น้ำท่วมเมื่อปลายเดือนกันยายน 2569 ทำให้เกิดความสูญเสียไม่น้อย โดยเฉพาะกับประชาชนทั่วไปที่ยังผ่อนบ้าน ผ่อนรถอยู่ ก็อาจถือว่ายากจนลงทันที คำถามสำคัญอย่างหนึ่งก็คือ ราคาบ้านและห้องชุดในพื้นที่ดังกล่าวจะตกต่ำลงหรือไม่ คนจะไม่กล้าไปซื้อบ้านแถวนั้นหรือไม่

            คำตอบในที่นี้ก็คือราคาบ้านไม่ตกแน่นอน มาดูประสบการณ์ทั้งไทยและต่างประเทศกัน

 

น้ำท่วมใหญ่ 2554 ประเทศไทย

            จากปรากฏการณ์น้ำท่วมใหม่เมื่อปลายปี พ.ศ.2554 ทำให้เกิดข้อวิตกว่าราคาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยจะตกต่ำลง แต่ในความเป็นจริงหาเป็นเช่นนั้นไม่ ทั้งนี้เป็นผลจากการศึกษาของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จากการศึกษาพบว่า

            1. ราคาบ้านในโครงการจำนวนมาก ซึ่งอยู่ในพื้นที่น้ำท่วมหนัก ราคายังเท่าเดิม ไม่เปลี่ยนแปลง ในช่วงเดือนกรกฎาคม 2554 ถึงกรกฎาคม 2555 และจากการสำรวจอีกครั้งในช่วงเดือนตุลาคม 2555 ก็ยังราคาเท่าเดิม การที่ราคาบ้านเท่าเดิม ขณะที่โดยเฉลี่ยของกรุงเทพมหานครราคาบ้านเพิ่มขึ้น 4-5% นั้น อาจดูเหมือนกับว่าราคาบ้านลดลง แต่อย่างไรก็ตาม ราคาบ้านในพื้นที่น้ำไม่ท่วม และตั้งอยู่ห่างไกลฝั่งตะวันออกของกรุงเทพมหานคร ราคาก็ไม่เพิ่มขึ้นเช่นกัน การที่ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 4-5% ในเขตกรุงเทพมหานครนั้น เป็นผลจากการเพิ่มขึ้นของราคาห้องชุดในเขตเมืองมากกว่า

            2. อย่างไรก็ตาม หากเป็นในบางประเภทและบางระดับราคา ราคาปรับลดบ้าง ดังนี้:

            - ห้องชุด ทำเล A1 : นวนคร คลองรพีพัฒน์ ราคา 1.050 ล้านบาท ลดลงเป็น 0.889 ล้านบาท หรือลดลงถึง -15.3%

            - บ้านเดี่ยว ทำเล A2 : บางขัน คลองหลวง ราคา 2.190 ล้านบาท ลดลงเป็น 1.875 ล้านบาท หรือลดลงถึง -14.4%

            - บ้านเดี่ยว ทำเล A5 : รังสิต คลอง 7-16 ราคา 2.600 ล้านบาท ลดลงเป็น 2.229 ล้านบาท หรือลดลงถึง -14.2%

            - บ้านเดี่ยว ทำเล N8 : สามโคก เสนา ราคา 3.400 ล้านบาท ลดลงเป็น 3.006 ล้านบาท หรือลดลงถึง -11.6%

            อาจกล่าวได้ว่าในกลุ่มนี้ที่ส่วนมากเป็นบ้านเดี่ยว ผู้ซื้ออาจมีฐานะพอสมควร จึงมีทางเลือกไปอยู่บริเวณอื่น ราคาจึงลดลง

            3. สำหรับ 5 อันดับแรกที่ราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด ได้แก่

          - ทาวน์เฮาส์ ทำเล M3 : ทวีวัฒนา - พุทธมณฑลสาย 4 ราคา 1.890 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็น 2.050 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 8.5%

          - บ้านแฝด ทำเล N3 : รัตนาธิเบศร์ ท่าอิฐ ราคา 2.587 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็น 2.890 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 11.7%

          - ตึกแถว ทำเล N7 : ลาดหลุมแก้ว ราคา 1.205 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็น 1.353 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 12.3%

            กรณีพบว่าในทำเลเหล่านี้อาจได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมน้อยกว่ากลุ่มที่ราคาที่อยู่อาศัยตก

            4. ยิ่งกว่านั้นเมื่อตรวจสอบกลุ่มที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จมา 20 ปีแล้ว ว่ามีราคาเปลี่ยนแปลงอย่างไรบ้างในช่วงก่อนน้ำท่วม (มิถุนายน 2554) และช่วงมิถุนายน 2555 พบว่าราคาก็แทบไม่เปลี่ยนแปลงแต่อย่างใด

            ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่า น้ำท่วมในช่วงปลายปี พ.ศ.2554 ที่ผ่านมา ไม่ได้ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลงแต่อย่างใด โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลาง สำหรับผู้อยู่อาศัยทั่วไป แต่สำหรับที่อยู่อาศัยราคาแพง บางส่วนอาจจะย้ายออกเพราะมีฐานะดี สามารถเลือกซื้อบ้านได้ในทำเลอื่น เป็นต้น

 

พายุไต้ฝุ่นไห่หยาน นครทาโคลบัน ฟิลิปปินส์

            เมื่อวันที่ 8 พฤศจิกายน 2556 พายุไต้ฝุ่นไห่หยาน มีผู้เสียชีวิตอย่างน้อย 10,000 ราย สร้างความเสียหายรวมมูลค่า 2,051.7 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ (89,598 พันล้านเปโซฟิลิปปินส์ หรือ 53,975 พันล้านบาท) มีบ้านเรือนประมาณ 60,000 หลัง ดร.โสภณจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้เดินทางไปสำรวจเมื่อเดือนพฤษภาคม 2562 พบว่า:

            1.    ราคาที่ดินในย่านใจกลางเมืองปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก  นี่คือฐานที่มั่นทางเศรษฐกิจที่สำคัญ ซึ่งจะต้องรักษาไว้เพื่อการพัฒนาเมืองโดยรวมเสมอ

            2.    ในพื้นที่ที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่ดี เช่น ถนนใหม่ การปรับปรุงถนน หรือการป้องกันคลื่นพายุซัดฝั่งที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต ราคาที่ดินก็จะเพิ่มขึ้นอย่างมากเช่นกัน

            3.    ในทางตรงกันข้าม ในพื้นที่ที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานไม่มากนักและมีผู้ประสบภัยจำนวนมาก ราคาที่ดินกลับเพิ่มขึ้นในอัตราที่น้อยมาก

            4.    มีข้อยกเว้นสำหรับโครงการบ้านจัดสรรคุณภาพสูงที่ราคาที่ดินแทบไม่เพิ่มขึ้นเลย  สำหรับกลุ่มผู้มีรายได้สูง พวกเขาสามารถซื้อบ้านในพื้นที่ปลอดภัยอื่นๆ ได้  ดังนั้นพวกเขาจึงเลือกที่จะย้ายออกจากพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากตราบาป ส่งผลให้  ราคาที่ดินทรงตัว  ในขณะที่กลุ่มผู้มีรายได้ต่ำ พวกเขาไม่มีทางเลือกมากนัก จึงเลือกที่จะย้าย  กลับไปยังที่ที่พวกเขาเคยอาศัยอยู่แต่เดิม

 

สึนามิ บันดาอาเจะห์ อินโดนีเซีย

            ในปี 2559 ดร.โสภณ ได้ทำการศึกษาเกี่ยวกับสึนามิในอาเจะห์ (ปี 2547) ซึ่งคร่าชีวิตผู้คนไปกว่า 200,000 คน แต่ในช่วงปี 2547 ถึง 2559 ราคาที่ดินในบันดาอาเจะห์เพิ่มขึ้นถึง 4.87 เท่า หรือเฉลี่ยปีละประมาณ 14.1% จะเห็นได้ว่าราคาที่ดินทรงตัวอยู่เพียงปีเดียวหลังเกิดสึนามิ โดยทั่วไปแล้วในทุกพื้นที่ที่ทำการศึกษา ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นในระดับใกล้เคียงกัน คือประมาณ 4.5 ถึง 5 เท่า ในช่วง 12 ปีที่ผ่านมา มีเพียงพื้นที่ PLTD Apung ซึ่งเป็นจุดที่เรือขนาดใหญ่ถูกซัดขึ้นฝั่งเท่านั้นที่มีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดถึง 6.5 เท่า ซึ่งน่าจะเป็นเพราะพื้นที่ดังกล่าวกลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ ทำให้เกิดโอกาสทางธุรกิจมากมาย

            ถ้าเปรียบเทียบการเพิ่มขึ้นกับพื้นที่อื่นๆ ที่คล้ายคลึงกัน ตามข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยระบุว่าภูเก็ตมีมูลค่าเพิ่มขึ้นระหว่างปี 2547 ถึง 2559 ประมาณ 5 เท่า หรือ 14.4% ต่อปี ภูเก็ตซึ่งมีนักท่องเที่ยวมากกว่า 10 ล้านคนต่อปี มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับอาเจะห์ นอกจากนี้ เมื่อเปรียบเทียบกับสยามสแควร์ในย่านธุรกิจใจกลางเมืองกรุงเทพฯ มีมูลค่าเพิ่มขึ้น 4.1 เท่า หรือประมาณ 12.5% ​​ต่อปีในห้วงเวลาเดียวกัน (2547-2559)

 

อย่าได้ตื่นตระหนกกับภัยธรรมชาติ

            สิ่งที่พบจากการสำรวจที่ผ่านมาพบว่า

            1. ในปีแรก ราคาไม่มีการเปลี่ยนแปลง แม้ว่าราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 11.2% ต่อปี แต่จากการสังเกตพบว่าราคาไม่ได้เปลี่ยนแปลงในช่วงหกเดือนแรกหรือหนึ่งปีแรก ดังนั้น หากราคาเริ่มเพิ่มขึ้นในปีที่ 2 ถึงปีที่ 6 อัตราการเพิ่มขึ้นเฉลี่ยต่อปีจะอยู่ที่ 13.6% แทนที่จะเป็น 11.2% ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดอย่างแท้จริง

            2. ในด้านหนึ่ง พายุไต้ฝุ่นไห่เหยียนทำลายทรัพย์สินไปมากมาย  มูลค่าหลายพันล้านเปโซฟิลิปปินส์ประชาชนสูญหายไป  ในอีกด้านหนึ่ง เหตุการณ์นี้ทำให้โลกได้รู้จักเมืองทาโคลบันมากขึ้น  ต่อมาเมืองนี้ได้รับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่ดีมาโดยตลอด แม้กระทั่งก่อนเกิดพายุไต้ฝุ่น  นี่จะเป็นโอกาสที่ดีสำหรับการเติบโตในอนาคต เพราะตัวเมืองเองมีศักยภาพที่แข็งแกร่ง

            3. ที่บันดาอาเจห์ ก็ได้รับเงินสนับสนุนจากนานาชาติมากมายมาพัฒนาสาธารณูปโภค ทำให้ราคาทรัพย์สินเพิ่มขึ้น ที่เมืองทาโคลบันก็เช่นกัน  ผู้เชี่ยวชาญระดับนานาชาติจำนวนมากเข้ามาอาศัยอยู่ในเมืองนี้  แม้จะเป็นเพียงช่วงเวลาสั้นๆ ไม่กี่ปี แต่การใช้จ่ายของพวกเขาก็ส่งผลดีต่อเศรษฐกิจของทาโคลบันเช่นกัน

 

            ภัยธรรมชาติจึงไม่ได้ทำให้มูลค่าทรัพย์สินตก ยกเว้นอาจเกิดภาวะตกใจชั่วคราวเท่านั้น

               ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) สรุปภาพรวมของโครงการที่อยู่เปิดใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล เดือนสิงหาคม 2569 มีจำนวน 15 โครงการ เพิ่มขึ้นจากเดือนกรกฎาคมจำนวน 7 โครงการ  จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น แต่มูลค่าโครงการ และราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย กลับมีมูลค่าลดลง ซึ่งการเปิดขายใหม่ในเดือนสิงหาคมมีจำนวนหน่วยขายเปิดใหม่รวม 1,837 หน่วย ส่วนมูลค่าการพัฒนาโครงการรวมทั้งสิ้น 6,438 ล้านบาท

               จำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นใหม่ในเดือนนี้มีทั้งหมด 1,837 หน่วย เพิ่มขึ้น  จำนวน 917 หน่วย (เดือนกรกฎาคม 2569 มีจำนวน 920 หน่วย) หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 99.7% โดยประเภทที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่มากที่สุดในเดือนนี้ คือ ทาวน์เฮ้าส์ (47.6%) รองลงมาคือ อาคารชุด (37.8%) อันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว (7.5%) ของจำนวนหน่วยขายที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด

            ในด้านมูลค่าการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในเดือนสิงหาคม 2569 นี้มีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 6,438 ล้านบาท ซึ่งลดลงจากเดือนที่ผ่านมาจำนวน -194 ล้านบาท (เดือนกรกฎาคม 2569 มีมูลค่า 6,632 ล้านบาท) หรือลดลงประมาณ -2.9% ซึ่งในเดือนนี้มูลค่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮ้าส์มีมูลค่าสูงที่สุด (38.0%) รองลงมา คือ บ้านเดี่ยว (32.8%) อันดับ 3 คือ อาคารชุด 17.9% ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดในเดือนนี้ ซึ่งการพัฒนาในเดือนนี้จะเน้นที่ระดับราคาปานกลางค่อนข้างถูกเป็นสำคัญ

               ภาพรวมโครงการที่เปิดขายใหม่ในเดือนนี้มีจำนวนโครงการ จำนวนหน่วยขายเพิ่มขึ้น แต่มีมูลค่าโครงการ และราคาเฉลี่ยต่อหน่วยลดลง เนื่องจากการเปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนนี้ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ที่ระดับราคาไม่เกิน 3.000 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของเดือนนี้อยู่ที่ประมาณ 3.505 ล้านบาท (ลดลง -51.4%) ซึ่งราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของเดือนก่อนอยู่ที่ 7.209 ล้านบาท สะท้อนการปรับส่วนผสมของสินค้าไปสู่ตลาดราคาจับต้องได้ แต่ทั้งนี้ยังคงเป็นการฟื้นตัวระยะสั้นจากฐานเดือนก่อน ท่ามกลางตลาดที่ยังชะลอตัวในภาพรวม

            อัตราการขายได้ต่อเดือน พบว่าหน่วยขายเปิดใหม่ในเดือนสิงหาคมนี้ มีอัตราการขายได้เฉลี่ยที่ 16.7% ซึ่งเพิ่มขึ้นจากเดือนที่ผ่านมาที่มีอัตราการขายได้ที่ 14.3% ต่อเดือน โดยประเภทที่มีอัตราการขายได้สูงสุด คือ บ้านแฝดที่ระดับราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 74 หน่วย ขายแล้ว 62% รองลงมา คือ อาคารพาณิชย์ ที่ระดับราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 30 หน่วย ขายแล้ว 30% ลำดับที่ 3 คือ ทาวน์เฮ้าส์ที่ระดับราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 385 หน่วย ขายแล้ว 23%

               การเปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนนี้เป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ และบริษัทในเครือจำนวน 8 บริษัท มีส่วนแบ่งการตลาดในแง่ของจำนวนหน่วยขายที่ 65% และมีส่วนแบ่งด้านมูลค่าการพัฒนาโครงการที่ 69%  ซึ่งผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์พร้อมด้วยบริษัทในเครือ ยังคงรักษาสัดส่วนการครองส่วนแบ่งทางการตลาดเกินกว่าร้อยละ 60 อย่างต่อเนื่อง

               ในด้านทำเลที่ตั้ง เดือนนี้ไม่มีโครงการเปิดตัวใหม่ที่ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพชั้นในเลย โดยส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในเขตส่วนต่อขยายเมืองหรือเขตติดต่อเมือง (Intermediate area) จำนวน 7 โครงการ เช่น แจ้งวัฒนะ ประเสริฐมนูกิจ สุขุมวิท-แพรกษา เพชรเกษม พุทธมณฑลสาย 2 เป็นต้น และพื้นที่รอบนอกเมืองอีก 8 โครงการ เช่น ลำลูกกาคลอง 3 พระราม 2–เศรษฐกิจ เอกชัย- มหาชัย นนทบุรี-ปทุมธานี และราชพฤกษ์ 346 เป็นต้น 

            ในช่วงปลายสิงหาคมถึงกันยายน 2569 ผมคงไม่ได้อยู่กรุงเทพมหานครพบมิตรสหาย เพราะมัวแต่เดินทางไปบรรยายและสานสัมพันธ์นานาชาติเพื่อเครือข่ายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นการทำการขายอย่างหนึ่ง เผื่อจะได้ลูกค้ามาใช้บริการมากขึ้น ไม่ใช่ได้ลูกค้าจากการพาไปตีกอล์ฟ “หลุม 19”

            ในระหว่างวันพฤหัสบดีที่ 27-วันเสาร์ที่ 29 สิงหาคมที่ผ่านมา สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เมียนมาก็ได้เชิญผมไปร่วมงานประชุม Asia Pacific Real Estate Convention ณ นครย่างกุ้ง งานนี้มีคนไทยไปหลายคนเช่นกัน  ผมในฐานะกรรมการสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล (International Real Estate Federation: FIABCI) เป็นแขกสำคัญ เขามีขบวนต้อนรับถึงสนามบิน รวมทั้งขากลับด้วย เขาจัดที่พักโรงแรม Novotel อย่างดีให้ พร้อมมอบค่าวิทยากรให้อีกต่างหาก ผมต้องไปร่วมกล่าวเปิดงาน นอกจากนี้ยังได้บรรยายเกี่ยวกับทักษะการประเมินค่าทรัพย์สินสำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย

            มีผู้เข้าร่วมประมาณ 400 คน สิ่งที่ได้จากงานนี้ก็คือการได้สานสัมพันธ์กับนักลงทุน นายหน้า นักพัฒนาที่ดินของเมียนมา ดังนั้นหากต่อไปมีงานประเมินค่าทรัพย์สิน สำรวจวิจัยอสังหาริมทรัพย์และอื่นๆ ทั้งในไทยและเมียนมา ก็มีโอกาสที่ผมและคณะ จะได้ไปให้บริการ  โดยหวังว่าหากมีงานที่เกี่ยวข้อง พวกเขาจะได้มาติดต่อเพื่อร่วมงานกันต่อไป  การสร้างเครือข่ายแบบนี้จึงมีความสำคัญกับธุรกิจในระยะยาว

            หลังจากนั้นในวันอาทิตย์ที่ 6-วันพฤหัสบดี10 กันยายน 2569 ก็มีการประชุม the Passport Global Summit 2026 ณ กรุงโซล ประเทศเกาหลีใต้ โดยงานนี้มีพวกนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จากสหรัฐอเมริกา ซึ่งส่วนมากมีเชื้อสายเป็นชาวเอเชียหลากหลายประเทศ มาชุมนุมกันทุกปีประมาณ 150 คน เมื่อปีที่แล้วก็มีงานนี้ที่กรุงโตเกียว ประเทศญี่ปุ่น ในปี 2570 เขากะจะมาจัดงานที่ประเทศไทยโดยผมคงจะได้มีส่วนสนับสนุนพวกเขา

            กิจกรรมของงานนี้ก็ได้แก่การดูงานโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเกาหลีใต้ การประชุมและบรรยายต่างๆ ซึ่งผมก็ได้บรรยายเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์สำหรับคนต่างชาติในไทย และทุกคืนก็มีงานเลี้ยงต้อนรับ เลี้ยงสังสรรค์ เลี้ยงอำลา เพื่อให้ผู้เข้าร่วมทั้งหลายได้มีโอกาสพบปะพูดคุยกัน และเมื่อได้สานสัมพันธ์กันแน่นหนาขึ้นแล้ว โอกาสทางธุรกิจก็จะตามมา

            แม้เป็นงานใหญ่ เขาเชิญไปร่วมงานและบรรยายแต่ไม่ได้จัดหาที่พักให้ โดยที่ผมไปผู้เดียว ก็กินอยู่อย่างประหยัด ไม่สนหน้าตาอะไร แม้คราวนี้จะเดินทางโดยการบินไทยเพราะต้องต่อเครื่องไปภูเก็ตในเวลาที่เหมาะสม แต่ที่พักก็พักโรงแรมถูกๆ เพียงราวหนึ่งในห้าของห้องพักที่โรงแรมจัดงาน (Sofitel Ambassador Hotel) เรียกได้ว่าพัก 3 คืนยังถูกกว่าพักที่โรงแรมใหญ่ 1 คืน แถมอยู่ใกล้โรงแรมใหญ่ เดินเท้าเพียง 6 นาที

            พอถึงวันพฤหัสบดีที่ 10 กันยายน ผมก็เดินทางไปภูเก็ต เพื่อเตรียมบรรยายและจัดสัมมนาอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต อันที่จริงมีเที่ยวบินตรงจากกรุงโซลมาภูเก็ต แต่มาถึงดึก เลยใช้บริการการบินไทย  พอวันรุ่งขึ้น ศุกร์ที่ 11 กันยายน ก็จัดสัมมนาเป็นภาษาอังกฤษ โดยมีผู้เข้าร่วมประมาณ 80 คน ก็นับว่าประสบความสำเร็จด้วยดี มีโอกาสพบปะกับนักลงทุน นายหน้า นักพัฒนาที่ดิน เผื่อจะได้ให้บริการประเมินค่าทรัพย์สิน สำรวจวิจัยอสังหาริมทรัพย์ต่อไป

