EIA คืออะไร? ก่อนซื้อที่อยู่อาศัย ทำไมต้องรู้ก่อนซื้อ

[mooky555]

คนที่กำลังมองหาบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโด หรือคนที่พึงพอใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์น่าจะชินหูชินตา เคยได้เห็นคำว่า “EIA Approved” ตามป้ายที่ใช้สำหรับโฆษณาแผนการต่างๆมาบ้าง โดยที่อาจไม่รู้ว่า EIA นี้เป็นอย่างไรเรื่องจริงแล้ว EIA เป็นสิ่งจำเป็นที่ควรจะทราบ เนื่องจากว่ามีผลกระทบในการตัดสินใจเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์โครงงานใหม่ๆอย่างยิ่งทีเดียว

EIA ย่อมาจาก   
EIA (Environmental Impact Assessment) หรือ “การวัดผลกระทบสภาพแวดล้อม” เป็นการวัดผลกระทบจากโครงงานปรับปรุงในด้านต่างๆโดยการคาดการณ์นี้จะมองเรื่องเกี่ยวกับสุขภาพของคนเราในชุมชนแผนการรวมทั้งละแวกใกล้เคียง ความสมบูรณ์ของสภาพแวดล้อม ผลพวงต่อระบบนิเวศ มองธรรมชาติที่จะเปลี่ยนไป ซึ่งจะมองอีกทั้งในทางบวกแล้วก็ทางลบ

ถ้าเกิดบอกกันกล้วยๆEIA นั้นเป็นการประเมินเพื่อมองว่าแผนการนั้นๆสามารถทำเป็นไหม โดยที่ทำการแผนการแล้วก็แผนทรัพยากรธรรมชาติรวมทั้งสภาพแวดล้อมจะมองว่า แผนการที่มาขอประเมินทำให้เกิดผลเสียกับสภาพแวดล้อมบริเวณมากมายไหม ถ้าเกิดทำให้เกิดผลกระทบมากมาย EIA ไม่ผ่าน โครงงานก็จะถูกยับยั้งก่อสร้าง แม้กระนั้นถ้าหาก EIA ผ่านก็สามารถสร้างแผนการต่อได้นั่นเอง

แล้ว EIA ที่ว่ามานี้ เกี่ยวกับวิธีสำหรับการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ยังไง?

ปกติแล้วแผนการอสังหาฯ ต่างๆที่ตรงเกณฑ์ EIA ชอบก่อสร้างโครงงานไปพร้อมๆกับยื่นขอ EIA ระหว่างนั้นผู้ครอบครองแผนการก็จะปลดปล่อยขาย Pre Sale บ้านและก็ห้องคอนโดฯ ของโครงงานตั้งแต่ยื่นขอ EIA ยังไม่ผ่าน เพื่อต่อทุนวิธีการทำแผนการออกไป ซึ่งการซื้อตอน Pre Sale นี้มีคุณลักษณะเด่นก็คือราคาน้อยมากกว่าธรรมดามากมาย คนนิดหน่อยก็เลยเลือกลงทุนในขณะนี้กัน

แม้กระนั้นต้นเหตุที่คนอีกส่วนใดส่วนหนึ่งเลือกที่จะซื้ออสังหาฯ ภายหลังจากยื่น EIA ผ่าน เป็นเพราะเหตุว่าการเสี่ยงต่ำลงยิ่งกว่ามากมาย เพราะเหตุว่าถ้าหากซื้อไปแล้ว EIA ไม่ผ่านขึ้นมากระทั่งจะต้องหยุดการก่อสร้างชั่วครั้งคราว คนซื้อก็จะได้บ้านแล้วก็คอนโดฯ ช้ากว่าที่ตกลงกันไว้ ร้ายยิ่งกว่านั้นถ้าหากผู้ครอบครองแผนการไม่ยื่น EIA ซ้ำแล้วก็ยกเลิกแผนการ การันตีว่าผู้บริโภคจำเป็นต้องไปตามทวงเงินจองรวมทั้งเงินดาวน์ที่ให้ล่วงหน้าไปแล้วคืน! นับได้ว่าเป็นเรื่องสำคัญรวมทั้งน่าปวดศีรษะมากมายอย่างยิ่งจริงๆ

