ThaiFranchiseCenter Webboard

ThaiFranchiseCenter Webboard - Info Center

* สมัครสมาชิกเว็บบอร์ด ไทยแฟรนไชส์เซ็นเตอร์ ฟรี! *
หน้าแรก | เปิดร้านค้าฟรี! | โปรโมชั่นแฟรนไชส์ | ร้านหนังสือออนไลน์ | สนใจลงโฆษณา

ทางเว็บไซต์ ThaiFranchiseCenter.com ไม่มีส่วนรับผิดชอบกับข้อความต่างๆในเว็บบอร์ดแต่อย่างใด
    ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ-ขาย-เช่า-เซ้ง หรือ อื่นๆ (ผู้ซื้อ หรือ ผู้ขาย กรุณาใช้วิจารณญาณในการติดต่อทางธุรกิจ)


แสดงกระทู้

This section allows you to view all posts made by this member. Note that you can only see posts made in areas you currently have access to.


Messages - โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย

หน้า: [1] 2 3
1
 โอกาสทอง ทำเลดี สำหรับท่านที่ต้องการเช่าพื้นที่สำนักงาน..มาแล้ววววว!!!
ราคาเพียง 250-300 บาท/ตรม. เท่านั้น. :'(

ย่านธุรกิจ นาราธิวาส-พระราม3-ยานนาวา ติดโลตัส ใกล้
เซ็นทรัลพระราม3

สำนักงาน 8 ชั้น รองรับธุรกิจทั้งขนาดเล็ก - ขนาดใหญ่ ตั่ง
แต่ 100 -300 ตรม.

สิ่งอำนวยความสะดวก ครบครัน /รปภ.24 ช.ม. /มีร้าน
สะดวกซื้อ /ร้านค้า/ร้านอาหาร/กาแฟ/ฟิตเนส ฯลฯ

 สอบถาม: >>> 092-632-3000 (คุณเล็ก)

#ออฟฟิศให้เช่า #สำนักงานให้เช่า #อาคารสำนักงาน #พื้นที่สำนักงาน #เช่าออฟฟิศ #ออฟฟิศสาทร #OfficeforRent #officespace #Rentaloffice #ออฟฟิศราคาถูก

2
 


กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ มีความจำเป็นอย่างมากต่อการทำธุรกิจฯ ไม่ว่าจะเป็นการสรรหาที่ดินมาเพื่อพัฒนาโครงการ การซื้อมา-ขายไป ล้วนแล้วแต่ถูกจำกัดด้วยข้อกฎหมาย เช่น กฎหมายสีผังเมือง แนวเวนคืน กฎการก่อสร้างอาคาร การควบคุมอาคาร ขอบเขตระยะร่น รวมไปถึงการล่วงล้ำอาณาเขตบริเวณ ข้อกำหนดการใช้ที่ดิน และข้อบังคับต่างๆที่มีผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สิน

หลักสูตร รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ (RE100)
รุ่นที่ 73, วันพุธที่ 12 – เสาร์ที่ 15 กุมภาพันธ์ 2563 เวลา 08:30 – 17:30 น.
หลักสูตร รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ (RE100)



หากผู้ประกอบการ หรือนักลงทุน ไม่ศึกษาข้อมูล ตรวจสอบข้อจำกัดด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ อาจจะทำให้ที่ดินที่ได้มา ไม่สามารถสร้างประโยชน์ได้อย่างเต็มที่ หรือไม่สามารถใช้ประโยชน์จากแปลงที่ดินนั้นๆได้




 

ซื้อที่ดินผิดแปลง…หายนะของผู้ประกอบการ

ที่ดิน ปัจจัยพื้นฐานในการทำอสังหาฯ ที่ดินแต่ละแปลง มีข้อจำกัดที่ต่างกัน ผู้ประกอบการบางราย อาจได้ที่ดินมาในราคาถูก หรือตัดสินใจซื้อโดยที่ยังไม่ได้ศึกษาข้อมูลอย่างถ่องแท้ อาจสร้างความเสียหายเป็นหลายร้อยหลายพันล้าน หากที่ดินที่ได้มานั้น ไม่สามารถนำมาพัฒนาให้มีมูลค่าได้ สิ่งเหล่านี้ เกิดขึ้นจากความไม่เชี่ยวชาญ ไม่ทันได้สังเกต และตรวจสอบรายละเอียดให้ถี่ถ้วน อาทิเช่น

• ที่ดินตาบอด – ไม่มีทางเข้าออก

• ที่ดินในแนวเวนคืน

• ที่ดินในแนวเสาไฟฟ้าแรงสูง – ในบริเวณห้ามก่อสร้าง

• ที่ดินติดระยะถอยร่น-เชิงสะพาน

ที่ดินเหล่านี้ อาจมีราคาถูก แต่ไม่มีมูลค่าเพราะการใช้ประโยชน์ของที่ดินมีจำกัด ดังนั้น ผู้ประกอบการ หรือนักลงทุนควรตระหนักถึงอุปสรรคที่เกิดจากข้อกำหนดกฎเกณฑ์ต่างๆ  เพื่อลดความเสี่ยงจากผลกระทบต่อการลงทุนที่อาจเกิดขึ้นได้

 



 

ที่ดินของเราทำอะไรได้บ้าง

ที่ดิน….ต้นทุนสำคัญในการพัฒนาอสังหาฯ เวลาเราตัดสินใจซื้อที่ดิน หรือมีที่ดินอยู่แล้ว และหากคิดจะสร้างอะไรซักอย่าง สิ่งสำคัญที่สุดที่เป็นเครื่องมือในการช่วยตัดสินใจเบื้องต้น คือ “กฎหมายผังเมือง” เพราะบางพื้นที่ก็ห้ามสร้างโรงงาน ห้ามสร้างปั๊มน้ำมัน ห้ามสร้างอาคารขนาดใหญ่ ซึ่งไม่ใช่ว่าเป็นสิ่งที่นักลงทุนด้านอสังหาฯ ควรจะรู้เท่านั้น แต่เป็นเรื่องที่ทุกคนควรจะรู้ เพราะเป็นเรื่องที่ใกล้ตัวมากและขั้นตอนนั้นไม่ได้ยุ่งยากอย่างที่คิด ก่อนอื่น เรามาดูเรื่องเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินกันค่ะ

การจัดสรรที่ดิน คือ การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกันโดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน และให้หมายความรวมถึงการได้มีการแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยไว้ไม่ถึงสิบแปลงและต่อมาได้แบ่งที่ดินแปลงเดิมเพิ่มเติมภายในสามปีเมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปด้วย

 

               ประเภทของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่เห็นในปัจจุบันมีหลายรูปแบบ ซึ่งจะมีข้อกำหนดกฎหมายที่บังคับแตกต่างกัน เรามาดูความหมาย และข้อบังคับในการจัดสรรที่ดินแต่ละประเภทกันค่ะ

อาคารอยู่อาศัย คือ อาคารซึ่งโดยปกติบุคคลใช้อยู่อาศัยได้ทั้งกลางวัน และกลางคืน ไม่ว่าจะเป็นการอยู่อาศัยอย่างถาวร หรือชั่วคราว ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30 ใน 100 ส่วนของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร

ห้องแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาว ตั้งแต่สองคูหาขึ้นไป มีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสดุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่  ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 10 ใน 100 ส่วนของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร แต่ถ้าอาคารดังกล่าวใช้เป็นที่อยู่อาศัยด้วย จะต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30 ใน 100 ส่วนของพื้นที่

ตึกแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาว ตั้งแต่สองคูหาขึ้นไป มีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสดุทนไฟเป็นส่วนใหญ่

บ้านแถว หรือทาวน์เฮาส์ คือ ห้องแถวหรือตึกแถวที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างรั้ว หรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารแต่ละคูหา ต้องมีที่ว่างด้านหน้าระหว่างแนวรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับแนวผนังอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร

บ้านเดี่ยว คือ ที่อยู่อาศัยที่มีขนาดและลักษณะของที่ดิน กำหนดให้ต้องมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 50 ตารางวา เมื่อทำการปลูกสร้างบ้านแล้วจะต้องมีพื้นที่เปิดโล่งเพียงพอที่จะทำช่องเปิดได้ กำหนดให้ตัวบ้านต้องห่างจากแนวเขตอย่างน้อย 2 เมตร

บ้านแฝด คือ อาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยก่อสร้างติดต่อกันสองบ้าน มีผนังแบ่งอาคารเป็นบ้าน มีที่ว่างระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารด้านหน้า ด้านหลัง และด้านข้างของแต่ละบ้าน และมีทางเข้าออกของแต่ละบ้านแยกจากกันเป็นสัดส่วน

อาคารพาณิชย์ คือ อาคารที่ใช้เพื่อประโยชน์ในการพาณิชยกรรม หรือบริการธุรกิจ หรืออุตสาหกรมที่ใช้เครื่องจักรที่มีกำลังการผลิตเทียบได้น้อยกว่า 4 แรงม้า และให้หมายความรวมถึงอาคารอื่นใดที่ก่อสร้างห่างจากถนนหรือทางสาธารณะไม่เกิน 20 เมตร ซึ่งอาจใช้เป็นอาคารเพื่อประโยชน์ในการพาณิชย์กรรมได้

อาคารชุด หรือ คอนโดมิเนียม เป็นที่อยู่อาศัยรูปแบบหนึ่งที่เจ้าของห้องชุดจะต้องแบ่งปันกรรมสิทธิ์หรือความเป็นเจ้าของร่วมกับเจ้าของห้องชุดอื่น ๆ ในพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ทางเดิน บริเวณห้องโถง บันได ลิฟต์ โรงจอดรถ สระว่ายน้ำ สนามเด็กเล่น ซึ่งเจ้าของห้องทุกคนจะเป็นเจ้าของร่วมตามกฎหมาย

 

ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่นักลงทุนและนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรรู้!!

–      ผังเมืองและกฎระเบียบเกี่ยวกับการก่อสร้างที่มีผลกระทบต่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

–      การควบคุมอาคารของหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง

–      ข้อกำหนด – ข้อห้ามในการก่อสร้างอาคาร

–      กฎหมายเกี่ยวกับการพัฒนาโครงการอาคารชุด

–      กฎหมายเกี่ยวกับการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร

–      การทำนิติกรรมสัญญา

–      กฎหมายสิ่งแวดล้อมกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

–      กฎหมายเกี่ยวกับการคุ้มครองผู้บริโภค

–      กฎหมายที่ดินและเอกสารสิทธิ์

–      การรังวัดตรวจสอบหาตำแหน่งที่ดิน

 



 

หลักสูตรรวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นหลักสูตรที่มีความสำคัญอย่างยิ่ง สำหรับผู้เกี่ยวข้องทุกแขนงในวงการอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของทรัพย์สิน สถาบันการเงิน หน่วยงานราชการ และนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องมีความรู้อย่างครบถ้วนในเรื่องข้อ กำหนดและกฎหมายที่มีความเกี่ยวข้อง กับที่ดินและมีผลกระทบโดยตรงต่อมูลค่าทรัพย์สิน (อาคาร-ที่ดิน) เพราะข้อ จำกัดการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เกิดจากข้อ กำหนดกฎหมายต่าง ๆ เช่น พรบ.ผังเมือง ในพื้นที่ต่างๆที่มีกฎ ข้อ กำหนด การใช้ที่ดิน ตามสีผังเมือง ฯลฯ เป็นเหตุให้ 15 ถนนสายหลักในกรุงเทพต้องมี ระยะร่นที่ดินแปลงด้านหน้าที่ติดถนน ใหญ่สามารถมีราคาถูกกว่าที่ดินแปลงด้านหลัง ที่ดินแปลงหัวมุมที่ติดทั้ง ถนนใหญ่และถนนซอย กลับมีข้อห้ามด้าน ความสูงมากขึ้น ! และนับเป็นหลักสูตรที่รวม ปรมจารย์จากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องมากมายโดยตรง เข้มข้น ด้วยทฤษฏี แหล่งการค้นหาข้อมูล พร้อมด้วยตัวอย่าง ที่คาดไม่ถึงในหลายกรณีซึ่งท่านสามารถใช้เป็น กรณีศึกษาเป็นอย่างดี

 

สถาบันอบรม โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เล็งเห็นความสำคัญ และข้อควรระวัง ของผู้ประกอบการ และนักลงทุน ที่จะต้องศึกษาข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ให้ถ่องแท้ และสามารถนำตัวอย่างที่เกิดขึ้นจริงจากวิทยากรกูรูผู้เชี่ยวชาญ ไปปรับใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อทรัพย์สิน โดยได้จัดอบรมให้กับผู้ประกอบการและนักลงทุนมาแล้วไม่ต่ำกว่า 60 รุ่น และได้รับผลตอบรับในการเข้าอบรมเป็นอย่างดี ติดตามรายละเอียดได้ทาง : https://www.trebs.ac.th/th/19/RE100

Tag : พรบ.ผังเมือง , กฎหมายบ้านจัดสรร , กฎหมายอสังหาฯ , รวมข้อกฎหมาย , กฎหมายที่ดิน , พรบ.ควบคุมอาคาร   , ที่ดินตาบอด, เวนคืน , ที่ดินแนวเสาไฟฟ้าแรงสูง ในบริเวณห้ามก่อสร้าง , ที่ดินติดระยะถอยร่น

 

Credit by : โค้ชดาว โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย

3




ธรรมชาติของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็น ธุรกิจประเภท Project Base คือ ทำงานเป็นโครงการๆ ไป โดยมุ่งหวังกำไรสูงสุด และ ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคสูงสุด ในทุกโครงการ
 
ดังนั้นการวางแผนทางการเงิน (Set Up Financial Model) และ การศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน (Cash flow Feasibility Study) จึงสำคัญมาก
หลักสูตร ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินโครงการอสังหาฯ Cash Flow (RE121)

ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินโครงการอสังหาฯ Cash Flow

เพราะต้องการกำไรทั้งระยะสั้นและยาว เมื่อเจ้าของโครงการ เห็นที่ดินแปลงหนึ่ง และ คิดทำโครงการ การศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินก็เริ่ม นักการเงินมีหน้าที่ รวบรวมข้อมูลทั้งหมด ทั้งจากฝ่ายจัดซื้อ ออกแบบ ก่อสร้าง (จำนวนทุน, สินเชื่อ, ต้นทุนที่ดิน, ต้นทุนก่อสร้าง, Specificationวัสดุ, Positioning สินค้า,จำนวนที่ทำได้) ทั้งจากฝ่ายขายและการตลาด (Market Research, Unit Size, Unit Price, Target Group, Market Plan, Sell Plan) และ นำมาวิเคราะห์ว่า โครงการนี้หากลงมือทำแล้ว จะมีผลตอบแทนทางการเงินคุ้มค่าแก่การลงทุนหรือไม่ และ วิเคราะห์ต่อไปอีกว่า ระหว่างดำเนินโครงการจะมีความอ่อนไหวกับปัจจัยที่มามีผลกระทบอย่างไรบ้าง  (Sensitivity Analysis) โดยเอาข้อมูลต่างๆมา Run Cash flow และ เลือกใช้ หรือ หา Ratio การเงินเพื่อประกอบการตัดสินใจ เช่น ค่า PB, DPB, NPV, Cash flow, Discounted Cash flow, IRR, WACC, BP, D/E, ROE, ROI, PI, EBIT, EBITDA เป็นต้น โดยเบื้องต้น Ratio ต่างๆมีความหมายและคำนวณได้ดังนี้

PB- Payback period คือ ระยะเวลาคืนทุน = จำนวนปีก่อนจะคุ้มทุน + (ต้นทุนคงเหลือปีนั้น/มูลค่า Cash flow ปีที่คุ้มทุน) หรือ DPB: Discount Payback period: วิธีระยะเวลาคืนทุนแบบคิดลด จะพิจารณาค่าของเงินที่แตกต่างตามเวลาด้วย
NPV-Net Present Value มูลค่าปัจจุบันของ Cash flow = CFปี1+ (CFปี1/ ((1+r)^1))+ (CFปี2/ ((1+r)^2))+ (CFปีn/ ((1+r)^n)) โดยที่ R คือ Return อัตราผลตอบแทน และ NPV >0 คือ มูลค่าปัจจุบันมากกว่าทุน NPV < 0 คือ น้อยกว่าทุน และ NPV=0 คือ มูลค่าเท่าทุน
IRR- Internal Rate of Return ประมาณการผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปี ของโครงการ IRR=WACC คือ เท่าทุน IRR>WACC คือกำไร น่าลงทุน และ IRR < WACC คือ ขาดทุนไม่ควรลงทุน
WACC-Weighted Cost of Capital ต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยของเงินทุน
BP Break-even Point จุดที่รายรับจากการขาย= รายจ่ายดำเนินงาน   เป็นตัวบอกความเสี่ยงการลงทุนจากยอดขาย
D/E Ratio หรือ Dept / Equity Ratio อัตราส่วน หนี้สินต่อทุน โดยที่ D/E≥2 ความเสี่ยงสูง, D/E≤1 ยิ่งดี
ROE Return On Equity อัตราผลตอบแทนต่อส่วนทุน = Net Profit/Equity
ROI Return On Investment อัตราผลตอบแทนต่อการลงทุน =Net Profit/ (Equity+Loan)
PI Profitability Index ดัชนีกำไร= รวมDiscounted Cash flow ตามจำนวนปี/Equity *PI ควรมากกว่า 1 เสมอ
EBIT (Earnings Before Interest and Taxes) คือ กำไรก่อนหักดอกเบี้ยและภาษี หรือมีอีกชื่อเรียกหนึ่งว่า กำไรจากการดำเนินงาน (Operating Income) = Gross Profit-ต้นทุนขายและบริหาร
EBITDA (Earnings Before Interest Tax Depreciation and Amortization) กำไรก่อนดอกเบี้ย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าใช้จ่ายตัดจ่าย= Gross Profit-ต้นทุนขายและบริหาร-ค่าเสื่อมราคา-ค่าใช้จ่ายตัดจำหน่าย
 
รวมถึงฉายภาพ สถานการณ์ต่างๆที่อาจเกิดขึ้น (Scenario)  และ แผน Exit Way ของโครงการและบริษัท ทั้งหมดนี้ เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจของผู้บริหาร ที่กล่าวมาเป็นเบื้องต้นที่นักการเงิน และ ผู้บริหารโครงการต้องทราบ
 
แต่ชีวิตจริงยังมีผู้ประกอบการ และ นักการเงินหลายรายพลาดเอาที่ดินมาทำโครงการ Run Financial Feasibility โดยไม่ได้คำนวณต้นทุนที่ดินด้วยซ้ำ ขาดทุนตั้งแต่คิด Project บางรายทำแล้วกำไร แท้จริง ขาดทุนกำไรไปกว่าครึ่ง บางรายไม่เข้าใจธรรมชาติของธุรกิจว่าควรมี Cash flow ไหลเข้าออกอย่างไร ก็ทำให้หมุนเงิน หรือ ตัดสินใจทำสิ่งต่างๆผิดพลาดเสมอ ควรกำไรก็ขาดทุนซ้ำแล้วซ้ำเล่า และยังมีอีกไม่น้อยที่ไม่เล็งเห็นถึงความสำคัญของการศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน รู้ตัวอีกที ก็ประสพความล้มเหลวทางการเงินแล้ว โชคดีหน่อยก็รอดแต่โดยโมเดลแล้วไปต่อลำบากครับ

Cr. ปราชญ์ อสังหาฯ
หลักสูตร ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินโครงการอสังหาฯ Cash Flow (RE121)

[Tag] : นิติบุคคล , บ้านจัดสรร , อาคารชุด , การเงิน , การเงินอสังหา , ความเป็นได้ของโครงการ , พัฒนาโครงการ , ความเป็นไปได้ทางการเงิน , Project Feasibility Study , Cash Flow

4




ธุรกิจอะพาร์ตเมนต์ คือ การสร้างรายได้จากค่าเช่า ทางเลือกของการลงทุนแบบ Passive Income ทำอย่างไรให้การพัฒนาอะพาร์ตเมนต์ประสบความสำเร็จ ?
(อ่านต่อ https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=149)

หลักสูตร วิเคราะห์การลงทุนอะพาร์ตเมนต์ (RE163)
รุ่นที่ 26, วันศุกร์ที่ 10 - เสาร์ที่ 11 มกราคม 2563 เวลา 08:30 - 17:00 น.



 

 [Tag] : อะพาร์ตเมนต์ , สร้างอะพาร์ตเมนต์ , แบบอะพาร์ตเมนต์ , การบริหารอะพาร์ตเมนต์ ,ลงทุนสร้าง apartment , ธุรกิจอะพาร์ตเมนต์ , ลงทุนอะพาร์ตเมนต์ , apartment


5
หลักสูตรอบรม - สัมมนา | Training & Seminar / FIABCI คืออะไร
« เมื่อ: ธันวาคม 16, 2019, 03:45:51 AM »
FIABCI (International Real Estate Federation : มาจาก คำย่อในภาษาฝรั่งเศส "Federation Internationale des Administrateurs de Bien-Conselis Immobiliers") คือ สมาคมอสังหาริมทรัพย์สากล โดยมีสำนักงานใหญ่ตั้งอยู่ในกรุงปารีส ประเทศฝรั่งเศส ปัจจุบันมีสมาชิกอยู่ในประเทศต่าง ๆ 65 ประเทศ ประกอบด้วยสมาคมนักวิชาชีพ 100 แห่ง สถาบันการศึกษา 65 แห่ง ถ้านับรวมสมาชิกของสมาคมอสังหาริมทรัพย์ในสังกัดทั้งหมด นับว่ามีจำนวนสมาชิกมากถึง 1.5 ล้านคนทั่วโลก ปัจจุบันประเทศไทยมีดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้แทน FIABCI ในภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก และยังเป็นหนึ่งในผู้ก่อตั้งและกรรมการ FIABCI Thailand Chapter อีกด้วย

“FIABCI เป็นสมาคมอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในโลก”

FIABCI เป็นแหล่งเชื่อมโยงระหว่างนักอสังหาริมทรัพย์สากลที่มีความสนใจในการแลกเปลี่ยนความรู้ ข่าวสาร และทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศร่วมกัน

สมาชิก FIABCI เป็นใครบ้าง? (อ่านต่อ https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=114 )


เพื่อรางวัลอันทรงเกียรติระดับสากล ของโครงการท่าน
ขอเชิญชวนเข้าร่วมประกวด PRIX D'ExCELLENCE AWARDS 2020
คลิก https://www.trebs.ac.th/fiabci-thai/event.php






CONTACT-FIABCI-THAI
สมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล โทร. 02.295.3178 Email: admin@fiabci-thai.org
[Tag] :  FIABCI , โครงการอสังหาริมทรัพย์ , โครงการเมืองใหม่ , โรงแรม , ศูนย์ประชุม , นิคมอุตสาหกรรม , อาคารสำนักงาน , อาคารชุดพักอาศัย , ที่อยู่อาศัย , รีสอร์ต ,

6



ธุรกิจอะพาร์ตเมนต์ คือ การสร้างรายได้จากค่าเช่า ทางเลือกของการลงทุนแบบ Passive Income ทำอย่างไรให้การพัฒนาอะพาร์ตเมนต์ประสบความสำเร็จ ?

