ประเมินราคาบ้านแม่ชีกรรณิการ์แล้ว ไม่ใช่ 85 ล้านบาท


ดร.โสภณ ชี้ประเมินราคาบ้านแม่ชีกรรณิการ์แล้ว ไม่ใช่ 85 ล้านบาท  และในบริเวณดังกล่าวยังมีบ้านทรงไทยที่สวยงามอีกหลังหนึ่งที่ตั้งอยู่ติดถนนกรุงธนบุรีเลย



          ตามที่มีข่าวฮือฮาเรื่องบ้านทรงไทยปั้นหยาของ แม่ชี ร.ต.หญิง กรรณิการ์ ชมศิริ ข้าราชการบำนาญ กระทรวงกลาโหม กรมแผนที่ทหาร วัย 80 ปี ซึ่งตั้งอยู่ในซอยกรุงธนบุรี 2 ใกล้สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสวงเวียนใหญ่ โดยท่านว่ามีผู้มาเสนอซื้อราคา 85 ล้านบาท ก็ยังไม่ยอมขายนั้น ในความเป็นจริง ราคาประเมินดังกล่าว ควรเป็นเงินเท่าใด

        ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (http://www.trebs.ac.th)กล่าวว่าสำหรับบ้านและที่ดินแปลงนี้ ส่วนตัวบ้านที่มีอายุมากแล้ว บางส่วนของอาคารทรุด และอยู่ในสภาพทรุดโทรม อาจมีมูลค่าเหลืออยู่ไม่มากนัก หากมีการซื้อขาย ก็คงรื้อตัวบ้านไปสร้างอาคารใหม่ที่ใช้สอยประโยชน์ได้คุ้มค่าที่ดินมากกว่า ในส่วนของตัวที่ดินที่มีขนาดราว 172 ตารางวานั้น ราคาเป็นดังนี้:

          1. ในซอยดังกล่าว ราคาประเมินทางราชการ เป็นเงินประมาณ 58,000 - 65,000 บาทต่อตารางวา

          2. ในกรณีปกติ ราคาตลาดสำหรับที่ดินในซอยนี้ น่าจะอยู่ในช่วงประมาณ 150,000 - 200,000 บาท ต่อตารางวา

          3. อย่างไรก็ตามโครงการอาคารชุดที่สร้างอยู่ติดกับที่ดินแปลงนี้ ได้ทำซอยเข้าออกสู่ถนนกรุงธนบุรีใหม่โดยลงทุนซื้อตึกแถวและบ้าน-ที่ดินที่อยู่ติดถนนเพื่อเบิกทางออกไป ทำให้ที่ดินแปลงนี้ได้รับ "โชคดี" ตั้งอยู่ใกล้ถนนใหญ่มีทางเข้าออกสะดวกกว่าแต่เดิม ทำให้ราคาที่ดินน่าจะเพิ่มขึ้นเป็นตารางวาละ 300,000 บาท หรือตกเป็นเงิน 51.6 ล้านบาท



          4. อย่างไรก็ตามที่เจ้าของบ้านบอกว่ามีผู้มาเสนอซื้อบ้านและที่ดินของตนในราคา 85 ล้านบาท (หากไม่นับราคาบ้านซึ่งอาจถือว่าไม่มีเพราะผู้ซื้อคงซื้อไปรื้อสร้างอาคารใหม่) ก็เท่ากับว่าราคาที่ดินตกเป็นเงินถึง 494,000 บาท ซึ่งไม่น่าจะเป็นไปได้ว่าจะมีผู้ยินดีซื้อไปในราคาดังกล่าว

          5. อนึ่งในกรณีราคาที่ดินบริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสวงเวียนใหญ่นั้น ดร.โสภณ กล่าวว่า ตามฐานข้อมูลราคาตลาดที่สามารถซื้อขายได้จริงของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยพบว่า ราคาตลาดอยู่ที่ 580,000 บาทต่อตารางวา ณ สิ้นปี 2558 ดังนั้นราคาที่ดินของแม่ชีกรรณิการ์ซึ่งอยู่ในซอย จึงไม่น่าจะถึง 494,000 บาทต่อตารางวา สำหรับที่ดินที่ตั้งอยู่ติดถนนกรุงธนบุรี เพิ่มขึ้นมาจากปี 2557 ประมาณ 13% และในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินบริเวณนี้เพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 11% คาดว่า ณ สิ้นปี 2559 ราคาที่ดินติดสถานีรถไฟฟ้าวงเวียนใหญ่นี้ จะเพิ่มขึ้นเป็น 655,000 บาท

          อาจเป็นไปได้ที่ในช่วงแรกเจ้าของโครงการอาคารชุดต้องการที่ดินแปลงนี้เพื่อผนวกมาพัฒนาโครงการอาคารชุดดังกล่าว แต่ในขณะนี้โครงการดังกล่าวก็ได้ก่อสร้างและขายให้ลูกค้าไปแล้ว คงไม่มีความจำเป็นต้องซื้อที่ดินแปลงนี้อีกต่อไป

          หากในปัจจุบันมีผู้ซื้อแล้วนำที่ดินแปลงนี้มาพัฒนาเป็นโครงการอาคารชุดตามลำพัง ก็คงพัฒนาได้ไม่มากนัก หรือหากพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานหรืออะพาร์ตเมนต์ให้เช่า ก็คงเก็บกินรายได้ ได้ไม่มากนักเช่นกัน รวมทั้งหากนำมาสร้างเป็นทาวน์เฮาส์ขายซึ่งตั้งอยู่ในพื้นที่ๆ มีโครงการห้องชุดขนาดใหญ่ล้อมอยู่ 2 ด้าน ก็คงทำได้ยาก ไม่คุ้มกับการซื้อในราคาถึงตารางวาละ 494,000 บาท หรือทั้งหมด 85 ล้านบาท มาพัฒนาในเวลานี้อย่างแน่นอน

          และหากต้องมีการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจริง ณ ราคาที่ดินที่ 51.6 ล้านบาท แม่ชีกรรณิการ์ก็อาจต้องเสียภาษี ณ อัตรา 0.5% หรือปีละ 258,000 บาทต่อปี ถึงคราวนั้น เจ้าของบ้านก็อาจต้องขายเพราะไม่ต้องการแบกรับภาระภาษีดังกล่าว ทั้งนี้เว้นแต่ว่าทางราชการเก็บภาษีตามราคาราชการที่ต่ำกว่านี้ และไม่คิดฐานภาษีสำหรับบ้านที่มีราคา 50 ล้านแรก

          อนึ่งโดยที่ในสังคมยกย่องผู้ที่รักษาบ้านเดิมไว้โดยไม่เห็นแก่การขายในราคาแพงผู้สนใจลองไปดูบ้านทรงไทยอีกหลังหนึ่ง ตั้งอยู่ติดถนนกรุงธนบุรีเลย บ้านหลังนี้อยู่เลขที่ 193 ห่างจากบ้านแม่ชีกรรณิการ์เพียง 850 เมตรเท่านั้น (เดิน 10 นาที) ดูรายละเอียดที่ตั้งได้ที่ http://www.trebs.ac.th/Thai/news/index.php?nid=62

