|
|
|
|
|
15 ตุลาคม 2558 |
City Park สูตรสร้างเงินฉบับ ธนพัต ปิติวราธนกุล
( ภาพจาก www.manager.co.th )
เคยเป็นหนี้ 40 ล้านในวัย 33 ปี แต่ใช้เวลาแค่ 1 ปี ฟื้นธุรกิจกลับมาได้ วันนี้เขาทุ่มเงินนับพันล้านเปิดคอมมูนิตี้มอลล์คอนเซ็ปต์ใหม่ ลงสนามร้อน
ทันทีที่ชื่อของ “City Park” โครงการคอมมูนิตี้มอลล์น้องใหม่ ปักหมุดลงบนพื้นที่ 17 ไร่ ในทำเลทอง “เมืองทองธานี” ด้วยมูลค่าโครงการสูงถึง 1 พันล้านบาท! เพื่อประกาศการเป็นอาณาจักรช้อปปิ้งแห่งใหม่ของคนกรุงเทพฝั่งตะวันตก พร้อมเปิดตัวอย่างเป็นทางการในอีก 2 ปี ข้างหน้า
ทุกสายตาจับจ้องมาที่ “แบงค์-ธนพัต ปิติวราธนกุล” คนหนุ่มวัย 37 ปี ในฐานะกรรมการผู้จัดการ บริษัท วราพัฒนาทรัพย์ จำกัด บริษัทให้คำปรึกษาและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เจ้าของโครงการ ซิตี้พาร์ค เมืองทองธานี
ธนพัต ไม่ใช่มือใหม่ในสนาม เขาคร่ำหวอดในวงการอสังหาฯ มากว่าสิบปี โดยเริ่มตั้งแต่เป็นเซลในธุรกิจอสังหาฯ มามีกิจการของตัวเองในวัย 27 ปี ทำธุรกิจนำเข้าหินแกรนิต ก่อนแตกไลน์มาทำรับเหมา ตกแต่งภายในให้กับงานราชการและเอกชน เป็นนักเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ ทำบริษัทให้คำปรึกษา จนมาสู่การเป็นดีเวลลอปเปอร์ในวันนี้
“ผมทำคอมมูนิตี้มอลล์เพราะเห็นโอกาส จะสังเกตได้ว่า อสังหาฯ อย่างอื่นตอนนี้เงียบหมด แต่คอมมูนิตี้มอลล์ยังเปิดกันคึกคักมาก ทั้งตามชานเมือง ปริมณฑลและต่างจังหวัด มองว่า ยังเติบโตได้อีกมาก”
( ภาพจาก www.manager.co.th )
คนหนุ่มบอกเหตุผล ที่วันนี้คนเป็นที่ปรึกษา ขยับมาทำโครงการของตัวเอง และโอกาสที่ว่าก็เด่นชัดขึ้น หลังได้สิทธิเช่าพื้นที่ 30 ปี จากเจ้าของที่ดินในเมืองทองธานี “ทำเลทอง” สุดหอมหวานของการทำคอมมูนิตี้มอลล์ เพราะแวดล้อมด้วยชุมชนขนาดใหญ่ มีโครงการที่อยู่อาศัย มหาวิทยาลัย ศูนย์ราชการ ศูนย์การแสดงสินค้าระดับประเทศ มีพลเมืองทั้งขาจรและขาประจำว่ากันที่ “หลักแสนคน!” พร้อมให้ก่อตั้งศูนย์การค้าชุมชนมาตอบสนอง
“เราศึกษาพบว่า คนในเมืองทองธานีมีปัญหาอย่างแรกเลยคือ การกินอยู่ เพราะร้านค้าส่วนใหญ่จะเป็นตึกแถว ขณะพื้นที่ส่วนกลาง ไม่ว่าจะเป็นที่จอดรถ ที่พักผ่อน และสังสรรค์ของครอบครัว ก็ถูกจำกัดค่อนข้างมาก ในส่วนพฤติกรรมคน แม้รอบๆ เมืองทอง จะมีห้างสรรพสินค้าเกิดขึ้นเยอะมาก แต่ไม่ซัคเซส เพราะคนในเมืองทอง จะไม่ออกไปใช้ข้างนอก เนื่องจากข้างในมีค่อนข้างครบหมดแล้ว เพียงแต่ยังแออัด และการอำนวยความสะดวกยังไม่ดี” เขาวิเคราะห์
ซึ่งนั่นคือโอกาสของ “ซิตี้พาร์ค” ที่พร้อมเสิร์ฟไลฟ์สไตล์คนเมืองทอง ในอาณาจักรของพวกเขาโดยเฉพาะ แต่จะทำทั้งที่ต้องกล้า “เล่นใหญ่” เอาให้แตกต่างจากคอนเซ็ปต์ของคอมมูนิตี้มอลล์ทั่วๆ ไป