หลักสูตร วิเคราะห์การลงทุนอะพาร์ตเมนต์ (RE163)
รุ่นที่ 26, วันศุกร์ที่ 10 - เสาร์ที่ 11 มกราคม 2563 เวลา 08:30 - 17:00 น.


หัวใจหลักของการทำธุรกิจอะพาร์ตเมนต์  มีส่วนประกอบดังนี้


1) การหาทำเลที่เหมาะสม เลือกทำเลที่มีศักยภาพ เช่น ใกล้แหล่งงาน หรือสถาบันการศึกษา ทั้งนี้ขอแนะนำให้ศึกษาความต้องการของตลาด เพื่อให้รู้รูปแบบ ราคา และความต้องการตลาดที่แท้จริง ซึ่งบางทำเลอาจจะมีการพัฒนาเป็นจำนวนมากจนล้นตลาดแล้ว



2) กฎหมายที่เกี่ยวข้อง ก่อนสร้างอะพาร์ตเมนต์ เช่น  ข้อกำหนดผังเมือง กฎหมายอาคาร และกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง เมื่อวันที่ 1 พฤษภาคม 2561 ได้มีการประกาศใช้กฎหมายสัญญาเช่าควบคุม ตามการประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่องให้ธุรกิจการเช่าอาคาร เพื่ออยู่อาศัย เป็นธุรกิจควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 โดยประกาศนี้ได้ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการธุรกิจอะพาร์ตเมนต์ไม่มากก็น้อย ต้องมีการทำความเข้าใจกับข้อกำหนดใหม่ และการจัดทำสัญญาเช่าใหม่ให้ถูกต้องตามประกาศ “สัญญาเช่าควบคุม” และให้เนื้อหาในสัญญาถูกต้องรัดกุม ผู้ประกอบการใหม่ที่สนใจทำธุรกิจอะพาร์ตเมนต์ จึงจำเป็นต้องศึกษากฎหมายนี้ และกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง



3) การวิเคราะห์การเงินและอัตราผลตอบแทนลงทุน โดยการวิเคราะห์การเงินนี้ เป็นเครื่องมือสำคัญที่จะจัดสรรงบการเงินระหว่างการการลงทุน และชี้ให้เห็นว่าโครงการจะก่อให้เกิดผลกำไรมากน้อยเพียงใด ขั้นตอนนี้อาจจะรวมถึงการใช้บริการสินเชื่อจากสถาบันการเงิน หรือแหล่งเงินลงทุนต่างๆ



4) การออกแบบและบริหารงานก่อสร้าง เป็นหน้าที่ของเจ้าของอะพาร์ตเมนต์ นักออกแบบ สถาปนิก ผู้ปฏิบัติงานด้านอาคาร ผู้รับเหมา และผู้เชี่ยวชาญต่างๆ ขึ้นอยู่กับขนาดของโครงการ  กรณีเลือกใช้บริการผู้ออกแบบก็สำคัญ เลือกให้ดีมีชัยไปกว่าครึ่ง



5) การบริหารจัดการอะพาร์ตเมนต์ เจ้าของโครงการมีวิธีการบริหารจัดการอย่างไรให้โครงการให้ประสบความสำเร็จ สามารถรับมือกับปัญหาอุปสรรคต่างๆ ได้ เช่น การบริหารทรัพยากร การควบคุมต้นทุน การทำการตลาด ฯลฯ

สำหรับผู้ประกอบการรุ่นใหม่คงไม่ต้องลองผิดลองถูก เพราะมีสถาบันฝึกอบรม ที่มีผู้รู้พร้อมให้ความรู้จากประสบการณ์ที่สามารถเรียนรู้ได้ มีบริการให้คำปรึกษาโดยผู้เชี่ยวชาญครบทุกด้าน ซึ่งจะสามารถช่วยให้การพัฒนาโครงการมีความเป็นไปได้สูง อีกทั้งลดปัญหา-อุปสรรค ป้องกันความเสี่ยง และมือใหม่ก็สามารถประสบความสำเร็จได้ไม่ยาก
 

 [Tag] : อะพาร์ตเมนต์ , สร้างอะพาร์ตเมนต์ , แบบอะพาร์ตเมนต์ , การบริหารอะพาร์ตเมนต์ ,
ลงทุนสร้าง apartment , ธุรกิจอะพาร์ตเมนต์ , ลงทุนอะพาร์ตเมนต์ , apartment

7
หลักสูตรอบรม - สัมมนา | Training & Seminar / FIABCI คืออะไร?
« เมื่อ: ธันวาคม 09, 2019, 04:42:15 AM »
FIABCI คืออะไร?



FIABCI (International Real Estate Federation : มาจาก คำย่อในภาษาฝรั่งเศส "Federation Internationale des Administrateurs de Bien-Conselis Immobiliers") คือ สมาคมอสังหาริมทรัพย์สากล โดยมีสำนักงานใหญ่ตั้งอยู่ในกรุงปารีส ประเทศฝรั่งเศส ปัจจุบันมีสมาชิกอยู่ในประเทศต่าง ๆ 65 ประเทศ ประกอบด้วยสมาคมนักวิชาชีพ 100 แห่ง สถาบันการศึกษา 65 แห่ง ถ้านับรวมสมาชิกของสมาคมอสังหาริมทรัพย์ในสังกัดทั้งหมด นับว่ามีจำนวนสมาชิกมากถึง 1.5 ล้านคนทั่วโลก ปัจจุบันประเทศไทยมีดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้แทน FIABCI ในภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก และยังเป็นหนึ่งในผู้ก่อตั้งและกรรมการ FIABCI Thailand Chapter อีกด้วย



FIABCI เป็นสมาคมอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในโลก

FIABCI เป็นแหล่งเชื่อมโยงระหว่างนักอสังหาริมทรัพย์สากลที่มีความสนใจในการแลกเปลี่ยนความรู้ ข่าวสาร และทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศร่วมกัน



สมาชิก FIABCI เป็นใครบ้าง ?

นักอสังหาริมทรัพย์ของ FIABCI ได้แก่ นักพัฒนาที่ดิน นายหน้า นักบริหารทรัพย์สิน ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน นักลงทุน ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ สถาปนิก วิศวกร นักผังเมือง นักกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

สมาชิกของ FIABCI เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ทั้งในภาครัฐบาล ในฐานะผู้กำกับนโยบายนครต่าง ๆ ตลอดจนนักพัฒนาที่ดินและที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ที่อยู่อาศัย ศูนย์การค้า อุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน อสังหาริมทรัพย์ชนบทและเกษตรกรรม การปฏิสัมพันธ์ระหว่างกันจึงเน้นไปด้านการศึกษา การเชื่อมต่อทางธุรกิจอย่างมีประสิทธิผลสูงสุด

ทุกวันนี้ FIABCI เป็นตัวแทนของภาคอสังหาริมทรัพย์ในระดับสากล โดยมีตัวแทนในองค์การสหประชาชาติ และได้รับการยอมรับจากองค์กรระหว่างประเทศอื่นๆ



รางวัลทรงเกียรติของ FIABCI

"PRIX D'EXCELLENCE" เป็นการจัดประกวดโครงการอสังหาริมทรัพย์สากล โดยในแต่ละปี FIABCI ในแต่ละประเทศจะรวบรวมโครงการส่งเข้าประกวด และมีคณะกรรมการตัดสินของ FIABCI จากหลายประเทศร่วมกันตัดสิน โครงการที่ได้รับรางวัลนับว่าเป็นโครงการที่ได้รับการยอมรับจริงๆ แม้ระดับสากลนี้จะมีรางวัลโครงการอสังหาริมทรัพย์ดีเด่นมากมาย แต่รางวัลของ FIABCI นับว่าเป็นรางวัลที่โดดเด่นที่สุด



ตัดสินรางวัลจากอะไรบ้าง

แนวโน้มสำคัญของโครงการที่ได้รับการยอมรับในระดับโลกก็คือ เป็นโครงการที่คุ้มค่า ดูแลและรักษาสิ่งแวดล้อม และมีผลในทางปฏิบัติจริง เช่น สามารถบำบัดน้ำเสีย หรือการลดภาวะอากาศเป็นพิษ ตลอดจนการส่งเสริมสุภาพแก่ผู้ใช้สอยหรือผู้อยู่อาศัย เป็นต้น



ประเภทรางวัล PRIX D'EXCELLENCE

รางวัลด้านการพัฒนาที่ยั่งยืน ที่อยู่อาศัยความสูงระดับกลาง ที่อยู่อาศัยแนวราบ ที่อยู่อาศัยอาคารชุดแนวสูง นิคมอุตสาหกรรม ผังเมือง รีสอร์ต โรงแรม ศูนย์การค้า สำนักงาน สิ่งแวดล้อม (การฟื้นฟูเมือง/อาคาร) อาคารที่มีวัตถุประสงค์เฉพาะ อาคารราชการ อาคารอนุรักษ์ดีเด่น เป็นต้น

Silversea, Singapore
รางวัล World Gold ปี 2016 ประเภท Residential (High Rise)
Dedaun, Kuala Lumpur, Malaysia
รางวัล World Gold ปี 2016 ประเภท Residential (Mid Rise)


สิทธิประโยชน์และการสมัครเป็นสมาชิก FIABCI

สิ่งที่ FIABCI ให้กับนักอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกก็คือ งานประชุมประจำปี หรือ FIABCI World Congress โดยในปี 2560 นี้ จัดขึ้นที่นครรัฐอันดอร์รา และในงานนี้จะมีการประกาศผลรางวัล PRIX D'EXCELLENCE ซึ่งแต่ละปีจะเปลี่ยนเจ้าภาพจัดงานประจำปีเรื่อยๆ เช่น

ปี 2542 ณ กรุงลอนดอน
ปี 2547 ณ นครฮูสตัน สหรัฐอเมริกา ดร.โสภณได้เข้าร่วมและร่วมรับธงการเป็นสมาชิก FIABCI ของประเทศไทยเป็นครั้งแรก
ปี 2548 ณ กรุงกัวลาลัมเปอร์
ปี 2549 ณ กรุงเทพมหานคร
ปี 2555 ณ นครเซนต์ปีเตอร์สเบอร์ก
ปี 2560 ณ นครรัฐแอนดอรา


นอกจากนี้ยังมีงาน MIPIM (www.mipim) ซึ่งจัดขึ้นทุกปี ณ นครคานส์ ประเทศฝรั่งเศส โดยถือว่าเป็นงานแสดงกิจกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในโลก มีโครงการอสังหาริมทรัพย์จากทั่วทุกมุมโลกมาเปิดการแสดง ช่วยเปิดโอกาสทำธุรกิจร่วมกับนักอสังหาริมทรัพย์จากทั่วโลก การซื้อบูธในงานนี้ ก็จะสามารถทำให้เราสามารถเชื่อมต่อกับนักพัฒนาที่ดิน นายหน้า นักบริหารทรัพย์สินหรือที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ได้ เพื่อช่วยให้เราสามารถขายทรัพย์สินได้ง่าย



งาน APREC หรือ Asia Pacific Real Estate Congress

โดย 2017 APREC จะจัด ณ นครบูซาน เกาหลีใต้ในระหว่างวันที่ 22-24 กันยายน มีการออกบูธโดยนักอสังหาริมทรัพย์ในภาคพื้นเอเซีย สามารถพบนายหน้าจากหลากหลายประเทศมาช่วยเราขายทรัพย์สิน หรือหาผู้ร่วมทุนมาร่วมกับเราพัฒนาโครงการ อาจได้ข้อมูลสำหรับลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไต้หวัน ฮ่องกง ญี่ปุ่น สิงคโปร์ หรืออินโดนีเซียได้อีกด้วยเนื่องจากในงานมีทรัพย์สินอสังหาฯ หลากหลายโครงการมาก



FIABCI สร้างโอกาสสำคัญให้กับนักลงทุนอสังหาฯ



และโปรแกรมการศึกษาของ FIABCI นั้นมี “FIREC” หรือ The FIABCI International Real Estate Consultant designation ซึ่งเป็นประกาศนียบัตรให้ความรู้แก่ผู้ที่มีการปฏิบัติงานและทำธุรกิจที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน จริงจัง นอกจากนั้นยังมี “FIABCI Diploma” สำหรับผู้ที่มีพื้นฐานความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย

Join FIABCI (สมัครสมาชิก คลิกที่นี่)



The most representative real estate organisation in the world and develop your global business opportunities.



การเป็นสมาชิก FIABCI ถือเป็นสิ่งที่ทรงเกียรติที่นักอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นนักพัฒนาที่ดิน นายหน้า ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน นักบริหารทรัพย์สิน ธุรกิจรับสร้างบ้าน สถาบันการเงินที่อำนวยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ นักกฎหมาย สถาปนิกและวิศวกรควรมาเข้าร่วม สถาบันการศึกษาที่สอนอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ควรพลาด เพราะความหลากหลายทางวิชาชีพ ทำให้ได้โอกาสพบปะและเกิดช่องทางธุรกิจมากขึ้น

FIABCI คือประตูสู่สากลของไทยโดยแท้



การร่วมมือกันในระบบสหศาสตร์ (Interdisciplinary Approach) เป็นสิ่งสำคัญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ของประเทศไทยที่จะเริ่มในอนาคต

 

ขอบคุณข้อมูลจาก: ดร.โสภณ พรโชคชัย จากกรุงเทพธุรกิจ และ FIABCI





เพื่อรางวัลอันทรงเกียรติระดับสากล ของโครงการท่าน

ขอเชิญชวนเข้าร่วมประกวด PRIX D'ExCELLENCE AWARDS 2020

คลิก http://www.fiabci-thai.org/register/register.html







[Tag] :  FIABCI , โครงการอสังหาริมทรัพย์ , โครงการเมืองใหม่ , โรงแรม , ศูนย์ประชุม , นิคมอุตสาหกรรม , อาคารสำนักงาน , อาคารชุดพักอาศัย , ที่อยู่อาศัย , รีสอร์ต ,

8


ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประกาศใช้เริ่ม 1 มกราคม 2563 ที่ดินแต่ละประเภทต้องเสียภาษีเท่าไหร่มีวิธีคำนวณยังไงตามลักษณะการใช้ประโยชน์ได้แก่ 1 เกษตรกรรม 2 ที่อยู่อาศัย 3 พาณิชยกรรม 4 ที่ดินรกร้างว่างเปล่าโดยคิดอัตราภาษีเป็นรูปแบบขั้นบันไดเพิ่มขึ้นตามมูลค่าดังนี้

หมายเหตุ : เป็นอัตราภาษีที่ดินเฉพาะในช่วง 2 ปีแรกคือมีผลบังคับใช้ปี 2563 ถึง 2564

หลักสูตร การวางแผนภาษีและการจัดทำบัญชีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (RE151)
รุ่นที่ 46, วันพุธที่ 19 - พฤหัสบดีที่ 20 กุมภาพันธ์ 2563 เวลา 08:30 - 17:00 น.


ใครต้องเสียภาษีและเสียในอัตราเท่าไหร่
เจ้าของที่ดิน เจ้าของสิ่งปลูกสร้าง เจ้าของห้องชุด ผู้ครอบครองทรัพย์สิน หรือทำประโยชน์ในทรัพย์สินของรัฐ (ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง)

เกษตรกรรม เพดานภาษีสูงสุด 0.15% สำหรับการใช้ที่ดินเพื่อการทำนา ทำไร่ ทำสวน เลี้ยงสัตว์ เลี้ยงสัตว์น้ำ และกิจการอื่นตามที่ประกาศกำหนด
0 - 75    ล้านบาท   อัตรา 0.01% ล้านละ 100 บาท
75-100 ล้านบาท   อัตรา 0.03% ล้านละ 300 บาท
100 - 500 ล้านบาท   อัตรา 0.05% ล้านละ 500 บาท
500 - 1,000 ล้านบาท   อัตรา 0.05% ล้านละ 700 บาท
1,000 ล้านบาท ขึ้นไป   อัตรา 0.10% ล้านละ 1,000 บาท

ตัวอย่าง กรณีเจ้าของที่ดินเป็นบุคคลธรรมดา จะได้รับการยกเว้น 50 ล้านบาทแรก หากมีส่วนเกิน ค่อยนำมาคิดภาษี เช่น นายเอ เป็นเจ้าของที่ดินเกษตรกรรม มูลค่า 60 ล้านบาท หัก 50 ล้านบาทแรกออก เหลือส่วนเกิน 10 ล้านบาท จะต้องเสียภาษี 0.01% เท่ากับ 1,000 บาท

ที่อยู่อาศัย เพดานภาษีสูงสุด 0.3 เปอร์เซ็นต์กรณีบ้านหลังหลักโดยบุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านจะได้รับการยกเว้นภาษี 50 ล้านบาทแรก
ไม่ถึง 25 ล้านบาท   อัตรา 0.03% ล้านละ 300 บาท
25 - 50 ล้านบาท   อัตรา 0.05% ล้านละ 500 บาท
50 ล้านขึ้นไป      อัตรา 0.10 % ล้านละ 1,000 บาท

ตัวอย่าง กรณีทรัพย์สินมีมูลค่าไม่ถึง 50 ล้านบาทจะได้รับการยกเว้นภาษีไปเลย แต่หากมีส่วนเกิน ให้นำส่วนเกินมาคิดภาษี เช่น นายบีมีบ้านพร้อมที่ดินมูลค่า 75 ล้านบาทและมีชื่อในทะเบียนบ้านส่วน 50 ล้านบาทแลกได้ยกเว้นภาษีส่วนที่เหลือ 25 ล้านนำมาคำนวณภาษี 0.03% 7,500 บาท

* บุคคลธรรมดาที่เป็นเจ้าของบ้านพร้อมที่ดินแต่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านจะไม่ได้ยกเว้นภาษี 50 ล้านบาทแรก

กรณีบ้านหลังหลักโดยบุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้างและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน

ไม่ถึง 40 ล้านบาท   อัตรา 0.02% ล้านละ 200 บาท
40 - 65 ล้านบาท   อัตรา 0.03% ล้านละ 300 บาท
65 - 90 ล้านบาท   อัตรา 0.05% ล้านละ 500 บาท
90 ล้านขึ้นไป      อัตรา 0.10% ล้านละ 1,000 บาท

ตัวอย่าง กรณีมีบ้านบนที่ดินเช่า หรือปลูกสร้างบนที่ดินคนอื่น จะได้รับการยกเว้นภาษีเฉพาะ 10 ล้านบาทแรก หากมีส่วนเกินก็ให้นำมาคำนวณ เช่น
มีบ้านปลูกสร้างอยู่บนที่ดินเช่ามูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาทและมีชื่อในทะเบียนบ้านจะไม่ต้องเสียภาษี
มีบ้านบนที่ดินเช่ามูลค่า 30 ล้านบาทและมีชื่อในทะเบียนบ้านดังนั้น 10 ล้านบาทแลกได้รับการยกเว้นส่วนที่เหลือ 20 ล้านบาทจะนำมาคิดภาษีที่ 0.02% 4,000 บาท

กลุ่มพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม เพดานภาษีสูงสุด 1.2%
0 - 50 ล้านบาท      อัตรา 0.3% ล้านละ 3,000 บาท
50 - 200 ล้านบาท   อัตรา 0.4% ล้านละ 4,000 บาท
200 - 1,000 ล้านบาท   อัตรา 0.5% ล้านละ 5,000 บาท
1,000 - 5,000 ล้านบาท   อัตรา 0.6% ล้านละ 6,000 บาท
5,000 ล้านบาทขึ้นไป   อัตรา 0.7% ล้านละ 7,000 บาท

ที่ดินรกร้างว่างเปล่าไม่ได้ทำประโยชน์ เพดานภาษีสูงสุด 1.2% แต่จะเพิ่มเป็น 3 เปอร์เซ็นต์เมื่อปล่อยรกร้างว่างเปล่าติดต่อกัน 3 ปี หมายถึง ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรหรือถูกปล่อยทิ้งไว้ว่างเปล่า

0 - 50 ล้านบาท      อัตรา 0.3% ล้านละ 3,000 บาท
50 -200 ล้านบาท   อัตรา 0.4% ล้านละ 4,000 บาท
200 - 1000 ล้านบาท   อัตรา 0.5% ล้านละ 5,000 บาท
1,000 - 5,000 บาท   อัตรา 0.6% ล้านละ 6,000 บาท
5,000 ล้านบาทขึ้นไป   อัตรา 0.7% ล้านละ 7,000 บาท

หอย่างไรก็ดี เพื่อเป็นการบรรเทาภาระภาษี ใน 3 ปีแรกของของเรียกเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ หากผู้เสียภาษีมีภาระที่ต้องจ่ายสูงกว่าที่เคยจ่ายภาษีโรงเรือนและที่ดิน หรือภาษีบำรุงท้องที่ ให้ผู้เสียภาษีชำระภาษีตามจำนวนประเมินในปีก่อนหน้าที่กฎหมายนี้บังคับใช้ แล้วเหลือภาระภาษีเท่าไร ให้ชำระส่วนที่เหลือ ดังนี้
ปีที่ 1 จ่าย 25% ของจำนวนภาษีที่เหลือ
ปีที่ 2 จ่าย 50% ของจำนวนภาษีที่เหลือ
ปีที่ 3 จ่าย 75% ของจำนวนภาษีที่เหลือ

ทั้งนี้อัตราการเก็บภาษีมูลค่าแบบขั้นบันไดดังกล่าวจะบังคับใช้ใน 2 ปีแรก 2563-2564 ส่วนปีต่อไปจะพิจารณาเก็บอัตราเพดานสูงสุดอีกที

หมายเหตุ : การคิดภาษีที่ดินแต่ละประเภทจะใช้มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินจากกรมธนารักษ์โดยจะมีการปรับตามรอบบัญชีประเมินงบราคาทุก 4 ปี

ต้องเสียภาษีเมื่อไร ?
ตั้งแต่ 1 มกราคมเป็นต้นไป และต้องชำระภายในวันที่ 30 เมษายนของทุกปี
หากมียอดภาษี 3,000 บาทขึ้นไป สามารถผ่อนชำระได้ 3 งวด คือจ่ายในเดือนเมษายน, พฤษภาคม และมิถุนายน


ทรัพย์สินที่ได้รับการยกเว้นไม่โดนเรียกเก็บภาษีที่ดินดังนี้
สาธารณสมบัติของแผ่นดิน.
ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ที่ไม่ได้ใช้หาผลประโยชน์
ทรัพย์สินของรัฐที่ไม่ได้ใช้หาผลประโยชน์
ที่ทำการองค์การสหประชาชาติหรือองค์การระหว่างประเทศอื่นๆ
สถานทูตหรือสถานกงสุลต่างประเทศ
ทรัพย์สินของสภากาชาดไทย
ศาสนสมบัติที่ไม่ได้หาผลประโยชน์
ทรัพย์สินที่ใช้เป็นสุสานสาธารณะหรือฌาปนสถานสาธารณะ
มูลนิธิหรือองค์การที่ประกอบกิจการสาธารณะ
ทรัพย์สินของเอกชนที่ใช้เพื่อสาธารณะประโยชน์
ทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
ที่ดินนิคมอุตสาหกรรม

ในที่สุดก็ได้ประกาศใช้อย่างเป็นทางการแล้วสำหรับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ฉะนั้น การรู้และศึกษาข้อมูลให้ดี จะช่วยให้เราสามารถวางแผน เพื่อจัดการกับภาษีในอนาคตได้ดีขึ้น

ขอขอบคุณข้อมูลจาก : ราชกิจจานุเบกษา, สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง , kapook.com

[Tag] : สรุปภาษีที่ดิน , ขายที่ดินสียภาษีบุคคลธรรมดา , นิติบุคคลขายที่ดิน ต้องเสียภาษี , ภาษีธุรกิจเฉพาะ คำนวณภาษี, ซื้อ/ขายอสังหาริมทรัพย์ , วางแผนภาษี , ภาษีที่ดิน , ค่าธรรมเนียมการโอน ,  คำนวณภาษีที่ดิน

9






ค่าส่วนกลางคืออะไร?
ทำไมต้องจ่ายค่าส่วนกลาง??
ถ้าเราไม่จ่ายค่าส่วนกลางจะเกิดอะไรขึ้น???