นักลงทุนอสังหาฯที่กำลังเกร็งกำไรกับอสังหาฯ ในยามเศรษฐกิจตกต่ำ เช่นนี้ลองมาดูการเปิดตัวโครงการเป็นดัชนีที่สำคัญและชัดเจนที่สุดในการวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ อย่าไปดูตัวเลขบ้านสร้างเสร็จ ตัวเลขขออนุญาตจัดสรร ฯลฯ ข้อมูลเหล่านั้นไม่สะท้อนภาวะตลาด ดูไปจะพาเราไปเจ๊ง





  ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกในประเทศไทย ที่ดำเนินการสำรวจตลาดภาคสนามมายาวนานและกว้างขวางที่สุดโดยรัฐไม่ต้องเสีย ค่าใช้จ่ายใด ๆ และให้ทุกฝ่ายได้รับข้อมูลอย่างเท่าเทียมกันและเป็นกลางที่สุด กล่าวว่า ข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่ สะท้อนภาวะตลาดได้ดีที่สุด อสังหาริมทรัพย์จะแทบไม่มีการเปิดตัว แต่การก่อสร้างยังดำเนินการต่อไป จึงเข้าสู่ภาวะ "สร้างเกิน" (Over-built) อุปทานเกิน (Oversupply) นั่นเอง

          ในการสำรวจโครงการเปิดใหม่ของศูนย์ข้อมูลฯ จนเป็นที่ยอมรับได้ว่ามีความเที่ยงตรงเชื่อถือได้นั้น ประการสำคัญขึ้นอยู่กับการวางแผนให้ดีและดำเนินการอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นจึงควรเข้าใจแนวทางการสำรวจข้อมูลในเบื้องต้นก่อน โดยปกติการสำรวจการเปิดตัวโครงการใหม่ ควรดำเนินการทุกวัน ด้วยการส่งนักวิจัยที่มีประสบการณ์ออกสำรวจข้อมูลโครงการเปิดใหม่ถึงที่ตั้ง โครงการแต่ละแห่ง

          อย่างไรก็ตามในบางแห่งเมื่อเดินทางไปถึง อาจพบว่ายังไม่เปิดตัว (ตามที่ลงโฆษณาหรือแถลงข่าวไว้) ด้วยยังไม่มีเอกสารประกอบการขาย (brochure) ใบราคาหรือสำนักงานขายก็ยังไม่เรียบร้อยก็ต้องเดินทางไปสำรวจเก็บข้อมูลใน ครั้งต่อไป จะละเลยไม่ได้ และโดยที่มีโครงการประเภทที่รอเปิดตัวอยู่เป็นจำนวนมาก ในการปฏิบัติงาน จึงควรมีรายชื่อโครงการที่รอเปิดเพื่อที่จะได้แวะไปเยี่ยมเยียนเป็นระยะ ๆ ซึ่งในแต่ละเดือน คณะนักวิจัยมีรายชื่อโครงการเป้าหมายที่เฝ้าจับมาดูการเปิดตัวนับร้อย โครงการ

          โครงการเปิดใหม่ (newly launched project) หมายถึงโครงการที่เพิ่งเริ่มเข้าสู่ตลาดเป็นครั้งแรก หรืออาจเป็นบางส่วนหรือบางระยะ (phase) ของโครงการที่เปิดขายในภายหลัง โครงการขนาดใหญ่โครงการหนึ่งอาจไม่ได้เปิดขายทีเดียวหมดแต่เปิดเป็น phase ใหม่ ๆ ดังนั้นในการสำรวจภาคปฏิบัติจึงต้องไปสำรวจซ้ำอีก เพื่อบันทึกให้เห็นว่ามีอุปทานเพิ่มเข้ามาในตลาดมากน้อยเพียงใดในแต่ละห้วง เวลา นอกจากนี้ โครงการเปิดใหม่ยังรวมถึงโครงการเดิมที่เคยเปิดตัวไปแล้วแต่ประสบปัญหา “เจ๊ง” ไป ต่อมาเจ้าของใหม่นำโครงการมา “ใส่ตะกร้าล้างน้ำ” แล้วเปิดใหม่โดยใช้ชื่อใหม่หรือชื่อเดิม (relaunch) ก็ตาม

          การสำรวจโครงการเปิดใหม่ ควรสำรวจตั้งแต่โครงการที่อยู่อาศัย ควรรวมถึงโครงการอสังหาริมทรัพย์อื่น เช่น อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (commercial properties โดยมีอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า เป็นอาทิ) อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม (industrial properties โดยมีมินิแฟคตอรี่ นิคมอุตสาหกรรม เป็นอาทิ) และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน (resort properties โดยมีอาคารชุดตากอากาศ รีสอร์ท สนามกอล์ฟ เป็นอาทิ) อย่างไรก็ตามอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่เปิดตัวทั่วประเทศตั้งแต่ปี 2537 จนถึงปัจจุบันเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยถึง 90%


          แหล่ง ข้อมูลของโครงการเปิดใหม่นี้ส่วนหนึ่งมาจากสื่อมวลชนต่าง ๆ แต่แหล่งสำคัญก็คือการสำรวจแบบ “ปูพรม” ในภาคสนามเป็นระยะ ๆ การสำรวจนี้จึงไม่ใช่การสุ่มตัวอย่าง แต่เป็นการสำรวจแบบ (เกือบ) 100% คือแทบจะหาโครงการใดที่หลง/ตกสำรวจไม่ได้เลย หากมีกรณีตกหล่นไป ก็จะได้รับการสำรวจจนพบในรอบต่อไปของการ “ปูพรม” ซ้ำในพื้นที่เดิม และด้วยการที่มีข้อมูลครบถ้วน การวิเคราะห์ต่าง ๆ จึงมีพลัง น่าเชื่อถือและสามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้อย่างแท้จริง

          ในการสำรวจ นักวิจัยไปในฐานะผู้ซื้อบ้านเพื่อขอทราบข้อมูลโครงการเบื้องต้นเช่นที่ผู้ ซื้อบ้านอย่างรอบรู้ทั่วไปพึงรู้ ไม่ใช่การสำรวจข้อมูลภายในหรือ “สืบ” ข้อมูลเชิงลึกใด ๆ สิ่งที่ต้องการทราบก็คือลักษณะของโครงการ สถานการณ์การขาย การส่งเสริมการขาย โครงการในอนาคต (ถ้ามี) และนำข้อมูลของแต่ละโครงการประมวลผล

          ข้อมูลที่สำรวจได้จะนำมากรอกลงใน fact sheet พร้อมภาพถ่ายสถานที่จริง ลงตำแหน่งในแผนที่คอมพิวเตอร์ แสดงผังโครงการโดยสังเขป ภาษาที่ใช้ในรายงานนี้เป็นการบรรยายสภาพจริง โดยไม่มีการ “ใส่สีใส่ไข่” หรือไม่มีการเขียนออกในเชิงบวกหรือลบเช่นการโฆษณา สำหรับ fact sheet ที่มีอยู่ 2 แผ่นต่อโครงการนี้ จะได้นำส่งผู้ประกอบการโครงการนั้น ๆ ให้ตรวจสอบอีกครั้งหนึ่งว่าทางนักวิจัยได้สำรวจไว้สอดคล้องกับความเป็นจริง หรือไม่