โดยเหตุนั้นเวลาซื้ออสังหาฯ ในแผนการบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือคอนโดฯ จำเป็นที่จะต้องซื้อแผนการที่ผ่านการยืนยัน EIA เป็นระเบียบแล้ว หรือไม่ก็ซื้อบ้านหรืออสังหาฯ กับผู้ครอบครองแผนการที่เชื่อถือได้นั่นเอง

EIA มีกี่จำพวก
จำพวกของ EIA จะแบ่งออกตามการใช้แรงงานทรัพยากรในที่ดินผืนนั้นๆดังเช่น ถ้าหากใช้ก่อสร้างบ้านแบ่งสรรก็จะเป็นชนิดหนึ่ง สร้างคอนโดฯ เป็นอีกชนิดหนึ่ง สร้างเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์หรือโรงงานก็แยกออกไปอีก EIA ก็เลยมีด้วยกันทั้งหมดทั้งปวง 35 จำพวก ซึ่งจำนวนมากจะเป็นโครงงานใหญ่ๆซึ่งสามารถสร้างผลพวงต่อสภาพแวดล้อมได้มากหากไม่ควบคุมอะไรเลย อย่างกระบวนการทำเหมืองหรือโรงงานอุตสาหกรรม

ส่วนแผนการอสังหาริมทรัพย์เองก็มีที่เข้ามาตรฐาน EIA อยู่แบบเดียวกัน เช่น

1. โครงงานหมู่บ้านจัดสรร
หมู่บ้านจัดสรรที่ไม่ว่าจะเป็นทาวน์โฮมหรือบ้านเดี่ยว หากผ่านมาตรฐานขนาดที่ระบุก็จำเป็นต้องยื่นขอประเมิน EIA โดยข้อบังคับระบุว่าควรมีที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป หรือมีที่ดินของโครงงานทั้งผองมากยิ่งกว่า 100 ไร่

2. อาคารชุด
ห้องชุดที่เข้ามาตรฐานต้องมีหอพักมากยิ่งกว่า 80 ห้อง หรือมีพื้นที่ใช้สอยมากยิ่งกว่า 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป

หากกำลังเลือกซื้อบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือคอนโดฯ ที่คาดว่าจะเข้าหลักเกณฑ์พวกนี้ล่ะก็ ควรจะมองให้ดีว่าการยื่น EIA ไปถึงขนาดไหนแล้ว หากผ่านเป็นระเบียบแล้วการเสี่ยงที่จะถูกหยุดการก่อสร้างก็จะลดน้อยลง แต่ว่าถ้าหากยังไม่ผ่านผู้บริโภคก็อาจจะจำเป็นต้องแบกรับการเสี่ยงกันถัดไป

โครงงานบ้านแบบไหนถึงผ่าน EIA
โครงงานบ้านเดี่ยวโดยมากจะเข้ามาตรฐาน EIA เพราะว่าแผนการมักมีขนาดค่อนข้างจะใหญ่ แผนการบ้านเดี่ยวที่ผ่าน EIA ควรจะเป็นโครงงานที่ไม่ทำให้สิ่งแวดล้อมถูกทำลาย ไม่สร้างมลภาวะ รวมทั้งยังจำต้องสร้างความสบายสบายให้กับผู้อาศัย และก็ชุมชนใกล้เคียงด้วย

ฉะนั้นแผนการบ้านเดี่ยวที่ผ่าน EIA ก็เลยชอบมีพื้นที่ศูนย์กลางสีเขียวให้มองเห็นอยู่ตลอด เพราะว่านอกเหนือจากเป็นการเกื้อหนุนสภาพแวดล้อมแล้ว ยังเป็นการสร้างความร่มเย็น ให้ความรู้ความเข้าใจสึกสงบ น่าอยู่ และก็เป็นมิตรกับชุมชนรอบๆอีกด้วย

