณ บรรทัดที่ 13  ซึ่งก็คือ ช่อง D 12 หารด้วยผลรวมของความต่างตามช่อง I12 (ซึ่งเป็นผลรวมของช่อง D12 ถึง H12) ตามลำดับ  โดยจะสังเกตได้ว่า ช่อง F13 มีความแตกต่างน้อยที่สุด คือ 4.8% ส่วนที่แตกต่างมากที่สุดก็คือช่อง H13 ซึ่งต่างกันถึง 38.7% นั่นเอง
 
บรรทัดที่ 14 เป็นการกลับค่า (Inverse)โดยนำ 1 มาหารด้วยตัวเลขบรรทัดที่ 13 เพื่อทำให้ค่าที่มีขนาดเล็กกลายเป็นค่าใหญ่  ส่วนค่าที่มีขนาดใหญ่ (แตกต่างกันมากระหว่างราคาที่ขายกับราคาที่คำนวณได้) จะมีขนาดเล็กลง  และบรรทัดที่ 15 เป็นการแสดงสัดส่วนของความต่างหลังจากการกลับค่าตามบรรทัดที่ 14
 
ในที่สุด จึงได้นำราคาของทรัพย์สินที่คำนวณได้ตามบรรทัดที่ 11 มาคูณด้วยน้ำหนักที่สมควรเชื่อถือตามบรรทัดที่ 15 เพื่อคำนวณเป็นส่วนของมูลค่าที่จะนำมาประกอบเป็นมูลค่าของทรัพย์สินที่วิเคราะห์   เมื่อคูณครบในทรัพย์สินทั้ง 5 ชิ้นแล้ว จึงนำค่าที่ได้มารวมกันเป็นช่องที่ I16 ได้มูลค่าที่วิเคราะห์ได้คือ 4.2 ล้านบาท  ดังนั้น ในการนี้แสดงว่า มูลค่าทรัพย์สินที่ควรจะขายได้หรือตั้งราคา ควรเป็นเงิน 4.2 ล้านบาท  ไม่ใช่ 4.3 ล้านบาทตามการเฉลี่ยแบบง่าย ๆ เบื้องต้นตามบรรทัดที่ 9 หรือ จากการถ่วงน้ำหนักเบื้องต้นเป็นเงิน 4.1 ล้านบาทตามบรรทัดที่ 11
 
การมีวิธีการประเมินค่าทรัพย์สินที่สอดคล้องกับความเป็นจริง จะทำให้วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินได้รับความเชื่อถือยิ่งขึ้น และเป็นประโยชน์ต่อผู้บริโภค และเมื่อผู้บริโภคเกิดความมั่นใจในบริการ ก็จะทำให้วิชาชีพนี้มีความมั่นคงตามไปด้วย
 
ที่มา : https://bit.ly/3j77SNZ
 
บทความเอสเอ็มอียอดนิยม Read more
ผู้สนับสนุน (Sponsor)
ผู้สนับสนุน (Sponsor)
ศึกกลยุทธ์ที่มากกว่าราคา สงครามสุกี้ เดือดㆍแดงㆍด..
612
กลยุทธ์การตลาดแบบคูล "ยาคูลท์" ผ่านมา 54 ปี วันน..
514
ร้านเล็กตายเรียบ สงครามราคากาแฟจีนสู่ไทย ลามไปทั..
477
มหันตภัย “ศูนย์เหรียญ” พาธุรกิจไทยเจ๊งยับ
436
ตำนาน! โรตีบอย (Rotiboy) วันนี้ไปไหน
421
3 แบรนด์กาแฟในอิตาลี! ที่ Starbucks ยังต้องหลบ
417
บทความเอสเอ็มอีมาใหม่
บทความอื่นในหมวด