          การได้มาซึ่งข้อมูลด้วยการสำรวจภาคสนามนี้มีความจำเป็นอย่าง ยิ่ง และมีความน่าเชื่อถือกว่าแหล่งข้อมูลทุติยภูมิต่าง ๆ ด้วยเหตุผลดังนี้:

          1. ไม่อาจพึ่งการโฆษณาตามหน้าหนังสือพิมพ์หรือสื่อมวลชนอื่นๆ เป็นหลัก เพราะบางโครงการลงโฆษณาแล้วแต่ยังไม่เปิดตัว สิ่งที่โฆษณากับการเปิดตัวจริงอาจต่างกัน เช่น โฆษณาว่าเปิด 10 ตึก แต่เปิดจริงเพียง 1-2 ตึกเป็นต้น นอกจากนี้การโฆษณายังได้ข้อมูลเพียงบางส่วน ไม่เพียงพอต่อการใช้ประกอบการวิเคราะห์เพื่อการวางนโยบายและแผนใด ๆ ดังนั้นข้อมูลการโฆษณา แม้จะเป็นข้อมูลที่ทันสมัยยิ่ง แต่ก็อาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง

          2. ไม่อาจพึ่งข้อมูลการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน เพราะไม่ครอบคลุมการขออนุญาตอาคารชุด เพราะบางโครงการขายก่อนได้รับใบอนุญาตจัดสรร หรือได้รับใบอนุญาตแล้วแต่ไม่ได้สร้าง (อาจเพราะยังไม่ได้ฤกษ์) นอกจากนี้การขออนุญาตจัดสรรยังต้องขอทั้งโครงการ แต่ที่เปิดขายอาจเป็นทีละระยะการพัฒนา ดังนั้นการนำตัวเลขทั้งโครงการซึ่งอาจมีจำนวนนับพัน ๆ หน่วยมาประมวล ก็คงจะผิดความจริงไปแน่นอน ดังนั้นข้อมูลการขออนุญาตจัดสรร แม้เป็นข้อมูลที่เป็นทางการ แต่อาจไม่สะท้อนความเป็นจริง

          3. ไม่อาจพึ่งข้อมูลการจดทะเบียนบ้านใหม่ เพราะบ้านที่จดทะเบียนนั้นสร้างเสร็จไปหลังจากทำการขาย 6 เดือน – 3 ปีแล้ว บ้านส่วนมากมีกิจกรรมการขายก่อนสร้างเสร็จ บ้านที่สร้างเสร็จวันนี้จึงสะท้อนอุปสงค์ในอดีตไม่ใช่ปัจจุบัน บ้านที่สร้างเสร็จก่อนขายมีเพียงส่วนน้อยนิดมาก นอกจากนี้ยังมีบ้านบางหลัง “ซิกแซก” ได้บ้านเลขที่ก่อนบ้านเสร็จก็ยังมี (แต่ก็เป็นส่วนน้อยนิดเช่นกัน) ดังนั้นข้อมูลการจดทะเบียนบ้านใหม่ แม้เป็นตัวเลขที่แน่ชัด แต่ไม่สะท้อนภาวะตลาดในปัจจุบัน

          4. ไม่อาจพึ่งข้อมูลการขอสินเชื่อของสถาบันการเงิน เพราะการให้สินเชื่อบ้าน (post finance) ก็คล้ายกับการจดทะเบียนบ้านใหม่ เป็นข้อมูลที่ไม่สะท้อนภาวะการซื้อขายที่อยู่อาศัยในตลาด บ้านส่วนมากถูกจองซื้อไปนานแล้ว ผ่อนดาวน์เสร็จอีก 6 เดือนถึง 3 ปี (มีบ้านเลขที่แล้ว) จึงค่อยไปขอสินเชื่อ เป็นต้น นอกจากนี้ในการกู้เงินยังมีทั้งกู้เพิ่มหรือเปลี่ยนย้ายสถาบันการเงิน (refinance) อีกด้วย

          5. ไม่อาจพึ่งข้อมูลของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน เพราะผู้ประกอบการอาจไม่เต็มใจเปิดเผยข้อมูลด้วยถือเป็นการเสียลับทางธุรกิจ บางคนบอกว่า “ถ้าจะแก้ผ้า ต้องแก้พร้อมกัน” แต่ส่วนมากไม่มีใครยอม (มีแต่คนดูไม่มีคนยอมแก้) ที่สำคัญอีกประการหนึ่งก็คือ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ 3 สมาคม มีสมาชิกรวมกันอาจไม่ถึง 200 บริษัท (ไม่นับรวมบุคคลธรรมดาหรือบริษัทสมาชิกที่ไม่ใช่ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน) ถือว่าไม่ได้เป็นตัวแทนที่แท้จริงของผู้ประกอบการส่วนใหญ่ ลำพังเฉพาะบริษัทพัฒนาที่ดินในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลก็มีถึง 700 บริษัทแล้ว

          6. ไม่อาจพึ่งข้อมูลจากนายหน้า เพราะนายหน้าก็ขายได้เพียงบางส่วน การซื้อขายผ่านนายหน้ายังเป็นส่วนน้อย ต่างจากนายหน้าในสหรัฐอเมริกาที่ครองส่วนแบ่งตลาดเกือบทั้งหมด นอกจากนี้กรณีนายหน้าก็อาจมีผลประโยชน์จากการขาย (conflict of interest) ดังนั้นจึงอาจไม่สะดวกที่จะนำเสนอตัวเลขที่เป็นจริงในบางกรณี

          ดังนั้นการสำรวจภาคสนามจึงเป็นคำตอบสุดท้ายในการหาข้อมูลที่เชื่อถือได้มาประกอบการวิเคราะห์เพื่อการวางแผนของทั้งภาครัฐและภาคเอกชน

อ่านต่อ : http://www.trebs.ac.th/Thai/news/index.php?nid=59

เมื่อระบบขนส่งมวลชนสาธารณะอย่างรถไฟฟ้าขยายตัวเพิ่มมากขึ้น ปรากฏการณ์ที่ตามคือราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าที่มีราคาพุ่งสูงขึ้นเป็นเงาตามตัว  ผลการศึกษาในปี 2559 พบว่า ณ สิ้นปี 2558 แปลงที่ดินที่มีราคาตลาดสูงสุดคือบริเวณสยามพารากอน บริเวณสยามสแควร์ บริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้า ชิดลม และบริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้าเพลินจิต ตามแนวดังกล่าวนี้ ราคาที่ดินที่ประเมินได้เป็นเงิน 1.9 ล้านบาทต่อตารางวาหรือ ไร่ละ 760 ล้านบาท คาดว่าในปี 2560 ราคาที่ดินบริเวณนี้จะเพิ่มขึ้นเป็น 2.17 ล้านบาทต่อตารางวา