            กลับมาคืนนั้นก็ไม่ได้พบเพื่อนร่วมงานที่บริษัทเลย และในค่ำวันอาทิตย์ที่ 13 กันยายน ผมก็ต้องเดินทางอีกแล้ว คราวนี้ไปเมืองไทจงซึ่งตั้งอยู่ทางตอนใต้ของนครไทเป ไต้หวันเพื่อประชุมคณะกรรมการ FIABCI และบรรยายในงาน FIABCI International Trade Mission 2026 ซึ่งมีประเทศต่างๆ เข้าร่วม 200 คนจาก 25 ประเทศ และนักลงทุนไต้หวันอีกราว 300 คน และเช่นเดิม ผมก็ไปบรรยายเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติในไทย

            ผมเดินทางไปกลับไต้หวันด้วยสายการบินราคาถูกเช่นเดิม เน้นประหยัด ไม่สนหน้าตา หน้าตาจะมาจากการนำเสนอข้อมูลดีๆ เป็นที่ยอมรับของผู้เข้าร่วมต่างหาก  งานนี้ยังจัดขึ้นที่โรงแรม Intercontinental Taichung ซึ่งแพงระยับคืนละ 10,000 บาท แต่ผมพักที่ Star Hostel Taichung Parklane ซึ่งอยู่ห่างกันแค่เดิน 2 นาที สนนราคาก็เพียงหนึ่งในหกของโรงแรมจัดงานเท่านั้น

            ในบ่ายวันพฤหัสบดีที่ 17 กันยายน ผมก็เดินทางกลับมากรุงเทพมหานคร ถึงดอนเมืองในเวลาประมาณ 19:00 น. และต่อรถไปสนามบินสุวรรณภูมิเพื่อเดินทางไปกรุงธากา ประเทศบังคลาเทศ ในเวลาประมาณ 23:00 น. และถึงที่นั่นในเวลาประมาณตีหนึ่งของวันศุกร์ที่ 18 กันยายน และเขาจัดให้พักในโรงแรมสุดหรูในฐานะวิทยากรคนสำคัญอีกเช่นเคยคือที่ Radisson Blu Dhaka Water Garden โดยเจ้าภาพจัดให้พัก 3 คืน

            ไปเที่ยวนี้ได้ไปดูงานอสังหาริมทรัพย์ในวันศุกร์ที่ 18 กันยายน บรรยายในวันที่ 19 กันยายน และเดินทางกลับในวันอาทิตย์ที่ 20 กันายน นับว่าเป็นการเดินทางที่ยาวนานอีกเช่นกัน ทั้งนี้ผมเคยเดินทางไปบังคลาเทศแล้ว เมื่อ 2 ปีก่อน เพื่อรับจ้างประเมินค่าทรัพย์สินให้กับรัฐบาลแห่งหนึ่ง และได้พบปะกับนักลงทุนต่างๆ หลายราย ครั้งนี้คงได้สร้างเครือข่ายที่ดีอีกเช่นกัน

            สิ้นเดือนกันยายน ยังต้องเดินทางไปนครดานัง ประเทศเวียดนาม ในระหว่างวันพุธที่ 30 กันยายน – วันศุกร์ที่ 2 ตุลาคม 2569 พอดีผมเคยเป็นกรรมการของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งอาเซียน และไปร่วมกิจกรรมกับสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินจาก 8 ประเทศในอาเซียน (ยกเว้นเมียนมาและลาวซึ่งยังไม่มีสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน) การไปประชุมคราวนี้ก็จะได้สร้างเครือข่ายเช่นเดิม การที่ผมได้งานประเมินค่าทรัพย์สินต่างๆ ในภูมิภาคนี้ก็มาจากการมีมิตรภาพที่ดีกับเพื่อนร่วมวิชาชีพจากประเทศเพื่อนบ้านเหล่านี้เช่นกัน

            เป็นอันจบการเดินทางตั้งแต่ปลายเดือนสิงหาคม-กันยายน รวม เมียนมา เกาหลี ไต้หวัน และบังคลาเทศ อันที่จริงในเดือนตุลาคม ยังมีบรรยาย ณ นครเซบู ฟิลิปปินส์ รวมทั้งการสัมมนาใหญ่ที่กรุงโตเกียวอีกด้วย เอาไว้จะได้เล่าให้ฟังต่อไป

            การไปต่างประเทศเพื่อสร้างเครือข่ายให้ได้งานที่กว้างขวางกว่าทั่วไป เป็นสิ่งที่พึงดำเนินการ (แม้จะเหนื่อยยากบ้าง)

            มาตรการที่รัฐบาลต่างๆ ของไทยออกมาเพื่อหวังกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านการลงทุนของคนต่างชาติ ไม่ได้กระตุ้นเศรษฐกิจดังหวัง แต่กลับกลายเป็นเป็นการ “ขายชาติ” ไปอย่างน่าเสียดาย ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น

            ในช่วงนี้ผมได้รับเชิญไปบรรยายเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งที่ประเทศเกาหลี ญี่ปุ่น ไต้หวัน บังคลาเทศ และเมียนมาร์ แลกเปลี่ยนกับผู้รู้จากทั่วทุกมุมโลก เห็นชัดเจนว่ากันที่หวังกระตุ้นให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย ไม่ได้ผลเท่าที่ควร รัฐบาลควรมีการแก้ไขโดยรีบด่วน ก่อนที่จะ ”สิ้นชาติ“ จริงๆ

            ปี 2542 ในสมัยรัฐบาลชวน หลีกภัย ได้อนุญาตให้ นักลงทุนสามารถเช่าที่ดินได้ 50 ปี แต่ก็ไม่มีหลักฐานชัดเจนว่าสามารถกระตุ้นเศรษฐกิจได้ และในขณะที่ก่อนหน้านี้ ต่างชาติก็มาลงทุนกันทั้งที่ไทยให้เช่าที่ดินเพียง 30 ปี ไม่ว่าจะเป็นห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว โรงแรมแกรนด์ไฮแอทเอราวัณ โรงแรม อาคารสำนักงาน ห้องชุดสุดหรูในบนถนนราชดำริ และซอยมหาดเล็กหลวงและที่อื่นๆ เป็นต้น หรือแม้แต่สัมปทานโครงการขนาดใหญ่ เช่น โทลเวย์ หรือรถไฟฟ้าบีทีเอส ก็ทำสัญญาเพียงแค่ 30 ปี นักลงทุนต่างก็ยินดี

            ในปีเดียวกัน รัฐบาลชวนยังอนุญาตให้ต่างชาติที่นำเงินเข้ามาลงทุนเพียง 40 ล้านบาท สามารถซื้อที่ดินปลูกบ้านได้หนึ่งไร่ (ไม่แน่ว่ามูลค่าที่ดินอาจสูงกว่ามูลค่าการลงทุนด้วยซ้ำไป) ที่ไหนก็ได้ในประเทศไทย มาตรการนี้ไร้ผลเพราะมีผู้ลงทุนจริงน้อยมาก เรื่องนี้สะท้อนให้เห็นว่า ผู้ที่หวังนำเงินสะอาดๆ เข้ามาเพื่อช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจมีน้อยมาก ส่วนมากคงเป็นพวกเทาๆ ที่ไม่ต้องการแจ้งที่มาที่ไปของเงินมากกว่า จึงพบมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านนอร์มินีมากมายมาเป็นเวลานานมากแล้ว

            ปี 2551 ในสมัยรัฐบาลสุรยุทธ์ จุลานนท์ ได้เพิ่มสัดส่วนให้ต่างชาติถือครองห้องชุดได้ 49% จากเดิม 40% โดยอ้างว่าเพื่อหวังกระตุ้นเศรษฐกิจให้ต่างชาติมาซื้อห้องชุดมากขึ้น จากปีนั้นถึงปีนี้ (2569) 18 ปีผ่านไป ก็พบว่ามีต่างชาติมาซื้อห้องชุดน้อยมาก จะมีก็บางตึกที่เป็นอาคารชุดราคาแพงที่ต่างชาตินิยมซื้อเท่านั้น และในช่วงที่ผ่านมาก็ยังมีความพยายามเรียกร้องให้เพิ่มสัดส่วนให้ต่างชาติถือครองห้องชุดได้ถึง 75%-80% ข้อเรียกร้องเหล่านี้มาจากนักพัฒนาที่ดินเพื่อหวังขายสินค้าของตนให้ได้เท่านั้น ไม่ได้เป็นการช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจชาติแต่อย่างใด

            ปี 2561 ในสมัยรัฐบาลประยุทธ์ จันทร์โอชา มีประกาศจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนว่าต่างชาติที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนสามารถซื้อที่ดินได้ 5 ไร่ไว้ประกอบกิจการ 10 ไร่อยู่อาศัย และอีก 20 ไร่สร้างที่อยู่อาศัยให้คนงานอยู่ เรื่องนี้แปลกมากดูเหมือนเป็นการเตรียมความพร้อมให้พวกจีน (เทา) มาครอบครองประเทศไทย พร้อมส่งคนงานระดับล่างและครอบครัวมาอยู่ไทยหรือไม่ เพราะก่อนหน้านี้ที่เศรษฐกิจไทยเปลี่ยนจากภาคการเกษตรเป็นภาคอุตสาหกรรมก็เพราะการลงทุนของญี่ปุ่น และต่อมาก็เป็นเกาหลีและชาติอื่นๆ แต่ก็ไม่มีชาติใดอยากได้ที่ดินมากมายปานนี้ ไม่รู้ป่านนี้พวกจีน (เทา) ไล่สะสมที่ดินไว้เท่าไหร่แล้ว

            ในปีเดียวกันโดยรัฐบาลชุดเดียวกันก็เลยออกพระราชบัญญัติเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกที่ที่สุดจะ “ขายชาติ” โดยให้ต่างชาติเช่าที่ดินได้ถึง 99 ปี (50 ปี+49 ปี) แต่เดิมจะทำสัญญาเช่าที่สองได้ก็ต่อเมื่อ (ใกล้) หมดสัญญาแรก แต่นี่สามารถทำสัญญาสองฉบับในเวลาเดียวกันได้เลย จนทำให้เจ้าของที่ดินเสียเปรียบเป็นอย่างมาก ตัวอย่างเช่น กรณีการเช่าที่ดินสร้างห้างเซ็นลาดพร้าวจากการรถไฟแห่งประเทศไทยในปี 2521 ค่าเช่าที่ดิน 30 ปีแรกในสมัยนั้นถูกมาก นี่ถ้าให้เช่ายาวถึง 50 ปี ปี 2571) หรือ 99 ปี ก็แทบเท่ากับยกที่ดินให้เขาใช้ฟรีนั่นเอง การรถไฟคงไม่ได้ค่าเช่าปีละนับพันล้านบาทอย่างในปัจจุบัน

            ยิ่งกว่านั้นในเขตเศรษฐกิจภาคตะวันออกต่างชาติยังสามารถซื้อห้องชุดได้ 100%  การลงทุนของพวกจีนก็ไม่ใช่เฉพาะด้านเทคโนโลยีดังที่เขียนไว้ในพระราชบัญญัติดังกล่าว เพราะยังรวมถึงธุรกิจบริการต่างๆ อีกด้วย ส่วนการลงทุนด้านเทคโนโลยีก็คงไม่ได้มีอะไรถ่ายทอดถึงคนไทยยกเว้นเล่น “ปาหี่ มาสอนเด็กนักเรียน กรณีนี้ต่างจากประเทศจีนอย่างสิ้นเชิง จีนได้รับการถ่ายทอดเทคโนโลยีอย่างครบถ้วนจนสามารถสร้างรถไฟความเร็วสูงได้ดีกว่าฝรั่งเศส สามารถสร้างรถไฟฟ้าได้ดีกว่าสหรัฐอเมริกาที่เข้าไปลงทุน โดยนัยนี้ ภาคตะวันออก (ที่จัดเตรียมสาธารณูปโภคไว้อย่างดีที่สุดของประเทศไทย) คงกลายเป็นเพียง “อาณานิคม” ของต่างชาติ

            ต่อไปนี้ประเทศไทย และคนไทยจะยากจนลง ไม่ได้ผุดไม่ได้เกิด ไม่ได้เจริญขึ้นดังคาดหวัง นักลงทุนเกาหลีญี่ปุ่น และอื่นๆ ก็คงทยอยออกไปสู่ประเทศเพื่อนบ้าน คนไทยที่เคยทำงานในโรงงานเหล่านั้นก็คงตกงาน พวกจีนเทาก็เอาแต่คนงาน และครอบครัวของพวกเขามากันเอง ตลาดที่อยู่อาศัยที่เคยคึกคักที่สุดในประเทศไทยในจังหวัดชลบุรี ก็คงเหลือบานเบอะ เพราะคนงานไทยก็คงต้องย้ายกลับภูมิลำเนา  ส่วนงานคนงานจีน บริษัทจีนก็จัดหาบ้านพัก พร้อมสร้างชุมชนให้พวกเขาอยู่แล้ว

            จากประสบการณ์ที่ได้พบเห็นมาทั่วโลก และในฐานะกรรมการสหพันธ์อสังหาริมทรัพย์สากล (International Real Estate Federation) ที่พบปะกับนักอสังหาริมทรัพย์แทบทุกประเทศยืนยันได้ว่า ไม่มีประเทศใด “ขายแผ่นดิน” เท่ากับประเทศไทยอีกแล้ว ยกเว้นประเทศเพื่อนบ้านที่เป็นแหล่งสแกมเมอร์และที่ถูกยึดอำนาจไว้ในขณะนี้เท่านั้น สิงคโปร์ และมาเลเซียที่เจริญกว่าเราก็ไม่มีมาตรการแบบนี้ เวียดนาม และอินโดนีเซียที่ดูดนักลงทุนไปจากไทยก็ยังไม่ได้ให้สิทธิต่างชาติมากเท่าไทย

            ประเทศไทยจึงควรยกเลิกการให้เช่าที่ดินระยะยาว 99 ปี หรือให้สิทธิ์ขาดซื้อที่ดินอย่างไม่มีการตรวจสอบเท่าที่ควร และที่สำคัญไม่ได้จัดเก็บภาษีซื้อ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีกำไรจากการขายต่อ และภาษีมรดกเฉกเช่นนานาอารยประเทศ (ที่ทำให้สามารถได้เม็ดเงินมาพัฒนาประเทศจริง) รัฐบาลต้องไม่ฟังแต่ผู้ที่หวังผลประโยชน์

ออฟฟิศ ให้เช่า ขนาด 100 ตร.ม. พระราม 3 กรุงเทพฯ ใกล้โลตัส ใกล้ Central ใกล้ทางด่วน เดินทางสะดวก

อาคารสำนักงาน @Area สูง 8 ชั้น
เหมาะสำหรับธุรกิจ SME / ธุรกิจออนไลน์ / ธุรกิจ IT / บริษัทสตาร์ทอัพ
เริ่มต้น 250 บาท ต่อตารางเมตร

รายละเอียดอาคาร
- อาคารสำนักงานสูง 8 ชั้น
- พื้นที่ให้เช่า 100 – 300 ตร.ม.
- สามารถจดทะเบียนบริษัทได้
- ระบบเครื่องปรับอากาศแบบแยกส่วน เปิด–ปิดเองได้
- สามารถทำงานได้ตลอด 24 ชั่วโมง
- เข้า–ออกอาคารได้ 7 วัน / สัปดาห์

สิ่งอำนวยความสะดวกใกล้อาคาร
- สนามกอล์ฟ
- สนามฟุตซอล
- สนามแบดมินตัน

สิ่งอำนวยความสะดวกในอาคาร
- Fitness
- คลินิกเสริมความงาม
- ภัตตาคารจีน
- ร้านอาหารเกาหลี
- ร้านกาแฟ
- ร้านอาหารและบาร์สำหรับนั่งชิล

เหมาะสำหรับ
- บริษัท SME
- ธุรกิจออนไลน์
- ธุรกิจ IT
- สำนักงานทั่วไป

ที่ตั้ง
- หน้าปากซอย นนทรี 5 ถนนนนทรี
- แขวงช่องนนทรี เขตยานนาวา กรุงเทพฯ 10120

แนะนำข้อมูล สำหรับการเดินทาง :
- ติดทางด่วนสาธุประดิษฐ์ ทางด่วนพระราม 3 ใกล้สาทร นราธิวาส เจริญกรุง
- ใกล้โลตัสพระราม3
- ใกล้เซ็นทรัลพระราม3
- ใกล้ ตลาดรุ่งเจริญ, สนง.เขตยานนาวา

ทำเลใกล้ระบบขนส่ง และสาธารณูปโภค :
- ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ใกล้ทางด่วน ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วน ใกล้ถนนสายหลัก ใกล้ถนนใหญ่ ใกล้หน่วยงานราชการ ใกล้แหล่งช้อปปิ้ง ใกล้ซุปเปอร์มาร์เก็ต ใกล้ตลาด ใกล้ร้านอาหาร

นัดชมออฟฟิศ
- โทร : คลิกเพื่อดูเบอร์โทรติดต่อ (คุณแอม)
- LINE ID : pattama1148
- E-mail : monthida.amp@gmail.com
- https://www.facebook.com/nonsi5.center/

             ในปี 2569 จังหวัดภูเก็ตมีหน่วยขายที่เข้ามาขายในตลาดทั้งหมดมีมูลค่ารวม 176,538 ล้านบาท นับเป็นจังหวัดที่มีสินค้าที่อยู่อาศัยขายมากที่สุดเป็นอันดับหนึ่งในจังหวัดภูมิภาคทั้งหมด 76 จังหวัด มากกว่าจังหวัดชลบุรี (151,822 ล้านบาท) จังหวัดระยอง (51,453 ล้านบาท) ซึ่งเป็นแหล่งอุตสาหกรรมใหญ่สุดของประเทศไทย และมากกว่าจังหวัดเชียงใหม่ (49,303 ล้านบาท) ซึ่งเป็นเมืองหลักที่สำคัญที่สุดในภาคเหนือ

            อย่างไรก็ตามถ้านับเป็นจำนวนหน่วยขายที่เข้ามาขายในตลาดในปี 2569 ภูเก็ตมีหน่วยขายรอผู้ซื้อรวมกันทั้งหมด 13,779 หน่วย นับเป็นอันดับสองรองจากจังหวัดชลบุรี (37,628 หน่วย) และจังหวัดระยอง (19,209 หน่วย) แต่การที่ภูเก็ตมีมูลค่าสินค้ารอการขายสูงสุดก็เพราะมีราคาขายต่อเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 12.812 ล้านบาท ราคาขายต่อเฉลี่ยต่อหน่วยในกรุงเทพมหานครเป็นเงิน 5.808 ล้านบาท ส่วนที่จังหวัดชลบุรีมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพียง 4.035 ล้านบาทเท่านั้น

            จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในจังหวัดภูมิภาคทั่วประเทศพบว่าภูเก็ตมีลักษณะที่แตกต่างจากจังหวัดอื่นตรงที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวระดับโลก นักท่องเที่ยวชาวต่างประเทศรู้จักภูเก็ตในฐานะจุดหมายสำคัญสำหรับการท่องเที่ยวของโลก การท่องเที่ยวของจังหวัดภูเก็ตสร้างรายได้มหาศาลให้กับประเทศไทย

            ประเภทที่อยู่อาศัยที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส สำรวจเอาไว้ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว อาคารชุด และที่ดินจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัย แต่ที่สำหรับจังหวัดภูเก็ต ดร.โสภณแบ่งแยกเพิ่มเติมเป็นอาคารชุดตากอากาศ และวิลล่าตากอากาศ (ไม่ถือเป็นบ้านเดี่ยว) ผู้ซื้อสินค้า 6 กลุ่มแรก มาเป็นคนไทยในจังหวัดภูเก็ตหรือคนไทยที่มาทำงานในจังหวัดนี้ ส่วนสองกลุ่มหลังกลุ่มเป้าหมายเป็นต่างประเทศด้วย

            จากผลการสำรวจล่าสุดพบว่าในจังหวัดภูเก็ตยังมีโครงการที่ยังมีหน่วยขายที่รอผู้มาซื้ออยู่ทั้งหมด 806 โครงการในเขตอำเภอเมือง อำเภอกะทู้ และอำเภอถลาง การที่ภูเก็ตมีจำนวนโครงการมากก็เพราะขนาดของโครงการมีจำนวนหน่วยขายไม่มาก โดยเฉลี่ยแล้วแต่ละโครงการในจังหวัดภูเก็ตมีหน่วยขายอยู่ 112 หน่วย ในขณะที่ในกรุงเทพมหานคร มีหน่วยขายเฉลี่ยต่อโครงการจำนวนประมาณ 250 หน่วย อำเภอที่มีโครงการมากที่สุดคืออำเภอถลาง โดยมีจำนวน 411 โครงการ รองลงมาคืออำเภอเมือง 281 โครงการ และอำเภอกะทู้ 84 โครงการ

            ในจำนวน 806 โครงการ มีหน่วยขายรวมกัน 90,597 หน่วย รวมมูลค่าถึง 705,055 ล้านบาท ปรากฏว่าขายได้แล้ว 76,582 หน่วย รวมมูลค่า 527,777 ล้านบาท เท่ากับขายได้แล้วประมาณ 85% ซึ่งนับว่าขายได้มากทีเดียว โดยเฉลี่ยแล้วในแต่ละเดือนสามารถขายที่อยู่อาศัยได้ประมาณ 5.2% ของหน่วยขายในแต่ละโครงการ จากการคาดการณ์ของ ดร.โสภณ สินค้าเหล่านี้จะขายหมดในเวลา 19.2 เดือน (หากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย)

            สินค้าที่มีมากที่สุดในจังหวัดภูเก็ตก็คือวิลล่าตากอากาศ มีจำนวน 40,263 หน่วยหรือเท่ากับ44% ของหน่วยขายทั้งหมด และเมื่อรวมอาคารชุดตากอากาศอีก 6,830 หน่วย หรือ 8% ก็เท่ากับว่า สินค้าตากอากาศทั้งหมดมีถึง 52% ในจังหวัดภูเก็ต การพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับชาวภูเก็ตหรือคนไทยที่มาทำงานในภูเก็ต กลับมีสัดส่วนน้อยกว่าสินค้าที่ขายแก่ชาวต่างประเทศ