นั่นคือที่มาของการประกาศตัวเป็นคอมมูนิตี้มอลล์แห่งแรก ที่รวมเอา ค้าส่ง ค้าปลีก ตลาดนัดอินดี้ สวนสนุก และพื้นที่สีเขียวเพื่อการพักผ่อนไว้ในพื้นที่เดียวกัน โดยมีพื้นที่สีเขียวถึง 50% เพื่อเป็นปอดให้คนเมืองทอง พร้อมอุโมงค์ต้นไม้ และถนนสีชมพูจากต้นกัลปพฤกษ์ระยะทางยาวถึง 350 เมตร ตอบครบ ช้อป แชะ ชิม ชิล รับไลฟ์สไตล์ผู้คนยุคนี้
ความน่าสนใจของผู้มาใหม่คือการตอบโจทย์ธุรกิจโดยคิดจนครบ 360 องศา ถอดสลักทุกจุดอ่อนของคอมมูนิตี้มอลล์
( ภาพจาก www.manager.co.th )
ตั้งแต่การเลือกร้านค้าและผู้เช่า สำหรับพื้นที่ขายส่งก็ใช้คอนเนคชั่นที่มีความสัมพันธ์อันดีกับกลุ่มนักลงทุนในศูนย์ค้าส่งใจกลางเมืองเป็นทุนเดิม อย่าง แพลททินัม สำเพ็ง โบ๊เบ๊ เหล่านี้ ที่เป็น “ขาประจำ” ในการลงทุนอยู่แล้ว โดยจะเปิดขายพื้นที่ในระยะยาว เพื่อให้ไปหารายได้ต่อจากผู้เช่า ซึ่งการได้เงินส่วนนี้เข้ามา จะช่วยพวกเขาในการสนับสนุนค่าก่อสร้างไปในตัวด้วย
ส่วนร้านค้าปลีก ใช้บริการจากมืออาชีพมาช่วยทำตลาดให้ เพื่อดึงร้านค้าชื่อดัง แบรนด์เด่นมารวมไว้ในอาณาจักรซิตี้พาร์ค เช่นเดียวกับ โซนตลาดนัดอินดี้ ก็ได้เจ้าของตลาดนัดชื่อดังมาเนรมิตที่นี่ให้เป็นแหล่งไนท์ไลฟ์ที่สำคัญอีกแห่งของคนกรุง
การทำคอมมูนิตี้มอลล์ให้สำเร็จ ไม่ใช่แค่เจ้าของโครงการอยู่ได้ แต่ต้องทำให้ร้านค้าอยู่ได้ ผู้เช่าได้กำไร และนักลงทุนสามารถคืนทุนได้ตามแผนด้วย นั่นคือที่มาของการทำให้ศูนย์แห่งนี้ ช้อปปิ้งได้ทั้งกลางวัน เย็นย่ำ และกลางคืน และทำให้ขาช้อปอยู่ในศูนย์ได้นานขึ้น โดยการออกแบบสถานที่ให้อยู่ใต้หลังคากระจก จะฝนตกแดดเปรี้ยงก็ไม่เป็นอุปสรรคต่อการช้อป แล้วทำพื้นที่ให้เชื่อมต่อกัน โดยมีซุปเปอร์มาร์เก็ตอยู่ตรงกลาง เพื่อดึงลูกค้าให้เชื่อมสู่จุดต่างๆ ได้อย่างไม่แปลกแยก มีลานกิจกรรมที่จะดึงดูดผู้คนให้แวะเยือน มีร้านค้าครบครัน รับการมาช้อปปิ้ง เล่นสนุก ประชุม แฮงค์เอ้าท์ แม้แต่เม้าท์มอยกันยามดึก
“ศูนย์ไหนคนใช้เวลาในนั้นน้อย รีเทิร์นก็ต่ำ แต่ถ้าเราแก้ปัญหาโดยทำให้คนสามารถเดินได้นานขึ้น บ่อยขึ้น ร้านค้าก็จะอยู่ได้ เพราะเขาเสียค่าเช่าเท่าเดิม แต่สามารถขายได้วันละหลายรอบ ทั้งกลางวัน เย็น กลางคืน” เขาบอก
( ภาพจาก www.manager.co.th )
ซิตี้พาร์ครองรับลูกค้าได้ประมาณ 5 พันคนต่อวัน มีพื้นที่จอดรถ 1 พันคัน ถามใจ ธนพัต เขาว่า ไม่ต้องหวังใครอื่น แค่ 10% ของคนในเมืองทองมาใช้บริการก็ถือว่าสำเร็จแล้ว เพราะนี่คือกลุ่ม “ลูกค้าถาวร” ยังไม่นับรวมเหล่า “ขาจร” ที่จะได้อานิสงห์จากคนมาร่วมงานแสดงสินค้าที่อิมแพคเมืองทองธานีอีกด้วย ซึ่งในอนาคตก็จะทำ Shuttle Bus เชื่อมถึงซิตี้พาร์คโดยตรง