เมื่อระบบขนส่งมวลชนสาธารณะอย่างรถไฟฟ้าขยายตัวเพิ่มมากขึ้น ปรากฏการณ์ที่ตามคือราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าที่มีราคาพุ่งสูงขึ้นเป็นเงาตามตัว รถไฟฟ้าสายสีม่วง เป็นรถไฟฟ้าที่ทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงมากที่สุดเส้นหนึ่งในช่วงที่ผ่านมา แต่มีประเด็นที่น่าห่วงใยที่พึงระวัง



          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เปิดเผยว่า ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงอยู่ระหว่าง 85,000-250,000 บาทต่อตารางวา โดยสูงสุดที่สถานีเตาปูน ตร.ว.ละ 250,000 บาท เพิ่ม 25% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา (เทียบค่าเฉลี่ย 3.2% ของทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล) ภาพรวมของที่ดินสายนี้เพิ่มขึ้น 6.3-25.0% เฉลี่ย 9.6%

        เมื่อแยกเป็นทำเล ๆ จะแบ่งเป็นดังนี้:

        - ทำเลบางซ่อน วงศ์สว่าง ติวานนท์ มีราคาตลาดต่อตารางวาที่ 150,000-170,000 บาท(เพิ่ม6.3-7.1%) ซึ่งเพิ่มขึ้นไม่มากนัก

        - ทำเลรัตนาธิเบศร์ ศูนย์ราชการนนทบุรี 140,000-180,000 บาทต่อตารางวา เพิ่ม 7.1-12.5% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา

        - ทำเลไทรม้า ท่าอิฐ บางพลู 94,000-130,000 เพิ่ม 8.3-10.6% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ถือว่าเพิ่มขึ้นไม่มากนัก

        - ทำเลบางใหญ่ 94,000-130,000 เพิ่ม 10.6-13.0% ถือว่าเพิ่มขึ้นสูงมากพอสมควร









สำหรับรายละเอียดจะเป็นดังนี้
1. สถานีเตาปูน    ราคาที่ดิน/ตรว. 250,000  เพิ่มขึ้น (%/ปี) 14.90%

2. สถานีบางซ่อน    ราคาที่ดิน/ตรว. 170,000  เพิ่มขึ้น (%/ปี) 9.90%

3. สถานีวงศ์สว่าง    ราคาที่ดิน/ตรว. 170,000  เพิ่มขึ้น (%/ปี) 11.30%

4. สถานีแยกติวานนท์    ราคาที่ดิน/ตรว. 150,000  เพิ่มขึ้น (%/ปี) 8.80%

5. สถานีกระทรวงสาธารณสุข    ราคาที่ดิน/ตรว. 150,000  เพิ่มขึ้น (%/ปี) 8.80%

6. สถานีศูนย์ราชการนนทบุรี    ราคาที่ดิน/ตรว. 180,000  เพิ่มขึ้น (%/ปี) 9.90%

7. สถานีศรีพรสวรรค์    ราคาที่ดิน/ตรว. 150,000  เพิ่มขึ้น (%/ปี) 8.80%

8. สถานีแยกนนทบุรี    ราคาที่ดิน/ตรว. 140,000  เพิ่มขึ้น (%/ปี) 11.20%

9. สถานีสะพานพระนั่งเกล้า    ราคาที่ดิน/ตรว. 140,000  เพิ่มขึ้น (%/ปี) 11.20%

10. สถานีไทรม้า    ราคาที่ดิน/ตรว. 130,000  เพิ่มขึ้น (%/ปี) 9.00%

11. สถานีท่าอิฐ    ราคาที่ดิน/ตรว. 130,000  เพิ่มขึ้น (%/ปี) 9.00%

12. สถานีบางรักใหญ่    ราคาที่ดิน/ตรว. 99,000  เพิ่มขึ้น (%/ปี) 8.50%


13. สถานีบางพลู    ราคาที่ดิน/ตรว. 94,000  เพิ่มขึ้น (%/ปี) 9.10%


14. สถานีสามแยกบางใหญ่    ราคาที่ดิน/ตรว. 94,000  เพิ่มขึ้น (%/ปี) 9.20%


15. สถานีตลาดบางใหญ่    ราคาที่ดิน/ตรว. 130,000  เพิ่มขึ้น (%/ปี) 11.50%


16. สถานีคลองบางไผ่    ราคาที่ดิน/ตรว. 85,000  เพิ่มขึ้น (%/ปี) 9.90%

อาจกล่าวได้ว่าราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายนี้เพิ่มขึ้นราว 10% ต่อปี การที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเช่นนี้เพราะมีโอกาสการก่อสร้างโครงการอาคารชุด พักอาศัย แต่ที่ผ่านมายังไม่มีใครรู้ว่าค่าโดยสารรถไฟฟ้าจะเป็นเท่าไหร่ อาจเป็นเงินประมาณ 40 บาทจากปลายทาง และหากเดินทางถึงใจกลางเมือง (สีลม หรือสยามฯ) อาจเป็นเงินรวม 100 บาท ไปกลับก็คงสูงถึง 200 บาท แพงกว่ารถตู้ และก็ใช้เวลานานเพราะมีความเร็วไม่มากไปกว่า "รถไฟหวานเย็น" ดังนั้นอาจทำให้การไปอยู่อาศัยไกล ๆ เป็นไปได้ยาก และอาจส่งผลต่อห้องชุดที่ซื้อไว้ กลายเป็นสินค้าที่ไม่ได้มีการอยู่อาศัยจริงนัก อาจเกิดการเก็งกำไรขึ้นได้มาก จึงพึงสังวรในการลงทุน

Tag  :วิเคราะห์ทำเลเด่น

ที่มา: http://www.trebs.ac.th/Thai/news/index.php?nid=55

        ในปัจจุบันนี้กลยุทธ์ตลาดกับการประเมินค่าทรัพย์สินใช้วิธีเปรียบเทียบตลาด (Market Comparison Approach) เป็นสำคัญ เพราะถือเป็นวิธีที่ดีที่สุด ชัดเจนที่สุด โดยหัวใจสำคัญอยู่ที่ว่า มูลค่าของทรัพย์สินหนึ่งมักจะเท่ากับราคาของทรัพย์สินเทียบเคียงที่คนอื่นขายได้ ทั้งนี้แนวทางการวิเคราะห์ก็คือ การเริ่มต้นที่การพิจารณาทรัพย์สินเทียบเคียงที่มีการซื้อขายหรือเรียกขาย ว่ามีลักษณะคล้ายหรือต่างจากทรัพย์สินที่ประเมินอย่างไรบ้าง เมื่อได้ข้อมูลมาเพียงพอแล้ว ก็ตรวจสอบเพื่อคัดเลือกนำทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้จริงเท่านั้นมาวิเคราะห์ โดยระบุเงื่อนไขในการเปรียบเทียบของทั้งทรัพย์สินที่ประเมินกับแปลงเปรียบเทียบ เช่น คุณภาพอาคาร ขนาดที่ดิน-อาคาร แล้วจึงสรุปหามูลค่าที่สมควร