            กลุ่มสินค้าที่ขายให้กับคนไทยเป็นอาคารชุดมากที่สุดจำนวน 21,392 หน่วย หรือ 24% ของทั้งหมด รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์จำนวน 9,729 หน่วย ภูเก็ตมีบ้านแฝดจำนวน 5,924 หน่วย มากกว่าบ้านเดี่ยวที่มี 5,126 หน่วย การพัฒนาบ้านแฝด ใช้ที่ดิน (ขั้นต่ำ 35 ตารางวา) น้อยกว่าบ้านเดี่ยว (ขั้นต่ำ 50 ตารางวา)

            จากมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด 705,055 ล้านบาท เป็นมูลค่าของอาคารชุดตากอากาศถึง 339,227 ล้านบาท รองลงมาคือวิลล่าตากอากาศ มีมูลค่า 221,672 ล้านบาท ทั้งสองกลุ่มนี้มีมูลค่ารวมกันถึง 80% ของการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งหมดในจังหวัดภูเก็ต แสดงว่าตลาดสำหรับคนไทยมีสัดส่วนต่ำมากเพียง 20% เท่านั้น ตลาดสำหรับนักพัฒนาที่ดินคนไทยจึงเป็นตลาดขนาดเล็กเมื่อเทียบกับตลาดต่างประเทศ

            สินค้าที่ขายดีที่สุดเป็นห้องชุดพักอาศัยโดยเดือนหนึ่งขายได้ประมาณ 8.1% ของหน่วยขายทั้งหมด ส่วนห้องชุดตากอากาศและวิลล่าตากอากาศขายได้โดยเฉลี่ย 4.9% ของทั้งหมดซึ่งก็นับว่าไม่น้อยทั้งที่เป็นสินค้าราคาแพง สำหรับบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถวและที่ดินจัดสรร แต่ละเดือนขายได้ประมาณ 3% เท่านั้น แสดงว่าตลาดท้องถิ่นมีความเปราะบาง นักพัฒนาที่ดินที่จับกลุ่มคนไทยมีโอกาสหดตัวลงค่อนข้างสูง

ลักษณะสำคัญของสินค้าที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทก็คือ

บ้านเดี่ยวกลุ่มใหญ่ที่สุดขายในระดับราคา 5-7 ล้านบาท มีจำนวน 1,875 หน่วยหรือ 37% ของบ้านเดี่ยวทั้งหมด
บ้านแฝดเกือบครึ่งหนึ่ง (48%) ขายในราคา 3-5 ล้านบาท มีจำนวน 2,821 หน่วย
ทาวน์เฮาส์ส่วนใหญ่ (68%) หรือ 6,566 หน่วย  ขายในราคา 2-3 ล้านบาท
อาคารชุดพักอาศัยเกือบครึ่งหนึ่งหรือ 44% จำนวน 9,481 หน่วย ขายในราคา 3-5 ล้านบาท
อาคารชุดตากอากาศกลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคา 3-5 ล้านบาท (29%) จำนวน 11,849 หน่วย และระดับราคาขาย 5-7 ล้านบาท มีมากเป็นอันดับสอง 8,072 หน่วยหรือ 25%
วิลลาตากอากาศเกือบครึ่ง (43%) จำนวน 2,930 หน่วยขาย ขายในระดับราคา 20 ถึง 40 ล้านบาท
 
หากพิจารณาจากแต่ละอำเภอ จะพบว่า
ในเขตอำเภอเมือง สินค้าที่มีมากที่สุดคืออาคารชุดพักอาศัย จำนวน 11,794 หน่วยหรือ 34% ของทั้งหมด ค่ามูลรวม 29,006 ล้านบาท ส่วนอาคารชุดตากอากาศมีจำนวนน้อยกว่าคือ 10,987 หน่วยหรือ 32% แต่มีมูลค่า 69,922 ล้านบาท
ในเขตอำเภอกะทู้ อาคารชุดพักอาศัยมีจำนวนจำนวนมากที่สุดคือ 6,940 หน่วยหรือ 49% ของทั้งหมด แต่อาคารชุดตากอากาศ แม้มีจำนวน 4,282 หน่วย แต่มีมูลค่าสูงถึง 32,498 ล้านบาท
ในอำเภอถลาง อาคารชุดตากอากาศมีจำนวนมากที่สุดถึง 24,994 หน่วย หรือ 54% ของทั้งหมด และมีมูลค่ารวมสูงสุดถึง 236,807 ล้านบาท หรือ 53% ของทั้งหมด

            ปัจจัยที่ทำให้พื้นที่บริเวณอำเภอถลางเป็นที่นิยมของการซื้อที่อยู่อาศัย วิลล่าตากอากาศ และอาคารชุดตากอากาศ คืออำเภอถลาง (โดยเฉพาะพื้นที่เชิงทะเล, บางเทา, ลายัน, ศรีสุนทร และเทพกระษัตรี) กลายเป็นศูนย์กลางยอดนิยมที่สุดในภูเก็ตสำหรับการพัฒนาและการซื้อที่อยู่อาศัย วิลล่าตากอากาศ และอาคารชุดตากอากาศ เกิดจากปัจจัยสนับสนุนที่ผสมผสานทั้งด้านทำเล สิ่งอำนวยความสะดวก และโครงสร้างประชากรผู้ซื้อ ดังนี้:

            1. การคมนาคม ใกล้สนามบินนานาชาติภูเก็ต: ถลางตั้งอยู่ทางตอนเหนือของเกาะ ใช้เวลาเดินทางจากสนามบินเพียง 15–25 นาที ตอบโจทย์กลุ่มต่างชาติหรือนักลงทุนที่ต้องการเดินทางเข้า-ออกบ่อยโดยไม่ต้องเผชิญกับการจราจรที่ติดขัดในตัวเมืองหรือโซนป่าตอง

            2. มีพื้นที่ราบขนาดใหญ่ ต่างจากโซนป่าตอง กะตะ หรือกะรน ที่มีภูมิประเทศส่วนใหญ่เป็นเนินเขาสูงหรือพื้นที่แคบ ถลางยังมีที่ดินผืนใหญ่ที่เหมาะสมกับการพัฒนาโครงการแนวราบขนาดใหญ่ เช่น วิลล่าตากอากาศ หรือ Mixed-Use Community

            3. สิ่งอำนวยความสะดวกระดับ Premium และเป็น Lifestyle Hub  การมี Laguna Phuket: ย่านเชิงทะเลและบางเทา มายาวนานกว่า 30 ปี ทำให้มีโครงสร้างพื้นฐานระดับสากล ทั้งสนามกอล์ฟ 18 หลุม โรงแรม 5 ดาว และบริการดูแลจัดการอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพ Lifestyle & Retail Anchors: มี Community Malls และแหล่งไลฟ์สไตล์ระดับบนครบครัน เช่น Porto de Phuket (Central Group), Boat Avenue, และ Blue Tree Phuket ทำให้โซนนี้กลายเป็นศูนย์กลางการใช้ชีวิตที่ทันสมัย

            4. โครงสร้างพื้นฐานสำหรับครอบครัว: เป็นที่ตั้งของโรงเรียนนานาชาติชั้นนำ เช่น UWC Thailand International School และ Headstart International School (สาขาเชิงทะเล) รวมถึงโรงพยาบาลและคลินิกมาตรฐานสากล ตอบโจทย์กลุ่ม Expat ที่ต้องการย้ายถิ่นฐานมาอยู่อาศัยยาวนานแบบครอบครัว (Long-term Relocation)

            5. ธรรมชาติและหาดทรายชายฝั่งตะวันตก มีแนวชายหาดที่ยาวและสงบ: ถลางครอบคลุมชายหาดฝั่งตะวันตกหลายแห่ง เช่น หาดบางเทา หาดลายัน หาดสุรินทร์ และหาดในยาง ซึ่งมีทัศนียภาพพระอาทิตย์ตกดินที่สวยงาม หาดทรายยาว และมีบรรยากาศที่เป็นส่วนตัว ร่มรื่น และหรูหรากว่าโซนท่องเที่ยวที่มีความหนาแน่นสูงอย่างป่าตอง

            6. การเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์ของชาวต่างชาติและกลุ่มทุน มาจากการย้ายถิ่นฐานของชาวต่างชาติ หลังช่วงปี 2565 เป็นต้นมา มีกระแสผู้ซื้อจากรัสเซีย ยุโรป ออสเตรเลีย จีน และตะวันออกกลาง ย้ายมาพำนักระยะยาว ส่งผลให้ความต้องการ Second Home และวิลล่าตากอากาศขนาดใหญ่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
            7. แรงดึงดูดจากผู้ประกอบการชั้นนำ: ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับประเทศของไทย (เช่น แสนสิริ, ศุภาลัย, ออริจิ้น, สิงห์ เอสเตท) รวมถึงผู้พัฒนาในท้องถิ่น (เช่น Botanica Luxury, The Title) ได้ทุ่มงบลงทุนเปิดตัวโครงการในโซนนี้อย่างหนาแน่น ยิ่งสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้อและนักลงทุน

            8. ศักยภาพด้านการลงทุนและผลตอบแทนสูง: อาคารชุดตากอากาศและวิลล่าตากอากาศในย่านเชิงทะเล-บางเทา ให้ Rental Yield เฉลี่ยสูงถึง 6% – 10% ต่อปี จากความต้องการเช่าทั้งแบบรายวันและรายยาวของนักท่องเที่ยวระดับบน

โครงการเปิดใหม่ในช่วงปี 2568-2569

            มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 10 ล้านบาท จำนวนโครงการที่เปิดขายส่วนใหญ่ (60%) เป็นการพัฒนาวิลล่าตากอากาศ ราคาเฉลี่ยที่ 32 ล้านบาท ในแง่ของจำนวนหน่วยขายที่พัฒนามากสุดจะเป็นอาคารชุดตากอากาศ 60% ภาวการขายของอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดใหม่นี้ขายได้ดี ทำเลที่ตั้งของโครงการที่เปิดขายใหม่คืออำเภอถลาง (กลุ่มพื้นที่เติบโตสูงและทำเลระดับราคาแพง) อำเภอถลางเป็นพื้นที่ที่มีจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่สูงที่สุดอย่างโดดเด่น โดยกระจายตัวใน 5 ตำบลหลัก

            กลุ่มเป้าหมายหลักที่เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั้งวิลล่าตากอากาศและคอนโดตากอากาศในจังหวัดภูเก็ตในช่วงปี 2568-2569 แบ่งตามสัญชาติของผู้ซื้อมีดังนี้

กลุ่มผู้ซื้อชาวรัสเซียและยุโรปตะวันออก (Russia & CIS Countries) ยังคงเป็นกำลังซื้อต่างชาติอันดับ 1 ในภูเก็ต ซึ่งเหตุผลการซื้อเพื่อหนีภัยความขัดแย้งเชิงภูมิรัฐศาสตร์และสภาวะสงคราม ย้ายเงินทุนออกนอกประเทศเพื่อความปลอดภัย และหลบเลี่ยงสภาพอากาศที่หนาวเย็น โดยนิยมวิลล่าตากอากาสในโซนถลาง (เชิงทะเล, บางเทา) และฉลอง ราไวย์
 
กลุ่มผู้ซื้อชาวจีนและเอเชีย (China, Hong Kong, Singapore, Taiwan) สัดส่วน: ฟื้นตัวกลับมาอย่างแข็งแกร่งและมีกำลังซื้อสูง เหตุผลการซื้อ: กระจายความเสี่ยงทางการเงินจากปัญหาอสังหาฯ ในประเทศตนเอง ส่งลูกหลานมาเรียนโรงเรียนนานาชาติในภูเก็ต และซื้ออาคารชุด วิลล่าตากอากาศเพื่อปล่อยเช่ารองรับนักท่องเที่ยวชาติตนเอง
 
กลุ่มผู้ซื้อจากยุโรปตะวันตกและตะวันออกกลาง (UK, Germany, France & Middle East) สัดส่วน: กลุ่มกำลังซื้อคุณภาพสูง เหตุผลการซื้อ: มองหาบ้านพักหลังเกษียณ (Retirement Home) หรือบ้านพักตากอากาศช่วงฤดูหนาว โดยกลุ่มตะวันออกกลางเริ่มให้ความสนใจวิลล่าตากอากาศขนาดใหญ่เพื่อพักผ่อนกับครอบครัวใหญ่

กลุ่มผู้ซื้อชาวไทย สัดส่วน: คิดเป็นประมาณ 15% – 25% ของตลาดอสังหาฯ ระดับพรีเมียม เหตุผลการซื้อ: กลุ่มคนในกรุงเทพมหานครระดับบน ซื้อเป็นบ้านหลังที่สองสำหรับพักผ่อน กระจายการลงทุน และใช้เป็นสินทรัพย์ส่งต่อให้ลูกหลาน

แนวโน้มความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในจังหวัดภูเก็ตกำลังอยู่ในช่วง Structure Shift จากเดิมที่เป็นเพียง "เมืองท่องเที่ยวพักผ่อนตามฤดูกาล" ไปสู่ "เมืองศูนย์กลางการอยู่อาศัยและการลงทุนระยะยาวระดับนานาชาติ"

1. Demographic Shift

            กลุ่มอินเดียและตะวันออกกลางเติบโตโดดเด่น: ชาติตะวันออกกลาง (เช่น UAE, ซาอุดีอาระเบีย) และอินเดียเข้ามามีบทบาทสูงขึ้นอย่างมาก โดยกลุ่มตะวันออกกลางนิยมวิลล่าหรูสำหรับครอบครัวใหญ่ ส่วนกลุ่มอินเดียนิยมห้องชุดขนาด 1 ห้องนอนเพื่อลงทุนและปล่อยเช่า
            ชาวยุโรปและรัสเซียยังคงเป็นฐานหลัก: รัสเซียและกลุ่มประเทศ CIS รวมถึงยุโรปตะวันตก (อังกฤษ, เยอรมนี, สแกนดิเนเวีย) ยังคงเป็นกำลังซื้อสำคัญ โดยขยับพฤติกรรมจากการพักผ่อนชั่วคราวมาเป็นการย้ายถิ่นฐานแบบ Long-stay / Relocation เพื่อหลบเลี่ยงความขัดแย้งทางสภาวะภูมิรัฐศาสตร์และสภาพอากาศ
            ผู้ซื้อมีอายุน้อยลง (Younger Buyers): กลุ่ม Digital Nomads, ผู้ประกอบการเทคโนโลยี และนักลงทุนรุ่นใหม่ที่มีรายได้สูงแบบรีโมต (High-Income Remote Workers) เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นบ้านหลังที่สองเพื่อใช้ชีวิตและทำงานไปพร้อมกัน

2. รูปแบบอสังหาริมทรัพย์และทำเลที่ต้องการ

            Branded Residences & Wellness Living: คอนโดและวิลล่าที่พ่วงบริการระดับโรงแรม 5 ดาว หรือโครงการที่เน้นสุขภาพ (Eco & Health-conscious) ได้รับความนิยมสูงเนื่องจากสร้างความมั่นใจเรื่องการบริหารจัดการและมาตรฐานบริการ
            วิลล่าตากอากาศระดับ 30–50 ล้านบาท (Mid-to-High Luxury): เป็นระดับราคาหลักที่ได้รับการตอบรับดีที่สุดจากต่างชาติ
            การขยายตัวสู่พื้นที่ตอนกลางและตะวันออก พื้นที่ชายหาดฝั่งตะวันตก (เช่น บางเทา, เชิงทะเล, กมลา) เริ่มหาที่ดินพัฒนาได้ยากและราคาสูงขึ้นมาก ผู้พัฒนาและผู้ซื้อต่างชาติจึงขยับเข้าสู่พื้นที่รอบนอกที่มีความสงบ เช่น ถลางตอนบน, ศรีสุนทร, ไม้ขาว, ป่าคลอก และฉลอง
            การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน: โครงการขยายสนามบินนานาชาติภูเก็ตเฟสใหม่ และการปรับปรุงโครงข่ายคมนาคมทางถนน ช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการรองรับการเดินทาง

            มีแนวโน้มสร้างผลตอบแทนการปล่อยเช่า (Rental Yield) ในระดับสูง 6% – 8% ต่อปี

                                                                       ——————

                                                                   ดร.โสภณ พรโชคชัย

            ดร.โสภณ เป็นผู้ที่มีความเชี่ยวชาญในงานประเมินค่าทรัพย์สิน โดยได้รับเชิญให้ไปบรรยายด้านอสังหาริมทรัพย์ทั้งในระดับปริญญาตรี ปริญญาโทและปริญญาเอกทั้งในประเทศและต่างประเทศ เคยเป็นที่ปรึกษาให้กับ ESCAP, UN–Habitat, World Bank และองค์กรนานาชาติอื่น ดร.โสภณ สำเร็จการศึกษาวิทยาศาสตร์ดุษฎีบัณฑิตสาขาที่ดินและที่อยู่อาศัยจาก Asian Institute of Technology (AIT) ได้เข้ารับการฝึกอบรมหลักสูตรการประเมินค่าทรัพย์สินจาก LRTI - Lincoln Institute of Land Policy และหลักสูตรการพัฒนาที่อยู่อาศัยจาก Katholieke Universeit Leuven (Belgium)

            ปัจจุบันยังดำรงตำแหน่งเป็นนายกสมาคม FIABCI ประเทศไทย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ผู้อำนวยการโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมผู้ซื้อบ้าน  ผู้แทนสมาคม International Association of Assessing Officers ในไทย เป็นสมาชิก Global Valuation Forum ของ the Appraisal Foundation (USA) และรองประธานสภาองค์การนายจ้างแห่งประเทศไทย

            งานสำรวจวิจัยชิ้นสำคัญ คือ การค้นพบสลัมจำนวน 1,020 แห่ง (พ.ศ.2528) การสร้างแบบจำลอง CAMA (Computer Assisted Mass Appraisal) เพื่อการประเมินค่าทรัพย์สิน (ปี.2533) การพยากรณ์บ้านว่างอย่างถูกต้องจำนวน 300,000 หน่วย (ปี 2538, 2541) การศึกษาการจัดตั้งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ (ปี 2543) และการสร้างแบบจำลองในการประเมินมูลค่าที่ดิน (ปี 2545) การวางมาตรฐานวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินเวียดนาม (ที่ปรึกษากระทรวงการคลัง เวียดนาม ปี 2549) การเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลัง อินโดนีเซีย (ปี 2551) โครงการเวนคืน ธนาคารโลก ณ กรุงจาการ์ตา (ปี 2553) โครงการที่ปรึกษากระทรวงการคลัง กัมพูชา (2555) การสำรวจอสังหาริมทรัพย์อาเซียน (2558) โครงการศึกษานครทั่วโลก (2558) การย้ายสวนสัตว์กรุงเทพฯ (2562) และการประเมินค่าเขื่อน 28 แห่งในลาว (2567), ที่ปรึกษา ธ.เพื่อการพัฒนาแห่งเอเซีย (2569)

          ถ้าเราถามนักพัฒนาที่ดิน สร้างบ้าน สร้างอาคารชุดขาย พวกเขาก็อยากให้ต่างชาติได้เช่าที่ดิน 99 ปี หรือซื้อขายขาดไปเลย เพียงเพราะเขาต้องการ “ยกภูเขาออกจากอก” ของตนเอง แต่ไม่คำนึงถึงผลร้ายต่อประเทศชาติและประชาชนร่วมชาติ

          รัฐบาลไม่พึงออกนโยบายจากข้อมูลอันเป็นเท็จที่อาจได้รับการเพ็ดทูลจากนักธุรกิจหรือข้าราชการที่ไม่ได้ศึกษาให้ถ้วนถี่ บางท่านบอกวาแนวคิดการให้เช่าที่ดิน 99 ปี มีเป้าหมายเพื่อสร้างแรงจูงใจให้นักลงทุนต่างประเทศเข้ามาลงทุนในประเทศ เพราะระยะเวลาการเช่า 50 ปี ยังเป็นอุปสรรค ไม่ดึงดูดการลงทุนขนาดใหญ่ที่มีระยะเวลาการคืนทุนที่ยาวนาน ข้อนี้เป็นความเท็จโดยสิ้นเชิง เนื่องจากที่ผ่านมา ไม่เคยมีนักลงทุนประเทศใดเรียกร้องในประเด็นนี้เลย การลงทุนผ่านสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่มีเพิ่มขึ้นตามลำดับนั้น ก็ไม่เคยมีอุปสรรคจากประเด็นการให้เช่า 99 ปีเลย กลุ่มทุนที่อาจแอบเรียกร้องอาจเป็นทุนจากจักรวรรดินิยมจีนที่หวังไปกว้านซื้อที่ดินในต่างประเทศ โดยเฉพาะที่เกิดขึ้นในลาว ไทยจึงไม่ควรตามหลังจักรวรรดินิยมจีน

            ดูอย่างในปัจจุบันที่รัฐบาลให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปีในระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ปรากฏว่านักลงทุนแห่มาลงทุนมากมายก็จริง แต่:

เข้ามาสร้างโรงงาน แถมเอาคนงานจีนมาทำงาน พาครอบครัวเข้ามาอยู่อาศัย ปักหลักปักฐานเสมือนเป็นเขตเช่าของคนจีนไปแล้ว

แรงงานที่หวังจะได้เข้าไปทำงาน นอกจากไม่ได้เพราะเอาคนงานจีนมาเองแล้ว ยังกลับจ้างแต่พวกคนงานประเทศเพื่อนบ้าน กรณีนี้ต่างจากนักลงทุนญี่ปุ่น เกาหลีหรือสหรัฐอเมริกาที่ใช้แรงงานไทย

การสร้างโรงงาน ก็ทำในบริเวณใกล้บ้านชาวบ้าน แม้ถูกประท้วงก็มีเจ้าหน้าที่ให้ความร่วมมือ

