การเลือกทำเลเปิดร้านต้องให้เหมาะสมกับ “กลุ่มลูกค้า” ของแต่ละแบรนด์ ทำเลที่ดีไม่จำเป็นต้องแพงที่สุด หรือคนเดินเยอะที่สุดแต่ต้อง “ตรงกลุ่ม” และ “คุ้มค่า” กับค่าใช้จ่าย คำว่า “Location Strategy” คือ กลยุทธ์ในการเลือกทำเลที่ตั้ง ที่คนอยากเริ่มธุรกิจต้องนำมาใช้วิเคราะห์ให้เหมาะสม เพื่อควบคุมให้ต้นทุนค่าเช่าอยู่ระหว่าง 15 – 20%” จึงจะทำให้ร้านอยู่ได้

 

ซึ่งหลักการเบื้องต้นก่อนเลือกทำเลสำหรับเปิดร้าน ผู้ประกอบการควรทำ “Mini Feasibility” หรือความเป็นไปได้ของธุรกิจ โดยต้องเช็ก 3 สิ่งสำคัญในทำเลเหล่านั้นได้แก่

การวัดตัวเลขเหล่านี้เริ่มจาก Foot Traffic (ปริมาณคนเดินเท้า) อาจเช็กจากจำนวนคนที่ผ่านหน้าร้านต่อวัน ยิ่งเยอะ โอกาสขายก็เยอะแต่สำคัญคือคนเหล่านั้นต้องตรงกับกลุ่มเป้าหมาย เช่น BTS สยาม มี Foot Traffic ประมาณ 25,000–30,000 คน/วัน ส่วนการหาตัวเลขค่าเช่าต่อตารางเมตร (Rental Cost) คำนวณจาก ค่าเช่าต่อเดือน หารด้วยพื้นที่ใช้สอย ถ้าเป็นตัวเลขสูงเกินไปก็ยิ่งต้องขายให้ได้มากเพื่อให้คุ้มกับค่าเช่า

สุดท้ายคือการหายอดขายเฉลี่ยต่อวัน ใช้การคำนวณจาก foot traffic × % conversion (ลูกค้าที่ซื้อจริง) × ค่าใช้จ่ายเฉลี่ย/บิล ยกตัวอย่างร้านอาหารตามสั่งใกล้ออฟฟิศ คนเดิน/วัน ประมาณ 5,000 ลูกค้าที่ซื้อจริงมี 6% จากคนเดิน = 300 คน คิดค่าใช้จ่ายเฉลี่ยต่อบิล 100 บาท เท่ากับว่ายอดขายเฉลี่ยต่อวันประมาณ 5,000 x 6% x 100 = 30,000 บาท 

 

ซึ่งถ้าให้วิเคราะห์ในแบบภาพรวมทำเลเหมาะสมกับการเปิดร้านแบบที่ไม่ได้คิดวิเคราะห์ถึงกลุ่มลูกค้าเฉพาะแบรนด์มีที่น่าสนใจคือ
 

เนื่องจากมีปริมาณ Foot Traffic สูงเฉลี่ย 15,000–30,000 คน/วัน แต่ก็ต้องแลกกับเรื่องค่าเช่าที่อาจสูงตาม โดยเฉลี่ยประมาณ 2,000–4,000 บาท/ตร.ม. ก็เหมาะกับการเปิดร้านที่ขายในปริมาณมากเช่น ร้านอาหาร เครื่องดื่ม คาเฟ่ ธุรกิจบริการนักท่องเที่ยว เช่น รถเช่า ร้านซักผ้า ร้านของฝาก ยกตัวอย่างน่าสนใจคือคาเฟ่ในภูเก็ตที่ทำยอดขายเฉลี่ย 80,000–120,000 บาท/วัน จากลูกค้าต่างชาติที่ใช้จ่ายเฉลี่ย 500–700 บาท/บิล

 

2.ทำเลใกล้รถไฟฟ้า และชุมชนเมือง
 

 