         เทคนิคสำคัญของกลยุทธ์ตลาด - อ่านต่อได้ที่ ThaiFranchiseCenter : http://www.thaifranchisecenter.com/forumboard/index.php?action=post;board=155.0 กับการประเมินค่าทรัพย์สินด้วยวิธีเปรียบตลาดก็คือการเปรียบเทียบตลาดด้วยการเฉลี่ยเชิงคุณภาพหรือแบบถ่วงน้ำหนัก (WQS: Weight Quality Score) ซึ่งมีแนวทางการใช้ที่ผิดเพี้ยนกันไป ทำให้ผู้ใช้บริการโดยเฉพาะสถาบันการเงินและอื่น ๆ เกิดความสับสนกรณีศึกษาในทางปฏิบัติด้วยการเปรียบเทียบตลาดแบบถ่วงน้ำหนักเปรียบเทียบ เพื่อให้ผู้บริโภคสามารถศึกษาได้จากตารางต่อไปนี้:

การเปรียบเทียบตลาดด้วยการเฉลี่ยเชิงคุณภาพหรือแบบถ่วงน้ำหนัก



         ตัวอย่างกลยุทธ์ตลาด - อ่านต่อได้ที่ ThaiFranchiseCenter : http://www.thaifranchisecenter.com/forumboard/index.php?action=post;board=155.0การเปรียบเทียบตลาดด้วยการเฉลี่ยเชิงคุณภาพหรือแบบถ่วงน้ำหนัก (WQS: Weight Quality Score) ข้างต้นเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สินหรือการตั้งราคาทรัพย์สินนั้น มีพื้นฐานจากการสำรวจภาคสนาม เช่น หากสำรวจข้อมูลเปรียบเทียบตามบรรทัดที่ 9 ราคาเฉลี่ยที่ได้ก็คือ 4.3 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ทรัพย์สินทั้งหลายแม้จะมีราคาใกล้เคียงกัน แต่ก็แตกต่างกันพอสมควร ในการวิเคราะห์จึงจำเป็นต้องถ่วงน้ำหนักของความน่าเชื่อถือ


         บรรทัดที่ 8 เป็นคะแนนถ่วงน้ำหนัก ที่พิจารณาว่าทรัพย์สินแต่ละรายการ (No. 1 ถึง No. 5 และทรัพย์สินที่จะประเมินหรือตั้งราคานั้นมีคะแนนตัวแปรเท่าใด เช่นในที่นี้กำหนดตัวแปรไว้ 4 ตัวแปรในโครงการหนึ่ง ๆ คือ ทำเล แบบบ้าน สาธารณูปโภคและพนักงานขาย โดยน้ำหนักของแต่ละตัวแปรไม่เท่ากันคือ 50% 25% 15% และ 10% ตามลำดับ ส่วนคะแนนในแต่ละตัวแปร ให้ระหว่าง 1 ถึง 5 โดย 1 คือ ต่ำที่สุด 3 คือปานกลาง และ 5 คือ ดีที่สุด


         เมื่อมีการถ่วงน้ำหนักตามบรรทัดที่ 10 จะเห็นได้ว่าทรัพย์สินเปรียบเทียบที่ 1 ควรมีค่าเท่ากับ 113% ของมูลค่าที่ขายจริง เพราะทรัพย์สินที่วิเคราะห์มีคุณภาพดีกว่า ดังนั้น ทรัพย์สินที่ 1 ที่ขายในราคา 3.7 ล้านบาท ตามบรรทัดที่ 9 จึงควรมีมูลค่าเป็น 4.2 ล้านบาทหากเป็นทรัพย์สินที่วิเคราะห์ตามบรรทัดที่ 11 ทั้งนี้โดยนำราคาเบื้องต้นตามบรรทัดที่ 9 คูณด้วยค่าถ่วงน้ำหนักตามบรรทัดที่ 10  


         ในทางตรงกันข้าม ทรัพย์สินเปรียบเทียบที่ 2 มีลักษณะดีกว่าทรัพย์สินที่เปรียบเทียบ ดังนั้น หากเป็นทรัพย์สินที่เปรียบเทียบจึงมีค่าราว 89% เท่านั้น ดังนั้น ราคาที่ขายตามบรรทัดที่ 9 จึงควรจะต่ำลงตามสภาพของทรัพย์สินที่วิเคราะห์ โดยควรมีราคาราว 4.2 ล้านบาทเท่านั้น เมื่อทำครบทั้ง 5 ทรัพย์สินที่เปรียบเทียบแล้ว นำมาเฉลี่ยกัน ก็จะได้ราคาทรัพย์สินที่วิเคราะห์เป็น 4.1 ล้านบาท ซึ่งน่าจะสมเหตุสมผลมากกว่า 4.3 ล้านบาทตามบรรทัดที่ 9






         อย่างไรก็ตาม การถ่วงน้ำหนักยังดำเนินการต่อไปอีกขั้นหนึ่ง ซึ่งก็คือ การพิจารณาว่าตัวเลขราคาที่วิเคราะห์ได้จากแปลงเปรียบเทียบไหนที่ควรเชื่อถือมากกว่ากัน เพราะการเฉลี่ยตามบรรทัดที่ 11 ยังเป็นการให้น้ำหนักที่เท่า ๆ กันของทุกแปลงเปรียบเทียบ แสดงว่ายังไม่ได้ให้ความสำคัญแก่รายละเอียดเท่าที่ควรนั่นเอง

อ่านต่อได้ที่ : http://www.trebs.ac.th/Thai/news/index.php?nid=52

วิเคราะห์ทำเลทองและการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน

วันพุธที่ 27 เมษายน 2559 เวลา 09:00-17:00 น.ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์


Update ราคาที่ดิน ทำเล รถไฟฟ้า และการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน VS ระบบสาธารณูปโภค
วิทยากรจาก รฟม. ร.ฟ.ท. BTS  ราคาที่ดินใน อดีต ปัจจุบัน อนาคต ทำเลใดที่น่าจับตา

หัวข้ออบรม

    ภาพรวมการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินทั่วกรุงเทพฯ เปรียบเทียบตั้งแต่ปี พ.ศ.2537 ถึงปี พ.ศ. 2558
    10 ทำเลเด่นของราคาที่ดินแพงสุด และถูกสุด พร้อมเหตุผลประกอบการพิจารณาราคาที่ดินนั้นๆ
    ทำเลเด่นที่มีการเพิ่มขึ้นของราคาอย่างรวดเร็วในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา
    ตัวอย่างแปลงที่ดินที่มีราคาประเมินราชการ แตกต่างจากราคาตลาด
    วิเคราะห์พื้นที่ที่มีศักยภาพสูงและสามารถจัดประโยชน์ใช้สอยได้ดี ตามการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินการ พัฒนาโครงการ
    วิเคราะห์การเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์พื้นที่ และมูลค่าที่เปลี่ยนไป จากผลการสร้างสาธารณูปโภคใหม่ - ถนนตัดใหม่ - รถไฟฟ้าขนส่งมวลชน

022952294 ,022953905 คุณอร
โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

หรือ ลงทะเบียนออนไลน์ที่ : http://www.trebs.ac.th/Thai/SUMMARY/index.php?p=seminars_outlook.php