ขยะพิษต่างๆ ก็เอามาทิ้งในไทย สร้างมลภาวะแก่ประเทศไทย ทำร้ายสุขภาพของประชาชนไทย

            ดร.โสภณได้สอบถามไปยังนายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์พบว่า ไม่มีการให้เช่าที่ดิน 99 ปีสำหรับชาวต่างชาติทั่วไป แต่มีให้เช่าสำหรับนักพัฒนาที่ดินที่จดทะเบียนเป็นบริษัทสิงคโปร์ที่ให้พัฒนาเฉพาะแปลงที่ทางองค์การฟื้นฟูเมือง (Urban Redevelopment Authority: URA) กำหนดไว้เท่านั้น (แทบไม่เคยมีต่างชาติมาแข่งด้วยเลย) แต่ต่างชาติอาจเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมได้ 30 ปี แต่สำหรับในประเทศในขณะนี้ให้ซื้อที่ดินในนิคมฯ ได้เลย

            เรื่องมาเลเซียเช่าที่ดิน 99 ปี ในทางปฏิบัติแทบไม่มีได้พบเห็น เขาให้ต่างชาติซื้อบ้านได้ในห้องชุดหรือหมู่บ้านจัดสรรละตามโครงการ Malaysia My Second Home (MSH) ซึ่งเดี๋ยวนี้เพิ่มราคาเป็นอย่างน้อย 16 ล้านบาท จะซื้อหรือเช่าที่ดินทั่วไปไม่ได้ โดยเฉพาะที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมและที่ดินชายแดน และทั้งนี้หมายถึงรัฐต่าง ๆ ในแหลมมาลายู ส่วนที่รัฐซาราวักและซาบาห์ที่อยู่เกาะบอร์เนียวยังไม่อนุญาต ยกเว้นตามโครงการ MSH ส่วนของไทยใน EEC สามารถนำที่ดิน ส.ป.ก.4-01 และที่ราชพัสดุมาให้ต่างชาติใช้ได้ด้วย

          ประเทศลาวให้นายทุนเช่าที่ดิน 99 ปีเช่นกัน แต่เป็นเฉพาะพื้นที่ๆ กำหนด โดยมากเป็นนักลงทุนจีนเป็นสำคัญ (พวกนี้คงหวังขยายอิทธิพลเข้ามาในลาวเช่นเดียวกับชาวเวียดนามที่มีอยู่เป็นจำนวนมาก) อย่างไรก็ตามหากให้เช่าทำสวนยางพาราก็มักเป็นเวลา 25 ปี (ตามอายุขัยของต้นยาง) แต่ส่วนใหญ่ที่สุดอย่างมากไม่เกิน 50 ปี จากการสัมภาษณ์ข้าราชการระดับผู้อำนวยการกองท่านหนึ่งในกระทรวงทรัพยากรฯ ของลาว ท่านกล่าวว่า ผลการให้เช่าที่ดินในลักษณะนี้ไม่ได้เป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาเศรษฐกิจอย่างมีนัยแต่อย่างใด

          พวกอยากขายที่ดินให้ต่างชาติมักบอกว่าจะดำเนินการอย่างรอบคอบและมีมาตรการป้องกันการถือครองผิดวัตถุประสงค์ โดยจะให้เช่าที่ดินเฉพาะเพื่อลงทุน หรือเช่าทำธุรกิจ ที่โดยปกติมีการต่ออายุให้อยู่แล้ว ไม่รวมถึงการเช่าประเภทอื่นหรือเหมารวมทุกกิจกรรม และหากผู้เช่าไม่ทำตามกฎระเบียบที่กำหนดไว้ก็สามารถยกเลิกได้ ก็เป็นแค่คำพูดใน "คำคุย" สวยหรูเท่านั้น ในความเป็นจริงสิ่งที่พบก็คือ

            1. มีบริษัท Nominee อยู่ทั่วไปในการซื้ออสังหาริมทรัพย์

            2. คนต่างชาติแอบจดทะเบียนกับคนไทยก็มีอยู่มากมาย

            3. ตามเกาะภูเก็ต เกาะสมุย มีบ้านและที่ดินอยู่บนเขา ไม่น่าจะออกโฉนดได้ ไม่น่าจะได้รับการอนุญาตก่อสร้างได้ กลับมีโฉนดและเป็นบ้านที่ครอบครองโดยคนต่างชาติหรือโรงแรมต่างชาติ

 

            ดร.โสภณ กล่าวว่าขนาดเราไม่ให้ต่างชาติถือครองทรัพย์อย่างเป็นทางการ ยังอุกอาจครอบครองกันอย่างไม่กลัวอาญาแผ่นดินและอาจมีเจ้าพนักงาน “ขายชาติ” ร่วมมือด้วยเป็นจำนวนมาก หากยิ่งเราเปิดให้ต่างชาติเช่าที่ระยะยาวได้ขนาดนั้น แผ่นดินไทยก็ยิ่งถูกต่างชาติครอบงำเข้าไปอีก

 

            ตัวอย่างมากมายที่ชี้ให้เห็นว่าในอดีตที่ผ่านมา ไทยให้เช่าที่ดิน 30 ปีก็เกินคุ้มได้แก่

            1. ห้างเซ็นทรัลพลาซาลาดพร้าวที่การรถไฟแห่งประเทศไทยให้เช่า 30 ปี (2521-2551) ปรากฏว่าห้างแห่งนี้กำไรมหาศาล และในช่วงต่ออายุต่อไปอีก 20 ปี (2554-2574) การรถไฟฯ ยังได้เงินเพิ่มเติมอีกเกือบ 30,000 ล้าน ถ้าให้เช่ายาว 99 ปีก็คงได้แก่กระผีกลิ้น

            2. ในกรณีโครงการขนาดใหญ่ก็มีเช่น ทางด่วนขั้นที่ 2 โดย บจก.กูมาไกกูมิ หรือดอนเมืองโทลเวย์ ก็เช่าแค่ 30 ปีเท่านั้น ไม่ได้มากมายแต่ประการใด

            3. แม้แต่โครงการห้องชุดหรูหราย่านหลังสวน / ราชดำริ ที่เช่าที่ดินมาก่อสร้างจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หรือสำนักงานพระคลังข้างที่ ก็มีระยะเวลาสัญญา 30 ปี ก็มีผู้เช่าและเช่าช่วงห้องชุดต่อกันมากมาย ไม่เป็นอุปสรรคแต่อย่างใด

            4. ดุสิตธานี เช่าที่ดิน สนง.ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์มาตั้งแต่ปี 2513 เมื่อเร็วๆ นี้ทำสัญญาเช่าใหม่ ก็คงจ่ายมหาศาลกว่าเดิมมากนัก หากให้เช่า 2 สัญญาแต่แรก ทางราชการผู้ให้เช่าคงเสียเปรียบ เสียประโยชน์เป็นอย่างมาก

            5. ประเทศตะวันตกบางแห่งไม่เพียงให้เช่าที่ดิน 99 ปี ยังให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ แต่ผู้ซื้อต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีละ 1-3% ของราคาตลาด (ไม่ใช่ราคาประเมินราชการที่แสนต่ำ) เสียภาษีกำไรจากการขายต่อประมาณ 20% ของส่วนที่กำไร และในอีก 20 ปีข้างหน้า หากยกให้ทายาท ยังต้องเสียภาษีมรดกอีกมหาศาล แต่ในไทยระบบภาษีที่ดินฯ และภาษีมรดก แทบไม่มีผลในทางปฏิบัติ การให้ต่างชาติซื้อหรือเช่าที่ดิน 99 ปี จึงดูเป็นการ “ขายชาติ” ยิ่งกว่านั้นสิงคโปร์ยังกำหนดให้ต่างชาติเสียค่าธรรมเนียมซื้ออีก 60% ของราคาตลาด แต่ไทยกลับไม่มีภาษีนี้

 

            สำหรับข้อเสนอแนะ ดร.โสภณขอเสนอดังนี้:

            1. จัดสร้างนิคมอุตสาหกรรมให้ต่างชาติมาซื้อที่แบบไม่สะเปะสะปะ ควบคุมง่าย สร้างเมืองใหม่ได้ง่าย

            2. สร้างบรรยากาศทางการเมืองดี มีประชาธิปไตยตามแบบอารยะสากล ต่างชาติจะมาลงทุนมากขึ้น

            3. สร้างโครงสร้างพื้นฐานให้ดี รองรับความเจริญ โดยอาจให้ต่างชาติมาร่วมลงทุนแทนการผูกขาด

            4. เน้นการพัฒนาตามชายแดนโดยใช้ที่ป่าเสื่อมโทรม/ที่ราชพัสดุ เป็นต้น เพื่อกระจายความเจริญ

            การให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปีจึงเป็นอันตรายต่อชาติ และประชาชน โปรดทบทวน
 

               ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) สรุปภาพรวมที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในเดือนมิถุนายน 2569 พบว่า มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จำนวน 18 โครงการ เพิ่มขึ้นจากเดือนพฤษภาคม 2569 จำนวน 3 โครงการ แต่จำนวนหน่วยขาย มูลค่าโครงการ และราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยลดลง มีจำนวนหน่วยขายเปิดใหม่รวม 3,000 หน่วย มูลค่าการพัฒนาโครงการรวมทั้งสิ้น 19,678 ล้านบาท

              จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่เดือนนี้มีทั้งหมด 3,000 หน่วย ลดลงประมาณ 4.0% จากเดือนพฤษภาคม 2569 โดยประเภทที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่มากที่สุดในเดือนนี้ คือ อาคารชุด ซึ่งมีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่รวม 1,540 หน่วย (51.3%) รองลงมาคือ บ้านเดี่ยว 807 หน่วย (26.9%) อันดับ 3 คือ ทาวน์เฮ้าส์ 603 หน่วย (20.1%) ของจำนวนหน่วยขายที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด

              ในด้านมูลค่าโครงการรวมของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดใหม่ในเดือนมิถุนายน 2569 นี้มีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 19,678 ล้านบาท ลดลงประมาณ -64.2% ซึ่งในเดือนนี้มูลค่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวมีสูงที่สุด มีมูลค่าโครงการ 12,670 ล้านบาท (64.4%) โดยบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่เปิดตัวในระดับราคาสูงในช่วงราคา 10.001-20.00 ล้านบาท ถึงระดับราคาลักชัวรี่ มากกว่า 20 ล้านบาทขึ้นไป รองลงมา คือ อาคารชุด มีมูลค่าโครงการ 4,670 ล้านบาท (23.7%) โดยส่วนใหญ่เปิดตัวในระดับราคา 2.001-3.000 ล้านบาท อันดับ 3 คือ ทาวน์เฮ้าส์มีมูลค่าโครงการรวม 1,902 ล้านบาท หรือ 9.7% ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดในเดือนนี้ 

              ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของเดือนนี้อยู่ที่ประมาณ 6.559 ล้านบาท (ลดลง-62.7%) ซึ่งราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของเดือนก่อนอยู่ที่ 17.608 ล้านบาท สาเหตุหลักที่ภาพรวมโครงการเปิดใหม่ ทั้งหน่วยขาย มูลค่าและราคาเฉลี่ยต่อหน่วยลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เกิดจากการที่ช่วงเดือนที่ผ่านมามีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดระดับอัลตร้าลักชัวรี่ 2 โครงการ ที่มีมูลค่าโครงการและราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยสูงกว่าเดือนอื่นๆ  จึงทำให้ภาพอสังหาริมทรัพย์โดยรวมของเดือนนี้ เมื่อเปรียบเทียบกับเดือนที่ผ่านมาจึงลดลงทุกด้าน  แต่หากไม่มีการเปิดตัว อาคารชุดระดับอัลตร้าลักชัวรี่ 2 โครงการนี้ในเดือน พฤษภาคม 2569  ภาพการเปิดตัวโครงการใหม่ก็ยังชะลอตัวใกล้เคียงกับเดือนที่ผ่านๆ มา

              หากพิจารณาระดับราคาขาย จะพบว่า ในเดือนนี้ไม่มีการเปิดขายที่ระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทเลย โดยระดับราคาที่เปิดขายในเดือนนี้มีดังนี้

              - ระดับราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 232 หน่วย (7.7%) มูลค่าโครงการ 361 ล้านบาท (1.8%)

              - ระดับราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 1,014 หน่วย (33.8%) มูลค่าโครงการ 2,654 ล้านบาท (13.5%)

              - ระดับราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 752 หน่วย (25.1%) มูลค่าโครงการ 2,697 ล้านบาท (13.7%)

              - ระดับราคา 5-10 ล้านบาท จำนวน 385 หน่วย (12.8%) มูลค่าโครงการ 2,776 ล้านบาท (14.1%)

              - ระดับราคา 10-20 ล้านบาท จำนวน 504 หน่วย (16.8%) มูลค่าโครงการ 7,035 ล้านบาท (35.8%)

              - ระดับราคาตั้งแต่ 20 ล้านบาท ขึ้นไป จำนวน 113 หน่วย (3.8%) มูลค่าโครงการ 4,156 ล้านบาท (21.1%) ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดในเดือนนี้

              พิจารณาอัตราการขายได้ จะพบว่าในเดือนมิถุนายนนี้ มีอัตราการขายได้เฉลี่ยที่ 24.4% ซึ่งเพิ่มขึ้นจากเดือนที่ผ่านมาที่มีอัตราการขายได้ที่ 21.5% ต่อเดือน โดยประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราการได้สูงสุด คือ อาคารชุดที่ระดับราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 820 หน่วย ขายได้แล้ว 43% รองลงมา คือ ทาวน์เฮ้าส์ ที่ระดับราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 192 หน่วย ขายได้แล้ว 30% ลำดับที่ 3 คือ อาคารชุดที่ระดับราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 393 หน่วย ขายได้แล้ว 27%

              การเปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนนี้พบว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ และบริษัทในเครือ 3 บริษัท คือ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) บมจ.แสนสิริ และบมจ.สเตลล่า เอ็กซ์ ตามลำดับ มีส่วนแบ่งการตลาดในแง่ของจำนวนหน่วยขายที่ 88% แต่มีส่วนแบ่งด้านมูลค่าโครงการที่ 94% ซึ่งมีแนวโน้มผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ และบริษัทในเครือครองส่วนแบ่งการตลาดเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ

              ในด้านทำเลที่ตั้ง จะพบว่าในเดือนนี้มีโครงการเปิดตัวใหม่ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพชั้นใน จำนวน 2 โครงการ ตั้งอยู่ในเขตเมืองชั้นกลางส่วนต่อขยายเมืองหรือเขตติดต่อเมือง (Intermediate area) จำนวน 14 โครงการ เช่น กรุงเทพกรีฑา พหลโยธิน-สายไหมเทพารักษ์ วงแหวน –รามอินทรา เพชรเกษม บางบอน ทวีวัฒนา เป็นต้น และพื้นที่รอบนอกอีก 2 โครงการ เช่น ย่านสามพราน และบางใหญ่ เป็นต้น

            ทำไมเราไม่สามารถเกษียณด้วยบิตคอยน์ได้? เพราะการเกษียณที่แท้จริงต้องมีรายได้โดยไม่ต้องขายทรัพย์สิน แต่อสังหาริมทรัพย์นั้นค่อยๆ เติบโตและเป็นรากฐานสำคัญเพื่อความมั่งคั่ง

            ความเชื่อของกลุ่มผู้ถือครองบิตคอยน์ ที่ว่าสินทรัพย์ดิจิทัลนี้จะกลายเป็นฐานรากหลักในการเกษียณอายุและเลี้ยงดูพวกเขายามเกษียณ มักตั้งอยู่บนสมมุติฐานที่ว่าบิตคอยน์ให้ผลตอบแทนเฉลี่ยทบต้นต่อปี (Compound Annual Growth Rate: CAGR) สูงถึง 200% โดยดูจากสถิติในอดีต ซึ่งพวกเขาใช้ตัวเลข 200% นี้เป็นทฤษฎีอ้างอิง ทำให้เกิดภาพมายาภาพว่าพอร์ตการลงทุนจะเติบโตเป็นทวีคูณอย่างไม่มีวันสิ้นสุด จนทำให้สามารถดึงเงินออกมาใช้ชีวิตในวัยเกษียณได้อย่างปลอดภัย เหมือนอย่างนาย Davinci Jeremie ผู้ที่ซื้อบิตคอยน์ในราคาต่ำกว่า 1 ดอลลาร์ในปี 2011 จนตอนนี้เขาเป็นเศรษฐีที่ร่ำรวยมหาศาล มีเครื่องบินส่วนตัว มีเรือยอร์ช มีความสุข มีอิสระ สามารถท่องเที่ยวได้ทั่วโลก จนหลายๆคนอยากลอกเลียนแบบเขาโดยการซื้อบิตคอยน์
แต่ความจริงก็คือ ตัวเลข 200% CAGR โดยนับจากราคาปีแรกๆที่มีการซื้อขายในตลาดคือความเข้าใจผิดที่อันตราย เนื่องจากเป็นการคำนวณจากฐานที่เกือบเป็นศูนย์ ($0.0008 ในปี 2010) สินทรัพย์ทุกประเภทในโลกล้วนอยู่ภายใต้ กฎแห่งตัวเลขจำนวนมาก (Law of Large Numbers) เมื่อมูลค่าตลาด (Market Capitalization) ของบิตคอยน์ ขยายตัวจนพุ่งทะลุล้านล้านดอลลาร์สหรัฐ อัตราการเติบโตจะเกิดสภาวะ ผลตอบแทนลดน้อยถอยลง (Diminishing Returns) อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้เหมือนสินทรัพย์อื่นๆ สถิติเชิงประจักษ์ชี้ชัดว่า อัตราเติบโตของบิตคอยน์ กำลังลดความเร็วลงในทุกรอบวัฏจักร (Cycle CAGR):

วัฏจักรที่ 1 (2011–2013): +9,200%

วัฏจักรที่ 2 (2013–2017): +1,200%

วัฏจักรที่ 3 (2017–2021): +230%

วัฏจักรที่ 4 (2021–2026): ~50–70%

วัฏจักรอนาคต (2026–2040E): คาดการณ์ว่าจะลดลงมาอยู่ที่ ~5–25% และจะเข้าสู่ระยะอิ่มตัวที่ ~5–10% ปลายทางของบิตคอยน์คือการเคลื่อนตัวเข้าหาจุดสมดุลร่วมกับสินทรัพย์ดั้งเดิม ยุคสมัยแห่งการสร้างความมั่งคั่งแบบก้าวกระโดดได้สิ้นสุดลงแล้ว และเมื่ออัตราผลตอบแทนเฉลี่ยลดลงมาอยู่ในระดับปกติ แบบจำลองการเกษียณด้วยบิตคอยน์ จึงเป็นไปไม่ได้

มายาภาพแผนเกษียณ 25 ปี กับความจริงของการกัดกร่อน 'ฐานทรัพย์'

            ในโลกการวางแผนการเงิน มักมีการอ้างถึง "กฎ 4%" (The 4% Rule) ซึ่งระบุว่าหากเราถอนเงินออกมาใช้ปีละ 4% ของมูลค่าพอร์ตเริ่มต้น พอร์ตนั้นจะสามารถค้ำจุนชีวิตเราได้ขั้นต่ำ 25 ปีจนถึงวันตาย กลุ่มคนที่สะสมบิตคอยน์ 100% เลยทึกทักกันเอาเองว่าพวกเขาสามารถใช้กฎนี้ได้ และจะเหลือมรดกจำนวนมหาศาลไว้ส่งต่อให้ทายาท

แต่ในความเป็นจริง เมื่อคนที่สะสมบิตคอยน์ 100% และตัดสินใจหยุดทำงาน พวกเขาอาจจะอยู่ไม่ถึงแผนเกษียณ 25 ปีด้วยซ้ำ อย่าว่าแต่จะส่งต่อเป็นมรดกเลย

            เหตุผลเพราะโครงสร้างของบิตคอยน์ไม่มีกลไกภายในที่สร้างผลผลิตได้ด้วยตัวเอง (Zero Yield) ตัวระบบไม่มีค่าเช่า ไม่มีเงินปันผล เมื่อผู้เกษียณหยุดทำงานและไม่มีรายได้ใหม่เข้ามาเติม ระบบนี้จะเปลี่ยนสภาพเป็น “แบบจำลองการทยอยขายทุนเพื่อใช้ชีวิต” (Slow Liquidation Model) หรือการ “ขายกิน” ที่ต้องหั่นเนื้อสินทรัพย์ออกไปทีละส่วน ทุกครั้งที่กดปุ่มถอนเงิน “ฐานทรัพย์” (Asset Base) จะถูกหักลบ (Deduct) ออกไปในเชิงปริมาณทันที

บิตคอยน์ไม่ได้เลี้ยงเจ้าของ เจ้าของต่างหากที่ต้องเฉือนบิตคอยน์ ออกมาขายเพื่อเลี้ยงตัวเอง 
อีก 14 ปีข้างหน้าเมื่อเข้าสู่ยุคผลตอบแทนอิ่มตัวที่ 5–10% การถอนเงินใช้โดยใช้ "กฎ 4%" กับพอร์ตการลงทุนที่ถือครองบิตคอยน์ 100% ได้นั้น มองข้ามปัจจัยชี้ขาดในทางวิศวกรรมการเงิน นั่นคือ ความผันผวนระดับสุดขั้ว (Extreme Volatility) สินทรัพย์ดิจิทัลนี้มีการปรับฐานในระดับ -50% ถึง -75% เป็นเรื่องปกติในทุกตลาดหมี (Crypto Winter) เมื่อผู้เกษียณอายุไม่มีกระแสเงินสดจากแหล่งอื่นเข้ามาจุนเจือ ความผันผวนนี้จะแปรสภาพเป็น วงจรอุบาทว์ของการทำลายฐานทุนถาวร (Sequence of Returns Risk) อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