การซื้อคอนโดสักห้อง ไม่ใช่ว่าเราจะจ่ายแค่เฉพาะราคาห้องชุดเพียงอย่างเดียวแล้วเข้าอยู่ได้เลย โดยที่ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อีก สิ่งที่ต้องจ่ายตามมาเมื่อมีการอยู่อาศัยด้วยนั่นคือ ค่าส่วนกลางคอนโด ซึ่งค่าส่วนกลาง หรือ Maintanance Fee ถึอว่าเป็นต้นทุนคงที่ (Fixed Cost) ที่เจ้าของห้องชุด หรือเจ้าของร่วมนั้น ๆ ต้องจ่ายเป็นประจำ ซึ่งบางที่อาจจ่ายเป็นประจำทุกครึ่งปี หรือทุกปี ก็ได้ แล้วแต่ตามที่ได้ตกลงกันไว้ในที่ประชุมคอนโดนั้น ๆ
 
ค่าส่วนกลางคืออะไร?
ค่าส่วนกลาง เป็นค่าใช้จ่ายในการบริหารพื้นที่ที่อยู่นอกห้องชุด หรือเรียกได้ว่าเป็นพื้นที่ส่วนกลาง ทั้งพื้นที่ทางเดินภายในอาคาร ล็อบบี้ สิ่งอำนวยความสะดวก รวมไปถึงถนนบริเวณรอบโครงการ ซึ่งมีค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นได้แก่ ค่าสาธารณูปโภค (ค่าน้ำประปา/ไฟฟ้า) ค่าจ้างพนักงาน รวมไปถึงการบำรุงซ่อมแซมภายในอาคาร   
.
ทำไมต้องจ่ายค่าส่วนกลาง??
เมื่อถามว่าจำเป็นไหม ก็ต้องพิจารณาถึงผลที่จะตามมาหากไม่มีการเก็บค่าส่วนกลางเกิดขึ้น แน่นอนว่าก็จะไม่มีน้ำประปา/ไฟฟ้าในพื้นที่ส่วนกลาง ไม่มีคนดูแลทำความสะอาด ตัดแต่งกิ่งไม้สวนต่าง ๆ รวมไปถึงหากเกิดการชำรุดเสียหาย เช่น ประตูทางเข้าโครงการเสีย ก็ไม่ได้รับการซ่อมแซม หากเกิดกรณีดังกล่าวคอนโดที่อยู่คงไม่มีความน่าอยู่อีกต่อไป ในทางกลับกันหากมีการจ้างพนักงานดูแลทำความสะอาด มีคนทำสวนให้สวยอยู่เสมอ สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ภายในคอนโด สามารถใช้ได้อย่างปกติ ก็จะมีความน่าอยู่และคงมูลค่าของคอนโดที่ซื้อไว้ได้อย่างดี ดังนั้นสรุปได้ว่าค่าส่วนกลาง ก็ถือได้ว่าเป็นการลงทุนเพื่อรักษามูลค่าของโครงการคอนโด ได้อีกทางนึง
.
แล้วถ้าเราไม่จ่ายค่าส่วนกลางจะเกิดอะไรขึ้น???
หลายท่านคงสงสัยว่าค่าส่วนกลางเป็นรายจ่ายที่กำหนดอยู่ภายในคอนโด แล้วจะมีวิธีบังคับให้ทุกคนหรือเจ้าของร่วมจ่ายค่าส่วนกลางได้อย่างไร ทั้งนี้ค่าส่วนกลางในคอนโด สามารถอ้างอิงการบังคับใช้ได้จาก พรบ.อาคารชุด ปี 2552 ได้ โดยมีบทลงโทษหรือค่าปรับหากไม่ชำระตามเวลาที่กำหนด ดังนี้
ค่าปรับ
หากไม่ชำระภายในเวลาที่กำหนด นิติบุคคลอาคารชุด สามารถปรับค่าใช้จ่ายได้ไม่เกิน 12%
หากไม่ชำระภายใน 6 เดือนหลังจากพ้นกำหนดวันที่ต้องจ่าย นิติบุคคลอาคารชุด สามารถปรับค่าใช้จ่ายได้ไม่เกิน 20% รวมไปถึงการถูกระงับการใช้ส่วนกลาง เช่น ยกเลิกบัตรเข้า-ออกโครงการ ไม่ได้สิทธ์เข้าใช้สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ รวมไปถึงไม่มีสิทธิออกเสียงในที่ประชุมอาคารชุดได้
โอกาสในการทำนิติกรรม
หากมีการค้างค่าส่วนกลางเกิดขึ้น การจะซื้อ-ขาย คอนโดก็ไม่สามารถเกิดขึ้นได้ เนื่องจากเจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะไม่ทำนิติกรรมให้ซึ่งเจ้าหน้าที่กรมที่ดินสามารถเช็คการค้างค่าส่วนกลางได้จากใบปลอดหนี้ ที่ออกจากนิติบุคคลคอนโดนั้น ๆ
กรณีตัวอย่าง คอนโดหรู แห่งหนึ่งกำหนดให้มีการจ่ายค่าส่วนกลาง ทุก ๆ ปี ซึ่งมีการกำหนดให้จ่ายเป็นประจำในวันที่ 1 มกราคมของทุกปี ซึ่งนายสมชัย ลืมจ่ายในช่วงเวลาดังกล่าว จะส่งผลบังคับใช้ตามมา ดังนี้

นอกจากบทลงโทษหรือค่าปรับที่ได้กล่าวไปข้างต้น นิติบุคคลอาคารชุด ยังสามารถยื่นฟ้องบังคับชำระหนี้เงินค่าส่วนกลางต่อศาลได้อีกทางหนึ่งด้วย

อ่านต่อ : https://www.tooktee.com/content/detail/1827
Tag: ค่าส่วนกลาง, ค่าส่วนกลางคอนโด

10
การศึกษาความเป็นไปได้เพื่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์

 

การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ระดับจุลภาคประกอบด้วยปัจจัย 4 ประการก็คือ ความเป็นไปได้ทางกายภาพ ความเป็นไปได้ทางข้อกฎหมาย ความเป็นไปได้ทางการตลาด และความเป็นไปได้ทางการเงิน

สามารถแยกแยะการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในกาารพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในระดับจุลภาคไว้ 4 ข้อใหญ่ๆ ได้ดังนี้


หลักสูตร ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินโครงการอสังหาฯ Cash Flow (RE121)
รุ่นที่ 65, วันพุธที่ 15 - เสาร์ที่ 18 มกราคม 2563 เวลา 08:30 - 17:00 น.



กายภาพ
   การศึกษาความเป็นไปได้ทางกายภาพมีความสำคัญ เช่น ในกรณี
น้ำท่วม ทำให้บางพื้นที่ไม่อาจก่อสร้างได้
ไม่มีน้ำประปา – น้ำบาดาล ทำให้ความเป็นไปได้ในการสร้างที่อยู่อาศัยลดลง หรือต้นทุนในการอยู่อาศัยสูงขึ้น
ไม่มีไฟฟ้า โดยเฉพาะในโครงการที่ร้าง ทำให้ผู้ลงทุนเข้าอยู่อาศัยในโครงการไม่ได้ แม้จะมีสาธารณูปโภคอื่นก็ตาม
 แผ่นดินทรุด ทำให้การก่อสร้างมีความเป็นไปได้ลดลง หรือเสียค่าใช้จ่ายสูงขึ้น ส่งผลลบต่อมูลค่าที่ดิน
ปกติแล้วความเป็นไปได้ทางกายภาพไม่ค่อยมีความจำเป็น เพราะในเขตเมืองมักมีความเป็นไปได้สำหรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อยู่แล้ว ประเด็นที่กล่าวข้างต้นนี้ส่วนใหญ่จะเกี่ยวข้องกับการพัฒนาในเขตนอกเมือง เป็นสำคัญ

กฎหมาย
   มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์จะแตกต่างกันในตัวเองอย่างมีนัยสำคัญเพียงเพราะข้อกำหนดทางกฎหมาย เช่น
กรณีที่ดินตั้งอยู่คนละฝั่งถนนราคาก็แตกต่างกันเพราะผังเมืองกำหนดการก่อสร้างไว้แตกต่างกัน ฝั่งหนึ่งสร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยว อีกฝั่งหนึ่งอาจก่อให้สร้างอาคารพาณิชย์ได้ เป็นต้น
กรณีแฟลตหรือห้องเช่า อาจมีราคาต่ำกว่าอาคารโรงแรมเพราะไม่สามารถใช้สอยได้เข้มข้นเท่า หรือในกรณีเป็นสถานอาบอบนวด ก็ยิ่งมีการใช้สอยต่อเนื่องที่เข้มข้นยิ่งขึ้น ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับใบอนุญาตใช้อาคารที่แตกต่างกันในทางกฎหมายนั่นเอง


ในปัจจุบันพื้นที่หลายแห่งมีข้อกำหนดและข้อจำกัดต่าง ๆ ในการก่อสร้าง เช่น ห้ามสร้างอาคาร (สูง) รอบสถานที่สำคัญ ห้ามก่อสร้างอาคารในระยะ 15 เมตรแรกบนถนนบางสาย มีข้อกำหนดพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน (Building Coverage Ratio) และข้อกำหนดการก่อสร้างตามขนาดที่ดิน (Floor Area Ratio) เป็นต้น


ตลาด
   ประเด็นหนึ่งที่ชี้ขาดความเป็นไปได้หรือไม่ของโครงการอสังหาริมทรัพย์ก็คือความเป็นไปได้ทางการตลาด กล่าวคือ โครงการอสังหาริมทรัพย์เป็นที่ต้องการของตลาดในพื้นที่และในห้วงเวลาของการศึกษาหรือไม่ หากไม่มีความเป็นไปได้  ก็ไม่ควรดำเนินการโครงการนั้น ๆ ต่อไป เพราะจะไม่ประสบความสำเร็จ  ในเชิงรูปธรรม ความเป็นไปได้ทางการตลาดหมายถึงการวิเคราะห์อุปสงค์และอุปทานเพื่อการคาดการณ์ความสมดุลและโอกาสการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ
   อาจกล่าวได้ว่า สินค้าในทำเลต่าง ๆ ที่ขายดี ปัจจัยสำคัญประการหนึ่งก็คือการมีรถไฟฟ้า หากมีรถไฟฟ้ามากขึ้น ก็ยิ่งทำให้มีโอกาสสร้างที่อยู่อาศัยมากขึ้น ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยไม่ถีบตัวสูงขึ้นนัก เพราะมีทำเลใหม่ ๆ ให้เลือกนั่นเอง  นอกจากนี้ บ้านที่ขายในระดับราคาที่ไม่แพงนัก เหมาะสมกับทำเลและประเภทที่อยู่อาศัย ย่อมขายได้ดี มีลูกค้ามาก นัยนี้แสดงถึงความเป็นไปได้ทางการตลาดของอสังหาริมทรัพย์

การเงิน
ความเป็นไปได้ทางการเงินเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่สำคัญ ประกอบด้วยการวิเคราะห์รายได้ รายจ่าย อัตราผลตอบแทน และระยะเวลาดำเนินโครงการ

ที่มา : ดร.โสภณ พรโชคชัย

[Tag] : นิติบุคคล , บ้านจัดสรร , อาคารชุด , การเงิน , การเงินอสังหา , ความเป็นได้ของโครงการ , พัฒนาโครงการ , ความเป็นไปได้ทางการเงิน , Project Feasibility Study

11
เปิดประสบการณ์ทรัพย์พร้อมขายในทุกทำเล
บนแพลตฟอร์ม Property Intelligent Network มาเป็นนายหน้าอสังหาฯ ในงาน Open house
Listing บ้านคอนโดพร้อมขาย-เช่า กว่าหมื่น ทรัพย์ดี ขายง่าย พร้อมข้อเสนอสุดพิเศษ มีเน็ตเวิร์กบริษัทอสังหาฯ และตัวแทนทั่วประเทศฯ

หัวข้อสัมมนา
 เผยทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโต
 เทคนิคเบื้องต้นการประเมินค่าทรัพย์สิน
ดร.โสภณ พรโชคชัย
 นักขายมือทอง อสังหาฯ เงินล้าน
คุณธวัช มีประเสริฐสกุล
 "Social Media Marketing 2020"
เจาะลึกเทคนิคการทำตลาดบนสื่อออนไลน์
CEO at Cozxy Dot Com Co.,Ltd
 การเข้าถึง 10,000+ Stock
ของแบรนด์อสังหาฯ ตัวท๊อปในราคาที่ดีที่สุด
พร้อมข้อเสนอสุดพิเศษ
MD at Areawow Co.,Ltd
คุณสมบัติผู้เข้าฟัง/กลุ่มเป้าหมาย
ผู้ที่สนใจธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ผู้ที่สนใจธุรกิจตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
ผู้ที่กำลังมองหาธุรกิจที่ ลงทุนน้อย รายได้หลักล้าน
นายหน้าอิสระ/ ตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
ที่กำลังมองหาทรัพย์ขาย ต้องการเพิ่มช่องทางรายได้
จากอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องใช้เงินตัวเอง
ผู้ที่ต้องการเครือข่ายเพื่อนร่วมงานเพื่อร่วมมือกันทำงานให้สำเร็จ
เริ่มต้นอาชีพ "นายหน้าอสังหาริมทรัพย์" ของมือใหม่ แบบมืออาชีพ เปิดประสบการณ์ขายอสังหาฯ แบบมืออาชีพ
ด้วยวิธีการทำงานที่เป็นระบบบนแพลตฟอร์ม "Tooktee Stock"

12

สำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ นอกจากจะมีความรู้เรื่องการลงทุน รู้จักวิเคราะห์ คาดการผลกำไรในอนาคตให้ได้แล้ว ยังมีอีกสิ่งหนึ่งที่นักลงทุนต้องมีความรู้ประกอบควบคู่กันไปด้วย นั่นก็คือเรื่องของ “กฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งนักลงทุนทุกคนจะต้องศึกษาและรับทราบไว้ ไม่ว่าจะเป็น นิติกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ การทำหนังสือสัญญาซื้อขายบ้าน ค่าธรรมเนียมและภาษี ตลอดจนการปล่อยเช่าที่เพิ่งมีการแก้กฎหมายใหม่ไป


หลักสูตร รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ (RE100)

รุ่นที่ 73, วันพุธที่ 11 - เสาร์ที่ 14 ธันวาคม 2562 เวลา 08:30 - 17:30 น.






กฎหมายอสังหาฯ ที่เกี่ยวข้องกับนิติกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

นิติกรรมที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นเรื่องสำคัญอันดับแรกทางด้านกฎหมายที่นักลงทุนจำเป็นต้องรู้ เพราะเมื่อเกิดการซื้อขาย เปลี่ยนมืออสังหาริมทรัพย์ จะมีทั้งเรื่องการทำหนังสือสัญญาซื้อขายบ้านและคอนโด การจดทะเบียน เอกสารสิทธิ์ การโอน โดยในเรื่องของนิติกรรม สิ่งที่นักลงทุนควรรู้ คือ


การทำหนังสือสัญญาซื้อขายบ้านและคอนโด

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีการเปลี่ยนมือการครอบครองบ่อยครั้ง และสิ่งที่สำคัญที่สุดก็คือการทำหนังสือสัญญาซื้อขายบ้านและคอนโด ส่วนประกอบสำคัญที่เป็นเครื่องยืนยันการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสัญญาจะถูกแบ่งออกเป็น 2 ฉบับ คือ


สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดหรือสัญญาซื้อขายที่จะใช้ในการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่เป็นสัญญาที่กฎหมายบังคับให้ต้องมี และนำไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่พนักงาน โดยผู้ที่กำลังทำการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แต่ไม่พบว่ามีการทำสองขั้นตอนตามที่กล่าวมา ทางกฎหมายจะถือว่าการซื้อขายเป็นโมฆะ

สัญญาจะซื้อจะขาย สัญญานี้กฎหมายไม่ได้บังคับว่าจะต้องทำ แต่เพื่อเป็นการแสดงเจตนาว่าจะมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นจริงในอนาคต ผู้ขายส่วนใหญ่จึงทำหนังสือสัญญาซื้อขายบ้านและคอนโดฉบับนี้ขึ้นมา เพื่อให้ผู้ซื้อวางเงินมัดจำก่อนและภายหลังจึงจะสามารถนำไปใช้เป็นหลักฐานทางกฎหมายได้ หากมีการโกงเงินมัดจำหรือมีการผิดสัญญาที่ผู้ซื้อผู้ขายตกลงกันไว้


กฎหมายอสังหาฯ ที่เกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายเมื่อเกิดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

หากถามว่าทำไมนักลงทุนต้องรู้ค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่กฎหมายได้กำหนดไว้ด้วยเมื่อเกิดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ต้องบอกเลยว่าค่าใช้จ่ายเหล่านี้มีผลต่อการตั้งราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ให้ได้กำไร เพราะส่วนต่างการจ่ายค่อนข้างเยอะ โดยส่วนใหญ่จะใช้ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์เป็นตัวกำหนดราคาในการเสียค่าธรรมเนียมต่างๆ และภาษี โดยประกอบด้วยกัน 4 รายการ คือ

ค่าธรรมเนียม ทุกครั้งที่มีการจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์จะต้องมีการจ่ายค่าธรรมเนียมในอัตราร้อยละ 2% จากราคาประเมิน ไม่มีข้อยกเว้น โดยทั่วไปผู้ขายและผู้ซื้อมักจะแบ่งชำระค่าธรรมเนียมดังกล่าวที่อัตราร้อยละ 1%

ค่าอากร ค่าอากรแสตมป์ผู้ขายจำเป็นต้องชำระแต่เพียงผู้เดียวในอัตรา 0.5% จากราคาประเมินหรือราคาตลาด ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า ซึ่งจะได้รับการยกเว้นก็ต่อเมื่อการซื้อขายสังหาริมทรัพย์มีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะที่จะมีรายละเอียดในข้อถัดไป

ภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ขายที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลาน้อยกว่า 5 ปีหรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนานกว่า 1 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ในอัตราร้อยละ 3.3 จากราคาประเมินหรือราคาตลาดขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า ทั้งนี้จะได้รับการยกเว้นหากอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการซื้อขายได้มาจากการรับมรดก

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เมื่อผู้ขายมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ จึงจำเป็นที่จะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่ายตามที่กฎหมายกำหนด ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ผู้ขายจึงต้องเป็นคนรับผิดชอบทั้งหมด โดยพิจารณาจากจำนวนปีที่ถือครอง เริ่มนับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมไปจนถึง 31 ธันวาคม หากมีการซื้อขายภายในปีเดียวกัน นับเป็นการถือครอง 1 ปี