ฟรี เชิญร่วมงานแสดงอสังหาฯอาเซี่ยน the ASEAN Real Estate Network Alliance Convention & Expo (ACE)

ในระหว่างวันศุกร์ที่ 26 - เสาร์ที่ 27 สิงหาคม 2559 ณ โรงแรมอโนมา ราชดำริ กรุงเทพมหานคร

พบนายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด เปิดเผยว่า แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัย อาเซียน ปี 2559 ยังขยายตัวได้ต่อเนื่อง ตามการ ขยายตัวของเศรษฐกิจ และประชากร ซึ่งประเทศอาเซียนมีจีดีพีเติบโตมากกว่า 5% ต่อปี ทำให้ตลาด อสังหาริมทรัพย์ขยายตัวได้กว่า 8-10% ขึ้นไป ทั้งนี้ ประเทศที่น่าลงทุนมากที่สุด อันดับแรกยังคงเป็นประเทศไทย สะท้อนจากปี 2558 มีจำนวนโครงการเปิดขาย มากสุดในกลุ่มอาเซียน จำนวนกว่า 1,634 โครงการ อันดับ 2 คือ พนมเปญ เพราะแนวโน้มราคาอสังหาฯ สูงขึ้นตลอด และมี ความต้องการที่อยู่อาศัยมาก อันดับ 3 จาการ์ตา ซึ่งมีจำนวนประชากรมาก ทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง อันดับ 4 มะนิลา มีประชากรนิยมออกไปทำงานต่างประเทศ มีการ นำเงินกลับเข้าประเทศ และใช้ซื้อที่อยู่อาศัย
รวมประมาณ 40 บูธ โอกาสดีในการพบนักลงทุนจากประเทศ ไทย ฟิลิปปินส์ มาเลเชีย สิงคโปร์ อินโดนีเซีย จีน ญี่ปุ่น ลาว เวียดนาม

ลงทะเบียนฟรี ได้ที่ : http://www.thaiappraisal.org/thai/international/expo-arena_inter.php

ร่วมจองบูธ : งานแสดงอสังหาฯ อาเซียน (ประมาณ 40 บูธ ขนาด 3x2 เมตร)
http://www.thaiappraisal.org/thai/international/expo-arena_inter.php?c=boots#regis1


Conference Program
Friday, August 26, 2016
07:30   Registration
08:30   Opening Ceremony
09:00   Opening Speech: Minister of Social Development
09:45   Photo Session
10:00   Morning Refreshment
10:15   Country Performance 1
10:30   Panel Discussion 1: Country Presentation of Property Markets
12:00   Networking Lunch
13:00   Panel Discussion 2: Innovation in ASEAN Real Estate Developments
14:45   Afternoon Refreshment
15:00   Country Performance 2
15:15   Panel Discussion 3: How to Do Cross-border Property Investments
16:45   Country Performance 3
17:00   End of Day 1
18:00   Networking Dinner and Awards (Addition registration required)
21:00   End of the Dinner

Saturday, August 27, 2016
09:00   Country Performance 4
09:15   Panel Discussion 4: Regional Coordination: Appraisers, Brokers, Builders, Developers, Property Managers.
10:45   Morning Refreshment
11:00   Country Performance 5
11:15   Panel Discussion 5: Learning from Each Other: Real Estate Regulators in the ASEAN
12:45   Networking Lunch
14:00   Country Performance 6
14:15   Panel Discussion 6: SWOT Analysis of ASEAN Property Markets to 2020.
16:00   General Assembly of the Participants and Move Forwards to the Next ACE
16:30   End of the Conference.

วันจันทร์ที่ 14- อังคารที่ 15 ธันวาคม 2558 เวลา 08:30 - 17:00 น. ณ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย

การวางแผนกระบวนการทำงานด้านภาษีและบัญชีให้ประสบความสำเร็จ
การตัดสินใจกำหนดสถานะเป็นบุคคลธรรมดา-นิติบุคคล ที่ส่งผลต่อภาษี
การเลือกวิธีการรับรู้รายได้และประเภทภาษีที่ต้องชำระที่แตกต่าง จุดพึงระวังในการวางแผนภาษี
การจัดทำบัญชีที่แตกต่างกับธุรกิจประเภทอื่น

อบรมนับชั่วโมงบัญชี หลักสูตรนี้สามารถนับชั่วโมงการพัฒนาความรู้ต่อเนื่องทางวิชาชีพของผู้ทำบัญชี
วิชาบัญชี 6.5 ชม. วิชาอื่นๆ 8 ชม.

หัวข้อการอบรม:
- ภาษีอากรตามประมวลรัษฎากร
หน้าที่การเสียภาษีของผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์ในสถานะนิติบุคคล-คณะบุคคล-บทบัญญัติตามประมวลรัษฎากรที่เกี่ยวข้องกับรายได้/รายจ่าย เงื่อนไขในการคำนวณกำไรสุทธิ เทคนิคการคิดคำนวณการเสียภาษี
- การวางแผนภาษีอากรธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การวางแผนแบบของรายได้-รายจ่าย การวางแผนประเด็นทรัพย์สิน-หนี้สิน
- เทคนิคการบริหารจัดการการเสียภาษีให้มีประสิทธิภาพ
- การวางระบบบัญชีและวิธีการบันทึกบัญชีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
- การวิเคราะห์งบการเงินของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
- สถานการณ์ตลาดและแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
- เกณฑ์การรับรู้รายได้และรายงานงบการเงิน
- การรับรู้รายได้และรายจ่าย และการบัญชีที่เกี่ยวข้อง

หลักสูตรและเนื้อหาวิชาสงวนสิทธิ์สำหรับจัดอบรมโดย โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยเท่านั้น

http://www.trebs.ac.th/Thai/SUMMARY/index.php?p=re151.php
สนใจติดต่อ โทร. 022953905 ต่อ 102

ที่ดินขายถูกมาก ถูกกว่าราคาประเมิน มากกว่า 20 % แต่ทำไมไม่มีคนซื้อที่ดินนั้น ?