            หากความต้องการใช้เงินสดเพื่อการดำรงชีพคงที่อยู่ที่ปีละ 400,000 บาท

ในสภาวะตลาดปกติ: หากบิตคอยน์ มีราคาเหรียญละ 2,000,000 บาท ผู้เกษียณจะขายสินทรัพย์ออกไปเพียง 0.2 BTC

ในสภาวะตลาดหมี (-50%): หากปีถัดมาตลาดปรับฐานลดลง 50% ราคาเหรียญลดลงเหลือ 1,000,000 บาท ผู้เกษียณจะถูกบังคับโดยกลไกการดำรงชีพให้ต้องเฉือนบิตคอยน์ ออกขายเพิ่มเป็น 0.4 BTC เพื่อให้ได้เงินสดในจำนวนเท่าเดิม

ในสภาวะตลาดหมีรุนแรง (-75%): หากราคาดิ่งลึกไปถึงจุดต่ำสุดตามสถิติในอดีต ราคาเหลือเหรียญละ 500,000 บาท ปริมาณการตัดขายจะพุ่งสูงขึ้นถึง 0.8 BTC หรือคิดเป็น 4 เท่าของปีแรก

            ความเสียหายที่แท้จริงในสภาวะนี้ ไม่ใช่มูลค่าทางบัญชีที่ลดลงชั่วคราว แต่อยู่ที่ "จำนวนหน่วยของสินทรัพย์ (Asset Units) ที่สูญเสียไปอย่างถาวร ณ ก้นเหวของราคา" เมื่อตลาดพลิกฟื้นกลับเป็นขาขึ้นในวัฏจักรถัดไป มูลค่าพอร์ตก็ไม่อาจฟื้นคืนสู่จุดสมดุลเดิมได้ เนื่องจากปริมาณเหรียญอันเป็นฐานทรัพย์หลักถูกทำลายไปแล้วระหว่างทาง พอร์ตการเกษียณในลักษณะนี้จึงมีแนวโน้มที่จะแห้งเหือดหมดเกลี้ยงก่อนอายุขัยเฉลี่ยอย่างรวดเร็ว

เสถียรภาพที่แตกต่างของอสังหาริมทรัพย์

            ในทางตรงกันข้าม อสังหาริมทรัพย์คุณภาพสูงมีโครงสร้างความมั่นคงที่เหนือกว่าอย่างเด่นชัด ด้วยคุณลักษณะเชิงประจักษ์สองประการ:

            ประการแรก ราคาประเมินของอสังหาริมทรัพย์มีความหนืดสูง (Price Stickiness) และเป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำในเชิงระบบ (Illiquid Asset) มูลทรัพย์จึงไม่ได้ปรับเปลี่ยนเรียลไทม์เป็นรายวินาทีตามสภาวะอารมณ์และจิตวิทยาของมวลชนในตลาด ทำให้รอดพ้นจากสภาวะการตื่นตระหนกเทขาย (Panic Selling) ที่จะลดทอนมูลค่าสินทรัพย์ลงเหลือเพียงเศษเสี้ยวในข้ามคืน

            ประการที่สอง ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญที่สุดคือ กระแสเงินสดจากค่าเช่าแยกตัวเป็นอิสระจากความผันผวนของราคาตลาด (Decoupling of Yield and Asset Price) แม้ในยามวิกฤตเศรษฐกิจที่มูลค่าการซื้อขายเปลี่ยนมือของตัวอาคารอาจปรับลดลงตามกลไกตลาด 10-20% แต่ตราบใดที่กิจกรรมทางเศรษฐกิจของมนุษย์ยังต้องดำเนินไป คนยังต้องการที่อยู่อาศัย และธุรกิจยังต้องการหน้าร้าน รายได้จากค่าเช่ารายเดือนจะยังคงหลั่งไหลเข้ามาหล่อเลี้ยงผู้เกษียณอย่างสม่ำเสมอในระดับที่ใกล้เคียงเดิม
"สิ่งที่ชี้ขาดความมั่นคงที่ต่างกันคนละชั้น คือผู้เกษียณที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่จำเป็นต้องเฉือนอิฐออกขายทีละก้อน หรือแบ่งขายพื้นที่อาคารเพื่อประทังชีพ ฐานทรัพย์หลัก (Asset Base) ในเชิงกายภาพยังคงอยู่ครบถ้วน 100% เสมอ ผ่านพ้นวิกฤตการณ์ทางเศรษฐกิจรอบแล้วรอบเล่าโดยไม่สูญเสียศักยภาพในการผลิตมูลค่า ในขณะที่ผู้เกษียณด้วยบิตคอยน์ต้องยอมสยบต่อความผันผวน และกลืนกินตัวเองลงไปเรื่อย ๆ ในทุกวันที่มีชีวิตอยู่"

         โครงสร้างหนี้สิน: Positive Carry (เงินคนอื่น) เทียบกับ Negative Carry (ลุ้นราคาขึ้น) เพื่อแก้ปัญหาเรื่องการขายกิน บางคนที่คิดอยากจะเกษียณด้วยบิตคอยน์มักบอกว่า “ถ้าอย่างนั้นก็ไม่ต้องขาย แต่ใช้วิธียืมเงินโดยใช้บิตคอยน์ ค้ำประกันออกมาใช้ชีวิต” แนวคิดนี้ตั้งอยู่บนความเสี่ยงสูงสุดข้อเดียวคือ “ราคาบิตคอยน์ ต้องเพิ่มขึ้นในอัตราที่เร็วกว่าดอกเบี้ยทบต้นตลอดไป” ซึ่งในทางวิศวกรรมการเงินถือเป็นเรื่องอันตราย แตกต่างจากการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อย่างสิ้นเชิง โดยมีเส้นแบ่งสำคัญอยู่ที่ "ใครเป็นคนจ่ายดอกเบี้ยและเงินต้นคืนให้"

อสังหาริมทรัพย์คุณภาพสูง กับสภาวะ Positive Carry

            เมื่อเรานำอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้เช่าจริงไปค้ำประกันเงินกู้จากสถาบันการเงินเพื่อดึงเงินสดออกมาใช้ โครงสร้างนี้เรียกว่า Positive Carry เนื่องจากหนี้สินและดอกเบี้ยทั้งหมดที่เกิดขึ้นกับธนาคาร จะถูกชำระคืนด้วยกระแสเงินสดที่มาจาก "ค่าเช่าของผู้เช่า" ในทุก ๆ สิ้นเดือน ผู้เกษียณได้เงินสดมาใช้ชีวิตโดยมีกลไกทางเศรษฐกิจ (เงินของผู้เช่า) ทำหน้าที่ล้างหนี้และดอกเบี้ยแทน โดยที่ ฐานทรัพย์หลัก (โฉนดที่ดินและอาคาร) ไม่ถูกกระทบเลยแม้แต่น้อย

 

บิตคอยน์กับสภาวะ Negative Carry

            ในทางตรงกันข้าม การกู้เงินโดยใช้บิตคอยน์ ค้ำประกันคือ Negative Carry เนื่องจากตัวบิตคอยน์ มีผลผลิตเป็นศูนย์ ไม่สามารถสร้างกระแสเงินสดรายเดือนมาจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ได้ ยอดหนี้และดอกเบี้ยจะถูกทบเข้าไปในยอดหนี้เดิมและเติบโตขึ้นเรื่อย ๆ แบบทบต้น หากปีใดที่ราคานิ่งสนิทหรือลดลง หนี้ที่ทบต้นจะกัดกินสัดส่วนความเป็นเจ้าของในตัวเหรียญไปเรื่อย ๆ จนหมดสิ้น


[อสังหาริมทรัพย์: Positive Carry] สินทรัพย์ (ตึกเช่า) ──> ผลิตกระแสเงินสด (ค่าเช่า) ──> ชำระหนี้และดอกเบี้ยธนาคาร ──> ฐานทรัพย์อยู่ครบ 100%

[บิตคอยน์: Negative Carry] สินทรัพย์ (Bitcoin) ──> ผลิตกระแสเงินสด (0%) ──> ยอดหนี้เติบโตทบต้น ──> ฐานทรัพย์เสี่ยงโดนกัดกินจนหมด

โศกนาฏกรรมของสินทรัพย์ที่ไร้ค่าเช่า   
 ถ้าหากบิตคอยน์คือทองคำดิจิทัล ประวัติศาสตร์ก็ได้แสดงถึงโศกนาฎกรรมให้เห็นมาก่อนหน้านี้แล้วเป็นร้อยปี  ในช่วงเวลาที่เปลวเพลิงแห่งสงครามและการปฏิวัติกวาดล้างทวีปยุโรป ขุนนางชาวรัสเซียและออสเตรีย-ฮังการีจำนวนมากต้องละทิ้งมาตุภูมิพร้อมกับสิ่งที่พวกเขาเชื่อว่าเป็น "ความมั่งคั่งอันเป็นสากลและเคลื่อนย้ายได้ง่ายที่สุด" บางตระกูลเย็บเพชรพลอยซ่อนไว้ในสาบเสื้อโค้ท บางตระกูลหลอมทองคำแท่งฝังไว้ใต้ดิน สินทรัพย์เหล่านั้นมีคุณลักษณะเพียบพร้อมในแบบที่กลุ่มผู้นิยมสินทรัพย์ดิจิทัลอย่างบิตคอยน์ถวิลหา: มันหายาก มีอุปทานจำกัด พกพาสะดวก มีมูลค่าร่วมเป็นสากล

            ทว่า ผลลัพธ์ในอีกไม่กี่ทศวรรษต่อมากลับน่าใจหาย ทายาทรุ่นลูกรุ่นหลานของ Count และ Baron ผู้เคยปกครองแว่นแคว้น กลับต้องกลายมาเป็นคนขับแท็กซี่ในกรุงปารีส หรือพนักงานเสิร์ฟในกรุงลอนดอน ปรากฏการณ์นี้ไม่ได้เกิดขึ้นเพราะพวกเขาขาดสติปัญญาหรือเกียจคร้าน แต่เป็นเพราะ "ทองคำและเพชรพลอยไม่เคยทำงาน" มันเป็นสินทรัพย์ที่ไร้ผลิตผล (Non-Yielding Asset) ที่นอนนิ่งอยู่ในหีบสมบัติ แม้ทั้งทองและเพชรพลอยเหล่านี้จะมีราคาเพิ่มขึ้นทุกปี แต่ทุกปีที่ผ่านไปท่ามกลางค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น ค่ารักษาพยาบาล และค่าอาหาร พวกเขาไม่มีทางเลือกอื่นนอกจากต้องตัดเฉือนเนื้อสินทรัพย์ถาวรออกขายเพื่อประทังชีพ ฐานทุนถาวร (Principal Capital) จึงหดตัวลงทุกวันล้อไปกับอายุขัยของเจ้าของ และนี่คือสัจธรรมข้อเดียวกันกับที่บิตคอยน์กำลังจะมอบให้แก่ผู้เกษียณอายุในศตวรรษที่ 21

เส้นทางที่แตกต่างของอาณาจักรอสังหาริมทรัพย์

            ในยุคสมัยเดียวกัน เส้นทางของการกักเก็บความมั่งคั่งอีกรูปแบบหนึ่งกลับให้ผลลัพธ์ที่ตรงกันข้ามโดยสิ้นเชิง John Jacob Astor เริ่มต้นกว้านซื้อที่ดินทุกแปลงบนเกาะแมนแฮตตันเท่าที่จะหาทุนได้ แล้วสถาปนากลยุทธ์ที่เรียบง่ายแต่ทรงพลัง นั่นคือ "การถือครองกรรมสิทธิ์ถาวรและปล่อยเช่า" เขาใช้ระบบ Ground Lease ที่รักษาความเป็นเจ้าของในที่ดินไว้ตลอดกาล แต่เปิดโอกาสให้ทุนภายนอกเป็นผู้เสี่ยงขับเคลื่อนกิจกรรมทางเศรษฐกิจและสร้างอาคารบนที่ดินนั้น โดยมีหน้าที่ส่งมอบค่าเช่ากลับมาให้เขารายปี ก่อนที่ Astor จะสิ้นลมหายใจ คำประกาศที่สะท้อนวิสัยทัศน์ของเขาคือ “ความเสียใจเพียงสิ่งเดียวในชีวิต คือการไม่ได้ซื้อเกาะแมนแฮตตันไว้ทั้งหมด”

            เช่นเดียวกับตระกูล Grosvenor เจ้าของที่ดิน Mayfair และ Belgravia ในใจกลางกรุงลอนดอน ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ผืนนี้มาตั้งแต่ศตวรรษที่ 17 ตลอดระยะเวลากว่า 300 ปีที่ผ่านมา พวกเขาไม่เคยขายที่ดินออกไปแม้แต่ตารางเมตรเดียว ทว่าปล่อยให้ "กิจกรรมทางเศรษฐกิจและการทำมาหากินของมนุษย์หลายล้านคน" ในลอนดอน ทำหน้าที่ผลิตกระแสเงินสดและจ่ายค่าเช่ากลับคืนสู่ตระกูลข้ามเจเนอเรชัน Hugh Grosvenor ทายาทรุ่นปัจจุบัน รับช่วงมรดกผืนนี้ในวัยเพียง 25 ปี และก้าวขึ้นเป็นหนึ่งในบุคคลที่ร่ำรวยที่สุดในสหราชอาณาจักรทันที โดยไม่จำเป็นต้องทำสิ่งใดมากไปกว่าการรักษาฐานทรัพย์ที่บรรพบุรุษส่งต่อมา

เส้นแบ่งระหว่าง "ราคาที่เพิ่มขึ้น" กับ "รายได้ที่หลั่งไหล"

            ความแตกต่างอันชี้ขาดระหว่างสองเส้นทางนี้ ไม่ใช่เรื่องของ "ความหายาก" (Scarcity) เพราะทั้งทองคำ เพชรพลอย และที่ดินใจกลางแมนแฮตตันต่างก็มีจำกัดเชิงปริมาณไม่ต่างกัน แต่จุดตัดที่แท้จริงคือ "สินทรัพย์นั้นสามารถเปลี่ยนกิจกรรมทางเศรษฐกิจของมนุษย์คนอื่นให้กลายเป็นผลผลิตกลับมาหล่อเลี้ยงเจ้าของ โดยไม่ต้องทำลายตัวมันเองได้หรือไม่"
บิตคอยน์ ในฐานะสินทรัพย์ที่พยายามจำลองคุณสมบัติของทองคำ ย่อมสืบทอดข้อบกพร่องเชิงโครงสร้างแบบเดียวกันมาอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ นั่นคือระบบไม่มีกลไกการสร้างกระแสเงินสดภายใน (Zero Native Yield) ผู้เกษียณอายุจึงยังคงต้องตกอยู่ภายใต้พันธนาการของการเฉือนเนื้อสินทรัพย์ออกขายเพื่อดำรงชีพไม่ต่างจากเพชรพลอยในอดีต

            ความพยายามในการผลักดันบิตคอยน์ให้เป็นฐานรากหลักของแผนการเกษียณอายุในปัจจุบัน จึงกำลังสร้างความเข้าใจผิดเชิงระบบครั้งใหญ่ เนื่องจากคนส่วนใหญ่ยังคงสับสนและแยกไม่ออกระหว่าง "สินทรัพย์ที่ราคาเติบโตขึ้น" (Capital-Gain Asset) กับ "สินทรัพย์ที่สร้างรายได้" (Cash-Flow Asset)

"ความไม่เดียงสาทางการเงินที่แยกไม่ออกระหว่าง 'ราคาที่เพิ่มขึ้น' กับ 'กระแสเงินสดในชีวิตจริง' นี่เอง คือเส้นแบ่งเชิงโครงสร้างที่เป็นเส้นตัดระหว่างตระกูลมหาเศรษฐีที่มั่งคั่งรุ่งเรืองข้ามศตวรรษ กับอดีตขุนนางที่ต้องนั่งละลายทองคำแท่งกินจนหมดสิ้นไปตั้งแต่รุ่นแรก"

ฐานทรัพย์ที่อยู่รอดร้อยปี เทียบกับ ฐานทรัพย์ที่ฝ่อตัว

            ความแตกต่างที่ชี้ขาดความเหนือกว่าของอสังหาริมทรัพย์คุณภาพสูงคือเรื่องของ “ฐานทรัพย์” (Asset Base) ที่ขยายขนาดได้เอง (Scale) เทียบกับพอร์ตบิตคอยน์ที่มีแต่จะหดตัวลง 

หัวข้อการวิเคราะห์

อสังหาริมทรัพย์คุณภาพสูง (Cash-Flow Asset)

Bitcoin / ทองคำ / เพชรพลอย (Capital-Gain Asset)

ผลกระทบต่อฐานทรัพย์

ไม่ถูกหักลบ (ดึงเฉพาะกระแสเงินสด/ค่าเช่ามาใช้)

ถูกหักลบโดยตรง (ต้องเฉือนเนื้อสินทรัพย์ออกขาย)

พฤติกรรมของฐานทุน

ขยายขนาดโตตามเศรษฐกิจ และเงินเฟ้อ

ฝ่อตัวลงเรื่อย ๆ ตามอายุขัยและการใช้ชีวิตของเจ้าของ

การส่งต่อและต่อยอด

สูงมาก ใช้เครดิตจากตึกเดิมไปกู้ซื้อตึกใหม่ได้

ต่ำ ต้องลุ้นให้ราคาตลาดขึ้นเพื่อประทังชีวิตอย่างเดียว

            ในแบบจำลองของอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะผ่านไปกี่สิบหรือกี่ร้อยปี ตัวทรัพย์สินหลักก็ยังคงอยู่ครบถ้วนและทำหน้าที่เลี้ยงเจ้าของได้ตลอดไป สำหรับนักลงทุนที่บริหารจัดการเก่ง ๆ พวกเขาจะสามารถใช้ประโยชน์จากฐานทรัพย์ที่แข็งแกร่งนี้ในการ ต่อยอดความมั่งคั่งไปได้เรื่อย ๆ อย่างไม่มีขีดจำกัด โดยการนำกระแสเงินสดส่วนเกินจากค่าเช่าเดิม หรือการใช้เครดิตของตัวตึกไปช้อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ชิ้นใหม่ขยายอาณาจักรออกไป โดยแทบไม่ต้องขายอสังหาริมทรัพย์ชิ้นเดิมออกเลยแม้แต่ชิ้นเดียว
 แต่สำหรับผู้ที่เลือกใช้บิตคอยน์ เป็นฐานหลักในการเกษียณ ยิ่งพวกเขาอายุยืนยาวเท่าใด ฐานทรัพย์หลักจะยิ่งถูกเฉือนออกมาขายกินมากเท่านั้น ปลายทางจึงไม่ใช่การส่งต่อมรดก แต่คือการลุ้นว่าสินทรัพย์จะหมดเกลี้ยงไปก่อนวันสิ้นลมหายใจหรือไม่

 

บทสรุป

            การเกษียณอายุที่แท้จริงและยั่งยืนข้ามรุ่น ต้องการสินทรัพย์ที่ทำหน้าที่เป็นแท่นผลิตกระแสเงินสดที่คาดการณ์ได้ ไม่ใช่ระบบที่ตั้งอยู่บนความหวังว่าจะมีคนมาซื้อต่อในราคาที่แพงกว่า (Greater Fool Theory)

อสังหาริมทรัพย์คุณภาพสูงที่มีผู้เช่าจริง คุ้มครองฐานทรัพย์หลักไม่ให้ถูกหักลบ และใช้ประโยชน์จากโครงสร้าง Positive Carry ในการเติบโตไปพร้อมกับระบบเศรษฐกิจ ในขณะที่ บิตคอยน์, ทองคำ หรือเพชรพลอย เป็นสินทรัพย์ที่บีบให้เจ้าของต้องทำลายฐานทุนของตัวเองลงไปเรื่อย ๆ ในทุกวันที่มีชีวิตอยู่

            “สินทรัพย์ที่แท้จริงสำหรับการเกษียณ ไม่ใช่สินทรัพย์ที่หวังว่าจะมีคนซื้อแพงขึ้นในอนาคต แต่คือสินทรัพย์ที่เลี้ยงเจ้าของได้ โดยไม่ต้องขายตัวมันเอง

รายละเอียด
สิ่งที่จะได้รับ จากการเข้าสัมมนารอบพิเศษ

เห็นภาพสถานการณ์อสังหาฯปัจจุบัน
มองเห็นปัจจัยหลัก (หัวใจ) ในการลงทุนอสังหาฯ
เข้าใจเทคนิคการประเมินค่าอสังหาฯ และ การวิเคราะห์ทำเล เบื้องต้น
กรณีศึกษา การประเมินอสังหาฯ เพื่อการลงทุน อย่างง่าย
พบกับผู้เข้าอบรมที่ประสบความสำเร็จเป็นนักลงทุน นายหน้า นักพัฒนาที่ดิน หรือผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน
จัดขึ้นเพื่อเชิญชวนท่านเข้าอบรมหลักสูตรการประเมินค่าทรัพย์สินระยะยาว AP101 หลักสูตรที่กระทรวงศึกษาธิการรับรอง
------------------------------------------

สิ่งที่จะได้รับจากการอบรมหลักสูตรประเมิน (AP101)

การประเมินอสังหาฯ แต่ละประเภท (Workshop On Site อาคารชุด, อะพาร์ตเมนต์, อาคาร สนง. , บ้านจัดสรร, อาคารพาณิชย์, ที่ดินเปล่า)
ลงมือทำจริง มีผู้ประเมินชั้นวุฒิ เป็นผู้ให้คำแนะนำตั้งแต่ต้นจนจบกระบวนการ
(แถม) เครื่องมือวิเคราะห์ ที่มีประสิทธิผล เพื่อการลงทุน
ดูงานอสังหาฯ Eastern Sea Board 2 วัน 1 คืน (EEC- Eastern Economic Corridor)
ดูงานการทำนิติกรรมสัญญา สถานที่ราชการ
การคำนวณค่าเช่าอสังหาฯ ระยะสั้น - ยาว
การตั้งราคาขายอสังหาริมทรัพย์ในสถานการณ์ที่มีข้อมูลน้อย
ต้นทุนอาคาร อายุอาคาร และ ค่าเสื่อม
แนวคิดการจัดการอาคารเก่า
การประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่จับต้องไม่ได้
การวิเคราะห์ความเป็นไปได้โครงการ
สามารถวิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯ เพื่อประโยชน์สูงสุด (Highest - Bestused)