กฎหมายอสังหาฯ ที่เกี่ยวข้องกับการปล่อยเช่า

กฎหมายข้อนี้เป็นเรื่องที่ต้องรู้เพราะเกี่ยวข้องกับนักลงทุนโดยตรง ซึ่งในปัจจุบันทางภาครัฐก็ค่อนข้างจะเข้มงวดกับการปล่อยเช่า และเมื่อกลางปี 2561 ก็ได้มีการเริ่มใช้กฎหมายใหม่ ดังนั้นกฎหมายข้อนี้จึงเป็นเรื่องที่นักลงทุนพลาดไม่ได้เลย โดยทั้งนี้จะขอกล่าวส่วนหลักๆ ที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับนักลงทุนที่อยากปล่อยเช่าอสังหาฯ ด้วยตัวเอง 2 ส่วนด้วยกันคือ

กฎหมายใหม่ว่าด้วยการปล่อยเช่าและเก็บค่าเช่าอาคารที่อยู่อาศัย ซึ่งนอกจากการปล่อยอาคารชุดให้เช่ารายวันไม่ได้แล้ว ยังประกอบไปด้วยเนื้อหาหลักๆ ที่นักลงทุนควรรู้ คือ

ห้ามไม่ให้มีการเก็บค่าเช่า ล่วงหน้าเกินจำนวน 1 เดือนพร้อมรับเงินประกัน ซึ่งทางผู้เช่าสามารถที่จะยกเลิกสัญญาได้ โดยจะต้องมีการบอกล่วงหน้าไม่ต่ำกว่า 30 วัน

อัตราค่าไฟและค่าน้ำ ค่าโทรศัพท์และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งหนี้และรายละเอียดต่างๆ ให้กับผู้เช่าล่วงหน้าไม่ต่ำกว่า 7 วัน ก่อนถึงกำหนดชำระ

เมื่อสัญญาการเช่าสิ้นสุดหรือมีการแจ้งยกเลิกสัญญาตามกำหนดที่ถูกต้อง ทางผู้ให้เช่าจะต้องคืนเงินค่าประกันให้กับทางผู้เช่าทันที ยกเว้นจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมหลังจากตรวจสอบความเสียหายภายในที่อยู่อาศัย

ผู้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาการเช่าได้ตลอดเวลา แต่ต้องแจ้งล่วงหน้าไม่ต่ำกว่า 30 วัน โดยผู้เช่าจะต้องไม่ค้างชำระค่าเช่า หรือไม่ผิดนัดการจ่ายค่าเช่า

กฎหมายควบคุมการปล่อยเช่าคนต่างชาติ ข้อนี้กฎหมายไทยไม่ได้ห้ามใดๆ เกี่ยวกับการเช่า เพียงแต่ก่อนจะปล่อยเช่าผู้ให้เช่าต้องปฏิบัติข้อบังคับตามกฎหมาย ดังนี้

ผู้ให้เช่าหรือเจ้าของคอนโดฯ ต้องแจ้งข้อมูลชาวต่างชาติที่เข้าพักในห้องชุดของตนกับที่ทำการตรวจคนเข้าเมือง และผู้เช่าที่เป็นชาวต่างชาติจะต้องได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราวในช่วงเวลาที่ย้ายเข้าพักอาศัยนั้นด้วย

ผู้ให้เช่าต้องแจ้งข้อมูลและยื่นเอกสารเกี่ยวกับชาวต่างชาติที่เช่าห้องชุดให้เจ้าหน้าที่นิติบุคคลเก็บไว้เป็นหลักฐาน ประกอบไปด้วยสำเนาบัตรประจำตัวหรือหนังสือเดินทาง สำเนาใบสำคัญแสดงถิ่นที่อยู่ของผู้เช่าพักอาศัยและบริวารในห้องชุด สำเนาใบรับการแจ้งรับคนต่างด้าวเข้าพักอาศัย นอกจากนี้ผู้เช่าต่างชาติไม่สามารถเข้าพักได้เกิน 3 คนต่อ 1 ห้องชุด


จากที่กล่าวมาทั้ง 3 ข้อหลัก ถือเป็นกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาฯ พื้นฐานที่ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนมือใหม่หรือนักลงทุนหน้าเก่าจำเป็นจะต้องรู้ โดยสิ่งที่สำคัญที่สุดก็คือกระบวนการ ซื้อ ขาย เช่า ที่ถูกต้องตามกฎหมาย อีกทั้งยังสามารถป้องกันกลโกงที่จะเกิดขึ้นได้หลังการขายด้วย


ที่มา : แสนสิริ


[Tag] : กฎหมายซื้อขายอสังหาฯ , กฎหมายที่ดิน , กฎหมายภาษีที่ดิน , กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ , กฎหมายใหม่อสังหาฯ , ข้อกฎหมายอสังหาฯ , คอร์สกฎหมายอสังหาฯ , พรบ.ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง , หลักสูตรกฎหมายอสังหาฯ , กฎหมายจัดสรรที่ดิน

13



ภาษีการซื้อ/ขาย ที่ดิน, บ้าน, อสังหาฯ เรามักคิดกันว่าการจ่ายภาษีต่างๆ ถือเป็นค่าใช้จ่ายอย่างหนึ่งของกิจการ จึงพยายามหาวิธีเลี่ยง หรือบริหารจัดการเพื่อวางแผนจ่ายภาษีได้ในอัตราที่น้อยที่สุด ซึ่งเป้าหมายของการจ่ายภาษีที่ดีควรจะจ่ายในอัตราที่น้อยแต่ถูกต้องตามกฎหมายและเป็นธรรม ดังนั้นการวางแผนบริหารจัดการภาษีจึงมีความสำคัญต่อกิจการ จำเป็นต้องมีการวางแผนอย่างรอบคอบ เพื่อไม่ให้การจ่ายภาษีสูงเกินกว่าที่ควรจะเป็น แทนที่จะมีกำไรจากการขายตามที่คาดหวัง อาจจะทำให้ขาดทุนโดยไม่รู้ตัว

หลักสูตร การวางแผนภาษีและการจัดทำบัญชีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (RE151)
รุ่นที่ 45, วันพุธที่ 6 - พฤหัสบดีที่ 7 พฤศจิกายน 2562 เวลา 08:30 - 17:00 น.



ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์



ภาษีเงินได้
กรณีบริษัทหรือหุ้นส่วนนิติบุคคล อัตราภาษี 1% โดยคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ (ราคาประเมินราชการ) สำหรับบุคคลธรรมดา เมื่อบุคคลธรรมดาขายที่ดินภาษีจะสูงมาก โดยอัตราภาษี+ค่าใช้จ่ายเมื่อโอนที่ดินจะสูงถึง 5-35% (ตามมติ ครม. แก้ไขเรื่องฐานภาษี 18 ตุลาคม 2559) ให้ใช้ฐานภาษี “ราคาซื้อขาย” หรือ “ราคาประเมิน” แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า
 
ภาษีธุรกิจเฉพาะ
คิดอัตราภาษี 3.3% ของราคาซื้อขาย กรณีบุคคลธรรมดาหากถือครองเกิน 5 ปี ได้รับยกเว้น และหากถือครองในนาม “นิติบุคคล”  “คณะบุคคล” หรือ ประกอบกิจการ ไม่ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ 
 
อากรแสตมป์
คิดอัตราภาษี 0.5% เท่ากันทั้งบุคคลธรรมดา และนิติบุคคล โดยคิดจากราคาซื้อขาย (ได้รับยกเว้น หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)

ค่าธรรมเนียมการโอน
อัตราภาษี 2% เท่ากันทั้งบุคคลธรรมดา และนิติบุคคล คิดจากจากราคาประเมินฯ

 ภาษีหัก ณ ที่จ่าย
ภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา 69 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร กรณีบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลขายอสังหาริมทรัพย์ มีรายละเอียดหลักเกณฑ์ วิธีการหักภาษี ณ ที่จ่าย ดังนี้

(1)  ผู้มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย (ผู้ซื้อ) ผู้มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย ได้แก่ บุคคล ห้างหุ้นส่วน บริษัท สมาคม คณะบุคคล ซึ่งจ่ายเงินค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้แก่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ซึ่งสรุปได้ว่า ไม่ว่าผู้จ่ายเงินได้เป็นใครก็จะต้องหัก ภาษี ณ ที่จ่าย กรณีนี้
(2) ผู้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย (ผู้ขาย) ผู้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย ได้แก่บริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ตามประมวลรัษฎากร ซึ่งขายอสังหาริมทรัพย์

 (3) อัตราการหักภาษี ณ ที่จ่าย ผู้จ่ายเงินค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์  จะต้องหักภาษีจากเงินที่จ่ายร้อยละ 1  ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า การหักภาษี ณ ที่จ่าย หักเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ที่มา: กรมสรรพากร

ขายที่ดิน เสียภาษีบุคคลธรรมดา อย่างไร ?

วิธีการคำนวณภาษี ซื้อ/ขายอสังหาริมทรัพย์ โปรแกรมคำนวณภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ (http://rdsrv2.rd.go.th/landwht/formcal1.asp) กรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย โดยการคำนวณเงินได้พึงประเมินที่จะต้องคำนวณภาษี จากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง  (จำนวนปีที่ถือครองนับตามปีบัญชี หนึ่งปีจะเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมไปจนถึง 31 ธันวาคมของปีเดียวกัน การซื้อขายภายในปีเดียวกันนับเป็นการถือครอง 1 ปี ตัวอย่าง เช่น ถือคลอง ธันวาคม 2561 ถึง กุมภาพันธ์ 2562 นับเป็นถือครอง 2 ปี)

สูตรในการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย

เงินได้ที่จะต้องเสียภาษี =(ราคาขาย – ค่าใช้จ่าย) / จำนวนปีที่ถือครอง

ค่าใช้จ่าย ก่อนอื่นเราจะต้องระบุให้ได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ที่เราจะขายนั้นเป็นทรัพย์ที่ได้มาจากการซื้อ หรือได้มาจากมรดกหรือเสน่หา เพราะแหล่งที่มาของทรัพย์จะสามารถหัก ค่าใช้จ่ายได้ต่างกัน โดยค่าใช้จ่ายจะเท่ากับราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อะไรจะสูงกว่า*อัตราค่าใช้จ่ายเหมาจ่าย

ข้อพึงระวัง !! ตามที่รัฐบาลได้มีมาตรการลงโทษผู้หลีกเลี่ยงการเสียภาษีและฉ้อโกงภาษีตามข้อเสนอของ Financial Action Task Force (FATF) โดยมีการตราพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลรัษฎากร(ฉบับที่ 45) พ.ศ. 2560 กำหนดให้ผู้หลีกเลี่ยงหรือฉ้อโกงภาษี หรือขอคืนภาษีโดยความเท็จ เป็นการกระทำความผิดร้ายแรง และมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 2 เมษายน 2560 (http://www.rd.go.th)

[Tag] : ขายที่ดินสียภาษีบุคคลธรรมดา , นิติบุคคลขายที่ดิน ต้องเสียภาษี , ภาษีธุรกิจเฉพาะ คำนวณภาษี, ซื้อ/ขายอสังหาริมทรัพย์ , วางแผนภาษี , ภาษีที่ดิน , ค่าธรรมเนียมการโอน

14



"อสังหาฯ ทำเงินใน 10 ขั้นตอน"
 
เพื่อความ เป็นมืออาชีพในการพัฒนา สำหรับมือใหม่พัฒนาโครงการ บ้าน-คอนโด ท่านจะได้ รับการอบรมตั้งแต่ขั้นตอนการเลือกที่ดิน จนถึงเลือกผู้รับเหมาพร้อมตัวอย่างที่ ประสบความสำเร็จและตัวอย่างที่ เป็นอุปสรรคในการทำ อสังหาริมทรัพย์

การสรรหาที่ดิน ศักยภาพของที่ดินที่เหมาะสมในการพัฒนาโครงการ
ขั้นตอนการเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ตัวอย่างปัญหา-อุปสรรคจากนักพัฒนาโครงการจริง
ตัวอย่างการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบ-แนวสูง
การคำนวณความสามารถในการกู้ยืมเงินของโครงการ
ตัวอย่างการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม

"จุดเริ่มต้นนักพัฒนาอสังหาฯ สู่ความสำเร็จ...
เรียนรู้จากประสบการณ์ผู้สำเร็จ ลดความเสี่ยงในการลงทุน"

(*) ผู้เข้าอบรมสามารถเอาโครงการมาทำ workshop และปรึกษาการทำโครงการเบื้องต้นได้

เวลา - สถานที่ 
วันอังคารที่ 3 - พุธที่ 4 ธันวาคม 2562 | เวลา 08:30 - 17:00 น.
ณ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย

ลงทะเบียนคลิก : https://www.trebs.ac.th/th/21/RE162

[Tag] : นักพัฒนา , นักพัฒนาอสังหา , อสังหามืออาชีพ , มือใหม่พัฒนา , มือใหม่พัฒนาโครงการ , อสังหาริมทรัพย์ , อสังหา

15




กฎกระทรวงโรงแรม update,  โฮสเทล เทรนด์ธุรกิจที่พักแนวใหม่ !!

รายละเอียด :
​การพัฒนาโรงแรมและอาคารใช้สอยแบบผสมผสาน (Mixed Use Building)
ทำการตลาดอย่างไร ให้มียอดเต็มทุกห้อง
ศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโรงแรม
วิเคราะห์ทำเลที่เหมาะสมกับโรงแรมแต่ละประเภท
คำนวณจุดคุ้มทุน/ผลตอบแทน ในการทำโรงแรม
การประเมินมูลค่าโรงแรมเพื่อการซื้อขาย
ออกแบบตกแต่งและการบริการ
กระบวนการ Startup ธุรกิจโรงแรม
กฎหมายโรงแรม การขอใบอนุญาตโรงแรม อัตราภาษีธุรกิจโรงแรม
การบริหารจัดการโรงแรม ควบคุมต้นทุนและเทคนิคการตลาด
Key Success ธุรกิจโรงแรม การวางระบบโรงแรม
กรณีศึกษาการออกแบบก่อสร้างโรงแรมแบบประหยัดต้นทุน
ข้อมูลพื้นฐานในธุรกิจโรงแรม
การพิจารณาอัตราค่าเช่า
การพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน
เทคนิคการกู้เพื่อพัฒนาโรงแรม

คอร์สเดียวจบ พบ Stakeholders ในธุรกิจแบบครบ Loop เป็นวิทยากรชั้นนำทั้ง เจ้าของโรงแรมตัวจริง , ผู้บริหารโรงแรมโฮสเทลตัวจริง , ที่ปรึกษาธุรกิจโรงแรมตัวจริง , ผู้ประเมินราคาตัวจริง , สถาปนิกตัวจริง , ธนาคารผู้ให้สินเชื่อ Developer ตัวจริง , ผู้แทนสมาคมโรงแรมไทยตัวจริง

เวลา - สถานที่ 
วันศุกร์ที่ 29 - เสาร์ที่ 30 พฤศจิกายน 2562 | เวลา 08:30 - 17:00 น.
ณ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย

ลงทะเบียนคลิก : https://www.trebs.ac.th/th/24/RE164

[Tag] : โรงแรม, บูติค, โฮสเทล, กฎหมายโรงแรม , ขอใบอนุญาตโรงแรม , อัตราภาษีธุรกิจโรงแรม , MixedUseBuilding , เทรนด์ธุรกิจที่พักแนวใหม่ , อสังหา , พัฒนาโรงแรม , อสังหาริมทรัพย์




16
สัมมนาเจาะลึก: ลงทุนในทรัพย์ บังคับคดี ธอส



แนวทางการพิจารณาทรัพย์ เพื่อการลงทุนในทรัพย์บังคับคดี ทรัพย์สินรอการขาย กำไรดีกว่าฝากเงิน !! ขั้นตอนการเลือกและตัดสินใจลงทุนในทรัพย์รอการขาย สัมมนาเจาะลึก “การลงทุนในทรัพย์บังคับดี” จาก AREA มีแนวทางการพิจารณาทรัพย์ มาฝากท่านผู้สนใจกันครับ

รายละเอียด
กำหนดการ
08:30 ลงทะเบียน
09:00 กล่าวเปิดการสัมมนา และ ปาฐกถาพิเศษ เรื่อง การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
10:15 พัก-รับประทานเครื่องดื่ม เครื่องเคียง
10:30 กรณีศึกษาการลงทุนในทรัพย์ NPA กับ ธนาคารอาคารสงเคราะห์
11:45 พักรับประทานอาหารกลางวัน
12:45 การลงทุนอสังหาริมทรัพย์
14:00 แนวทางการพิจารณาทรัพย์เพื่อการลงทุนในทรัพย์บังคับคดี ทรัพย์สินรอการขาย
15:00 พักรับประทานเครื่องดื่มเครื่องเคียง
15:15 ประสบการณ์ และ ทักษะจำเป็นการเลือกซื้อทรัพย์ มือสอง ทรัพย์บังคับคดี
16:15 สรุปแนวทางการลงทุนในทรัพย์ บังคับคดี ทรัพย์สินรอการขาย
16:30 ปิดการสัมมนา

กรณีศึกษาการลงทุนในทรัพย์ NPA กับ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

เวลา - สถานที่ 
วันอังคารที่ 26 พฤศจิกายน 2562 | เวลา 08:30 - 16:30 น.
ณ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย

ลงทะเบียนคลิก : https://www.trebs.ac.th/th/56/Seminar

[Tag] : ลงทุนในทรัพย์บังคับคดี, บ้านมือสอง, ช้อนซื้อทรัพย์, ทรัพย์บังคับคดี, อสังหาริมทรัพย์

17
สัมมนาเจาะลึก: ลงทุนในทรัพย์ บังคับคดี ธอส



แนวทางการพิจารณาทรัพย์ เพื่อการลงทุนในทรัพย์บังคับคดี ทรัพย์สินรอการขาย กำไรดีกว่าฝากเงิน !! ขั้นตอนการเลือกและตัดสินใจลงทุนในทรัพย์รอการขาย สัมมนาเจาะลึก “การลงทุนในทรัพย์บังคับดี” จาก AREA มีแนวทางการพิจารณาทรัพย์ มาฝากท่านผู้สนใจกันครับ

รายละเอียด
กำหนดการ
08:30 ลงทะเบียน
09:00 กล่าวเปิดการสัมมนา และ ปาฐกถาพิเศษ เรื่อง การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
10:15 พัก-รับประทานเครื่องดื่ม เครื่องเคียง
10:30 กรณีศึกษาการลงทุนในทรัพย์ NPA กับ ธนาคารอาคารสงเคราะห์
11:45 พักรับประทานอาหารกลางวัน
12:45 การลงทุนอสังหาริมทรัพย์
14:00 แนวทางการพิจารณาทรัพย์เพื่อการลงทุนในทรัพย์บังคับคดี ทรัพย์สินรอการขาย
15:00 พักรับประทานเครื่องดื่มเครื่องเคียง
15:15 ประสบการณ์ และ ทักษะจำเป็นการเลือกซื้อทรัพย์ มือสอง ทรัพย์บังคับคดี
16:15 สรุปแนวทางการลงทุนในทรัพย์ บังคับคดี ทรัพย์สินรอการขาย
16:30 ปิดการสัมมนา

กรณีศึกษาการลงทุนในทรัพย์ NPA กับ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

เวลา - สถานที่ 
วันอังคารที่ 26 พฤศจิกายน 2562 | เวลา 08:30 - 16:30 น.
ณ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย

ลงทะเบียนคลิก : https://www.trebs.ac.th/th/56/Seminar

[Tag] : ลงทุนในทรัพย์บังคับคดี, บ้านมือสอง, [ur=https://www.trebs.ac.th/th/56/Seminarl]ช้อนซื้อทรัพย์[/url], ทรัพย์บังคับคดี, อสังหาริมทรัพย์

18


รายละเอียด
15 พฤศจิกายน 2562
06.45   โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
07.00   ออกเดินทางจากโรงเรียน
09.00   เข้าดูงานสำนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี
10.00   ออกเดินทางจากสำนักงานที่ดิน
10.45   ถึงนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง ฟังบรรยายสรุปและเยี่ยมชมโครงการ
12.00   พักรับประทานอาหารกลางวัน
13.00   ออกเดินทางจากนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง
14.00   เข้าเยี่ยมชมและศึกษาดูงานการบริหารการขาย ของบริษัท Ocean Residential Property และ
          ดูงานโครงการคอนโดมิเนียมโครงการ 3 โครงการ
          1. เอสปันญ่า คอนโด รีสอร์ท พัทยา‎
          2. เดอะริเวียร่า จอมเทียน
          3. แกรนด์ คาริบเบียน โฮเทล รีสอร์ท พัทยา
16.30   ออกเดินทางจากโครงการ
17.00   Check in ในโรงแรม Lobby โรงแรม Eastern Grand Palace ถ.เขาตะโล พัทยา
นอนห้องละ 2 ท่านจับคู่กันเอง นอนเดี่ยวจ่ายเพิ่ม 600 บาท
18.30   รับประทานอาหารเย็น และ คาราโอเกะ
22.00   ปิดงานเลี้ยงสังสรรค์
    
16 พฤศจิกายน 2562
06.30   รับประทานอาหารเช้าในโรงแรม
07.45   ออกเดินทางจากโรงแรม
08.30   เยี่ยมชม Wyndham Garden Bangsaray, Irin Property Co.,Ltd.
09.30   ออกเดินทางจาก Showroom
10.30   เยี่ยมชม/ศึกษาดูงานโครงการอสังหาฯ สวนเสือศรีราชา และการพัฒนาหมู่บ้านจัดสรร
12.00   พักรับประทานอาหารกลางวัน
13.00   ออกเดินทางจากสวนเสือศรีราชา
14.00    เยี่ยมชม โครงการออริจิ้น ดิสทริค เป็น Mixed-Use Condo บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้
15.00   ออกเดินทางจากโครงการ
16.00   เยี่ยมชมโครงการ The Premio Town
17.00   ออกเดินทางกลับกรุงเทพฯ
19.00   กลับถึงโรงเรียนโดยสวัสดิภาพ   

ดูรายละเอียดเพิ่มเติม >>>>> https://www.trebs.ac.th/th/26/Study-tour:-EEC
Tag:  #ดูงานอสังหา #EEC #ดูงานภาคตะวันออก #ดูงานชลบุรี #ดูงานโครงการ #ดูงานโครงการคอนโดมิเนียม #การพัฒนาหมู่บ้านจัดสรร #อสังหาริมทรัพย์ #อสังหา