ทาวน์โฮมแบบไหนถึงผ่าน EIA
โครงงานทาวน์โฮมส่วนมากมิได้เข้ามาตรฐาน EIA เนื่องจากว่าพื้นที่ไม่ใหญ่เพียงพอ รวมทั้งหลายๆโครงงานมิได้ตรอกย่อยที่ดินเพื่อสร้างทาวน์โฮมถึง 500 ข้างหลัง แต่ว่าก็มีแผนการที่ใหญ่เพียงพอจะเข้ามาตรฐานอยู่เช่นเดียวกัน โดยเหตุนี้ก่อนซื้อ Pre sale คงจะจะต้องเช็กเรื่อง EIA ให้ดีซะก่อน

ทาวน์โฮมที่ผ่าน EIA นอกเหนือจากการที่จะควรจะเป็นมิตรกับสภาพแวดล้อมแล้ว ยังจำเป็นต้องได้ผลดีต่อเศรษฐกิจรอบๆ จำต้องทำให้ท่านภาพชีวิตของคนภายในชุมชนดียิ่งขึ้น และก็จะต้องใช้พื้นที่ของโครงงานอย่างคุ้มด้วย เนื่องจากทาวน์โฮมที่ผ่านหลักเกณฑ์ EIA จะแปลงเป็นที่อยู่ที่อาศัยของคนเป็นจำนวนมากมายในอนาคตนั่นเอง

คอนโดฯ แบบไหนถึงผ่าน EIA
ห้องชุดเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่าน EIA ค่อนข้างจะยากกว่าโครงงานอื่นๆเนื่องด้วยเป็นอาคารสูงที่มักส่งผลกับชุมชนรอบกายมากยิ่งกว่าสิ่งก่อสร้างอื่น แถมปัจจุบันคอนโดฯ ยังมีหลักเกณฑ์ใคร่ครวญผ่าน EIA มากขึ้นมาอีก โน่นเป็นประเด็นการบังแสงสว่าง แล้วก็บังแนวทางลม

ชุมชนที่อยู่ชิดกับอาคารสูงๆมักมีปัญหานี้กันอยู่เสมอๆทั้งยังบ้านร้อนอบอ้าวเพราะเหตุว่าไม่มีลม หรือเปล่าเคยโดนแสงแดดวันใหม่ในรุ่งอรุณๆเนื่องจากมีตึกมาบัง ภาครัฐก็เลยดึงเหตุในส่วนนี้มาพิเคราะห์ผ่าน EIA ด้วย ทำให้การผลิตคอนโดฯ สักที่ จะผ่าน EIA ได้ยากกว่าเดิม

เพราะฉะนั้นเอง คอนโดฯ ที่ผ่าน EIA ก็เลยจำเป็นต้องเป็นผลดีกับชุมชนรอบๆมากยิ่งกว่าผลกระทบในทางร้าย ด้วยเพราะว่าคอนโดฯ จะเป็นที่พักที่อาศัยของคนส่วนมากในอนาคต ด้วยเหตุดังกล่าวคอนโดฯ ก็เลยควรจะมีหน้าที่สำคัญสำหรับการทำให้เศรษฐกิจชุมชนขยายตัวขึ้น จำต้องไม่ปลูกสูงเหลือเกินกระทั่งบังแดดของชุมชน แล้วก็จำต้องไม่สร้างเป็นแถวยาวมากเกินความจำเป็นจนกระทั่งเปลี่ยนทิศทางลมของชุมชนในรอบๆนั้นด้วย

สาเหตุอะไรที่ทำให้ไม่ผ่าน EIA
ได้ทราบข้อมูลพื้นฐานกันไปแล้วว่า EIA เป็นยังไงรวมทั้งมีความหมายกับการตัดสินใจเลือกซื้อที่พักอาศัยเช่นไร ถัดจากนี้มาทำความเข้าใจเกี่ยวกับ EIA ซึ่งมีหลักเกณฑ์ที่จำต้องเอามาประเมินร่วมกัน 4 อย่าง ดังเช่น