วันอังคารที่ 10 - พุธที่ 11 มกราคม 2566 เวลา 08:30 - 17:00 น.
ณ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย

รายละเอียด
การเลือกจัดรูปแบบโครงสร้างองค์กรที่จะทำให้เกิดประโยชน์ทางภาษีสูงสุด
การเลือกวิธีการรับรู้รายได้และประเภทภาษีที่ต้องชำระที่แตกต่างกัน จุดพึงระวังในการวางแผนภาษีอสังหาที่แตกต่างกับการจัดทำบัญชีธุรกิจประเภทอื่น

หัวข้ออบรม
-ผลกระทบของ พรบ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มีผลต่อ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
-ภาษีอากรตามบทบัญญัติประมวลรัษฎากร ที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในสถานะนิติบุคคล – บุคคลธรรมดา และเทคนิคการคำนวณภาษี
-การวางแบบแผนของรายได้-รายจ่าย / การวางแผนประเด็นทรัพย์สิน – หนี้สิน และการวางแผนภาษีการให้เช่า อสังหาริมทรัพย์
-การวางแผนภาษีอากรธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และเทคนิคในการบริหารจัดการเสียภาษีให้มีประสิทธิภาพ
-การวางระบบบัญชีและวิธีการบันทึกบัญชีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
-เกณฑ์การรับรู้รายได้และเทคนิควิธีการวิเคราะห์งบการเงินของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

https://youtu.be/EC18VCm1zRY

--การนับชั่วโมงบัญชี--
รหัสหลักสูตร 6211-04-024-007-01 การวางแผนภาษีและการจัดทำบัญชีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
(ชั่วโมง บัญชี CPD 6.00 ผู้สอบอื่นๆ 8.00 ผู้ทำอื่นๆ 8.00)
 ***อัปเดต 10/05/2565***

ติดต่อ
02-295-2294
ID Line: @trebs
www.trebs.ac.th

วันจันทร์ที่ 6 - อังคารที่ 28 กุมภาพันธ์ 2566 เวลา 08:00 - 17:30 น.
ณ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย

รายละเอียด
กฎกระทรวงโรงแรม เทรนด์ธุรกิจที่พักแนวใหม่ !!
เจาะลึกการบริหารโรงแรมขนาดกลางและเล็ก ครอบคลุมการวิเคราะห์ทำเล

ทำการตลาด คำนวณผลตอบแทน

ดูงาน 6 วัน ทฤษฏี 2 วัน !! ออก Work Shop ลงพื้นที่จริง
ฟังคำแนะนำจากเจ้าของโรงแรม

ผู้บรรยาย
ดร. โสภณ พรโชคชัย
ผู้อำนวยการโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
เจ้าของโรงแรม
The Quarter หัวลำโพง
The Siamese Hotel Pattaya
KOON Hotel

ติดต่อ
02-295-2294
ID Line: @trebs
www.trebs.ac.th

วันศุกร์ที่ 18 - อาทิตย์ที่ 20 พฤศจิกายน 2565 เวลา 08:30 - 17:00 น.
ณ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย

รายละเอียด
ผู้ผ่านการอบรมมีสิทธิ์เข้าสอบ
-ใบอนุญาตนายหน้ารับรองโดยสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย
-คุณวุฒิวิชาชีพนายหน้าอสังหาฯ สถาบันคุณวุฒิวิชาชีพ (องค์การมหาชน)

​หัวข้ออบรม
-แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
-ความรู้เรื่องการเงิน การลงทุนเพื่อซื้ออสังหาฯ ของผู้ซื้อ (ดอกเบี้ย-เงินเฟ้อ-มูลค่าในอนาคต / การคำนวณความคุ้มค่าในการลงทุนซื้ออสังหาฯ สำหรับผู้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัย – ให้เช่า)
-ศิลปะเทคนิคการหาสินค้ามาขาย และ ความสำคัญของพื้นที่
-การขายและการบริหารการขายอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ
-การขายอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ
-Mindset เพื่อความสำเร็จในงานนายหน้า
-เอกสารสัญญาที่เกี่ยวข้องกับนายหน้า
-กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับงานนายหน้าฯ
-เทคนิคเบื้องต้นการประเมินค่าทรัพย์สินและการวิเคราะห์ทำเลสำหรับนายหน้า
-วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน วิธีเปรียบเทียบตลาดและวิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า ตัวอย่างมูลค่าทรัพย์สินที่ขึ้นอยู่กับข้อกฎหมายต่าง ๆ ที่พึงสังวร
-การทำสัญญาจะซื้อ-จะขายอสังหาริมทรัพย์
-วิธีการจะทำสัญญาและตัวอย่างสัญญา ข้อพึงระวังในการทำสัญญา
-ประสบการณ์ในการบริหารงานขายอสังหาริมทรัพย์: ปัญหา อุปสรรค และแนวทางแก้ไข
-CSR และ จรรยาบรรณวิชาชีพนายหน้าอสังหาฯ
* หมายเหตุ: หลักสูตรและเนื้อหาวิชาสงวนสิทธิ์สำหรับจัดอบรมโดย โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยเท่านั้น

ผู้บรรยาย
Mr. David Dennison
Chief Operation Officer (COO), Franchise Department,Century 21 (Thailand)
อ. กัญญมล แก้วพิศดาร
นายหน้าอิสระ ประสบการณ์นายหน้ามากกว่า 30 ปี
อ. ณัฐจิตา พุ่มเงิน
ผู้ก่อตั้งและผู้บริหาร วินเนอร์ เอสเตท
อ. ธนดล นาครัตน์
ผู้อำนวยการฝ่ายประเมิน บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
คุณ น้ำทิพย์ พรโชคชัย
MD, Area Research Co., Ltd.
อ. นิธิวัชร์ ศิริปริยพงศ์
ผู้อำนวยการสำนักบริหารคุณวุฒิวิชาชีพ 3 สถาบันคุณวุฒิวิชาชีพ (องค์การมหาชน)
อ. ประวิทย์ อนุศิริ
นายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย
อ. ปัทมา จันทรานุกูล
กรรมการผู้จัดการ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
อ. ภาวิณีย์ ฐานิตพงศ์ภาวี
ผู้อำนวยการฝ่ายฝึกอบรม บจก.ดาร์วิด พร็อพเพอร์ตี้ เซอร์วิส
อ. รณิดา พลูเอี่ยม
Chief Operating Officer บจก.อีอาร์เอ เฟรนไชส์ (ประเทศไทย)
อ. ลรินธรณ์ สวัสดิกุลวัฒน์
กรรมการผู้จัดการ บจก.วินเวสเตอร
ดร. โสภณ พรโชคชัย
ผู้อำนวยการโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
อ. อดิศักดิ์ สถิตธำมรงค์
กรรมการผู้จัดการบริษัท RE/MAX GreenWay
อ. เอกชัย เปลี่ยนโพธิ์
กรรมการ มูลนิธิประเมินค่า นายหน้าแห่งประเทศไทย
หลักสูตรแนะนำอื่นๆ

ติดต่อ
02-295-2294
www.trebs.ac.th

หลักสูตร การวางแผนภาษีและการจัดทำบัญชีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (RE151)
รุ่นที่ 51, วันอังคารที่ 27 - พุธที่ 28 กันยายน 2565 เวลา 08:30 - 17:00 น.
ณ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย

รายละเอียด
การเลือกจัดรูปแบบโครงสร้างองค์กรที่จะทำให้เกิดประโยชน์ทางภาษีสูงสุด
การเลือกวิธีการรับรู้รายได้และประเภทภาษีที่ต้องชำระที่แตกต่างกัน จุดพึงระวังในการวางแผนภาษีอสังหาที่แตกต่างกับการจัดทำบัญชีธุรกิจประเภทอื่น

หัวข้ออบรม
- ผลกระทบของ พรบ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มีผลต่อ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
- ภาษีอากรตามบทบัญญัติประมวลรัษฎากร ที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในสถานะนิติบุคคล – บุคคลธรรมดา และเทคนิคการคำนวณภาษี
- การวางแบบแผนของรายได้-รายจ่าย / การวางแผนประเด็นทรัพย์สิน – หนี้สิน และ การวางแผนภาษีการให้เช่า อสังหาริมทรัพย์
- การวางแผนภาษีอากรธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และเทคนิคในการบริหารจัดการเสียภาษีให้มีประสิทธิภาพ
- การวางระบบบัญชีและวิธีการบันทึกบัญชีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
- เกณฑ์การรับรู้รายได้และเทคนิควิธีการวิเคราะห์งบการเงินของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม:
Line: @trebs
Call: 02-295-2294
Web: www.trebs.ac.th

ในอนาคตที่คนวัยทำงานตอนนี้จะกลายเป็นผู้สูงอายุ ที่อยู่อาศัยแบบไหนที่เหมาะกับสังคมยุคใหม่ และเทรนด์อสังหาฯ จะพัฒนาไปอย่างไร? เรามาดู 5 ทางเลือกที่อยู่อาศัยที่เราคัดมาแล้วว่ากำลังเติบโตในประเทศไทยไว้เป็นทางเลือกกัน จากสถานการณ์ในตอนนี้ ประเทศไทยได้ก้าวสู่สังคมผู้สูงอายุเต็มรูปแบบ (Aged Society) แล้วในปี 2564 คือ เป็นสังคมที่มีสัดส่วนผู้สูงอายุในช่วง 60 ปีขึ้นไปมากกว่าร้อยละ 20 ของประชากรทั้งประเทศหรือประมาณ 13 ล้านคน และคาดว่าในปี 2583 หรืออีก 20 ปีข้างหน้าจะมีสัดส่วนผู้สูงอายุเพิ่มขึ้นเป็น 1 ใน 3 ของประชากรทั้งหมด หรือประมาณ 20 ล้านคน และมีผู้สูงอายุ 80 ปีขึ้นไปมากถึง 3.5 ล้านคน ประกอบกับอัตราการมีบุตรที่น้อยลง คนเป็นโสดมากขึ้น ทำให้ผู้สูงอายุในยุคนี้ รวมถึงอนาคตข้างหน้า ซึ่งมีแนวโน้มที่จะอยู่ตัวคนเดียวในบั้นปลายชีวิตมากขึ้น เริ่มมองหาทางเลือกที่อยู่อาศัยในรูปแบบอื่น ๆ นอกจากการอยู่อาศัยในบ้านเดิมของตัวเอง เพื่อให้ตอบรับกับไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนไป


งานสัมมนาออนไลน์ The future of Wellness Real Estate
สำหรับคนที่อยากอัพเดทเทรนด์สุขภาพในวงการอสังหาฯ ที่อยู่อาศัย โรงแรม ห้ามพลาด! ซื้อบัตร Early Bird ภายในวันที่ 1 เมษายนนี้!
ดูรายละเอียด >> https://www.feasyonline.com/wellness2022

เมื่อเรานึกถึงที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในประเทศไทย เราก็มักจะถึงทางเลือกได้แค่ประมาณ 3 ประเภท ได้แก่ อยู่ในบ้านตัวเองต่อไป ไปอยู่บ้านพักคนชรา หรือ ซื้อบ้านและคอนโดผู้สูงอายุซึ่งมีสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการพ่วงเข้ามาด้วย แต่แท้จริงแล้วมีทางเลือกของที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุนับสิบประเภทเลยทีเดียว โครงการที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุหลายโครงการในประเทศไทยก็มีที่อยู่อาศัยมากกว่าประเภทเดียวอยู่ในนั้น เนื่องจากผู้สูงอายุแต่ละคนมีความต้องการต่างกัน ทางเลือกเหล่านี้จึงเหมาะสำหรับคนต่างกัน เช่น บางคนเป็นผู้สูงอายุที่โสด ไม่มีลูกหลาน ติดสังคม ดูแลตัวเองได้ อาจชอบไปอยู่คอนโดผู้สูงอายุมากกว่าอยู่บ้านตัวเอง หรือบางคนอาจต้องการการดูแลจากพยาบาล หรือ หมอเป็นครั้งคราวก็อาจต้องการทางเลือกอื่นเช่นกัน

จากข้อมูลของ SeniorLiving.org ได้แบ่งประเภทของที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุออกเป็น 15 ประเภทเลยทีเดียว โดยมี 2 ปัจจัยหลักที่ใช้ในการเปรียบเทียบทางเลือกที่อยู่อาศัยเหล่านี้ คือ ค่าใช้จ่าย และ ระดับการดูแล ซึ่งนับว่าเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้สูงอายุต้องใช้ในการพิจารณาเลือกที่อยู่อาศัย เนื่องจากในวัยเกษียณ ผู้สูงอายุจะไม่มีรายได้จากงานประจำเข้ามาแล้ว จำเป็นต้องอยู่อาศัยด้วยเงินเก็บ หรือ รายได้ทางอื่น และยังต้องเก็บเงินเอาไว้รับความเสี่ยงด้านค่ารักษาพยาบาล อีกทั้งหากมีอายุขัยยาวนานก็ต้องใช้ค่าใช้จ่ายมากขึ้น ส่วนปัจจัยด้านระดับการดูแลนั้นก็ขึ้นอยู่กับว่าสุขภาพของผู้สูงอายุ ณ เวลานั้นเป็นอย่างไร หากสุขภาพแข็งแรงดี สามารถดูแลตัวเองได้ก็ไม่จำเป็นต้องมีคนดูแลมากนัก


ที่มาภาพ: Seniorliving.org

จากภาพด้านบนจะเห็นว่า ที่อยู่อาศัยหลายประเภทมีลักษณะคาบเกี่ยว หรือ คล้ายกัน แต่ก็มีจุดต่างด้านราคา หรือ ระดับการดูแลทำให้ถูกแยกเป็นคนละประเภทนั่นเอง วันนี้ Feasy จะพามาดู 5 ประเภทที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Senior Living) ซึ่งจะช่วยให้คุณเข้าใจว่าที่อยู่อาศัยแบบใด เหมาะสำหรับผู้สูงอายุแบบไหน

5 ประเภทที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ
1. Aging in place อยู่อาศัยในบ้านตัวเองต่อไป
2. Independent Living โครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัย
3. Residential care home ที่อยู่อาศัยเฉพาะผู้สูงอายุ
4. Nursing home สถานบริบาล
5. Continuing care retirement community (CCRC) ชุมชนคนเกษียณอายุที่มีระบบดูแลต่อเนื่อง



1. Aging in place หรือ การอยู่อาศัยในบ้านตัวเองต่อไป
คือการปรับที่อยู่อาศัยเดิมของตัวเองให้เหมาะกับผู้สูงอายุ โดยไม่ต้องย้ายบ้าน

เหมาะสำหรับ: ผู้สูงอายุที่ดูแลตัวเองได้และชอบอยู่บ้าน มีครอบครัว หรือ สังคมเพื่อนบ้านให้ไปมาหาสู่ หากต้องการการดูแลเป็นพิเศษสามารถเดินทางไปโรงพยาบาล หรือ ใช้บริการพิเศษที่เข้ามาดูแลถึงที่บ้านได้ (Health at Home)

สิ่งสำคัญ: บ้านสำหรับผู้สูงอายุควรจะได้รับการออกแบบ ปรับปรุงให้เหมาะสำหรับการใช้ชีวิต เช่น ย้ายห้องนอนมาอยู่ชั้นล่างเพื่อลดความเสี่ยงจากการเดินขึ้นบันได เพิ่มราวจับ พื้นกันลื่น ณ จุดต่าง ๆ ของบ้าน และ กล้องวงจรปิด เป็นต้น

ค่าใช้จ่าย: ค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวันทั่วไป และค่าปรับปรุงบ้านเพื่อให้มีสภาพแวดล้อมที่เหมาะสำหรับผู้สูงอายุตามกำลังทรัพย์

2. Independent Living โครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัย
โครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัย หรือ บ้าน-คอนโดผู้สูงอายุ

เป็นโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุที่สามารถดูแลตัวเองได้ ส่วนใหญ่ระบุว่าผู้อยู่อาศัยต้องเป็นผู้ที่มีอายุตั้งแต่ 55 – 60 ปีขึ้นไป แต่ในบางโครงการก็อนุญาตให้คนทุกช่วงวัยซื้อสิทธิ์อยู่อาศัยได้เช่นกัน โดยมีรูปแบบที่อยู่อาศัยหลากหลาย บางโครงการอาจจะเป็นบ้าน คอนโดมิเนียม หรือ อะพาร์ตเมนต์ โดยผู้เข้าอยู่อาจซื้อสิทธิ์แบบกำหนดระยะเวลาเป็นปี หรือ ทำสัญญาเช่าตลอดชีพ ที่น่าสนใจคือ ปัจจุบันมีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายที่ได้พัฒนา ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัย Retirement Community ด้วยการจับมือกับโรงพยาบาล หรือ สถานบริบาล Nursing Home ต่าง ๆ เพื่อตอบรับดีมานด์ของผู้สูงอายุที่กำลังเติบโตขึ้นอย่างรวดเร็วในประเทศไทย

เหมาะสำหรับ: ผู้สูงอายุที่ดูแลตัวเองได้ หรือต้องการความช่วยเหลือเล็กน้อย ต้องการเข้าสังคมทำกิจกรรมร่วมกับผู้สูงอายุอื่น ๆ เหมาะกับผู้สูงอายุที่ไม่มีลูกหลาน หรือไม่ได้อยู่ใกล้กับลูกหลาน การมาอยู่ใน Retirement Community ช่วยให้ผู้สูงอายุไม่ต้องมีภาระในการดูแลบ้าน สามารถใช้ชีวิตได้อย่างสะดวกสบาย มีกิจกรรมและสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับผู้สูงอายุที่ครบครัน หากต้องการการดูแลอย่างใกล้ชิด บางโครงการจะมีบริการเสริมด้านการตรวจสุขภาพ พร้อมเจ้าหน้าที่ให้บริการอีกด้วย

ค่าใช้จ่าย: ปานกลาง

ขึ้นอยู่กับระดับโครงการที่เลือกซึ่งส่วนใหญ่แล้วผู้ประกอบการภาคเอกชนจะพัฒนาโครงการ สำหรับกลุ่มกำลังซื้อปานกลาง – สูง อย่างไรก็ตามค่าใช้จ่ายมักยังไม่รวมค่าอาหารและค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวันทั่วไป

อ่านเพิ่มเติม >> อัพเดทราคา 7 บ้าน-คอนโดผู้สูงอายุทั่วไทย ล่าสุดปี 2022!