ส่วนใหญ่ปัญหาที่ดิน ขายถูกพอสรุปได้ดังนี้
1. เป็นที่ดินที่มีสายไฟแรงสูงพาดผ่าน (ตามกฎหมายห้ามสร้างสิ่งปลูกสร้างใต้สายไฟในระยะรัศมี 40 เมตร จากกึ่งกลางเสาไฟฟ้าข้างละ 20 เมตร
2. เป็นบ่อปลา ขุดหน้าดินไปขายแล้ว

3. เป็นห้วย หนอง คลอง บึง ต้นไม้ขึ้นที่รกร้าง ซึ่งซื้อแล้วเสียค่าถมที่แพงกว่าค่าซื้อที่ดิน
4. เป็นที่กรมป่าไม้ หรือป่าสงวน ซึ่งซื้อที่ดินแล้วทำประโยชน์ไม่ได้
5. เป็นโฉนดปลอมแล้วมาบอกขายถูกๆ ทำให้คนสนใจรับซื้อที่ดินไว้
6. เป็นที่ตาบอด ไม่มีทางออก หรือทางออกเล็กมาก เป็นเพียงทางเดินเท้า รถยนต์ผ่านไม่ได้
7. ราคาประเมินทางราชการสูงกว่าราคาซื้อ-ขายจริงในย่านนั้น แต่ราคาตลาดไม่สูงเท่านั้น หรือประเมินสูงเฉพาะแปลงริมถนน แต่ด้านในประเมินต่ำ ถ้าห่างจากถนน 40 เมตร ก็จะประเมินต่ำลง ยิ่งห่าง 100 เมตร ก็จะต่ำลงอีก แต่คนขายคิดราคาเดียวกับแปลงหน้า ซึ่งจะทำให้ประเมินทั้งแปลงสูง ที่ถูกต้อง ต้องนำราคาหน้าหลังมาถัวเฉลี่ย
8. ผู้ขายแจ้งราคาขายโดยไม่รวมค่าโอน ค่าภาษี ซึ่งแพงมาก เพราะค่าโอน ค่าภาษี คิดจากราคาประเมินที่ราคาสูงอยู่แล้ว
9. เป็นที่มีคดีความอยู่ที่ศาล เช่น ถูกเจ้าของที่แปลงในฟ้องบังคับขอทางออก
10. เป็นที่กำลังจะถูกเวนคืน เจ้าของรู้ แต่คนภายนอกยังไม่รู้
11. เป็นที่ดินมีประวัติไม่ดี เช่น มีคนผูกคอตายในที่ดิน
12. รูปที่ดินไม่สวย สร้างอะไรแล้วเหลือเศษไม่ลงตัว เช่น รูปที่สามเหลี่ยมธงชัย ตรงแหลมๆ มักตัดให้เป็นสี่เหลี่ยมคางหมู และเก็บไว้ตั้งศาลพระภูมิ หรือพื้นที่โล่งๆ หรือเป็นที่ตรงทางสามแพร่ง หรือถนนทิ่มตรงมายังหน้าที่ดิน
13. ที่ริมแม่น้ำด้านที่น้ำจะเซาะตลิ่งพังไปเรื่อยๆ 3-4 ปี กินลึกหลายสิบเมตร เช่น ริมคลอง คุ้งน้ำ ริมทะเลบางหาดจะเป็นอย่างนั้น

ฉะนั้น การฟังราคาที่ถูกอย่างเดียวไม่ได้ อาจมีปัญหาดังกล่าวข้างต้น เข้าตำรา "ของดีก็ไม่ถูก ของถูกก็ไม่ดี" ครับ

เครดิต : คุณมัลลิกา มุนีพีระกุล
http://www.trebs.ac.th/Thai/SUMMARY/seminar_mbuilding.php

วันพุธที่ 4 – ศุกร์ที่ 6 พฤศจิกายน 2558 เวลา 08:30 – 17:00 น.

การขายอสังหาริมทรัพย์ (สำหรับนายหน้าอสังหา) และสอบใบอนุญาตนายหน้า
– แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
สถานการณ์การตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด ประเภทและราคาของอสังหาฯ 10 อันดับขายดี ปัจจัยสนับสนุนต่างๆ เพื่อประกอบการวางแผนการขาย
– แนวโน้มประเภทโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่น่าเติบโต ฯลฯ
– การเงินสำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
– ความรู้เรื่องการเงิน การลงทุนเพื่อซื้ออสังหาฯ ของผู้ซื้อ (ดอกเบี้ย-เงินเฟ้อ-มูลค่าในอนาคต / การคำนวณความคุ้มค่าในการลงทุนซื้ออสังหาฯ สำหรับผู้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัย – ให้เช่า)
– การขายและการบริหารการขายอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ
– ขั้นตอนการขาย การอ่านและวิเคราะห์ความต้องการของผู้ซื้อ กลยุทธ์การตอบสนองต่ออารมณ์ต่าง ๆ ของผู้ซื้อเพื่อสร้างการสื่อสารเชิงบวกกับผู้ซื้อ
– ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์และเทคนิคการขายทรัพย์มือสอง
– การจัดหาและจัดระบบทรัพย์เพื่อการขาย ขั้นตอนและวิธีการการขายทรัพย์มือสอง การอ่านและวิเคราะห์ความต้องการของผู้ซื้อ
– กฎหมายสำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์/พรบ.เกี่ยวกับนายหน้า ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
– การขายอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ: แนวทางการขายและเทคนิคปิดการขาย ข้อพึงระวังในการขายให้ชาวต่างชาติ
– เทคนิคเบื้องต้นการประเมินค่าทรัพย์สินและการวิเคราะห์ทำเลสำหรับนายหน้า
– วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน วิธีเปรียบเทียบตลาดและวิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า ตัวอย่างมูลค่าทรัพย์สินที่ขึ้นอยู่กับข้อกฎหมายต่าง ๆ ที่พึงสังวร
– กลยุทธ์และศิลปะในการเจรจาต่อรองอย่างสัมฤทธิ์ผล:
– ขั้นตอนการเจรจาต่อรอง สัญญาณบ่งชี้ในการปิดการขาย แนวทางการเจรจาต่อรองเชิงลึก
การทำสัญญาจะซื้อ-จะขายอสังหาริมทรัพย์
– วิธีการจะทำสัญญาและตัวอย่างสัญญา ข้อพึงระวังในการทำสัญญา
– ประสบการณ์ในการบริหารงานขายอสังหาริมทรัพย์: ปัญหา อุปสรรค และแนวทางแก้ไข
– จรรยาบรรณทางวิชาชีพนายหน้าและสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
– มอบวุฒิบัตร/ปิดการอบรม

http://www.trebs.ac.th/Thai/SUMMARY/re131.php
สนใจติดต่อ โทร. 022953905 ต่อ 102
ค่าลงทะเบียน: 8000 บาท
เทคโอเวอร์อะพาร์ตเมนต์ ลงทุนแบบเสือนอนกินสมัยใหม่ 100 ล้าน

วันศุกร์ที่ 9 - เสาร์ที่ 10 ตุลาคม 2558 เวลา 09:00-17:00 น. ณ โรงแรมโนโวเทล กรุงเทพ สยามสแควร์
เทคโอเวอร์อะพาร์ตเมนต์ ลงทุนแบบเสือนอนกินสมัยใหม่ 100 ล้าน

•แนวทางเทคโอเวอร์: การเลือกซื้อหอพัก-อะพาร์ตเม้นต์ หรือห้องชุดในโครงการอาคารชุดเพื่อการปล่อยเช่า
• การคำนวณความคุ้มทุนในการพัฒนาอะพาร์ตเม้นต์
• แนวทางการพัฒนาหอพัก-อะพาร์ตเม้นต์: การเลือกทำเลที่ตั้ง การประมาณ การพื้นที่ก่อสร้างเบื้องต้น
การสำรวจตลาดอะพาร์ตเม้นต์ การตั้งราคาค่าเช่าห้อง การคำนวณทางการเงินเบื้องต้น เพื่อการวางแผนการพัฒนา
• กฎหมายที่เกี่ยวข้องดับหอพัก-อะพาร์ตเม้นต์
• ข้อคิดการลงทุนในธุรกิจหอพัก-อะพาร์ตเม้นต์ใน กทม. และเขตเมืองภูมิภาค: จากประสบการณ์จริงในด้านต่างๆ
• อัตราผลตอบแทนในธุรกิจหอพัก-อะพาร์ตเม้นต์

http://www.trebs.ac.th/Thai/SUMMARY/seminar_mbuilding.php
สนใจติดต่อ โทร. 022953905 ต่อ 102
ค่าลงทะเบียน:  18,000 บาท