19


รายละเอียด
การตัดสินใจกำหนดสถานะเป็นบุคคลธรรมดา-นิติบุคคล ที่ส่งผลต่อภาษี
การเลือกวิธีการรับรู้รายได้และประเภทภาษีที่ต้องชำระที่แตกต่าง จุดพึงระวังในการวางแผนภาษีอสังหา 
การจัดทำบัญชีที่แตกต่างกับธุรกิจประเภทอื่น
หัวข้ออบรม
•   ภาษีอากรตามประมวลรัษฎากร
หน้าที่การเสียภาษีของผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์ในสถานะนิติบุคคล-คณะบุคคล-บทบัญญัติตามประมวลรัษฎากรที่เกี่ยวข้องกับรายได้/รายจ่าย เงื่อนไขในการคำนวณกำไรสุทธิ เทคนิคการคิดคำนวณการเสียภาษี
•   การวางแผนแบบของรายได้-รายจ่าย  การวางแผนประเด็นทรัพย์สิน-หนี้สิน
•   การวางแผนภาษีอากรธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เทคนิคในการบริหารจัดการเสียภาษีให้มีประสิทธิภาพ
•   การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯและแนวโน้มในอนาคต
•   เกณฑ์การรับรู้รายได้และรายงานงบการเงิน
การรับรู้รายได้ตามราคาตลาด รายได้ที่ได้รับยกเว้น ภาษีซื้อที่ถือเป็นรายจ่ายต้องห้าม ภาษีซื้อต้องห้ามที่ถือเป็นรายจ่ายได้มีการตีราคาสินค้าคงเหลือ ภาระภาษีของการเช่า
•   การวางระบบบัญชีและวิธีการบันทึกบัญชีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
•   การวิเคราะห์งบการเงินของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่   >>>>  https://www.trebs.ac.th/th/32/RE151
Tag : #การวางแผนภาษี #การจัดทำบัญชี #ภาษีอสังหา #บัญชีอสังหา #ผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์ #คำนวณภาษี #ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ #อสังหาริมทรัพย์ #อสังหา

20


สัมมนา : เจาะลึกตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 3/2562
รายละเอียด
ขณะนี้เราต้องรู้สถานการณ์ให้ไว จึงจะสามารถวางกลยุทธ์ปรับตัวให้ทันท่วงทีในการรับมือสถานการณ์ที่แท้จริง ณ ไตรมาสที่ 3/2562 สถานการณ์การเปิดตัว การขายเป็นอย่างไรกันแน่ แยกต่างประเภท ระดับราคาและทำเลอย่างละเอียด ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว อาคารชุด และที่ดินจัดสรร ตั้งแต่ระดับราคาต่ำ ปานกลาง สูง ทั้งของบริษัทในตลาดหลักทรัพย์และบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ข้อมูลเหล่านี้มีเพียงศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) เท่านั้นที่จะตอบท่านได้

สาระการนำเสนอประกอบด้วย
1. สถานการณ์การเปิดตัวโครงการไตรมาสที่ 3/2562 เทียบกับปี 2561
2. จำนวนหน่วยขายแล้วเท่าไหร่เหลืออยู่มากแค่ไหน
3. อัตราการขาย ขายดีเพียงใด
4. จัดเรียงโผบริษัทที่ใหญ่ที่สุดที่เปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาสที่ 3/2562
5. โครงการเด่นๆ ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ห้องชุดมีอะไรบ้างที่น่าจับตามอง
6. เทียบ Performance ของบริษัทมหาชน และบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์
7. สรุปทิศทางและแนวโน้มในอนาคตสำหรับปี 2563
8. การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน พ.ศ. 2537-2562

กำหนดการ
11:30  ลงทะเบียน
12:00  พัก-รับประทานอาหารกลางวัน
13:15  บทนำเสนอสถานการณ์ล่าสุดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 3/2562 ในเขต กทม.และปริมณฑล
14:45  การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน พ.ศ. 2537-2562
15:15  พัก-รับประทานเครื่องดื่ม-เครื่องเคียง
15:30  โครงการเด่น: บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อาคารชุด
16:45  สรุปทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2563
17:00  ปิดการเสวนา

ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ >>>>> https://www.trebs.ac.th/th/40/BMR-Housing-Markets-Outlook-Q1/2019

Tag: [img= https://www.trebs.ac.th/th/40/BMR-Housing-Markets-Outlook-Q1/2019]http://#ตลาดอสังหา #พัฒนาอสังหา #วางแผนอสังหา  #ลงทุนอสังหา #ประเมินที่ดิน #ประเมินอาคาร #ที่อยู่อาศัย
#อสังหาริมทรัพย์ #อสังหา[/img]

21

รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ (RE100)
รายละเอียด
พ.ร.บ. จัดสรรที่ดินฉบับใหม่
เป็นหลักสูตรที่มีความสำคัญอย่างยิ่ง สำหรับผู้เกี่ยวข้องทุกแขนงในวงการอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของทรัพย์สิน สถาบันการเงิน หน่วยงานราชการ และนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องมีความรู้อย่างครบถ้วนในเรื่องข้อ กำหนดและกฎหมายที่มีความเกี่ยวข้อง กับที่ดินและมีผลกระทบโดยตรงต่อมูลค่าทรัพย์สิน (อาคาร-ที่ดิน) เพราะข้อ จำกัดการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เกิดจากข้อ กำหนดกฎหมายต่าง ๆ เช่น พรบ.ผังเมือง ในพื้นที่ต่างๆที่มีกฎ ข้อ กำหนด การใช้ที่ดิน ตามสีผังเมือง ฯลฯ เป็นเหตุให้ 15 ถนนสายหลักในกรุงเทพต้องมี ระยะร่นที่ดินแปลงด้านหน้าที่ติดถนน ใหญ่สามารถมีราคาถูกกว่าที่ดินแปลงด้านหลัง ที่ดินแปลงหัวมุมที่ติดทั้ง ถนนใหญ่และถนนซอย กลับมีข้อห้ามด้าน ความสูงมากขึ้น ! และนับเป็นหลักสูตรที่รวม ปรมจารย์จากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องมากมายโดยตรง เข้มข้น ด้วยทฤษฏี แหล่งการค้นหาข้อมูล พร้อมด้วยตัวอย่าง ที่คาดไม่ถึงในหลายกรณีซึ่งท่านสามารถใช้เป็น กรณีศึกษาเป็นอย่างดี
หัวข้ออบรม:
•   สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์กับมาตรการกฎหมายในปัจจุบัน
•   ผังเมืองและกฎระเบียบเกี่ยวกับการก่อสร้างที่มีผลกระทบต่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์:
ความรู้เกี่ยวกับการวางผังเมือง ข้อกำหนดการใช้ที่ดิน / ระยะร่น และข้อบังคับต่างๆ ที่มีผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สิน /
พรบ.ควบคุมอาคาร (กฎกระทรวงฉบับที่ 55) / ข้อบัญญัติ กทม. พ.ศ.2544
•   กรณีศึกษา:มูลค่าทรัพย์สินกับข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ทั้งอสังหาริมทรัพย์โครงการที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรมเพื่อการพักผ่อน อุตสาหกรรม และที่ดินเปล่า
•   การเวนคืนและการประเมินราคาทุนทรัพย์: กฎหมายเวนคืน อุทธรณ์ค่าทดแทนของหน่วยงานราชการต่าง / การประเมินราคาทุนทรัพย์ที่ดิน อาคาร อาคารชุด
•   กฎหมายสิ่งแวดล้อมกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์: รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม
•   กฎหมายที่ดินและเอกสารสิทธิ์: ประมวลกฎหมายที่ดิน (สิทธิ์ หนังสือแสดงสิทธิ์) / ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
(กรรมสิทธิ์ ภาระจำยอม ภาระติดพัน สิทธิอาศัย สิทธิเก็บเงิน)
•   การทำนิติกรรม: นิติกรรม จำนอง ค่าภาษีและค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม/ การติดต่อสำนักงานที่ดิน
(ขั้นตอนขออนุญาตภาคปฏิบัติ)
•   กฎหมายเกี่ยวกับการพัฒนาที่ดิน: พรบ.จัดสรรที่ดิน/พรบ.อาคารชุดและขั้นตอนการขออนุญาตจดทะเบียน /
แนวทางการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร-อาคารชุด
•   กฎหมายการบริหารทรัพย์สิน: สาระสำคัญของกฎหมายอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร / กฎหมายอาคารชุด / กฎหมายบ้านจัดสรร
•   กฎหมายที่ดินของหน่วยงานพิเศษ: กรมธนารักษ์ / สนง.ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ / ธรณีสงฆ์ / ทางหลวง
•   ประสบการณ์และข้อคิดของนักพัฒนาที่ดินต่อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์:
อุปสรรคเกิดจากข้อกำหนดกฎเกณฑ์ต่าง ๆ ในมุมมองของผู้ประกอบการ โดยเน้นประสบการณ์และการปรับตัวของผู้ประกอบการที่เกี่ยวข้อง
กับกฎหมายพัฒนาที่ดิน การก่อสร้าง สาธารณูปโภค รวมถึง พรบ.จัดสรรที่ดิน ขั้นตอนการขออนุญาต
•   การจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่: ระเบียบ ขั้นตอน และแนวทางปฏิบัติในการจัดรูปที่ดิน การแบ่งแปลงการจัดรูปในการพัฒนาโครงการ
การเชื่อมที่ดินกับภาคเอกชน มีกี่เปอร์เซ็นต์ที่ไม่เห็นด้วย ที่จะทำให้ไม่สามารถทำ Project ได้ ในการตัดถนนหรือมีการเวนคืนที่ดิน
มีวิธีการอพยพคนอย่างไร ต้องใช้งบประมาณต้นทุน ค่าใช้จ่ายเท่าใด ใครเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย
•   กฎหมายเกี่ยวกับการคุ้มครองผู้บริโภค: การคุ้มครองผู้บริโภคด้านโฆษณา-ด้านสัญญา พรบ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522
ประกาศคณะกรรมการว่าด้วย สัญญาเรื่อง กำหนดให้ ธุรกิจขายห้องชุด เป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2543 พรบ.
การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (Escrow Account) พรบ. วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551
การโฆษณาและการคุ้มครองผู้บริโภคที่นักพัฒนาที่ดินควรรู้ สิทธิของผู้บริโภคที่จะได้รับความคุ้มครอง
•   การควบคุมอาคารของหน่วยราชการที่เกี่ยวข้อง: ความรู้เกี่ยวกับอาคารและการควบคุม (ขออนุญาตตรวจ และควบคุม การใช้) /
การขออนุญาตก่อสร้างอาคารใน โครงการจัดสรร (บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว) / การขออนุญาตก่อสร้างอาคารชุด ศูนย์การค้า อาคาร โกดัง โรงงาน การดัดแปลง รื้อถอนอาคารประเภทต่างๆ / อาคารสร้างค้างกับการขอต่อใบอนุญาตก่อสร้าง
และการเปลี่ยนการใช้อาคาร
•   ข้อกำหนด-ข้อห้ามในการก่อสร้างอาคารตามกฎหมายอื่นของหน่วยงานต่างๆในกรุงเทพฯและพื้นที่ที่เกี่ยวข้อง:
กองทัพบก / กองทัพเรือ / กองทัพอากาศ / กองทะเบียน กรมตำรวจ / การสื่อสารแห่งประเทศไทย / กรมการบินพาณิชย์ /
การไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย / การท่าอากาศยานแห่งประเทศไทย / การทางพิเศษแห่งประเทศไทย / กรมเจ้าท่า / กรมทางหลวง / กฎหมายโบราณสถาน
•   อภิปราย หัวข้อการปรับใช้ความรู้ด้านกฎหมายในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: การนำเสนอกรณีศึกษาปัญหา /
อุปสรรคจากการใช้กฎหมายควบคุมอาคาร/การบริหารทรัพย์สิน/การพัฒนาที่ดิน
ภาคทฤษฎี:
•   กฎหมายควบคุมการใช้ที่ดิน / อาคาร
•   กฎหมายที่ดินและเอกสารสิทธิ์
•   ความรู้ทั่วไปและสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์
•   การจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ กฎหมายเกี่ยวกับสัญญา
•   กฎหมายสิ่งแวดล้อมกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
•   กฎหมายเกี่ยวกับการพัฒนาที่ดิน
•   กฎหมายการบริหารทรัพย์สิน
•   การควบคุมอาคารของหน่วยราชการที่เกี่ยวข้อง
•   กฎหมายที่ดินของหน่วยงานพิเศษ
•   การทำนิติกรรมและการค้าที่ดิน
•   ข้อกำหนด / ข้อห้ามในการก่อสร้างอาคารตามกฎหมายอื่นของหน่วยงานต่างๆ
•   ประสบการณ์และข้อคิดของนักพัฒนาที่ดินต่อ กฎหมาย อสังหาริมทรัพย์
หลักสูตรและเนื้อหาวิชาสงวนสิทธิ์สำหรับจัดอบรมโดย โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยเท่านั้น
** ผู้บรรยายรุ่นนี้กำลังอยู่ระหว่างการเรียนเชิญ
การนับชั่วโมงบัญชี

ดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ >>>>> https://www.trebs.ac.th/th/19/RE100

Tag: #กฎหมายอสังหา #ผังเมืองใหม่ #กฎหมายที่ดิน  #กฎหมายควบคุมการใช้ที่ดิน #กฎหมายสิ่งแวดล้อม #กฎหมายพัฒนาที่ดิน #กฎหมายก่อสร้างอาคาร #อสังหาริมทรัพย์ #อสังหา

22

นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ กับ 10 ขั้นตอนทำเงิน
รายละเอียด
"อสังหาฯ ทำเงินใน 10 ขั้นตอน"
 
เพื่อความ เป็นมืออาชีพในการพัฒนา สำหรับมือใหม่พัฒนาโครงการ บ้าน-คอนโด ท่านจะได้ รับการอบรมตั้งแต่ขั้นตอนการเลือกที่ดิน จนถึงเลือกผู้รับเหมาพร้อมตัวอย่างที่ ประสบความสำเร็จและตัวอย่างที่ เป็นอุปสรรคในการทำ อสังหาริมทรัพย์
•   การสรรหาที่ดิน ศักยภาพของที่ดินที่เหมาะสมในการพัฒนาโครงการ
•   ขั้นตอนการเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
•   ตัวอย่างปัญหา-อุปสรรคจากนักพัฒนาโครงการจริง
•   ตัวอย่างการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบ-แนวสูง
•   การคำนวณความสามารถในการกู้ยืมเงินของโครงการ
•   ตัวอย่างการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม
หลักสูตรและเนื้อหาวิชาสงวนสิทธิ์สำหรับจัดอบรมโดย โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยเท่านั้น
 
"จุดเริ่มต้นนักพัฒนาอสังหาฯ สู่ความสำเร็จ...
เรียนรู้จากประสบการณ์ผู้สำเร็จ ลดความเสี่ยงในการลงทุน"
 
(*) ผู้เข้าอบรมสามารถเอาโครงการมาทำ workshop และปรึกษาการทำโครงการเบื้องต้นได้

ดูขอมูลเพิ่มเติมได้ที่ >>>> https://www.trebs.ac.th/th/21/RE162
Tag: #นักพัฒนา #นักพัฒนาอสังหา #อสังหามืออาชีพ  #มือใหม่พัฒนา
#มือใหม่พัฒนาโครงการ #อสังหาริมทรัพย์ #อสังหา


23

เจาะลึกโอกาสลงทุนโรงแรมขนาดเล็ก บูติค และ โฮสเทล (RE164)
รายละเอียด
กฎกระทรวงโรงแรม update,  โฮสเทล เทรนด์ธุรกิจที่พักแนวใหม่ !!
รายละเอียด :
•   การพัฒนาโรงแรมและอาคารใช้สอยแบบผสมผสาน (Mixed Use Building)
•   ทำการตลาดอย่างไร ให้มียอดเต็มทุกห้อง
•   ศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโรงแรม
•   วิเคราะห์ทำเลที่เหมาะสมกับโรงแรมแต่ละประเภท
•   คำนวณจุดคุ้มทุน/ผลตอบแทน ในการทำโรงแรม
•   การประเมินมูลค่าโรงแรมเพื่อการซื้อขาย
•   ออกแบบตกแต่งและการบริการ
•   กระบวนการ Startup ธุรกิจโรงแรม
•   กฎหมายโรงแรม การขอใบอนุญาตโรงแรม อัตราภาษีธุรกิจโรงแรม
•   การบริหารจัดการโรงแรม ควบคุมต้นทุนและเทคนิคการตลาด
•   Key Success ธุรกิจโรงแรม การวางระบบโรงแรม
•   กรณีศึกษาการออกแบบก่อสร้างโรงแรมแบบประหยัดต้นทุน
•   ข้อมูลพื้นฐานในธุรกิจโรงแรม
•   การพิจารณาอัตราค่าเช่า
•   การพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน
•   เทคนิคการกู้เพื่อพัฒนาโรงแรม
 

คอร์สเดียวจบ พบ Stakeholders ในธุรกิจแบบครบ Loop เป็นวิทยากรชั้นนำทั้ง
#เจ้าของโรงแรมตัวจริง #ผู้บริหารโรงแรมโฮสเทลตัวจริง #ที่ปรึกษาธุรกิจโรงแรมตัวจริง
#ผู้ประเมินราคาตัวจริง สถาปนิกตัวจริง #ธนาคารผู้ให้สินเชื่อDeveloper ตัวจริง  #ผู้แทนสมาคมโรงแรมไทยตัวจริง

พบ Case Study จากผู้บริหารสุดยอดโรงแรมในเคลือ ยูเอชจี(อารีย์ ฮิลล์/ลาดพร้าว ฮิลล์/เอเวอร์กรีนเพลส สยาม/เดอะเรสซิเดนซ์ ออน ทองหล่อ/อโศก เรสซิเดนซ์ สุขุมวิท/อัลท์ โฮเทล นานา)
 
ดูได้ละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ >>>>https://www.trebs.ac.th/th/24/RE164

Tag: #ทำโรงแรม #ธุรกิจโรงแรม #กฎหมายโรงแรม #ใบอนุญาตโรงแรม #เปิดโฮสเทล #ธุรกิจบูติค #ธุรกิจโฮสเทล #ลงทุนโรงแรม #โรงแรมขนาดเล็ก #กฎหมายโรงแรม #โรงแรมบูติค #โรงแรมโฮสเทล #อสังหาริมทรัพย์ #อสังห

24
เจาะลึกโอกาสลงทุนโรงแรมขนาดเล็ก บูติค และ โฮสเทล (RE164)

รายละเอียด
กฎกระทรวงโรงแรม update,  โฮสเทล เทรนด์ธุรกิจที่พักแนวใหม่ !!
รายละเอียด :
•   การพัฒนาโรงแรมและอาคารใช้สอยแบบผสมผสาน (Mixed Use Building)
•   ทำการตลาดอย่างไร ให้มียอดเต็มทุกห้อง
•   ศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโรงแรม
•   วิเคราะห์ทำเลที่เหมาะสมกับโรงแรมแต่ละประเภท
•   คำนวณจุดคุ้มทุน/ผลตอบแทน ในการทำโรงแรม
•   การประเมินมูลค่าโรงแรมเพื่อการซื้อขาย
•   ออกแบบตกแต่งและการบริการ
•   กระบวนการ Startup ธุรกิจโรงแรม
•   กฎหมายโรงแรม การขอใบอนุญาตโรงแรม อัตราภาษีธุรกิจโรงแรม
•   การบริหารจัดการโรงแรม ควบคุมต้นทุนและเทคนิคการตลาด
•   Key Success ธุรกิจโรงแรม การวางระบบโรงแรม
•   กรณีศึกษาการออกแบบก่อสร้างโรงแรมแบบประหยัดต้นทุน
•   ข้อมูลพื้นฐานในธุรกิจโรงแรม
•   การพิจารณาอัตราค่าเช่า
•   การพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน
•   เทคนิคการกู้เพื่อพัฒนาโรงแรม
 

คอร์สเดียวจบ พบ Stakeholders ในธุรกิจแบบครบ Loop เป็นวิทยากรชั้นนำทั้ง
#เจ้าของโรงแรมตัวจริง #ผู้บริหารโรงแรมโฮสเทลตัวจริง #ที่ปรึกษาธุรกิจโรงแรมตัวจริง
#ผู้ประเมินราคาตัวจริง สถาปนิกตัวจริง #ธนาคารผู้ให้สินเชื่อDeveloper ตัวจริง  #ผู้แทนสมาคมโรงแรมไทยตัวจริง

พบ Case Study จากผู้บริหารสุดยอดโรงแรมในเคลือ ยูเอชจี(อารีย์ ฮิลล์/ลาดพร้าว ฮิลล์/เอเวอร์กรีนเพลส สยาม/เดอะเรสซิเดนซ์ ออน ทองหล่อ/อโศก เรสซิเดนซ์ สุขุมวิท/อัลท์ โฮเทล นานา)
 
ดูได้ละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ >>>>https://www.trebs.ac.th/th/24/RE164

Tag: [urlhttps://www.trebs.ac.th/th/24/RE164]#ทำโรงแรม #ธุรกิจโรงแรม #กฎหมายโรงแรม #ใบอนุญาตโรงแรม #เปิดโฮสเทล #ธุรกิจบูติค #ธุรกิจโฮสเทล #ลงทุนโรงแรม #โรงแรมขนาดเล็ก #กฎหมายโรงแรม #โรงแรมบูติค #โรงแรมโฮสเทล #อสังหาริมทรัพย์ #อสังหา[/url]

25
เรื่องต้องรู้ !! พ.ร.บ. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (Update 2562) พร้อมสูตรคำนวณ !!!