จุดเด่นที่น่าสนใจคือ Foot Traffic สูงเช่นกัน เฉลี่ย 10,000 – 20,000 คน/วัน ในทำเลเหล่านี้ค่าเช่าก็ยังแพงประมาณ 1,000–2,500 บาท/ตร.ม. การเลือกเปิดร้านในทำเลเหล่านี้ก็ต้องให้สินค้ามีความเหมาะสมกับไลฟ์สไตล์เร่งรีบเช่น ร้านอาหารจานด่วน, กาแฟ grab&go, มินิมาร์ท เป็นต้น

 

3.ทำเลโซนออฟฟิศ + คอนโดใหม่ 
 

ทำเลนี้จะเจาะกลุ่มคนวันทำงาน + คนรุ่นใหม่เป็นลูกค้าหลัก ค่าเช่าในพื้นที่เหล่านี้ขึ้นอยู่กับปัจจัยแวดล้อมหลายอย่างเฉลี่ยก็เริ่มตั้งแต่ 1,000 – 2,000 / ตร.ม. สินค้าที่จะขายดีในย่านนี้ควรเน้นอาหาร เครื่องดื่ม ของใช้จำเป็น หรือร้านนั่งชิลหลังเลิกงาน ยกตัวอย่างน่าสนใจคือร้านอาหารตามสั่งย่านอโศก มีลูกค้าประจำ 300–400 คน/วัน รายได้ 30,000–50,000 บาท/วัน

 

4.ทำเลใกล้สถานศึกษา
 

น่าจะเป็นทำเลที่หลายคนสนใจมากที่สุดเพราะกลุ่มนักศึกษาและผู้ปกครองหรือคนในพื้นที่เป็นกลุ่มลูกค้าหลัก ค่าเช่าก็จะแปรผันตามศักยภาพของทำเล เบื้องต้นประมาณ 500 – 1,000บาท/ ตร.ม. สินค้าก็ควรให้เหมาะกับพื้นที่เน้นไอเดีย เน้นความน่าสนใจ ราคาไม่แพงเกินไปเพื่อให้มีกำลังซื้อได้สม่ำเสมอ ยกตัวอย่างเช่นร้านชาไข่มุกในโซนมหาวิทยาลัย มียอดขายเฉลี่ย 500–800 แก้ว/วัน กำไร 20–30%

 

5.ทำเลย่านตลาดนัด/ย่านชุมชน
 

เป็นทำเลแบบ Local ที่มีข้อดีคือกลุ่ม Foot Traffic ค่อนข้างเยอะในช่วงเช้า และเย็น แต่กำลังซื้ออาจไม่สูงมากนัก สินค้าส่วนใหญ่ก็ไม่เน้นราคาแพง แต่เน้นง่าย สะดวก จึงเหมาะสมกับพวกร้านอาหาร , เครื่องดื่ม , สินค้าสำเร็จรูป เป็นต้น ค่าเช่าในทำเลนี้ก็ราคาไม่แพง เพื่อให้ตอบโจทย์กับกำลังซื้อของลูกค้า ควรเน้นที่คุณภาพและบริการที่ดีเพื่อสร้างฐานลูกค้าให้มีในระยะยาว

 

ในส่วนของแบรนด์ใหญ่ๆ เองก็มีเทคนิคในการเลือกทำเลในแต่สไตล์ของตัวเอง โดยวิเคราะห์จากพฤติกรรมลูกค้า และด้วยความเป็ฯแบรนด์ใหญ่จึงเน้นที่ทำเลส่งเสริมภาพลักษณ์ของแบรนด์ได้ด้วยยกตัวอย่าง Starbucks ในย่าน BTS สยาม, เซ็นทรัลเวิลด์ , สนามบินสุวรรณภูมิ เน้นการเจาะทำเล prime location ที่มี foot traffic สูงและกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อดียอดขายเฉลี่ย 80,000–150,000 บาท/วัน เพราะลูกค้าไม่ได้ซื้อกาแฟอย่างเดียว แต่ซื้อ “บรรยากาศ + สถานะทางสังคม” ด้วย

นักเขียน

คุณรัตนชัย ม่วงงาม (เปี๊ยก)