วันพุธที่ 4 - ศุกร์ที่ 6 พฤศจิกายน 2558 เวลา 08:30 - 17:00 น.
การขายอสังหาริมทรัพย์ (สำหรับนายหน้า) และสอบใบอนุญาตนายหน้า

- แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
สถานการณ์การตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด ประเภทและราคาของอสังหาฯ 10 อันดับขายดี ปัจจัยสนับสนุนต่างๆ เพื่อประกอบการวางแผนการขาย
- แนวโน้มประเภทโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่น่าเติบโต ฯลฯ
- การเงินสำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
- ความรู้เรื่องการเงิน การลงทุนเพื่อซื้ออสังหาฯ ของผู้ซื้อ (ดอกเบี้ย-เงินเฟ้อ-มูลค่าในอนาคต / การคำนวณความคุ้มค่าในการลงทุนซื้ออสังหาฯ สำหรับผู้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัย – ให้เช่า)
- การขายและการบริหารการขายอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ
- ขั้นตอนการขาย การอ่านและวิเคราะห์ความต้องการของผู้ซื้อ กลยุทธ์การตอบสนองต่ออารมณ์ต่าง ๆ ของผู้ซื้อเพื่อสร้างการสื่อสารเชิงบวกกับผู้ซื้อ
- ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์และเทคนิคการขายทรัพย์มือสอง
- การจัดหาและจัดระบบทรัพย์เพื่อการขาย ขั้นตอนและวิธีการการขายทรัพย์มือสอง การอ่านและวิเคราะห์ความต้องการของผู้ซื้อ
- กฎหมายสำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์/พรบ.เกี่ยวกับนายหน้า ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
- การขายอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ: แนวทางการขายและเทคนิคปิดการขาย ข้อพึงระวังในการขายให้ชาวต่างชาติ
- เทคนิคเบื้องต้นการประเมินค่าทรัพย์สินและการวิเคราะห์ทำเลสำหรับนายหน้า
- วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน วิธีเปรียบเทียบตลาดและวิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า ตัวอย่างมูลค่าทรัพย์สินที่ขึ้นอยู่กับข้อกฎหมายต่าง ๆ ที่พึงสังวร
- กลยุทธ์และศิลปะในการเจรจาต่อรองอย่างสัมฤทธิ์ผล:
- ขั้นตอนการเจรจาต่อรอง สัญญาณบ่งชี้ในการปิดการขาย แนวทางการเจรจาต่อรองเชิงลึก
การทำสัญญาจะซื้อ-จะขายอสังหาริมทรัพย์
- วิธีการจะทำสัญญาและตัวอย่างสัญญา ข้อพึงระวังในการทำสัญญา
- ประสบการณ์ในการบริหารงานขายอสังหาริมทรัพย์: ปัญหา อุปสรรค และแนวทางแก้ไข
- จรรยาบรรณทางวิชาชีพนายหน้าและสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
- มอบวุฒิบัตร/ปิดการอบรม


http://www.trebs.ac.th/Thai/SUMMARY/re131.php
สนใจติดต่อ โทร. 022953905 ต่อ 102 อร
ค่าลงทะเบียน: 8000 บาท

วันพุธที่ 30 กันยายน 2558 เวลา 12:00-17:00 น. ณ โรงแรม สวิสโฮเต็ล เลอ คองคอร์ด ถ.รัชดาภิเษก

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) เป็นศูนย์ข้อมูลเพียงแห่งเดียวในประเทศไทย ที่สำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์มาอย่างต่อเนื่องในภาคสนามตั้งแต่ พ.ศ.2537 ได้ทำการสำรวจโครงการอาคารชุดพักอาศัยใจกลางเมืองรวม 100 โครงการที่เพิ่งก่อสร้างเสร็จในระยะเวลาประมาณ 1 ปี เพื่อศึกษาถึงสถานการณ์การเก็งกำไรอย่างเจาะลึกเป็นที่สุด และชัดเจนที่สุด ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อนักพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน หน่วยราชการที่วางแผนการพัฒนาประเทศ นักวิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน นักเก็งกำไร และเจ้าของทรัพย์สินทั้งภาครัฐ ภาคเอกชนและภาคสถาบันต่าง ๆ

นำเสนอโดย คณะนักวิจัยของ AREA และ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร AREA ซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินการสำรวจวิจัยมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ พ.ศ.2525 และ ดร.โสภณ และ AREA มีความเป็นกลางทางวิชาชีพที่มาให้ข้อมูลที่ท่านใช้ในการประกอบการตัดสินใจลงทุนอย่างชัดเจน

http://www.trebs.ac.th/Thai/SUMMARY/seminars_condo.php
สนใจติดต่อ โทร. 022953905 ต่อ 102 อร
ค่าลงทะเบียน:  3,500 บาท

วันศุกร์ที่ 9 - เสาร์ที่ 10 ตุลาคม 2558 เวลา 09:00-17:00 น. ณ โรงแรมโนโวเทล กรุงเทพ สยามสแควร์
เทคโอเวอร์อะพาร์ตเมนต์ ลงทุนแบบเสือนอนกินสมัยใหม่ 100 ล้าน

•แนวทางเทคโอเวอร์: การเลือกซื้อหอพัก-อะพาร์ตเม้นต์ หรือห้องชุดในโครงการอาคารชุดเพื่อการปล่อยเช่า
• การคำนวณความคุ้มทุนในการพัฒนาอะพาร์ตเม้นต์
• แนวทางการพัฒนาหอพัก-อะพาร์ตเม้นต์: การเลือกทำเลที่ตั้ง การประมาณ การพื้นที่ก่อสร้างเบื้องต้น
การสำรวจตลาดอะพาร์ตเม้นต์ การตั้งราคาค่าเช่าห้อง การคำนวณทางการเงินเบื้องต้น เพื่อการวางแผนการพัฒนา
• กฎหมายที่เกี่ยวข้องดับหอพัก-อะพาร์ตเม้นต์
• ข้อคิดการลงทุนในธุรกิจหอพัก-อะพาร์ตเม้นต์ใน กทม. และเขตเมืองภูมิภาค: จากประสบการณ์จริงในด้านต่างๆ
• อัตราผลตอบแทนในธุรกิจหอพัก-อะพาร์ตเม้นต์

http://www.trebs.ac.th/Thai/SUMMARY/seminar_mbuilding.php
สนใจติดต่อ โทร. 022953905 ต่อ 102 อร
ค่าลงทะเบียน:  18,000 บาท