3. ที่อยู่อาศัยเฉพาะผู้สูงอายุ Residential care home

เราน่าจะเคยได้ยินคำว่า Care Home และ Nursing Home กันมาบ้างแล้ว ที่อยู่อาศัยทั้งสองรูปแบบนี้มีลักษณะคล้ายกัน แต่จะต่างกันตรงที่ Nursing Home มีระดับการดูแลที่ใกล้ชิดจากแพทย์และพยาบาลเพิ่มขึ้นมา ทำให้มีค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้นนั่นเอง

เหมาะสำหรับ: Care Home เหมาะสำหรับผู้สูงอายุที่ต้องการการดูแลเบื้องต้นในกิจวัตรประจำวัน Activities of Daily Living (ADLs) เช่น การเดิน อาบน้ำ เปลี่ยนเสื้อผ้า เป็นต้น ผู้สูงอายุจะได้รับการดูแลโดยเจ้าหน้าที่ผู้เชี่ยวชาญตลอด 24 ชั่วโมง พร้อมบริการอาหาร และกิจกรรมต่าง ๆ

ค่าใช้จ่าย: ปานกลาง
ค่าบริการคิดเป็นรายวัน หรือ รายเดือน และมีค่าใช้จ่ายเสริมสำหรับการเดินทางไปพบแพทย์ที่โรงพยาบาล

4. Nursing home สถานบริบาล

เหมาะสำหรับ: ผู้สูงอายุที่ต้องการบริการทางการแพทย์ การดูแลอย่างใกล้ชิดจากแพทย์และพยาบาล ในบางที่จะมีผู้ดูแลที่เฉพาะทางสำหรับผู้ป่วยอัลไซเมอร์ด้วย ผู้สูงอายุจะได้รับการดูอย่างใกล้ชิดตลอด 24 ชั่วโมง ทั้งในด้านอาหาร และกิจกรรม

ค่าใช้จ่าย: สูง
คิดค่าบริการเป็นรายวัน รายสัปดาห์ หรือ รายเดือน ขึ้นอยู่กับรูปแบบห้องและบริการที่เลือก

5. ชุมชนคนเกษียณอายุที่มีระบบดูแลต่อเนื่อง Continuing care retirement community (CCRC)
โครงการในรูปแบบนี้ คือ โครงการขนาดใหญ่ที่มีทั้ง ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุที่ดูแลตัวเองได้ (Retirement Community) ที่อยู่อาศัยเฉพาะผู้สูงอายุที่ต้องการการดูแล 24 ชั่วโมง (Residential care home) รวมไปถึงสถานบริบาล (Nursing home) ที่มีพยาบาลและแพทย์คอยดูแลอย่างใกล้ชิด

เหมาะสำหรับ: ผู้สูงอายุที่ต้องการจะจ่ายเงินเพื่ออยู่อาศัยในโครงการเดิมตลอดชีพ ในช่วงที่ดูแลตัวเองได้อาจอยู่ในส่วน Retirement Community และหากเจ็บป่วย ต้องการการดูแลก็สามารถย้ายไปอยู่ที่ Care home หรือ Nursing home ตามแต่ระดับการดูแลที่จำเป็นต้องได้รับ ข้อดีของโครงการใหญ่ คือ มีสิ่งอำนวยความสะดวก และกิจกรรมมากมาย

ค่าใช้จ่าย: ปานกลาง – สูง ขึ้นอยู่กับแพคเกจที่เลือก

ในประเทศไทยก็มีหลายโครงการในรูปแบบนี้ซึ่งมักเป็นโครงการที่พัฒนาโดยโรงพยาบาล หรือ เป็นการร่วมมือกันระหว่างโรงพยาบาลกับหน่วยงานอื่น ๆ เช่น Senior Complex ที่พักผู้สูงอายุ รามา-ธนารักษ์ ซึ่งมีราคาเริ่มต้นที่ 1.82 ล้านบาท หรือ โครงการ Jin Wellbeing County

5 ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Senior Living) นี้คือ 5 ประเภทที่อยู่อาศัยที่เราคัดมาเปรียบเทียบให้คุณได้เห็นชัด ๆ ว่าตอบโจทย์ผู้สูงอายุต่างกันอย่างไร ทั้งนี้เป็นที่น่าจับตามองว่านักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายได้ก้าวเข้ามาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุมากขึ้นอย่างต่อเนื่องเพื่อตอบรับความต้องการ และไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของคนยุคนี้ที่เปลี่ยนไปจากเดิม ได้แก่ โครงการบ้านผู้สูงอายุ คอนโดผู้สูงอายุ ที่ขายสิทธิ์การอยู่อาศัยเหมือนการเซ้ง 30 ปี แทนการซื้อขาด เนื่องจากคนยุคใหม่เริ่มนิยมเช่าบ้าน มากกว่าซื้อ อาจเป็นเพราะหลายคนไม่มีทายาทให้ส่งต่อมรดก และการเช่าสิทธิ์สามารถลดค่าใช้จ่ายลงได้ จึงเป็นที่น่าจับตามองว่าจะมีโครงการใหม่ๆ อะไรบ้างที่จะเกิดขึ้นในประเทศไทย โดยเฉพาะโครงการที่เกิดจากความร่วมมือระหว่าง บริษัทพัฒนาอสังหาฯ สถานบริบาล (Nursing Home) และโรงพยาบาล ที่ให้เกิดผลิตภัณฑ์ และบริการใหม่ๆ ขึ้นมามากมาย เช่น โครงการ Health at Home ที่ช่วยให้ผู้สูงอายุสามารถรับบริการตรวจสุขภาพที่บ้านได้ หรือ บริการเดินทางรับส่งผู้สูงอายุไปโรงพยาบาลหรือสถานที่ต่าง ๆ ที่จะตอบโจทย์คนในยุคนี้มากขึ้น


อยากฟังแนวคิด การพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ห้ามพลาด!
สัมมนาออนไลน์: รวมเทรนด์สุขภาพมาแรง สำหรับที่อยู่อาศัย-โรงแรม ยุค New Normal
The Future of Wellness Real Estate
6 พฤษภาคมนี้ 8.30 - 18.00 น.
Online ผ่าน Facebook Private Group
ดูรายละเอียด https://www.feasyonline.com/wellness2022


พบกับวิทยากรผู้เชี่ยวชาญชั้นนำ

ด้านสุขภาพ ที่อยู่อาศัย โรงแรม โรงพยาบาลหลากหลายท่าน

มาเจาะแนวคิดการผสาน Wellness ในวงการอสังหาฯ

• TRENDS การเปลี่ยนแปลงของที่อยู่อาศัยหลังยุคโควิด และเทรนด์การพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ

• SUCCESS CASES เจาะแนวคิดการพัฒนาบริการและ ที่อยู่อาศัยเพื่อสุขภาพและคุณภาพชีวิตที่ดีแบบองค์รวม

• SMART SOLUTIONS อัพเดทเทคโนโลยีใหม่ ที่จะเข้ามามีบทบาทต่อการอยู่อาศัยในยุคนี้

งานนี้เหมาะกับใคร?

• นักพัฒนาอสังหาฯ ที่กำลังมองหาตลาดด้านสุขภาพสำหรับทุกช่วงวัย รวมถึงที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ

• ผู้บริหารโรงแรม อะพาร์ตเมนต์ ที่กำลังมองหาตลาดกลุ่มผู้สูงอายุ และสุขภาพแบบองค์รวม

• ผู้ให้บริการด้านสุขภาพ ไลฟ์สไตล์ ที่มองหาโอกาสร่วมกับธุรกิจอสังหาฯ เพื่อตอบรับไลฟ์สไตล์ใหม่ ๆ

ด่วน! ราคาพิเศษ

ซื้อบัตร Early Bird Ticket เพียง 900 บาท/ท่าน
หรือ Early Bird Group Ticket เพียง 4500 บาท/6 ท่าน
ภายในวันที่ 1 เมษายนนี้!

ดูรายละเอียด >> https://www.feasyonline.com/wellness2022


#WellnessRealEstate #Wellness


References

https://www.consumeraffairs.com/health/senior-living-options.html
https://dailycaring.com/senior-housing-options-overview/
https://www.dop.go.th/download/knowledge/th1512636145-109_4.pdf
https://www.thaipost.net/main/detail/103356

Writer

คุณน้ำทิพย์ พรโชคชัย
นักประเมินค่าทรัพย์สินระดับชั้นสามัญ
MD, Area Research ผู้พัฒนา Feasy โปรแกรมวิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯ

เทรนด์ Wellness หรือ สุขภาพที่ดีแบบองค์รวม เป็นเทรนด์ที่กำลังมาแรงในทุกอุตสาหกรรม โดยเฉพาะในวงการอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากอสังหาฯ เป็นปัจจัยสี่ที่สำคัญต่อการใช้ชีวิต ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย ที่ทำงาน โรงแรม สิ่งแวดล้อมต่าง ๆ ก็ล้วนจัดเป็นอสังหาริมทรัพย์ด้วยกันทั้งนั้น และสิ่งแวดล้อมเหล่านี้จะมีผลต่อสุขภาพทั้งกายและใจของเราอย่างมาก ในยุคหลังเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 ประกอบกับการเปลี่ยนแปลงทางสังคม ที่ประเทศไทยได้ก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุเต็มรูปแบบ (Aged Society) แล้วในปี 2564 คือ ไลฟ์สไตล์ หรือ รูปแบบการใช้ชีวิตของคนในยุคนี้จึงเปลี่ยนไปจากเมื่อก่อนมาก คนหันมาใส่ใจด้านสุชภาพกันมากขึ้นในทุกช่วงวัย และความต้องการที่อยู่อาศัย ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ จึงเปลี่ยนไป


งานสัมมนาออนไลน์ <a herf="https://www.feasyonline.com/wellness2022">The future of Wellness Real Estate[/url]
สำหรับคนที่อยากอัพเดทเทรนด์สุขภาพในวงการอสังหาฯ ที่อยู่อาศัย โรงแรม
ห้ามพลาด! ซื้อบัตร Early Bird ภายในวันที่ 1 เมษายนนี้!
ดูรายละเอียด >> https://www.feasyonline.com/wellness2022

เทรนด์ Wellness ในวงการอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นที่น่าจับตามอง โดยรายงาน Build Well to Live Well ของ Global Wellness Institute (GWI) ในปี 2018 ได้คาดการณ์ว่ามูลค่าอุตสาหกรรมอสังหาฯ ที่ตอบโจทย์สุขภาพ หรือ Wellness Real Estate จะมีมูลค่าสูงถึง 180 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ (5,940 พันล้านบาท) ในปี 2022 โดยเติบโตขึ้นจาก 134 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ (4,422 พันล้านบาท) ในปี 2017 เท่ากับว่าเติบโตราว 6% ต่อปี เนื่องจากผู้คนให้ความสำคัญกับสุขภาพมากขึ้น จึงเกิดโครงการอสังหาฯ ที่ส่งเสริมวิถีชีวิตความเป็นอยู่ของผู้คน ตอบโจทย์ Wellness Lifestyle กันมากขึ้น นอกจากนี้ผู้บริโภคยังยอมจ่ายเงินเพิ่มเพื่อโครงการอสังหาฯ ที่ตอบโจทย์วิถีชีวิต และสุขภาพที่ดีอีกด้วย โดย GWI ประมาณการว่า Wellness Lifestyle Real Estate และโครงการของชุมชนทั้งหลายที่อยู่ในตลาดระดับปานกลาง-สูง มักจะมีราคาสูงกว่าอสังหาฯ ทั่วไปในทำเลเดียวกันถึง 10-15%

เป็นที่น่าจับตามองว่าในอนาคต Wellness Real Estate จะถูกพัฒนาไปในรูปแบบใด สมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล (FIABCI-THAI) โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (TREBS) และ บริษัท แอเรีย รีเสิร์ช จำกัด จึงร่วมกันจัดงานสัมมนาออนไลน์ The future of Wellness Real Estate ในวันศุกร์ที่ 6 พฤษภาคม 2565 เวลา 8.30 – 18.00 น. ถ่ายทอดสดผ่าน Facebook กลุ่มปิด ซึ่งเป็นงานที่รวมวิทยากรชั้นนำในประเทศไทย มาร่วมให้ความรู้ และข้อมูลด้านเทรนด์สุขภาพ การปรับตัวของธุรกิจทั้งในด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัย โรงแรม สถานพยาบาล ธุรกิจดูแลผู้สูงอายุ มากมายหลายท่าน มาให้ผู้ที่สนใจในธุรกิจสุขภาพ และการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้รับชมร่วมกัน

สัมมนาออนไลน์: รวมเทรนด์สุขภาพมาแรง สำหรับที่อยู่อาศัย-โรงแรม ยุค New Normal

The Future of Wellness Real Estate

6 พฤษภาคมนี้ 8.30 - 18.00 น.

Online ผ่าน Facebook Private Group

ดูรายละเอียด >> https://www.feasyonline.com/wellness2022

พบกับวิทยากรผู้เชี่ยวชาญชั้นนำ
ด้านสุขภาพ ที่อยู่อาศัย โรงแรม โรงพยาบาลหลากหลายท่าน
มาเจาะแนวคิดการผสาน Wellness ในวงการอสังหาฯ

• TRENDS

การเปลี่ยนแปลงของที่อยู่อาศัยหลังยุคโควิดและเทรนด์การพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ

• SUCCESS CASES

เจาะแนวคิดการพัฒนาบริการและที่อยู่อาศัยเพื่อสุขภาพและคุณภาพชีวิตที่ดีแบบองค์รวม

• SMART SOLUTIONS

อัพเดทเทคโนโลยีใหม่ ที่จะเข้ามามีบทบาทต่อการอยู่อาศัยในยุคนี้

วิทยากร ได้แก่

• พญ.กอบกาญจน์ ชุณหสวัสดิกุล ผู้อำนวยการศูนย์ Jin Wellness รพ.ธนบุรีบำรุงเมือง

• Mr.Paul Hawco Corporate Director of Wellness, Dusit International

• นพ.กฤตวิทย์ เลิศอุตสาหกูล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท โรงพยาบาลวิมุตโฮลดิ้ง จำกัด

• คุณกิตติพันธุ์ อุยยามะพันธุ์ Project Director The Forestias, MQDC

• นพ.ถาวร สกุลพาณิชย์ ที่ปรึกษาผู้อำนวยการสถาบันพัฒนาสุขภาพอาเซียน มหาวิทยาลัยมหิดล

• คุณกิตติศักดิ์ ปัทมะเสวี CEO บจก. มนทาระ ฮอสพิทาลิตี้ กรุ๊ป (ตรีสรา ภูเก็ต)

• คุณณวิพัตรา โตเต็มโชคชัยการ นักวิจัยด้านการคาดการณ์อนาคต ฟิวเจอร์เทลส์ แล็บ

• ดร.โสภณ พรโชคชัย นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล (FIABCI-Thai)

• คุณพิมพ์ชนก วรวัฒนนท์ Product Owner – Well-being, Nexter Living Co., Ltd. บริษัทในกลุ่มธุรกิจซิเมนต์-ผลิตภัณฑ์ก่อสร้าง เอสซีจี

งานนี้เหมาะกับใคร?

• นักพัฒนาอสังหาฯที่กำลังมองหาตลาดด้านสุขภาพสำหรับทุกช่วงวัย รวมถึงที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ

• ผู้บริหารโรงแรม อะพาร์ตเมนต์ ที่กำลังมองหาตลาดกลุ่มผู้สูงอายุ และสุขภาพแบบองค์รวม

• ผู้ให้บริการด้านสุขภาพ ไลฟ์สไตล์ ที่มองหาโอกาสร่วมกับธุรกิจอสังหาฯ เพื่อตอบรับไลฟ์สไตล์ใหม่ ๆ

ด่วน! ราคาพิเศษ

ซื้อบัตร Early Bird Ticket เพียง 900 บาท/ท่าน

หรือ Early Bird Group Ticket เพียง 4500 บาท/ 6 ท่าน

ภายในวันที่ 1 เมษายนนี้!

ดูรายละเอียด >> https://www.feasyonline.com/wellness2022

Writer
คุณน้ำทิพย์ พรโชคชัย
นักประเมินค่าทรัพย์สินระดับชั้นสามัญ
MD, Area Research ผู้พัฒนา Feasy โปรแกรมวิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯ

ถึงเวลาเป็นเจ้าของธุรกิจ หาโอกาสและความสุข ใช้เวลาของคุณควบคุมชีวิตของคุณเอง 

ให้เช่าพื้นที่เปิดร้านขายของ ทำเลดี เปิดร้านได้ตลอด
- ร้านทำเล็บ ทำผม ต่อขนตา สักคิ้ว
- คลินิกความงาม ร้านขายยา
- ร้านอาหาร สเต็ก ของหวาน อาหารทานเล่น
- งานแฟชั่น เสื้อผ้า กระเป๋า รองเท้า
- เครื่องสำอาง
- อุปกรณ์โทรศัพท์มือถือ

พิกัด : ปาก ซ.นนทรี 5 ถ.นนทรี ใกล้โลตัสพระราม 3

สนใจเช่าพื้นที่ติดต่อสอบถาม K.แอม
โทร : 092-632-3000
Line : 0850659657

ให้เช่า โฮมออฟฟิศ ใกล้สาทร พระราม 3 ราคาถูก ติดถนน ด่วน!! 45000
อาคารพาณิชย์ให้เช่า 4 ชั้น ย่านพระราม 3 ราคาสุดคุ้ม ติดถนนพร้อมที่จอดรถ ด่วน!! 45000

ทำเลดีใกล้สาทร นราธิวาส โลตัสพระราม3, เซ็นทรัลพระราม3, สนง.เขตยานนาวา, ตลาดรุ่งเจริญ
อาคารถูกออกแบบอย่างทันสมัย พร้อมด้วยการแบ่งสรรพื้นที่ใช้สอย สำหรับการให้บริการสำนักงานให้เช่ากับองค์กรธุรกิจต่างๆ
โครงการ @area ตั้งที่อยู่ ถ.นนทรี กทม. ติดกับทางด่วนสาธุประดิษฐ์ การคมนาคมสะดวก

รายละเอียด
- อาคารพาณิชย์ 4 ชั้น พื้นที่ประมาณ 210 ตร.ม. มี 3 ห้องน้ำ จอดรถหน้าอาคาร
- เหมาะสำหรับออฟฟิศ ร้านอาหาร สถาบันกวดวิชา คลินิก สามารถจดทะเบียนบริษัทได้
- ทำเลดีลูกค้าหาเจอง่าย มีผู้คนสัญจรผ่านไปมามากมาย เดินทางสะดวก

ราคาเช่า 45,000 บาท / เดือน

นัดชมออฟฟิศ โทร. 092-632-3000 คุณแอม
Line ID : pattama1148
E-mail : monthida.amp@gmail.com
https://www.facebook.com/nonsi5.center/
ที่ตั้ง : หน้าปากซอย นนทรี 5 ถนนนทรี แขวงช่องนนทรี เขตยานนาวา กรุงเทพฯ 10120

แนวทางการประเมินค่าต้นไม้


 
สำหรับต้นไม้ต่างๆ นั้นจะสามารถประเมินค่า ประเมินมูลค่าหรือประเมินราคากันอย่างไรตามมาตรฐานสากลในฐานะที่ต้นไม้เป็นทรัพย์สิน เป็นหลักประกัน เป็นการลงทุนและเป็นสินทรัพย์สำหรับบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ เรามีคำตอบมาฝากสำหรับผู้ที่สนใจ
 
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่า “การประเมินค่า ถือเป็นศาสตร์และศิลป์หนึ่งของการประเมินค่าทรัพย์สินในฐานะที่ต้นไม้ก็เป็นทรัพย์ประเภทหนึ่งที่สามารถประเมินค่าได้  ที่ผ่านมาศูนย์ข้อมูลฯ ได้ประเมินค่าต้นไม้ทั้งในและต่างประเทศ”
 
อ่านต่อ: https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=162

การประเมินมูลค่าสินค้าคงคลัง

การประเมินมูลค่าทรัพย์สินต่างๆในโลกนี้นั้น มีหลากหลายรูปแบบและหลากหลายสิ่งมาก ทุกคนคงจะเคยได้ยินแต่การประเมินที่ดิน บ้าน และคอนโด เป็นส่วนใหญ่ ดังนั้น โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงขอยกเรื่องการประเิมนมูลค่าสินคาคงคลัง เพื่อนำเอามาถ่ายทอดเป็นความรู้ ให้กับทุกๆท่านได้อ่านกัน

การประเมินมูลค่าสินค้าคงคลัง คือเครื่องช่วยให้วิสาหกิจสามารถจัดหาเงินสำหรับการจัดหาสินค้าที่ประกอบเป็น สินค้าคงคลัง สินค้าคงเหลือ ซึ่งมักจะเป็นสินทรัพย์ในปัจจุบันที่สำคัญที่สุดของวิสาหกิจนั้นๆ และจำเป็นต้องมีการวัดมูลค่าที่เหมาะสมเพื่อให้มั่นใจว่างบการเงินนั้นถูกต้อง หากสินค้าคงคลังไม่ได้รับการวัดอย่างเหมาะสม ค่าใช้จ่าย และ รายได้ จะไม่สามารถจับคู่ได้อย่างเหมาะสม และวิสาหกิจดังกล่าวก็อาจทำการตัดสินใจทางธุรกิจได้ไม่ดี มีความเสี่ยงต่อธุรกิจนั้นๆได้

สินค้าคงคลังที่กล่าวถึงนี้อาจจะเป็นสินค้าใดๆ ก็ได้ของวิสาหกิจนั้นๆ ที่ผ่านมาสถาบันการเงินก็มักอำนวยสินเชื่อให้กับวิสาหกิจต่างๆ เพื่อให้มีเงินหมุนเวียนในการประกอบธุรกิจ โดยเอาสินค้าคงคลังของวิสาหกิจบางส่วนมาค้ำประกัน เช่น ถ้าวิสาหกิจหนึ่งไปกู้เงินของสถาบันการเงินมา สถาบันการเงินก็ต้องพิจารณาว่าวิสาหกิจนั้นมีสินค้าคงคลังสอดคล้องกับเงินกู้หรือไม่ และให้มีการตรวจนับจำนวนสินค้าคงคลังทุกระยะ เช่น ทุกเดือน เพื่อให้มั่นใจว่ามูลหนี้กับสินค้าคงคลังนั้นสอดคล้องหรือใกล้เคียงกัน

สำหรับราคาอ้างอิงสินค้าต่างๆ ก็อาจพิจารณาจากราคาตลาด หรือราคากลางเป็นสำคัญ เช่น ราคาข้าว ก็อาจใช้ราคาของสมาคมโรงสีข้าวไทย (https://bit.ly/3efoanv)  ก็มีราคาข้าวสารและราคาข้าวเปลือกรายจังหวัด หรือราคากลางของสินค้าเกษตรประเภทต่างๆ ตามการแจกแจงรายวัน รายสัปดาห์ หรือรายเดือนของสำนักงานเศรษฐกิจการเกษตร (https://bit.ly/3nOXcGH) เป็นต้น รวมทั้งจากแหล่งที่เชื่อถือได้อื่นๆ ซึ่งหาได้ไม่ยากในประเทศไทย

วิธีการประเมินที่ได้รับความนิยมมากที่สุดเช่น the First-In, first-Out (FIFO) ซึ่งวิธีนี้จะถือว่าหน่วยแรกที่เข้าสู่สินค้าคงคลังเป็นการขายครั้งแรก ตัวอย่างเช่น สมมติว่าร้านเบเกอรี่ผลิตขนมปัง 200 ก้อนในวันจันทร์ ในราคาชิ้นละ 100 บาทและอีก 200 ก้อนในวันอังคารที่ราคาชิ้นละ 125 บาท FIFO ระบุว่าหากร้านเบเกอรี่ขายได้ 200 ก้อนในวันพุธ ต้นทุนของสินค้าที่ขาย จะอยู่ที่ 100 บาทต่อก้อน (บันทึกในงบกำไรขาดทุน) เนื่องจากเป็นต้นทุนของแต่ละก้อนแรกในสินค้าคงคลัง  ส่วนราคา 125 บาทต่อก้อนจะถูกจัดสรรให้กับสินค้าคงคลังที่สิ้นสุด (https://bit.ly/3nPQQXC)

อ่านต่อ: https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=189

นายหน้าหรือตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นงานอิสระ สามารถทำเป็นอาชีพหลัก และอาชีพเสริม รายได้ไร้ขีดจำกัด ขึ้นอยู่กับตัวท่านเองเริ่มต้นท่านต้องมีความรู้ในงานที่ทำ โดยการเข้ารับการอบรมเพื่อสอบบัตรตัวแทนนายหน้า
ดังนั้น การเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ควรเตรียมตัวอย่างไร ทางโรงเรียนอสังหาฯ ขอแนะนำ ดังนี้

           

เข้าอบรมกับสถานบันที่ให้ความรู้เบื้องต้น เช่น การเงินสำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนเพื่อซื้ออสังหาฯ ของผู้ซื้อ ขั้นตอนและวิธีการการขายทรัพย์มือสอง รู้มูลค่าทรัพย์สินที่ขึ้นอยู่กับข้อกฎหมายต่าง ๆ ที่พึงสังวรการทำสัญญาจะซื้อ-จะขายอสังหาริมทรัพย์
ควรมี Connection กับเพื่อนๆในกลุ่มนายหน้า เพื่อแลกเปลี่ยนความรู้ หรือสายอาชีพที่ต้องติดต่อในการทำงาน เช่น เจ้าหน้าที่ธนาคาร(สินเชื่อ) เจ้าหน้าที่กรมที่ดิน เป็นต้น
ใจรักในการบริการ การอำนวยความสะดวกในลูกค้าให้ดูเป็นมืออาชีพ การให้ข้อมูลต่างๆ ให้ลูกค้า
การสอบบัตรตัวแทนนายหน้า เพื่อทำให้คุณน่าเชื่อถือ ในอาชีพนายหน้าอสังหาฯ โดยที่คุณไม่จำเป็นต้องเข้าไปอยู่ในสังกัดหน่วยงานใด

ต่อมาคำถามที่ว่า อยากมีบัตรตัวแทนนายหน้าอสังหาฯ ต้องทำไง ??
ขั้นตอนการอนุมัติการสมัครสมาชิก บัตรตัวแทนนายหน้า ที่รับรองโดย สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย
สมาชิกวิสามัญบุคคลธรรมดา

อ่านต่อ: https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=95

Thai Real Estate Markets as of Quarter 1/2021 (English Only)

วันพฤหัสบดีที่ 22 เมษายน 2564 เวลา 14.00 – 16:00 น.
สดผ่าน Zoom Video



รายละเอียด

Thai Real Estate Markets as of Quarter 1/2021

Let’s join our “Must Know” exclusive seminar on “Thai Real Estate Markets As Of Quarter 1/2021” on Thursday, April 22, 2021 2pm-4pm (Bangkok Time).