-ทรัพยากรกายภาพ เป็นการมองผลพวงต่อสภาพแวดล้อมโดยรวม อาทิเช่น เสี่ยงก่อให้เกิดพิษในดิน ทำให้น้ำเสียหรือไม่ ทำให้อากาศเป็นพิษหรือเปล่า และไม่นำมาซึ่งมลพิษทางเสียง ฯลฯ

-ทรัพยากรชีวภาพ ข้อนี้จะมองผลพวงต่อระบบนิเวศน์เป็นหลัก อย่างป่าดง สัตว์ป่า หรือสัตว์น้ำ

-ค่าการใช้คุณประโยชน์ของมนุษย์ เป็นการประเมินเพื่อมองว่าผู้ครอบครองหรือผู้ผลิตโครงงานใช้ประโยชน์จากทรัพยากรต่างๆในที่ดินได้คุ้มหรือเปล่า

-ค่าต่อคุณภาพชีวิต ข้อนี้จะมองผลพวงของสิ่งก่อสร้างต่อมนุษย์ในพื้นที่ ไม่ใช่แค่ในมิติเศรษฐกิจแค่นั้น แม้กระนั้นยังเกี่ยวข้องถึงการใช้ชีวิต ความศรัทธา วัฒนธรรม ขนบธรรมเนียม และก็ทิวภาพที่มนุษย์จะได้รับอีกด้วย

ถ้าเกิดแผนการอสังหาริมทรัพย์ใดก็ตาม มีทิศทางสร้างขัดกับวิธีการข้อใดข้อหนึ่งในอีกทั้ง 4 ข้อแล้วล่ะก็ สรุปว่าจะถูกตีตกไปได้อย่างไม่ยากเย็นเลย! ระหว่างที่ยื่นใหม่บางทีก็อาจจะจำเป็นต้องปรับแบบแปลนแผนการให้สอดคล้องกับหลักเกณฑ์กลุ่มนี้เยอะขึ้น แม้กระนั้นหากปรับมิได้จริงๆโครงงานบางทีก็อาจจะถูกเลิกไปเลยก็ได้เหมือนกัน

สรุปเกี่ยวกับเรื่อง EIA
EIA เป็นการวัดผลกระทบต่อสภาพแวดล้อม บางครั้งอาจจะฟังมองไกลตัว แม้กระนั้นถ้าคุณกำลังมองหาบ้านสักข้างหลังหรือคอนโดสักห้อง ก็เป็นสิ่งสำคัญที่ควรจะรู้อยู่ไม่ใช่น้อย ยิ่งกับแผนการใหม่ที่ยังสร้างไม่เสร็จด้วยแล้ว EIA ส่งผลกับทั้งยังราคาซื้อ รวมทั้งการเสี่ยงที่จะจะต้องแบกรับข้างหลังชำระเงินจองไปแล้วมากมายทีเดียว ถ้าหากยังไม่แน่ใจเรื่อง EIA เสนอแนะให้เลือกตรึกตรองซื้อบ้าน หรือคอนโด ที่สร้างเสร็จก่อนขาย จะลดการเสี่ยงได้ ไม่ต้องกลัวจองไปแล้ว มิได้บ้าน


ถ้าเกิดใครกันแน่กำลังมองหาบ้าน ทาวน์โฮม คอนโด ในสังคมประสิทธิภาพ ผ่าน EIA บนนานาประการทำเลที่ตั้งความสามารถ สามารถแวะเข้ามาดูแผนการที่น่าดึงดูดจาก Land & Houses ได้เลย
ติดต่อที่ทำการขาย Land & Houses โทร. 1198
เปิดกระทำการทุกเมื่อเชื่อวัน (ในเวลา 09.00-17.30 น.)