โครงการน้องใหม่ ใช้เงินลงทุนประมาณ 1 พันล้านบาท คนทำตั้งเป้าว่า จะใช้เวลาถึงจุดคุ้มทุนประมาณ 4-5 ปี โดยการหารายได้ จะมาจากค่าเช่า ค่าส่วนกลาง และ การจัดกิจกรรมต่างๆ ซึ่งมองว่าเป็นช่องทางที่ยังทำเงินได้อีกมากในระยะยาว
ถามถึงเป้าหมายในเกมธุรกิจ เขาบอกว่า จะจับมือเป็น “จอยเวนเจอร์” กับกลุ่มแลนด์ลอร์ดต่างๆ เพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ร่วมกัน โดยใช้โนว์ฮาว ประสบการณ์ และความทุ่มเทของพวกเขา มาเป็นจุดแข็งเรียกความเชื่อมั่นนักลงทุน
ธนพัต เป็นตัวอย่างผู้ประกอบการรุ่นใหม่ ที่เริ่มธุรกิจในวัยเพียง 27 ปี ปัจจุบันมีธุรกิจอยู่ในมือถึง 4 บริษัท คือ บริษัท อาคเนย์ แกรนิต จำกัด, บริษัท วิวแม็กดีไซน์ จำกัด, บริษัท แกลลอรี่ 57 จำกัด และล่าสุดกับ บริษัท วราพัฒนาทรัพย์ จำกัด เขาใช้เงินลงทุนเริ่มต้นแค่ประมาณ 4-5 แสนบาท และขยับมามีมูลค่าธุรกิจหลักร้อยล้านบาทในเวลาเพียงไม่กี่ปี
ชีวิตดูสวยงาม แต่คนทำยอมรับว่า “เคยล้ม” มาแล้ว ย้อนไปเมื่อ 4 ปี ก่อน ในวัย 33 ปี เขาต้องเป็นหนี้ถึง 40 ล้าน!
( ภาพจาก www.manager.co.th )
“ตอนนั้นธุรกิจประสบความสำเร็จ ผมพอมีกำลัง เลยอยากทำอะไรหลายๆ อย่าง อยากมีรายได้หลายๆ ทาง และอยากแบ่งปันโอกาสให้เพื่อนฝูงด้วย จึงเอาเงินไปลงทุนกับคนที่เขาเก่ง โดยที่ไม่ได้เข้าไปบริหาร หรือไปร่วมทำกับเขากลายเป็นว่า ถูกโกงหมด ต้องเป็นหนี้อยู่ถึงเกือบ 40 ล้านบาท” เขาบอกความชอกช้ำในวันนั้น
ธนพัต ต้องใช้แรงฮึดที่มีหาเงินมาหมุนประคองธุรกิจให้ฟื้น โชคยังดีที่ธุรกิจหลักยังพอไปได้ และมีผู้ใหญ่คอยสนับสนุน เลยใช้เวลาแค่ประมาณหนึ่งปีฟื้นธุรกิจให้คืนกลับ พอปีที่สองก็กลับมาทำกำไรได้ สิ่งที่ได้เรียนรู้จากการล้ม คือ ทำธุรกิจ “ความใส่ใจของตัวเรา” เป็นเรื่องสำคัญ ต้องทำเป็น เรียนรู้ และศึกษา ไม่ใช่แค่หวังพึ่งคนอื่นทุกอย่าง
“ผมคิดว่า ใช้เงินทำงานก็เหมือนเอาเงินไปซื้อหุ้น แต่การซื้อหุ้นมีกติกา มีเงื่อนไขของมัน ทว่าเราเอาเงินไปฝากไว้กับคนอื่น แล้วให้เขาทำงานให้เหมือนการซื้อหุ้น โดยลืมคิดไปว่า คนเปลี่ยนกันได้ สุดท้ายถูกโกงหมด” เขาบอกผลตอบแทนแสนเจ็บแสบที่ได้จากการลงทุนครั้งนั้น
ทว่าความผิดพลาดไม่ได้สูญเปล่า แต่เป็นบทเรียนชั้นดีใช้เตือนสติในการทำธุรกิจวันนี้ เช่นเดียวกับ ซิตี้พาร์ค ที่เขาบอกว่า ลงไปดูแลทุกจุดด้วยตัวเอง ใส่ใจทุกละเอียด ศึกษาเรียนรู้ เพื่อใช้บทเรียนจากความผิดพลาด เป็นสะพานสู่ความสำเร็จ
“ทำธุรกิจไม่มีง่ายหรอก คนที่สำเร็จ ข้างหลังมีแผลมาทั้งนั้น” เขาย้ำในตอนท้าย
อ้างอิงจาก bangkokbiznews.com
|
|
|
453