This is the most comprehensive and reliable information ever happened in Thailand.  The presentation includes:

– The Magnitude of Thai Housing Markets, Bangkok & 76 provinces

– Launching of New Real Estate Projects, Quarter 1/2021

– In-depth Analysis of Housing in the Bangkok Metropolitan Region

– Highlight of Housing in 10 major Regional Cities

– Best-Sellers Housing Projects in Quarter 1/2021

– International House Price Comparison during Covid-19

– Outlook for Policy and Plan Implications for foreign buyers/investors.

This research is conducted by the Agency for Real Estate Affairs (AREA: http://www.area.co.th) which is the first and largest real estate information and valuation centre in Thailand since 1991.  We conduct surveys of newly launched real estate projects on monthly basis, updates of housing markets in Bangkok on quarterly basis and updates of housing markets in upcountry on half-year basis as well as surveys of land prices in Bangkok on annual basis as well.

Dr.Sopon Pornchokchai is the President of the AREA.  He is also the President of FIABCI Thailand Chapter, Representative of the International Association of Assessing Officers and Council Member of the ASEAN Real Estate Network Alliance (ARENA).  He earned an He gained a PhD in land and housing from AIT and had further property valuation training from LRTI-Lincoln Institute of Land Policy and housing from KU Leuven (Belgium).

His research master pieces include the discovery of 1,020 slums (1985), CAMA (computer-assisterd mass appraisal) modeling (1990), forecast of 300,000 unoccupied housing His research master pieces include the discovery of 1,020 slums (1985), CAMA (computer-assisted mass appraisal) modeling (1990), forecast of 300,000 unoccupied housing units (1995 and 1998), study for property information centre (2000), roadmap for valuation, Ministry of Finance, Vietnam (2006), Ministry of Finance, Indonesia (2008), World Bank Indonesia (2010), Ministry of Finance, Cambodia (2012), UN World Cities (2015), ASEAN Property Surveys (2017), Global Municipal (2017), and Bangkok Zoo Relocation (2019).

The fee is USD 100.  You will receive the ppt prior to the seminar via zoom where you can ask questions and have discussion directly with Dr.Sopon.  Please add his cell phone at +66899229899 which is good for WhatsApp, Telegram and Line.

This is a fundraising program for FIABCI-Thai.

Check your time:

Bangkok 2pm | London 8am | Paris 9am | Moscow 10am | Dubai 11am | Delhi 12:30pm | Bejing KL Manila Singapore 3pm | Tokyo 4pm | Sydney 5pm | New York 3am | Los Angeles 0am |

For details and prices >>> https://www.trebs.ac.th/th/75/Thai-Real-Estate-Markets <<<

นายหน้าหรือตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นงานอิสระ สามารถทำเป็นอาชีพหลัก และอาชีพเสริม รายได้ไร้ขีดจำกัด ขึ้นอยู่กับตัวท่านเองเริ่มต้นท่านต้องมีความรู้ในงานที่ทำ โดยการเข้ารับการอบรมเพื่อสอบบัตรตัวแทนนายหน้า
ดังนั้น การเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ควรเตรียมตัวอย่างไร ทางโรงเรียนอสังหาฯ ขอแนะนำ ดังนี้

เข้าอบรมกับสถานบันที่ให้ความรู้เบื้องต้น เช่น การเงินสำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนเพื่อซื้ออสังหาฯ ของผู้ซื้อ ขั้นตอนและวิธีการการขายทรัพย์มือสอง รู้มูลค่าทรัพย์สินที่ขึ้นอยู่กับข้อกฎหมายต่าง ๆ ที่พึงสังวรการทำสัญญาจะซื้อ-จะขายอสังหาริมทรัพย์
ควรมี Connection กับเพื่อนๆในกลุ่มนายหน้า เพื่อแลกเปลี่ยนความรู้ หรือสายอาชีพที่ต้องติดต่อในการทำงาน เช่น เจ้าหน้าที่ธนาคาร(สินเชื่อ) เจ้าหน้าที่กรมที่ดิน เป็นต้น
ใจรักในการบริการ การอำนวยความสะดวกในลูกค้าให้ดูเป็นมืออาชีพ การให้ข้อมูลต่างๆ ให้ลูกค้า
การสอบบัตรตัวแทนนายหน้า เพื่อทำให้คุณน่าเชื่อถือ ในอาชีพนายหน้าอสังหาฯ โดยที่คุณไม่จำเป็นต้องเข้าไปอยู่ในสังกัดหน่วยงานใด

อ่านต่อ: https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=95
 

 
การทำสัญญาไม่ว่าจะทำสัญญาอะไรก็ตามนั้น เป็นสิ่งสำคัญมากที่ผู้ที่จะทำสัญญาจะต้องศึกษาหาความรู้และทำความเข้าใจเกี่ยวกับตัวสัญญานั่นก่อนที่จะลงมือเซ็นสัญญา ดังนั้น

โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงได้รวบรวมแบบฟอร์มสัญญา ที่เป็นมาตราฐานทั่วไปที่นิยมใช้กันในปัจจุบัน มาจากเว็บไซด์ Thailaw ซึ่งภายในแบบฟอร์มจะประกอบไปด้วยเงื่อนไขและข้อกำหนดหลักเท่านั้น เพราะฉะนั้น ผู้ที่จะนำไปใช้ทางเราจึงขอแนะนำว่า ควรจะปรึกษาที่ปรึกษาทางกฎหมายหรือทนายเพื่อที่จะได้เพิ่มเติมหรือแก้ไขให้มีความชัดเจนในการนำไปใช้ตรงตามวัตถุประสงค์

ดังนั้น โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงได้ขอนำแบบฟอร์มสัญญาดังกล่าวมาช่วยเผยแพร่เพื่อเป็นประโยชน์แก่ผู้ที่ได้เข้ามาอ่านทุกท่านและผู้ที่เกี่ยวข้องกับกิจการนายหน้า พัฒนาที่ดิน รับเหมาก่อสร้าง และบริหารทรัพย์สิน ดังต่อไปนี้

อ่านต่อ: https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=187

15 บ้านราคาถูก "รีบซื้อ" !!!.



หลายๆท่านอาจจะยังไม่ทราบว่า ในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานคร ก็ยังมีบ้านเดี่ยวที่มีราคาถูก ซึ่งถ้าพูดถึงบ้านที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานคร หลายๆท่านอาจจะนึกและเห็นภาพว่าต้องมีราคาที่แพงมากอย่างแน่นอน แต่ในความเป็นจริงนั้นยังมีบ้านเดี่ยวราคาถูกในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งบ้านเดี่ยวราคาถูกที่สุดใน 15 อันดับนี้ คือราคา 1.89 ล้านบาทต่อหน่วย ส่วนอันดับ 15 ราคา 2.69 ล้านบาทต่อหน่วย


ซึ่งประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้เปิดเผยข้อมูลว่าบ้านเดี่ยวแม้จะราคาถูกที่สุดแต่ราคาก็ยังเกือบ 2 ล้าน และส่วนใหญ่อยู่บริเวณเขตปริมณฑลของกรุงเทพมหานครจึงทำให้สามารถสร้างบ้านเดี่ยวในราคานี้ได้ ดังนั้นมาดูบ้านที่มีราคาถูกในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 15 อันดับ ดังนี้


อันดับที่ 1: ราคาขายหลังละ 1.89 ล้านบาท ชื่อโครงการ เค.ซี.สุวินทวงศ์ 2 ที่ตั้งซอยสำนักสงฆ์วีรโชติ ถนนสุวินทวงศ์ แขวงกระทุ่มราย เขตหนองจอก กรุงเทพมหานคร พัฒนาโดย บจก.เค.ซี.พร็อพเพอร์ตี้ โทร. 08-9682-4305 ประเภทบ้านเดี่ยว 1 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 77 ตารางเมตร ขนาดที่ดิน 51 ตารางวา ราคาที่ดินเพิ่ม-ลด ตารางวาละ 14,000 บาท จำนวนหน่วยขายทั้งหมด 264 หน่วย มูลค่าโครงการทั้งหมด 498.96 ล้านบาท

อันดับที่ 2: ราคาขายหลังละ 1.89 ล้านบาท ชื่อโครงการ บ้านรัก 9 (เฟสชมพู-เขียว) ที่ตั้งซอยคลองเก้า 5 ถนนคลองเก้า แขวงคลองสามวาตะวันออก เขตคลองสามวา กรุงเทพมหานคร พัฒนาโดย ผู้ประกอบการรายย่อย โทร. 091-228-2229, 062-420-4219 ประเภทบ้านเดี่ยว 1 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 137 ตารางเมตร ขนาดที่ดิน 85 ตารางวา ราคาที่ดินเพิ่ม-ลด ตารางวาละ 19,000 บาท จำนวนหน่วยขายทั้งหมด 175 หน่วย มูลค่าโครงการทั้งหมด 330.75 ล้านบาท
 
อันดับที่ 3: ราคาขายหลังละ 2.11 ล้านบาท ชื่อโครงการ วี-อไลฟ์ ลำลูกกา คลอง 8 (ALIVE) ที่ตั้งซอยเลียบคลอง 8 ถนนลำลูกกา แขวงลำลูกกา เขตลำลูกกา ปทุมธานี พัฒนาโดย บจก.ทีพีพีดีเวลลอปเมนท์ โทร. 0-2191-1088,02-191-1099 ประเภทบ้านเดี่ยว 1.5 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 90 ตารางเมตร ขนาดที่ดิน 50 ตารางวา ราคาที่ดินเพิ่ม-ลด ตารางวาละ 20,000 บาท จำนวนหน่วยขายทั้งหมด 221 หน่วย มูลค่าโครงการทั้งหมด 466.31 ล้านบาท
 
อันดับที่ 4: ราคาขายหลังละ 2.19 ล้านบาท ชื่อโครงการ บ้านวรินทร คลอง 3 ที่ตั้งซอยเลียบคลอง 3  ถนนลำลูกกา แขวงลาดสวาย เขตลำลูกกา ปทุมธานี พัฒนาโดย บจก.พรจิราบ้านและที่ดิน โทร. 0-2152-8477 ประเภทบ้านเดี่ยว 1 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 114 ตารางเมตร ขนาดที่ดิน 60 ตารางวา ราคาที่ดินเพิ่ม-ลด ตารางวาละ 24,000 บาท จำนวนหน่วยขายทั้งหมด 280 หน่วย มูลค่าโครงการทั้งหมด 613.2 ล้านบาท
 
 
อันดับที่ 5: ราคาขายหลังละ 2.19 ล้านบาท ชื่อโครงการ ไปรยา ลำลูกกกา คลอง 12 ที่ตั้งซอยเลียบคลอง 12 ถนนลำลูกาคลอง 12(ทางหลวงชนบท 3015) แขวงลำไทร เขตลำลูกกา ปทุมธานี พัฒนาโดย บจก.ผู้ประกอบการรายย่อย โทร. 087-0469922,086-8971150 ประเภทบ้านเดี่ยว 2 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 130 ตารางเมตร ขนาดที่ดิน 50 ตารางวา ราคาที่ดินเพิ่ม-ลด ตารางวาละ 12,000 บาท จำนวนหน่วยขายทั้งหมด 60 หน่วย มูลค่าโครงการทั้งหมด 131.4 ล้านบาท

อันดับที่ 6: ราคาขายหลังละ 2.2 ล้านบาท ชื่อโครงการ บ้านเอกธนาดล ที่ตั้งซอยสุวิมล  ถนนนนทบุรี-ปทุมธานี แขวงคลองหลวง เขตเมืองปทุมธานี ปทุมธานี พัฒนาโดย บจก.เอกสินการ์เด้นโฮม โทร. 0-2581-2128 ประเภทบ้านเดี่ยว 1 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 100 ตารางเมตร ขนาดที่ดิน 55.25 ตารางวา ราคาที่ดินเพิ่ม-ลด ตารางวาละ 40,000 บาท จำนวนหน่วยขายทั้งหมด 80 หน่วย มูลค่าโครงการทั้งหมด 176 ล้านบาท
 
อันดับที่ 7: ราคาขายหลังละ 2.3 ล้านบาท ชื่อโครงการ พระปิ่น โครงการ 9 เฟส 2 ที่ตั้งซอย- ถนนอุทัย-บางปะอิน (ทางหลวงหมายเลข 3056) แขวงอุทัย เขตอุทัย พระนครศรีอยุธยา พัฒนาโดย บจก.สมชายพัฒนาก่อสร้าง,หจก. โทร. 035-356-666 ประเภทบ้านเดี่ยว 2 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 48 ตารางเมตร ขนาดที่ดิน 50 ตารางวา ราคาที่ดินเพิ่ม-ลด ตารางวาละ 20,000 บาท จำนวนหน่วยขายทั้งหมด 50 หน่วย มูลค่าโครงการทั้งหมด 115 ล้านบาท
 
อันดับที่ 8: ราคาขายหลังละ 2.349 ล้านบาท ชื่อโครงการ สิรารมย์ พาร์ค บางปะกง ที่ตั้งซอยอบต.บางปะกง 8 ถนนบางนา-ตราด แขวงบางปะกง เขตบางปะกง ฉะเชิงเทรา พัฒนาโดย บจก.สิรารมย์7 โทร. 08-5835-0002 ประเภทบ้านเดี่ยว 1 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 100 ตารางเมตร ขนาดที่ดิน 50 ตารางวา ราคาที่ดินเพิ่ม-ลด ตารางวาละ 20,000 บาท จำนวนหน่วยขายทั้งหมด 71 หน่วย มูลค่าโครงการทั้งหมด 166.779 ล้านบาท
 
อันดับที่ 9: ราคาขายหลังละ 2.359 ล้านบาท ชื่อโครงการสินทวีท่าข้าม 3-4 ที่ตั้งซอยอนามัยงามเจริญ 31 ถนนพระราม 2 แขวงท่าข้าม เขตบางขุนเทียน กรุงเทพมหานคร พัฒนาโดย บจก.สินสวัสดิ์การเคหะ โทร. 0-2459-1555 ประเภทบ้านเดี่ยว 1 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 60 ตารางเมตร ขนาดที่ดิน 50 ตารางวา ราคาที่ดินเพิ่ม-ลด ตารางวาละ 29,000 บาท จำนวนหน่วยขายทั้งหมด 242 หน่วย มูลค่าโครงการทั้งหมด 570.878 ล้านบาท
 

อันดับที่ 10: ราคาขายหลังละ 2.39 ล้านบาท ชื่อโครงการบ้านธรรมชาติ รังสิต คลอง 7 ที่ตั้งซอยหมู่บ้านดิสคอฟเวอร์รี่เพลส ถนนรังสิต-นครนายก แขวงลำผักกูด เขตธัญบุรี ปทุมธานี พัฒนาโดย บจก.ทริปเปิลพีดีเวลลอปเม้นท์ โทร. 02-577-4411-2,086-0178183,089-4964463 ประเภทบ้านเดี่ยว 1 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 130 ตารางเมตร ขนาดที่ดิน 59 ตารางวา ราคาที่ดินเพิ่ม-ลด ตารางวาละ 25000 บาท จำนวนหน่วยขายทั้งหมด 156 หน่วย มูลค่าโครงการทั้งหมด 372.84 ล้านบาท
 
อันดับที่ 11: ราคาขายหลังละ 2.39 ล้านบาท ชื่อโครงการ บดินทร 3 รังสิตคลอง 7 ที่ตั้งซอยคลอง 7 (ฝั่งใต้) ถนนรังสิต-นครนายก แขวงบึงยี่โถ เขตลำลูกกา ปทุมธานี พัฒนาโดย บจก.บดินทรพร๊อพเพอร์ตี้ โทร. 0-2577-3995, 0-2577-6208-9 ประเภทบ้านเดี่ยว 1 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 90 ตารางเมตร ขนาดที่ดิน 59 ตารางวา ราคาที่ดินเพิ่ม-ลด ตารางวาละ 25,000 บาท จำนวนหน่วยขายทั้งหมด 50 หน่วย มูลค่าโครงการทั้งหมด 119.5 ล้านบาท
 
อันดับที่ 12: ราคาขายหลังละ 2.39 ล้านบาท ชื่อโครงการ รติรัตน์ คอทเทจ ลาดปลาดุก-คล้ายสอน ที่ตั้งซอย ถนนต้นเชือก-วัดมะสง แขวงทวีวัฒนา เขตไทรน้อย นนทบุรี พัฒนาโดย บจก.ปัญญาเทพพร็อพเพอร์ตี้ โทร. 09-7074-8258 ประเภทบ้านเดี่ยว 1 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 90 ตารางเมตร ขนาดที่ดิน 50 ตารางวา ราคาที่ดินเพิ่ม-ลด ตารางวาละ 25,000 บาท จำนวนหน่วยขายทั้งหมด 10 หน่วย มูลค่าโครงการทั้งหมด 23.9 ล้านบาท
 
อันดับที่ 13: ราคาขายหลังละ 2.49 ล้านบาท ชื่อโครงการ เพ็ญศิริ 4 ถนนเลียบวารี (คู้ขวา) ที่ตั้งซอย ถนนเลียบวารี แขวงโคกแฝด เขตหนองจอก กรุงเทพมหานคร พัฒนาโดย บจก.เพ็ญศิริบ้านและที่ดิน2008 โทร. 0-2989-6688, 0-2956-9558 ประเภทบ้านเดี่ยว 1 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 90 ตารางเมตร ขนาดที่ดิน 50 ตารางวา ราคาที่ดินเพิ่ม-ลด ตารางวาละ 30,000 บาท จำนวนหน่วยขายทั้งหมด 107 หน่วย มูลค่าโครงการทั้งหมด 266.43 ล้านบาท
 
อันดับที่ 14: ราคาขายหลังละ 2.49 ล้านบาท ชื่อโครงการ บางกอกวิลล์ ที่ตั้งซอยดอนไก่ดี ถนนสข.4056 แขวงดอนไก่ดี เขตกระทุ่มแบน สมุทรสาคร พัฒนาโดย ผู้ประกอบการรายย่อย โทร. 034-112-629-30 ประเภทบ้านเดี่ยว 1 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 81 ตารางเมตร ขนาดที่ดิน 50 ตารางวา ราคาที่ดินเพิ่ม-ลด ตารางวาละ 25,000 บาท จำนวนหน่วยขายทั้งหมด 19 หน่วย มูลค่าโครงการทั้งหมด 47.31 ล้านบาท
 
อันดับที่ 15: ราคาขายหลังละ 2.69 ล้านบาท ชื่อโครงการ ศิลปการ พาร์ค 1 ที่ตั้งซอย ถนนบ้านกล้วย-ไทรน้อย แขวงพิมลราช เขตบางบัวทอง นนทบุรี พัฒนาโดย บจก.ศิลปการพร็อพเพอร์ตี้ โทร. 0-2979-9263-5 ประเภทบ้านเดี่ยว 2 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 160 ตารางเมตร ขนาดที่ดิน 50 ตารางวา ราคาที่ดินเพิ่ม-ลด ตารางวาละ 20,000 บาท จำนวนหน่วยขายทั้งหมด 152 หน่วย มูลค่าโครงการทั้งหมด 408.88 ล้านบาท
 
จะเห็นได้ว่าราคาบ้านที่ถูกที่สุดในเขตพื้นที่ กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ก็ยังมีราคาที่ถือว่าอยุ่ในเกณฑ์ที่รับได้และมีราคาสูงสุดอยู่ถึง 2 ล้านกว่าเลยทีเดียว ดังนั้น ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) สามารถตรวจสอบสภาพอาคารและที่ดินได้ ทั้งนี้ยังรวมถึงการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ ใบอนุญาตต่างๆ อีกด้วย



สามารถติดต่อและสอบถามรายละเอียดของบริการได้ที่:
โทร. 02-295-3905 ต่อ 106 (K.พงศธร)
Email : area@area.co.th
Line ID : @areavaluation หรือคลิก https://lin.ee/8pZYu1C