 

          สำหรับกฎหมายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นกฎหมายใหม่ 2562 ที่มาแทนกฎหมายว่าด้วยภาษีโรงเรือนและที่ดิน และกฎหมายว่าด้วยภาษีบำรุงท้องที่ โดยกฎหมายฉบับใหม่ (อัพเดท 2562) มีจุดมุ่งหมายในการช่วยลดความเลื่อมล้ำในสังคมและเพิ่มการกระจายอำนาจไปสู่ท้องถิ่น เนื่องจากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) จะเป็นผู้จัดเก็บภาษีโดยมีรัฐบาลเป็นผู้ดูแล ซึ่งหากมีการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้จริง ก็จะเป็นการเพิ่มรายได้ให้กับ อปท. เพื่อนำไปใช้พัฒนาท้องถิ่นในด้านสังคมอื่นๆ ต่อไป นอกจากนี้การเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างยังสามารถลดการถือครองที่ดินเพื่อการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย

 

          จากที่พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ประกาศออกมาในวันที่ 12 มีนาคม 2562 ที่ผ่านมานี้ ทางทีมงาน TREBS จึงได้นำเรื่องน่ารู้เกี่ยวกับ พ.ร.บ. ฉบับ Update โดยสรุปมาให้ผู้ที่สนใจได้อ่านดังนี้

เนื้อหาใจความสำคัญ

ประกาศ 12 มีนาคม 2562 แต่เริ่มบังคับใช้ 1 มกราคม 2563
ยกเลิกภาษีบำรุงท้องที่ และภาษีโรงเรือนและที่ดิน
แบ่งประเภทของที่ดินออกเป็น 4 ประเภท ได้แก่ เกษตรกรรม, ที่อยู่อาศัย, พาณิชยกรรม และที่ดินรกร้างว่างเปล่า
เริ่มบังคับใช้วันที่ 1 มกราคมของปี ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะต้องเสียภาษในปีนั้นๆ
จะต้องชำระภาษีภายในเดือนเมษายน ของปีนั้นๆ หากเกินจะมีค่าปรับ
กรมธนารักษ์จะเป็นผู้กำหนดราคาประเมินและวิธีการคำนวณภาษี
ถึงแม้ว่าจะไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน เช่น เช่า เซ้งสิทธิ์ แต่เป็นเจ้าของอาคารก็เสียภาษี (เฉพาะส่วนอาคาร)
บุคคลธรรมดา จะได้รับการลดหย่อนของฐานภาษีในช่วง 2 ปีแรก (ปี 2563-2564)
เฉพาะที่ดินเพื่อการเกษตรที่เป็นบุคคลธรรมดา ให้ยกเว้นการจัดเก็บภาษีในช่วง 3 ปีแรก (ปี 2563-2565)
บ้านหลังหลัก (บ้านที่เจ้าของมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน) ได้สิทธิการลดหย่อน
ทรัพย์บางประเภทที่ได้รับการยกเว้นภาษี อาทิ ศาสนสมบัติที่ไม่ได้หาผลประโยชน์, ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด และหมู่บ้านจัดสรร, ที่ดินนิคมอุตสาหกรรม, ศาสนสมบัติที่ไม่ได้หาผลประโยชน์
มีมาตรการบรรเทาภาระภาษี ในช่วง 3 ปีแรก (ปี 2563-2565) โดยหากคำนวณภาษีแล้ว ภาษีที่ต้องจ่ายเกินจากที่ปกติได้จ่ายภาษีโรงเรือนและที่ดินหรือภาษีบำรุงท้องที่จากปีก่อนหน้า ส่วนต่างที่เกินจะคำนวณเพียง 25%, 50% และ 75% ของภาษีที่จ่ายเพิ่ม ในปีที่ 1, 2 และ 3 ตามลำดับ
         

          *** ยกตัวอย่างเช่น ในปี 2562 นายเอ เสียภาษีโรงเรือนและที่ดินหรือภาษีบำรุงท้องที่จำนวน 100 บาท โดยเมื่อมีมาตรการภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในปี 2563 นายเอ คำนวณภาษีได้จำนวน 120 บาท เพิ่มจากที่ต้องจ่ายเดิมในปีก่อนหน้าจำนวน 20 บาท ทั้งนี้มาตรการบรรเทาภาระภาษีกำหนดให้ในปีแรกคำนวณภาษีเพียง 25% ของส่วนที่เกิน ดังนั้นในปี 2563 นายเอ จะจ่ายภาษีคิดเป็น
 

100 บาท (ภาษีที่จ่ายปี 2562) + 5 บาท (ส่วนเกิน 20 x 25%) = 105 บาท
ซึ่งจำนวน 105 บาท คือเงินที่จะต้องจ่ายในปี 2563



หลักสูตร การวางแผนภาษีและการจัดทำบัญชีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (RE151)
รุ่นที่ 45, วันพุธที่ 6 - พฤหัสบดีที่ 7 พฤศจิกายน 2562 เวลา 08:30 - 17:00 น.



วัตถุประสงค์ของการปรับกฎหมาย

อุดช่องโหว่ของภาษีบำรุงท้องที่ และภาษีโรงเรือนและที่ดินเดิม เช่น อัตราภาษีถดถอย การเก็บภาษีซ้ำซ้อน เป็นต้น
กระตุ้นให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดิน โอกาสการมีที่ดินรกร้างว่างเปล่าในตัวเมืองลดน้อยลง เกิดการพัฒนาพื้นที่ตัวเมืองขึ้น
ทำให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) เช่น เทศบาล อบต. ทำงานอย่างมีอิสระและประสิทธิภาพยิ่งขึ้น
ช่วยให้เงินกระจายสู่ท้องถิ่นมากยิ่งขึ้น
ใครได้ประโยชน์ใครเสียประโยชน์

ได้ประโยชน์
• ผู้ที่อาศัยอยู่ในเมือง เนื่องจากมีการผลักดันให้เกิดการพัฒนาที่ดินในตัวเมือง (ที่ดินมูลค่าสูง) ไม่ให้เป็นที่ดินรกร้างว่างเปล่า
• องค์การบริหารส่วนท้องถิ่น มีอำนาจในการบริหารจัดการทรัพย์ที่อยู่ในท้องที่นั้นๆ มากยิ่งขึ้น
 
เสียประโยชน์
• เจ้าของที่ดินรกร้างว่างเปล่า ต้องนำที่ดินตัวเองมาพัฒนาให้เกิดการใช้งาน เนื่องจากปล่อยทิ้งไว้จะต้องเสียฐานภาษีที่สูงขึ้น
• ผู้ที่มีมูลค่าทรัพย์สินที่สูง จะต้องเสียภาษี โดยคำนวณที่อัตราภาษีที่สูงขึ้น
• เจ้าของบ้าน และห้องชุด เนื่องจากปัจจุบันยังไม่มีการเสียภาษีรายปี (ไม่นับภาษีที่ได้รับจากการซื้อ-ขาย)
ถ้าไม่มีจ่ายจะเป็นอย่างไร

ในกรณีค้างการชำระเกินกำหนด ผู้บริหารขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) มีอำนาจในการออกคำสั่ง ยึด อายัด และขายทอดตลาด ทรัพย์เพื่อมาชำระหนี้ได้ ซึ่งกรณีนี้จะเกิดขึ้น หลังจาก 90 วัน ตั้งแต่ได้รับหนังสือแจ้งเตือน การค้างชำระภาษี
ซึ่งหากเรียงช่วงเวลา (Timeline) ของการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะมีลำดับดังนี้
1 มกราคม มีชื่อเป็นเจ้าของทรัพย์
เดือนเมษายนเป็นช่วงสุดท้ายของการเสียภาษี โดยที่ไม่มีค่าปรับ
เดือนพฤษภาคม อปท. เริ่มมีการทำหนังสือแจ้งเตือนให้มาจ่ายภาษี พร้อมกับมีเบี้ยปรับ
ภายหลังจากที่เจ้าของได้รับหนังสือแจ้ง 90 วัน อปท. มีสิทธิออกหนังสือยึด อายัด และขายทอดตลาด
สรุป Timeline การเสียภาษี



สำหรับชุดคำถามที่ต้องเช็คก่อนคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สามารถเช็คได้ที่ Tooktee.com
แบบคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อนำไปยื่นในปี พ.ศ.2563



          เรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นเรื่องสำคัญ โดยในปี 2563 มีกำหนดจ่ายภายในเดือนเมษายน ซึ่งเป็นช่วงกำหนดจ่ายในทุกๆ ปี ซึ่งใครมีที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องเสียภาษี สามารถคำนวณภาษีได้จาก "แบบคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อนำไปยื่นเสียภาษีในปี พ.ศ. 2563" บนเว็บไซต์ Tooktee.com ได้ หรือหากต้องการอ่านกฎหมายฉบับเต็ม สามารถอ่านได้จากลิงค์นี้ พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2562

          สำหรับเจ้าของที่ดินหรือร่วมไปถึงนักลงทุนต่างๆ ที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้น จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องมีความรู้และศึกษาเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนี้ไว้ เพื่อเป็นประโยชน์ต่อที่ดินและธุรกิจของท่าน โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้มีการจัดอบรมภายใต้หลักสูตร “การวางแผนภาษีและการจัดทำบัญชีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” อยู่เรื่อยๆ หากผู้ใดสนใจสามารถดูรายละเอียดได้ที่ www.trebs.ac.th หรือ คลิกที่นี่เพื่อดูรายละเอียดหลักสูตร

Tag : ภาษีที่อยู่อาศัย , กฎหมายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง , กฎหมายที่ดิน , ภาษีโรงเรือน , ภาษีโรงเรือนและที่ดิน , อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง , พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง , การวางแผนภาษี , ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง , พ.ร.บ.ฉบับใหม่ , ภาษีที่ดิน , ภาษีที่ดินใหม่ , อสังหาฯ , อสังหาริมทรัพย์

26


รายละเอียด
หัวข้ออบรมคอร์สสัมมนา
•   สถานการณ์ตลาดอะพาร์ตเมนต์ และการตัดสินใจในการลงทุน
•   ขั้นตอนการพัฒนาอะพาร์ตเมนต์: วิเคราะห์การลงทุนและการกำหนดแนวคิดด้านการตลาด
•   การดีไซน์การใช้ประโยชน์พื้นที่ของอะพาร์ตเมนต์ให้ทันสมัยและมีประสิทธิภาพสูงสุด
•   ประสบการณ์ในการบริหารจัดการอะพาร์ตเมนต์: ข้อควรพิจารณาก่อนการลงทุน ปัญหา อุปสรรคและแนวทางแก้ไข
•   การศึกษาความเป็นไปได้และผลตอบแทนในธุรกิจอะพาร์ตเมนต์: สภาพทางกายภาพ ความเป็นไปได้ทางข้อกฎหมาย ทางการตลาด ทางการเงิน และอัตราผลตอบแทน
•   เทคนิควิธีการเสียภาษีอะพาร์ตเมนต์ให้มีประสิทธิภาพ
•   สินเชื่อเพื่อการลงทุนธุรกิจอะพาร์ตเมนต์: ปัจจัยการพิจารณาสินเชื่อ การกำหนดวงเงินสินเชื่อ นโยบายและหลักเกณฑ์การสนับสนุนสินเชื่อ
•   ร่างสัญญาเช่าควบคุม และ เทคนิคการทำสัญญาเช่า: สาระสำคัญประกาศควบคุมสัญญา ร่างสัญญาที่มีผลกระทบน้อยที่สุดและถูกต้องตามกฎหมาย
พิเศษ !!! ดูงานการบริหารจัดการอะพาร์ตเมนต์  1 วันเต็ม
กำหนดการดูงาน วันเสาร์ที่ 16 พฤศจิกายน 2562
08:30   ออกเดินทางจากโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
10:00   เยี่ยมชมการบริหารจัดการและการวางระบบอะพาร์ตเมนต์: โครงการ 1
12:00   พักรับประทานอาหารกลางวัน
13:00   ออกเดินทางเพื่อเยี่ยมชมโครงการถัดไป
13:45   เยี่ยมชมการบริหารจัดการและการวางระบบอะพาร์ตเมนต์: โครงการ 2
15:45   สรุปและปิดการอบรม เดินทางกลับโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
17:00    ถึงโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยสวัสดิภาพ

ดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่:  >>>>  https://www.trebs.ac.th/th/22/RE163
 TAG:  #วิเคราะห์การลงทุน #อะพาร์ตเมนต์ #ดูงานอะพาร์ตเมนต์ #บริหารอะพาร์ตเมนต์ #ทำอะพาร์ตเมนต์ #ภาษีอะพาร์ตเมนต์ #ธุรกิจอะพาร์ตเมนต์ #เสือนอนกิน #อสังหาริมทรัพย์ #อสังหา

27


รายละเอียด
ในปัจจุบันมีการขอเช่าและให้เช่าที่ดิน-อาคารและอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ กันอย่างแพร่หลาย ทั้งในระยะสั่น 1-3 ปี  ระยะยาวตั้งแต่ 5, 10, 15, 20, 30, 50 หรือ 99 ปีกันแพร่หลายมากขึ้น  เราจะกำหนดค่าเช่าอย่างไรให้ไม่เสียเปรียบ ไม่เสียรู้ และเหมาะสมที่จะดึงดูดให้มีผู้มาเช่าได้


รายละเอียด
กลยุทธการคิดคาเช่าที่ดิน-อาคารเพื่อใช้ที่ดินอย่างเป็นประโยชน์สูงสุด Hightest & Best Used
•    หลักการกำหนดค่าเช่าค่าเซ้ง
•    หลักการกำหนดอัตราผลตอบแทนในการให้เช่าเพื่อวัตถุประสงค์ต่างๆ
•    กรณีศึกษาการคิดค่าเช่าที่ดินเปล่า
      > เพื่อการเกษตรกรรม
      >เพื่อทำสถานีบริการน้ำมัน
      >เพื่อทำศูนย์การค้า  อาคารสำนักงาน โรงแรม
      > เพื่อทำตลาดสด   ที่จอดรถ
•    ประโยชน์ด้านภาษีในการให้เช่าแต่ละประเภท
•    ปัญหาและข้อควรระวังในการปล่อยเช่าที่ดินและอาคาร
**** ผู้เข้าอบรมสามารถนำกรณีศึกษาการเช่าของตนเองหรือของครอบครัว มาใช้ประกอบการศึกษาหาแนวทางการให้เช่า เพื่อเพิ่มพูนประโยชน์ในการให้เช่าจริงให้คุ้มค่าการอบรมอย่างแท้จริง (โปรดส่งล่วงหน้า)
กำหนดการ
08:30 เปิดการสัมมนา
08:45 กลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบรู้
09:45 พัก-รับประทานเครื่องดื่ม-เครื่องเคียง
10:00 แนวคิด-แนวทางการคิดค่าเช่าที่ดินเปล่า-อาคารที่สมเหตุผล
11:00 ปัญหาและข้อควรระวังในการปล่อยเช่าที่ดินและอาคาร
12:00 พัก-รับประทานอาหารกลางวัน
13:00 กรณีศึกษาการคิดค่าเช่าที่ดินเปล่าเพื่อการเกษตรกรรม
13:45 กรณีศึกษาการคิดค่าเช่าที่ดินเปล่าเพื่อการทำสถานีบริการน้ำมัน
14:00 กรณีศึกษาการคิดค่าเช่าที่ดินเปล่า/อาคารเพื่อทำศูนย์การค้า
14:30 พัก-รับประทานเครื่องดื่ม-เครื่องเคียง
14:45 Workshop การคิดค่าเช่าจากกรณีศึกษาของผู้เข้าร่วมสัมมนา
17:00 สรุปและปิดการสัมมนา
วิทยากร
ดร.โสภณ พรโชคชัย
นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ (FIABCI Thai)
ประธานก่อตั้ง มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
ผู้แทน Int'l Assoc of Assessing Officers
กรรมการ ASEAN Real Estate Network Alliance
ผู้อำนวยการ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
พร้อมด้วยคณะวิทยากรผู้เชี่ยวชาญด้านการวิเคราะห์ค่าเช่าและตั้งราคาค่าเช่าที่ดินและอาคารทุกประเภท ซึ่งมีประสบการณ์จากทั้งในและต่างประเทศทั่วโลก
จัดโดย  บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด
         ดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่:   >>> https://www.trebs.ac.th/th/45/Rent-of-Land-and-Building

 TAG:     #การคิดค่าเช่า #ค่าเช่าที่ดิน #ค่าเช่าอาคาร #อสังหาริมทรัพย์ #อสังหา #กลยุทธการคิดคาเช่า #ค่าเช่า #ค่าเซ้ง #ค่าเช่าที่ดินเปล่า #ปล่อยเช่า

28


รายละเอียด
อายุขัยทางกายภาพของอาคารยาวนานนับร้อยปี แต่อายุขัยทางเศรษฐกิจอาจมีแค่ 50 ปี อาคารที่มีอายุ 20, 30, 40, 50, 70 หรือ 80 ปี เราควรดำเนินการอย่างไร จะทุบทิ้งแล้วสร้างใหม่ดี หรือยังควรซ่อมและนำมาใช้ใหม่  จะเริ่มต้นคิดกันอย่างไร จะคิดถึงความคุ้มค่าได้แค่ไหน
 
รายละเอียด
• หลักการคำนวณความคุ้มทุน ในการซื้ออาคารเก่ามาปรับปรุง
• หลักการตรวจสอบต้นทุนก่อสร้างกับต้นทุการดัดแปลงอาคาร
• การวิเคราะห์ค่าก่อสร้างตามอายุอาคารและค่าเสื่อม
• การตรวจสอบข้อกฎหมายการปรับใช้ประโยชน์ตามประเภทอาคาร
• ข้อกำหนดพื้นฐานในการตรวจข้อกำหนดที่ดินต่อการใช้ประโยชน์
• การตรวจสอบความต้องการทางการตลาด
• กรณีศึกษาการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินเพื่อการตัดสินใจ
 
ผู้เข้าอบรมสามารถนำกรณีศึกษาอาคารเก่าของตนเองหรือครอบครัวมาใช้ประกอบการศึกษาหาแนวทางการจัดการอาคาร เพื่อเพิ่มพูนประโยชน์ในภาคปฏิบัติ เพื่อให้คุ้มค่าการอบรมอย่างแท้จริง (โปรดส่งล่วงหน้า)
 
กำหนดการ
08:30 เปิดการสัมมนา
08:45 บทวิเคราะห์ค่าก่อสร้าง อายุอาคารและค่าเสื่อม
09:45 พัก-รับประทานเครื่องดื่ม-เครื่องเคียง
10:00 กลยุทธ์การศึกษาความคุ้มค่าหรือไม่ของอาคารเก่าเพื่อการตัดสินใจ
11:00 ทางเลือกการตัดสินใจระหว่างการรื้อทิ้งสร้างใหม่กับการซ่อมแซม
12:00 พัก-รับประทานอาหารกลางวัน
13:00 กรณีศึกษาการแปลงอาคารเก่าเป็น Boutique Hotel
13:45 กรณีศึกษาการรื้อทิ้งอาคารเก่าสำคัญๆ ในประเทศไทยและแนวคิด
14:00 กรณีศึกษาการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินเพื่อการตัดสินใจ
14:30 พัก-รับประทานเครื่องดื่ม-เครื่องเคียง
14:45 Workshop กลยุทธ์การจัดการอาคารเก่าจากกรณีศึกษาของผู้เข้าร่วมสัมมนา
17:00 สรุปและปิดการสัมมนา
วิทยากร
ดร.โสภณ พรโชคชัย
นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ (FIABCI Thai)
ประธานก่อตั้ง มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
ผู้แทน Int'l Assoc of Assessing Officers
กรรมการ ASEAN Real Estate Network Alliance
ผู้อำนวยการ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
พร้อมด้วยคณะวิทยากรผู้เชี่ยวชาญด้านการวิเคราะห์ค่าเช่าและตั้งราคาค่าเช่าที่ดินและอาคารทุกประเภท ซึ่งมีประสบการณ์จากทั้งในและต่างประเทศทั่วโลก
อ.ธนินทร์ นนนที , กรรมการผู้จัดการ บจก.ซีบีเอ็นเค แมเนจเม้นท์
จัดโดย  บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด
ดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ : >>>>  https://www.trebs.ac.th/th/46/Renovate-of-Real-Estate-Building

 TAG:   #ซ่อมอาคาร #สร้างใหม่#อาคารเก่าปรับปรุง #อายุอาคาร #ค่าเสื่อมอาคาร #กฎหมายอาคาร #กฎหมายสิ่งปลูกสร้าง #อสังหาริมทรัพย์ #อสังหา

29


รายละเอียด
อายุขัยทางกายภาพของอาคารยาวนานนับร้อยปี แต่อายุขัยทางเศรษฐกิจอาจมีแค่ 50 ปี อาคารที่มีอายุ 20, 30, 40, 50, 70 หรือ 80 ปี เราควรดำเนินการอย่างไร จะทุบทิ้งแล้วสร้างใหม่ดี หรือยังควรซ่อมและนำมาใช้ใหม่  จะเริ่มต้นคิดกันอย่างไร จะคิดถึงความคุ้มค่าได้แค่ไหน
 
รายละเอียด
• หลักการคำนวณความคุ้มทุน ในการซื้ออาคารเก่ามาปรับปรุง
• หลักการตรวจสอบต้นทุนก่อสร้างกับต้นทุการดัดแปลงอาคาร
• การวิเคราะห์ค่าก่อสร้างตามอายุอาคารและค่าเสื่อม
• การตรวจสอบข้อกฎหมายการปรับใช้ประโยชน์ตามประเภทอาคาร
• ข้อกำหนดพื้นฐานในการตรวจข้อกำหนดที่ดินต่อการใช้ประโยชน์
• การตรวจสอบความต้องการทางการตลาด
• กรณีศึกษาการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินเพื่อการตัดสินใจ
 
ผู้เข้าอบรมสามารถนำกรณีศึกษาอาคารเก่าของตนเองหรือครอบครัวมาใช้ประกอบการศึกษาหาแนวทางการจัดการอาคาร เพื่อเพิ่มพูนประโยชน์ในภาคปฏิบัติ เพื่อให้คุ้มค่าการอบรมอย่างแท้จริง (โปรดส่งล่วงหน้า)
 
กำหนดการ
08:30 เปิดการสัมมนา
08:45 บทวิเคราะห์ค่าก่อสร้าง อายุอาคารและค่าเสื่อม
09:45 พัก-รับประทานเครื่องดื่ม-เครื่องเคียง
10:00 กลยุทธ์การศึกษาความคุ้มค่าหรือไม่ของอาคารเก่าเพื่อการตัดสินใจ
11:00 ทางเลือกการตัดสินใจระหว่างการรื้อทิ้งสร้างใหม่กับการซ่อมแซม
12:00 พัก-รับประทานอาหารกลางวัน
13:00 กรณีศึกษาการแปลงอาคารเก่าเป็น Boutique Hotel
13:45 กรณีศึกษาการรื้อทิ้งอาคารเก่าสำคัญๆ ในประเทศไทยและแนวคิด
14:00 กรณีศึกษาการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินเพื่อการตัดสินใจ
14:30 พัก-รับประทานเครื่องดื่ม-เครื่องเคียง
14:45 Workshop กลยุทธ์การจัดการอาคารเก่าจากกรณีศึกษาของผู้เข้าร่วมสัมมนา
17:00 สรุปและปิดการสัมมนา
วิทยากร
ดร.โสภณ พรโชคชัย
นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ (FIABCI Thai)
ประธานก่อตั้ง มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
ผู้แทน Int'l Assoc of Assessing Officers
กรรมการ ASEAN Real Estate Network Alliance
ผู้อำนวยการ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
พร้อมด้วยคณะวิทยากรผู้เชี่ยวชาญด้านการวิเคราะห์ค่าเช่าและตั้งราคาค่าเช่าที่ดินและอาคารทุกประเภท ซึ่งมีประสบการณ์จากทั้งในและต่างประเทศทั่วโลก
อ.ธนินทร์ นนนที , กรรมการผู้จัดการ บจก.ซีบีเอ็นเค แมเนจเม้นท์
จัดโดย  บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด
ดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ : >>>>  https://www.trebs.ac.th/th/46/Renovate-of-Real-Estate-Building

 TAG:   #การคิดค่าเช่า #ค่าเช่าที่ดิน #ค่าเช่าอาคาร #อสังหาริมทรัพย์ #อสังหา #กลยุทธการคิดคาเช่า #ค่าเช่า #ค่าเซ้ง #ค่าเช่าที่ดินเปล่า #ปล่อยเช่า

30
หลักสูตรการประเมินค่าทรัพย์สินมืออาชีพ|ประกาศนียบัตร|รู้จริง 14 สัปดาห์ (AP101)
รุ่นที่ 31, วันพุธที่ 16 ตุลาคม 2562 - เสาร์ที่ 1 กุมภาพันธ์ 2563 เวลา 08:30 - 17:00 น.



ดูงาน ลงสนามจริง กับนักประเมินระดับมืออาชีพ

        หลักสูตรนี้มุ่งเน้นให้ผู้เข้ารับ การอบรมสามารถวิเคราะห์ศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทได้ด้วยตัวเองเป็น และสามารถนำความรู้ที่ได้รับไปปรับใช้ในการลงทุนและบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด และสามารถต่อยอดไปสู่อาชีพต่างๆ ในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่ท่านต้องการ

ประโยชน์ที่ท่านจะได้รับ
  • เพิ่มพูนความรู้ด้านวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน และสามารถประกอบวิชาชีพด้านการประเมินราคาเพื่อ
  • ผู้สำเร็จการศึกษาจะได้รับความรู้เพียงพอในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
  • สามารถวิเคราะห์ทรัพย์สินแต่ละประเภทเพื่อการซื้อ ขาย เช่า สินเชื่อ กำกับ-ตรวจสอบและทบทวนรายงานประเมินค่าทรัพย์สินได้อย่างมั่นใจ
  • ผู้สำเร็จการศึกษาตามเกณฑ์ของหลักสูตรจะได้รับประกาศนียบัตร รับรองโดยกระทรวงศึกษาธิการ

ผู้สำเร็จการศึกษาตามเกณฑ์ของหลักสูตรจะได้รับประกาศนียบัตร รับรองโดยกระทรวงศึกษาธิการ

ระยะเวลาในการอบรม
เรียนเต็มเวลา 08:30-17:00 น. รวม 14 สัปดาห์ หรือ 256 ชั่วโมง

รูปแบบการอบรม
  • ดูงาน-สำรวจทรัพย์สินภาคสนามจริงในกรุงเทพฯและปริมณฑล โดยผู้ประเมินระดับมืออาชีพ
  • ดูงาน-สำรวจทรัพย์สินในเมืองท่องเที่ยว รีสอร์ท คอนโดหรู และบ้านพักตากอากาศ (พัทยา และศรีราชา)
  • ดูงานหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้องพร้อมฟังบรรยายข้อมูลที่เป็นประโยชน์ (กรมบังคับคดี สำนักงานที่ดิน สำนักผังเมือง และสถาบันการเงิน)
  • ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน และวิเคราะห์ศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์เกือบทุกประเภท

ค่าลงทะเบียนอบรบ
ค่าอบรมตลอดหลักสูตร ท่านละ 45,000 บาท (รวมค่าดูงานนอกสถานที่ และดูงานพัทยา-ศรีราชา พร้อมที่พัก 1 คืน)

ลงทะเบียน https://www.trebs.ac.th/th/36/AP101

โค๊ด: [Select]
#อสังหาฯ
โค๊ด: [Select]
#อสังหาริมทรัพย์
โค๊ด: [Select]
#ประเมินค่า
โค๊ด: [Select]
#วิเคราะห์มูลค่า
โค๊ด: [Select]
#เปรียบเทียบตลาด
โค๊ด: [Select]
#แปลงรายได้เป็นมูลค่า
โค๊ด: [Select]
#ประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์
โค๊ด: [Select]
#ตลาดอสังหาริมทรัพย์
โค๊ด: [Select]
#ประเมินค่าทรัพย์สิน

31
หลักสูตร ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินโครงการอสังหาฯ Cash Flow (RE121)
รุ่นที่ 64, วันพุธที่ 2 - เสาร์ที่ 5 ตุลาคม 2562 เวลา 08:30 - 17:00 น. ณ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
[/b]

รายละเอียด
• หลักสูตร Project Feasibility Study นี้มุ่งเน้นให้ผู้เข้าอบรมสามารถพิจารณาความเหมาะสม ความสามารถทางการเงินในการพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นความจำเป็นพื้นฐานที่ผู้ประกอบการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ และผู้เกี่ยวข้องควรสามารถคำนวณได้เองใน เบื้องต้น ทั้งนี้เพื่อทราบมูลค่าที่แท้จริงของโครงการ และศึกษากฎความสามารถสร้างรายได้ของทรัพย์สินเป็นมูลค่าของทรัพย์สิน เพื่อกำหนดมูลค่าที่ควรซื้อของที่ดิน หรือโครงการดังกล่าว การอบรมเป็นการฝึกปฏิบัติจริงด้วยกรณีศึกษาจากตัวอย่างหลากหลายประเภท อสังหาริมทรัพย์ การกำหนดค่า I R IRR NPV และฝึกลงข้อมูลใน Program Cash Flow บนเครื่องคอมพิวเตอร์ ตลอดจนการศึกษาปัจจัยสำคัญ ทางการเงินที่เป็นผลต่อมูลค่าที่แตกต่าง ของโครงการแต่ละประเภท

กลุ่มผู้สนใจ
• เจ้าของ, ผู้บริหาร โครงการ, ฝ่ายสินเชื่อสถาบันการเงิน, ผู้บริการจัดการด้านการเงิน, Business Development

คุณสมบัติผู้เข้าอบรม
• ต้องมีความรู้พื้นฐานในการใช้โปรแกรม Microsoft Excel

​หัวข้อการอบรม
• ภาวการณ์อสังหาริมทรัพย์ กับความจำเป็นในการศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน: ผลกระทบด้านการกำหนดราคา ระยะเวลาการขายของสินค้าในทำเลประเภทที่แตกต่างกัน
• ความรู้พื้นฐานทางด้านการเงิน: การคิดอัตราผลตอบแทน (Capitalization Rate) และการคิดลดกระแสเงินสด (Discount Rate)
• การวิเคราะห์การลงทุน: วิธีคิด Net Present Value (NPV) และ IRRโดยการกำหนดสมมุติฐานต่างๆ และวิเคราะห์ผลตอบแทน ศัพท์ทางการเงิน / สัดส่วน Ratio สำคัญ ๆ / ความหมาย
• กรณีศึกษาและการประยุกต์ใช้โปรแกรม Excel: ที่มาและการใช้สูตรในโปรแกรมเอ็กเซล เพื่อช่วยในการทำงบกระแสเงินสด และการวิเคราะห์ทางการเงิน
• แนวคิดการประเมินโครงการทางการเงิน กรณีศึกษาโครงการพาณิชยกรรม – ขาย (Free Hold) และฝึกปฏิบัติกรณีศึกษา
• การฝึกปฏิบัติการทำ Cash Flow โครงการระยะสั้น: บ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม
• การฝึกปฏิบัติการทำ Cash Flow โครงการระยะยาว: หอพัก อะพาร์ตเม้นต์
• การวิเคราะห์ต้นทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์
• ปัจจัยสำคัญที่มีผลต่องบกระแสเงินสดของโครงการอสังหาริมทรัพย์
• แกะรอยงบกระแสเงินสด โดยนักวิเคราะห์ทางการเงิน
• องค์ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในภาวการณ์ปัจจุบัน:
• การพิจารณาความเป็นไปได้ทางการเงินของสถาบันการเงิน: หลักการ/ทฤษฎีการให้สินเชื่อโครงการอสังหาฯ โอกาสด้านแหล่งทุน แนวทางการร่วมทุนของสถาบันการเงิน ฯลฯ

สนใจหลักสูตรและลงทะเบียนได้ที่ ► https://www.trebs.ac.th/th/3/RE121

32



กู้ซื้อบ้านร่วมกันแต่เลิกกัน  แล้วเลิกกัน... ไม่ได้จดทะเบียน ทำไงดี
กู้ซื้อบ้านร่วมกัน แต่เลิกกัน ไม่ได้จดทะเบียน หรือคู่สมรสจดทะเบียนที่กู้ซื้อบ้านร่วมกันแต่มีเหตุให้ต้องหย่าร้าง เลิกกันแล้ว ต้องถอนชื่อผู้กู้ร่วมซื้อบ้าน รีไฟแนนซ์บ้านมากู้คนเดียว จะต้องทำอย่างไร? การเลิกกัน หรือ การหย่าร้างเป็นเรื่องที่ไม่มีใครอยากให้เกิด แต่เมื่อเกิดขึ้นแล้ว แถมยังมีสินทรัพย์ร่วมกันอีก จะแก้ปัญหาอย่างไร? ถึงแม้ Tooktee จะช่วยแก้ปัญหาชีวิตคู่ไม่ได้ แต่ก็แนะนำวิธีแก้ปัญหาการกู้ซื้อบ้านร่วมกันแล้วต้องแยกทางกัน ให้คุณได้นะ
3 ทางเลือกการจบปัญหากู้ร่วมซื้อบ้าน
1. ประกาศขายบ้าน ขายคอนโดทิ้งเสีย
2. ถอดถอนชื่อผู้กู้ร่วม  (บ้านยังผ่อนไม่หมด เปลี่ยนชื่อได้ไหม)
3. รีไฟแนนซ์จากกู้ร่วมเป็นกู้คนเดียว
สำหรับคนที่กำลังจะกู้ร่วมซื้อบ้านโดยไม่ได้จดทะเบียนสมรส อาจเป็นญาติที่ถูกขอนำชื่อไปใช้ หรือ แฟนที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส ก่อนจะดำเนินการยื่นเรื่องก็ควรตกลงกันเรื่องกรรมสิทธิ์บ้านไว้ก่อน จะได้ไม่มีปัญหาภายหลัง เพราะหากกู้ร่วมกันโดยถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันแล้ว จะถือว่ามีหนี้ร่วมกัน หากใครคนหนึ่งไม่จ่าย หรือจ่ายไม่ครบ อีกคนจะเป็นผู้รับผิดชอบทั้งหมดทันทีประกาศขายบ้าน คอนโดของคุณบนเว็บไซต์ Tooktee.com
อ่านเพิ่มเติม >> https://www.tooktee.com/content/detail/1633

#กู้ซื้อบ้านร่วมกันแต่เลิกกัน #ถอนชื่อผู้กู้ร่วมซื้อบ้าน #รีไฟแนนซ์บ้าน #ประกาศขายบ้าน #กู้ซื้อบ้าน

33


ข่าวดีสำหรับผู้กู้ร่วม และคนที่กำลังมองหาผู้กู้ร่วมซื้อบ้าน ซื้อคอนโดในช่วงนี้ เพราะธนาคารแห่งประเทศไทยได้ ผ่อนปรนมาตรการ LTV สำหรับผู้กู้ร่วมแล้ว!

นับตั้งแต่การออกมาตรการคุมเข้ม LTV เมื่อวันที่ 1 เมษายน พ.ศ. 2562 เพื่อกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยกำหนดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) ให้เข้มงวดขึ้น ทำให้ผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป ต้องแบกรับภาระการวางเงินดาวน์ที่สูงขึ้น หลังจากประกาศใช้มาตรการนี้มาได้ 4 เดือน นักพัฒนาหลายรายเห็นว่ามีผู้กู้สินเชื่อบ้านแนวราบไม่ผ่านหลายราย เพราะต้องเก็บเงินมาวางเงินดาวน์ที่สูงขึ้น และเตรียมตัวผ่อนบ้านอีกด้วย เมื่อจะไปหาคนกู้ร่วมก็ยาก เพราะ คนที่ยอมกู้ร่วมกับเราไม่ว่าจะเป็นญาติ พี่น้อง แฟน สามีภรรยา จะถือว่ามีหนี้กันคนละครึ่ง ยิ่งคนที่เราขอเอาชื่อเขามาใส่เป็นผู้กู้ร่วม แต่เจ้าตัวไม่ได้มาอยู่บ้านเดียวกับเรา เมื่อเขาต้องการไปกู้บ้านของตัวเองก็จะต้องวางเงินดาวน์สูงขึ้น เพราะถือว่าเป็นการกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2

อ่านเพิ่มเติม >> มาตรการ LTV คนซื้อบ้านใหม่ ต้องวางเงินดาวน์สูงขึ้น

    แล้วการผ่อนปรนมาตรการ LTV นี้จะช่วยให้กำลังซื้อสังหาริมทรัพย์ดีขึ้นได้อย่างไร ผู้กู้ร่วมจะได้รับผลประโยชน์อย่างไรบ้าง คนที่กำลังวางแผนซื้อบ้านทั้งหลาย โดยเฉพาะคนที่กำลังกังวลเรื่องการกู้ร่วมต้องอ่าน

ผู้กู้ร่วมได้ประโยชน์อย่างไรบ้าง?

ปลดล็อกกู้ร่วม จะช่วยตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ไหม?

ผู้กู้ร่วมได้ประโยชน์อย่างไรบ้าง?

เพื่อเป็นการช่วยบรรเทาผลกระทบของผู้กู้ร่วมที่ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย ให้ได้รับสินเชื่อตามความเหมาะสมมากขึ้น ธปท. จึงพิจารณาผ่อนปรนการนับสัญญากรณีกู้ร่วม โดยถ้าผู้กู้ไม่มีชื่อเป็นกรรมสิทธิ์ จะผ่อนปรนเสมือนยังไม่เป็นผู้กู้ในครั้งนั้น เนื่องจากไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่ออยู่อาศัย เพียงแค่ช่วยเหลือกันภายในครอบครัว

เดิม

จากเดิมการกู้ร่วมจะถือว่าผู้กู้ร่วมเป็นลูกหนี้และต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายร่วมกัน เท่าๆ กัน โดยผู้กู้แต่ละคนจะถือสิทธิความเป็นเจ้าของในทรัพย์สิน ถึงแม้ว่าในความเป็นจริง พ่อแม่กู้ร่วมกับลูก หรือญาติพี่น้องกู้ร่วมกันจะเป็นเพียงการช่วยเหลือกันให้กู้ผ่าน ไม่ได้อาศัยอยู่ หรือต้องการกรรมสิทธิ์ในบ้าน หรือ คอนโดหลังนั้นก็ตาม

ใหม่

ธนาคารแห่งประเทศไทยปรับหลักการนับสัญญาสำหรับการกู้ร่วม ให้นับสัญญาตามผู้กู้ที่มีกรรมสิทธิ์บนที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลัก ดังนี้

คำถาม: กรณีที่ 1 ผู้กู้ A มีสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว 1 สัญญา และในครั้งนี้มาขอกู้ร่วมกับ B ซึ่ง B ยังไม่เคยกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมาก่อน
คำตอบ: หากทั้ง A และ B มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยสำหรับการกู้ร่วม ให้นับสัญญาการกู้ร่วมดังกล่าวเป็นสัญญาที่ 2 ของ A (LTV 90% หรือ 80%) แต่หากกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยที่กู้ร่วมในครั้งนี้เป็นของ B แต่เพียงผู้เดียว จึงถือว่าสัญญาการกู้ร่วมในครั้งนี้ เป็นสัญญาแรกของ B และไม่นับเป็นสัญญาที่ 2 ของ A

คำถาม: กรณีที่ 2 ผู้กู้ A และ B กู้ร่วมมาก่อน และในครั้งนี้ B มาขอกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (ปรับปรุงเพิ่มเติม)
คำตอบ:  ในการกู้ร่วมครั้งแรก หาก A มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยแต่เพียงผู้เดียว จะนับสัญญาที่กู้ร่วมเป็นสัญญาแรกของ A โดยไม่นับเป็นสัญญาแรกของ B ดังนั้น ในการกู้เดี่ยวของ B ในครั้งนี้ จะนับเป็นสัญญาแรกของ B แต่หากในการกู้ร่วมครั้งแรก B มีกรรมสิทธิ์ร่วมในที่อยู่อาศัยดังกล่าวด้วย ก็จะนับสัญญาการกู้เดี่ยวของ B ในครั้งนี้ เป็นสัญญาที่ 2
 

 


ปลดล็อกกู้ร่วม จะช่วยตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ไหม?

นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายคาดว่าการปลดล็อกกู้ร่วม จะช่วยเพิ่มกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ราว 10% จากบทสัมภาษณ์ของ ไชยยันต์ ชาครกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ “การปลดล็อกผู้กู้ร่วมของแบงก์ชาติถือเป็นเรื่องที่ดี จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อในภาพแมโครได้เพิ่มขึ้น 10% หากจะช่วยเหลือก็ควรพิจารณาปลดภาระผู้กู้ร่วมออก โดยพิจารณาจากผู้กู้หลักที่มีความสามารถชำระหนี้ที่ดีและต่อเนื่อง อยากฝากเรื่องนี้ไปถึงธนาคารด้วย ไม่ใช่ฝากไปยังธนาคารแห่งประเทศไทยเพียงอย่างเดียว”

โดยคาดว่าผู้กู้ร่วมส่วนใหญ่จะเป็นผู้ซื้อบ้านแนวราบ และคอนโดราคาต่ำ – กลางๆ ที่ต้องการคนกู้ร่วมเพื่อเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระ และโอกาสในการกู้ธนาคารให้ผ่าน แต่นักพัฒนาหลาย ๆ บริษัทยังไม่ฟันธงว่าการผ่อนปรนมาตรการ LTV นี้จะช่วยเพิ่มกำลังซื้ออสังหาฯ ได้มากแค่ไหน เพราะเป็นมาตรการใหม่ จึงต้องรอดูกันต่อไป
 emo52
 #กู้ร่วม #เงินดาวน์ #ซื้อบ้าน #ผ่อนบ้าน

34


หลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย ออกมาตรการควบคุมสินเชื่อบ้าน (LTV) เพื่อกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยกำหนดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) ให้เข้มงวดขึ้น โดยมีผลบังคับใช้วันที่ 1 เม.ย. 2562 ส่งผลให้คนซื้อบ้านใหม่ต้องวางเงินดาวน์สูงขึ้น หลายคนคงสงสัยว่ามาตรการคุมเข้ม LTV ครั้งนี้จะส่งผลต่อเราอย่างไร

คนซื้อบ้านใหม่-คอนโดใหม่ ต้องวางเงินดาวน์เท่าไหร่ กู้ได้เท่าไหร่?

ใครจะได้รับผลกระทบจากมาตรการคุมเข้ม LTV บ้าง?

คนซื้อบ้านใหม่-คอนโดใหม่ ต้องวางเงินดาวน์เท่าไหร่ กู้ได้เท่าไหร่?

เมื่อก่อนนี้คนซื้อบ้านหลายคนมักจะยื่นกู้บ้านเงินเหลือ กู้คอนโดเงินเหลือ คือ วงเงินกู้มากกว่าราคาบ้าน หรือราคาคอนโดที่เราซื้อจริงนั่นเอง เช่น จะซื้อคอนโดราคา 1 ล้านบาท ก็ยื่นกู้ในราคา 1.2 ล้านบาท ได้เงินเหลือมา 2 แสนบาทเพื่อใช้ในการตกแต่ง เป็นเทคนิคที่นักลงทุนที่หลายคนชอบใช้เพราะถือว่าเป็นการลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องใช้เงินตัวเอง แต่ปัญหาทีีเกิดขึ้นคือ ในยุคเศรษฐกิจไม่ดี มีคนกู้บ้านเกินกำลังผ่อนของตัวเองไปมาก เกิดเป็นหนี้เสียขึ้นมามากมาย และมีนักลงทุนเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์มาก ทำให้ราคาขายคอนโดมิเนียมสูงเกินกำลังซื้อของผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ธนาคารแห่งประเทศไทยจึงออกมาตรการคุมเข้ม LTV (Loan-To-Value) เพื่อควบคุมสัดส่วนเงินกู้ต่อเงินมูลค่าบ้าน ทำให้มั่นใจว่าเราจะต้องมีเงินมากพอจะดาวน์บ้านในสัดส่วนที่กำหนด จึงจะกู้เงินมาซื้อบ้านซื้อคอนโดได้ โดยสัดส่วนเงินดาวน์มีกำหนดไว้ ดังนี้

ในกรณีที่ บ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท

ถ้ายังผ่อนบ้านหรือคอนโดหลังแรกไม่ถึง 3 ปี แล้วจะกู้สำหรับหลังที่ 2 จะต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าบ้าน (กู้ได้ไม่เกิน 80% ของมูลค่าของบ้าน)

ถ้าผ่อนบ้านหรือคอนโดหลังแรกเกิน 3 ปีขึ้นไป แล้วจะกู้สำหรับหลังที่ 2 จะต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 10% ของมูลค่าบ้าน (กู้ได้ไม่เกิน 90% ของมูลค่าของบ้าน)

และถ้ายังผ่อนอยู่ 2 หลัง แล้วจะกู้สำหรับหลังที่ 3 จะต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 30% ของมูลค่าบ้าน (กู้ได้ไม่เกิน 70% ของมูลค่าของบ้าน)

ในกรณีที่ บ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป

สัญญาซื้อบ้านครั้งที่ 1-2 จะต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าบ้าน (กู้ได้ไม่เกิน 80% ของมูลค่าของบ้าน)

สัญญาซื้อบ้านครั้งที่ 3 ขึ้นไป จะต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 30% ของมูลค่าบ้าน (กู้ได้ไม่เกิน 70% ของมูลค่าของบ้าน)
 



 

ใครจะได้รับผลกระทบจากมาตรการคุมเข้ม LTV บ้าง?

คนกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไปโดยที่หลังเดิมยังผ่อนไม่หมด

นอกจากคนซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไปด้วยตัวเองแล้ว ยังรวมไปถึงผู้กู้ร่วมอีกด้วย เพราะชื่อของคุณจะอยู่ในสัญญาการซื้อบ้านเดิมอยู่แล้ว เมื่อคุณอยากมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง ถึงแม้ว่าในความเป็นจริงที่อยู่อาศัยนั้นจะเป็นทีบ้านหลังแรก แต่สัญญาเก่าที่คุณเป็นผู้กู้ร่วมจะทำให้คุณต้องรับภาระเงินดาวน์ที่สูงขึ้น เพราะถือว่าเป็นการกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 โดยที่หลังเดิมยังผ่อนไม่หมด แต่อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันธนาคารแห่งประเทศไทยได้ผ่อนปรนมาตรการ LTV สำหรับผู้กู้ร่วมแล้ว (link ไปบทความ) โดยถ้าผู้กู้ไม่มีชื่อเป็นกรรมสิทธิ์ จะผ่อนปรนเสมือนยังไม่เป็นผู้กู้ในครั้งนั้น ทำให้คุณไม่เสียเงินดาวน์บ้านสูงเหมือนการซื้อบ้านหลังที่ 2 นั่นเอง
อ่านเพิ่มเติม >> LTV ปลดล็อกกู้ร่วมแล้ว! ไม่มีชื่อในกรรมสิทธิ์ก็เหมือนไม่ได้กู้

นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์

นักลงทุนอสังหาฯ เก็งกำไรบ้านและคอนโด เห็นทีต้องปรับพอร์ท ถอยทัพจากการลงทุนเพิ่มในช่วงนี้เพราะการที่ต้องวางเงินดาวน์สูงขึ้น เท่ากับว่าคุณต้องมีต้นทุนในการลงทุนสูงขึ้น ยิ่งเศรษฐกิจในยุคนี้ทำให้นักลงทุนได้รับผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ที่ต่ำลง จึงต้องดูให้ดีว่าโครงการไหนไปต่อได้ สามารถสร้างผลกำไรจากการขาย (Capital gain) ได้หรือไม่ ทำให้นักลงทุนหลายคนชะลอการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หันไปลงทุนในรูปแบบอื่น ๆ แทน

นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

เมื่อผู้ซื้อบ้านต้องวางเงินดาวน์สูงขึ้น โครงการบ้านหลายแห่งอาจได้รับผลกระทบจากการที่ผู้ซื้อไม่พร้อมจะวางเงินดาวน์ หรือ นักลงทุนที่ตัดสินใจทิ้งเงินดาวน์เพราะคิดว่าไม่คุ้มต่อการลงทุนเมื่อต้นทุนสูงขึ้น ทำให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับตัวให้ทัน หาลูกค้าที่มีความต้องการซื้อจริง (real demand)

ใครที่กำลังหาบ้าน หาคอนโด และคิดว่าจะกู้บ้านกับธนาคารแล้วคงต้องวางแผนให้ดี เก็บเงินไว้สำหรับดาวน์ให้มากขึ้น ส่วนคนที่จะกู้ร่วมและกังวลว่าจะได้รับผลกระทบจากมาตรการคุมเข้ม LTV นี้ก็ไม่ต้องกังวลไป เพราะในภายหลัง ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ ผ่อนปรนมาตรการ LTV สำหรับผู้กู้ร่วมแล้ว  หมายความว่าผู้กู้ร่วมที่ไม่มีชื่อเป็นกรรมสิทธิ์ จะผ่อนปรนเสมือนยังไม่เป็นผู้กู้ในครั้งนั้น

อ่านเพิ่มเติม >> LTV ปลดล็อกกู้ร่วมแล้ว! ไม่มีชื่อในกรรมสิทธิ์ก็เหมือนไม่ได้กู้

35


          ในวันที่เราเกษียณอายุ เราจะเลือกอยู่ในที่อยู่อาศัยแบบไหน? จะเป็นบ้านพักคนชราแบบเดิม หรือ จะเป็นบ้านผู้สูงอายุ  คอนโดผู้สูงอายุสมัยใหม่? Tooktee จะมาแนะนำวิธีการเลือกที่อยู่อาศัยในวัยเกษียณ เหมาะอย่างยิ่งสำหรับคนที่การเตรียมตัวก่อนวัยเกษียณแบบโสด ๆ หรือ ไม่มีลูกหลาน ที่ต้องการคนดูแลและสภาพแวดล้อมความเป็นอยู่ที่พอเหมาะ ไม่ต้องการอยู่บ้านหลังใหญ่เพราะต้องดูแลเยอะ แต่ต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์การใช้งานจริง
 


 
ที่มา: http://www.jinwellbeing.com/th/home/           

บ้านพักคนชรา จะให้บริการผู้สูงอายุครบครันตลอด 24 ชั่วโมง โดยมีอุปกรณ์รักษาพยาบาลตามระดับความต้องการของคนไข้ และมีพยาบาลมืออาชีพคอยดูแลตลอดเวลา มักมาพร้อมกับการบริการอาหาร 3 มื้อ และกิจกรรมเพื่อผู้สูงอายุ โดยคิดค่าใช้จ่ายเป็นรายเดือน ห้องพักคนชราในรูปแบบเดิม ๆ มักมีลักษณะห้องพักที่คล้ายกับหอพัก หรือ โรงพยาบาล แต่ในปัจจุบันบ้านพักคนชรามีรูปแบบห้องพักที่หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นห้องพักแบบหลายเตียง ห้องพักคู่ ห้องพักเดี่ยว ในรูปแบบคล้ายโรงพยาบาล ไปจนถึงรูปแบบบ้านพักสไตล์รีสอร์ทที่ให้บริการเหมือนโรงแรม 5 ดาว ทำให้มีราคาตั้งแต่ถูกจนถึงแพง

เหมาะกับใคร?
บ้านพักคนชรา จะเหมาะกับผู้สูงอายุที่ต้องการการดูแลมากเป็นพิเศษ ผู้สูงอายุที่มีภาวะพึ่งพิง หรือภาวะติดเตียง หรือ คนที่ต้องการจ่ายค่าใช้จ่ายเป็นรายเดือน อยู่ในระยะสั้นไม่กี่ปี หรือ มีเงินเก็บในรูปแบบของเงินบำนาญจะเหมาะกับการอยู่อาศัยในบ้านพักคนชรา เพราะค่าใช้จ่ายครอบคลุมการใช้ชีวิตประจำวันของผู้สูงอายุเกือบทั้งหมดแล้ว

ค่าใช้จ่าย
ค่าใช้จ่ายหลากหลาย 1,500 – 85,000 บาท/เดือน ขึ้นอยู่กับโครงการ รูปแบบห้อง และแพคเกจการบริการด้วย
เช่น บ้านบางแค จะมีห้องพักแบบหอพักให้บริการในราคาเพียง 1,500 บาท/เดือน (ไม่รวมค่าบำรุงแรกเข้า 300,000 บาท)  ในขณะที่แพคเกจห้องพักประเภท 1Bedroom-plus ของโครงการ จิณณ์ เวลบีอิ้ง เคาน์ตี้ ที่มาพร้อมการบริการพิเศษ เช่น อาหารเช้า ทำความสะอาด เป็นต้น มีค่าใช้จ่ายอยู่ที่ 85,000 บาท/เดือน จะเห็นว่าราคาที่หลากหลายมาพร้อมกับไลฟ์สไตล์ผู้สูงวัยที่หลายหลายเช่นกัน อย่างไรก็ตามค่าใช้จ่ายรายเดือนเหล่านี้มักจะไม่รวมค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม กรณีต้องการซื้อยา ทำกิจกรรมต่าง ๆ เช่น กายภาพบำบัด หรือ การเรียกรถฉุกเฉินเพื่อนำส่งพยาบาล เป็นต้น หมายความว่าค่าใช้จ่ายต่อเดือนนั้นครอบคลุมถึงค่าห้องพัก ค่าอาหาร และค่าดูแลระดับพื้นฐานตามระดับความสามารถในการดูแลตัวเองนั่นเอง

ความคุ้มค่า เหมาะแก่การลงทุน
หากคุณเป็นผู้สูงอายุ หรือผู้ป่วยที่ต้องการการดูแลตลอด 24 ชั่วโมง ต้อมีผู้เชี่ยวชาญ และอุปกรณ์ทางการแพทย์แล้วล่ะก็ บ้านพักคนชราตอบโจทย์และคุ้มค่าในการลงทุนแน่นอน เพราะคุณเหมาจ่ายค่าที่พักอาศัย ความต้องการด้านสุขภาพตามภาวะของคุณ รวมถึงการใช้ชีวิตประจำวัน เช่น อาหาร 3 มื้อไปแล้ว ถือว่าสะดวกสบาย และคุ้มค่ากว่าการจ้างคนมาดูแล หรือการเดินทางไปรักษาพยาบาล
 



ที่มา: https://www.sansara.asia/th/index.php             

บ้าน-คอนโดผู้สูงอายุ มักจะเป็นการซื้อสิทธิการอยู่อาศัยในห้องพักหรือบ้านที่ออกแบบมาสำหรับผู้สูงอายุ คล้ายกับการเช่าคอนโด หรือเซ้งบ้านระยะยาว เพราะเรามีสิทธิในการอยู่อาศัย 30 ปี หรือ ตลอดชีวิต และในบางโครงการจะขายขาดเลย เหมือนการซื้อบ้านทั่วไปนั่นเอง หมายความว่าเราจ่ายเงินก้อนเดียวสำหรับค่าที่พัก พร้อมการบริการขั้นพื้นฐาน เช่น การตรวจสุขภาพ การบริการโดยพยาบาลมืออาชีพในเวลาทำการ เป็นต้น แต่ไม่รวมถึงค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน เช่น ค่าอาหาร ค่ายา และ ค่าทำกิจกรรมต่าง ๆ

เหมาะกับใคร?
บ้านผู้สูงอายุ หรือ คอนโดผู้สูงอายุเหมาะกับคนที่สามารถดูแลตัวเองได้ดี ต้องการเข้าสังคมบ้าง และ ต้องการที่พักอาศัยใหม่ที่รองรับกับไลฟ์สไตล์ของผู้สูงอายุจริง เพราะหากอยู่บ้านของตัวเองหลังเดิม อาจจะยากต่อการทำความสะอาด การเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ จึงเหมาะอย่างยิ่งสำหรับคนที่ เกษียณแบบโสดๆ อยากเข้าสังคม มีไลฟ์สไตล์ที่ดูแลตัวเองได้

ค่าใช้จ่าย
ค่าใช้จ่ายหลากหลายตั้งแต่ 200,000 – 6,900,000 บาท ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขสิทธิการอยู่อาศัย และระดับของโครงการ หากคิดค่าใช้จ่ายรายเดือนสำหรับการอยู่อาศัย 30 ปี จะตกราว 555 - 19,166 บาท/เดือนเท่านั้น ถือว่ามีราคาที่ต่ำมากเมื่อเทียบกับการซื้อบ้านทั่วไป เพราะเราได้รับทั้งสิทธิในการอยู่อาศัย และการบริการขั้นพื้นฐานสำหรับผู้สูงอายุ ทั้งนี้ช่วงราคาที่แตกต่างกันก็ขึ้นอยู่กับรูปแบบของโครงการ เช่น โครงการบุศยานิเวศน์ ให้สิทธิอยู่อาศัยได้ตลอดชีวิตโดยมีค่าใช้จ่ายเพียง 200,000 บาทและมีค่าส่วนกลางเริ่มต้นที่ 1,500 บาท ในขณะที่ โครงการ แสนสรา แอท แบคเม้าท์เท่น ซึ่งเป็นที่พักสไตล์รีสอร์หรูหราระดับห้าดาว ในหัวหิน ให้สิทธิ์การอยู่อาศัยแบบเช่า 30 ปี (ต่อสัญญาได้ 2 ครั้ง ครั้งละ 10 ปี) มีค่าใช้จ่ายเริ่มต้นที่ 6,900,000 บาท แต่มาพร้อมพื้นที่กิจกรรมอย่างหรูหรา สนามกอล์ฟ สนามเทนนิส และสระว่ายน้ำ เป็นต้น อย่างไรก็ตามผู้ที่สนใจจะอยู่อาศัยในบ้านผู้สูงอายุ หรือคอนโดผู้สูงอายุจะต้องเตรียมค่าใช้จ่ายสำหรับการใช้ในชีวิตประจำวันให้ดี รวมทั้งมีเงินเก็บเป็นก้อนสำหรับค่าใช้จ่ายในการซื้อ หรือวางมัดจำในครั้งแรก

ความคุ้มค่า เหมาะแก่การลงทุนคอนโดผู้สูงวัย
หากคุณเป็นผู้สูงอายุ ที่มีสุขภาพร่างกายแข็งแรง ต้องการการดูแลหรือการนัดพบแพทย์แค่ไม่กี่ครั้งเท่านั้น การอยู่ในบ้านผู้สูงอายุ หรือ คอนโดผู้สูงอายุจะคุ้มค่ากว่าการอยู่บ้านหลังเดิม หรือการอยู่บ้านพักคนชราเสียอีก เพราะคุ้มค่าในการลงทุนต่อสุขภาพร่างกาย และสุขภาพทางการเงินของคุณ จ่ายทีเดียวได้ทั้งบ้านที่เหมาะกับการอยู่อาศัยจริง และการดูแลขั้นพื้นฐานแล้ว มีค่าใช้จ่ายเพิ่มรายเดือน คือ ค่าอาหาร และค่ารักษาพยาบาลซึ่งไม่สูงมาก เนื่องจากสุขภาพของคุณดีอยู่แล้ว

มาถึงตรงนี้หลายคนคงสงสัยว่า แล้วบ้านพักคนชรา หรือ บ้าน-คอนโดผู้สูงอายุจะมีราคาถูกกว่า คุ้มค่ากว่ากัน Tooktee แนะนำว่าให้เลือกดูสิ่งที่เหมาะกับเราทั้งด้านการบริการ และราคาจะดีกว่า เพราะบ้านพักคนชราที่จ่ายเป็นรายเดือนอาจจะดูราคาถูกสำหรับการอยู่อาศัยในระยะสั้นแค่ไม่กี่เดือน หรือ ไม่กี่ปี แต่หากต้องการอยู่อาศัยระยะยาว เกษียณแบบคนโสด หรือคนไม่มีลูกหลาน บ้านผู้สูงอายุ คอนโดผู้สูงอายุอาจจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่า เพราะในระยะยาวแล้ว ค่าใช้จ่ายจะต่ำกว่าการอยู่อาศัยในบ้านพักคนชราหลายโครงการเสียอีก

หากใครสนใจเปรียบเทียบราคาและการบริการ Tooktee ได้รวบรวมราคาบ้านพักคนชรา บ้านผู้สูงอายุ คอนโดผู้สูงอายุมาให้คุณแล้ว

เปิดราคา 8 บ้านพักคนชรา อัพเดทล่าสุด 2019!

9 คอนโดผู้สูงอายุ เก๋ไก๋เหมาะกับคนรุ่นใหญ่ มิติใหม่ของสังคมผู้สูงวัย

Check list ปัจจัยในการเลือกที่อยู่อาศัยวัยเกษียณ

เตรียมตัวเกษียณ วันนี้อยากมีบ้าน ทำไงดี?

  emo52

#บ้านพักคนชรา #บ้านผู้สูงอายุ #บ้านพักคนชรา บางแค #คอนโดผู้สูงอายุ #คอนโดผู้สูงวัยการลงทุน #วัยเกษียณ #เทรนด์อสังหา #การเตรียมตัวก่อนวัยเกษียณ

36

          เปิดแล้วครับ แถมนั่งฟรี !! รถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยายใหม่เอี่ยมทั้ง  5 สถานี คือ "สถานีสนามไชย" "สถานีวัดมังกร (เยาวราช)" "สถานีสามยอด" "สถานีอิสรภาพ" และสถานีท่าพระ ของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย หรือ รฟม. ในวันที่ 29 กรกฎาคม
ที่ผ่านมาสถานีทดลองให้บริการจากสถานีวัดมังกรถึงสถานีท่าพระที่เป็นส่วนต่อขยายเพิ่มเติมจากสถานีหัวลำโพงเดิม โดยสถานีหัวลำโพงนั้น ได้เปิดทำการมาตั้งแต่ปีพ.ศ. 2547 (15 ปีที่แล้ว) ซึ่งนับว่าเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญเนื่องจากเป็นการพัฒนาระบบโครงข่ายขนส่งมวลชน (Mass Transit) เข้าสู่พื้นที่เมืองชั้นในเป็นครั้งแรก

ซึ่งก่อนที่ทุกท่านจะไปทดลองใช้บริการที่มงาน Tooktee ได้สรุปข้อมูลเบื้องต้นเกี่ยวกับสถานีสนามไชยมาไว้ให้เป็นเกร็ดน่ารู้ ดังนี้
 

"ทำเลท่องเที่ยวที่ดี สุด ๆ ใกล้ MRTสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินสนามไชย"

"อุโมงค์ลอดใต้แม่น้ำเจ้าพระยา"

"สถานีเชื่อมต่อกับการท่าเรือโดยสาร"

"สถานีสนามไชย เปิดให้บริการ ช่วงเวลา? ค่าบริการ? "
 

ข้อมูลเบื้องต้น เส้นทาง MRT สถานีรถไฟฟ้าใต้ดินสนามไชย

ที่ตั้ง -    สถานีอยู่บริเวณสี่แยก ของถนนสนามไชย ถนนมหาราช ถนนจักรเพชร และซอยราชินี ตั้งอยู่ในในพื้นที่แขวงพระบรมมหาราชวัง เขตพระนครหรืออยู่บริเวณปากคลองตลาด

พิกัดสถานีสนามไชย 13.743188, 100.494826

ภาพทำเลที่ตั้งสถานีสนามไชย (สถานีใต้ดิน)










 

ข้อควรรู้ก่อนไป MRT สถานีรถไฟฟ้าใต้ดินสนามไชย

อยู่ในทำเลท่องเที่ยวที่ดี สุด ๆ เป็นสถานีรถไฟฟ้าแห่งเดียวในขณะนี้ ที่ตั้งอยู่บริเวณใจกลางพื้นที่อนุรักษ์เกาะรัตนโกสินทร์ (ชั้นใน) ที่เป็นย่านเมืองเก่าของกรุงเทพฯ ซึ่งมีแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญที่เป็นกลิ่นอายดั้งเดิมในพื้นที่ ได้แก่ ปากคลองตลาด, บ้านหม้อ



ภาพจาก https://mgronline.com/travel/detail/9590000053123             


               ภาพจาก https://www.edtguide.com/travel/265740/baan-mor#             

วัดวาอารามและพระราชวัง ได้แก่ วัดพระเชตุพน (วัดโพธิ์), วัดพระศรีรัตนศาสดาราม (วัดพระแก้ว) และ พระบรมมหาราชวัง



ภาพจาก http://www.dhammathai.org/watthai/bangkok/watpho.php             

 



ภาพจาก https://travel.kapook.com/view147966.html             

รวมไปถึงสถานที่ท่องเที่ยวที่ได้ก่อสร้างขึ้นใหม่ ได้แก่ มิวเซียมสยาม, ยอดพิมานริเวอร์วอร์ค เป็นต้น



                                                  ภาพจาก http://www.nationmultimedia.com ทางขึ้น-ลง ด้านมิวเซียมสยาม             
 



ภาพจาก https://th.wikipedia.org/           

   ภาพจาก https://travelkanuman.com/travel/             

หากพิจารณาการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ จากผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ปีพ.ศ. 2556 (ฉบับล่าสุด) จะพบว่าเป็นพื้นที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริม เอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย (สีน้ำตาลอ่อน) ซึ่งแน่นอนว่าจะไม่พบเห็นอาคารสูง หรือสิ่งก่อสร้างใหม่ ๆ ขนาดใหญ่ในพื้นที่นี้แน่นอน

ผังเมืองกรุงเทพฯ ปีพ.ศ.2556 กับที่ตั้งสถานีสนามไชย
 



สามารถดูผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครปีพ.ศ.2556 ฉบับเต็มได้ที่ >>> https://www.tooktee.com/map/?overlaymap=newbkk

"อุโมงค์ลอดใต้แม่น้ำเจ้าพระยา"
สถานีรถไฟฟ้าใต้ดินสนามไชย เป็นสถานีสุดท้าย ก่อนลอดแม่น้ำเจ้าพระยาข้ามไปฝั่งธนบุรี ซึ่งนับว่าเป็น ครั้งแรกของประเทศไทยที่มีการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าลอดผ่านใต้แม่น้ำ (แม่น้ำเจ้าพระยา) เพื่อเชื่อมต่อจากพื้นที่เมืองเก่าไปสู่ฝั่งธนบุรี ซึ่งจุดลอดผ่านใต้แม่น้ำจะอยู่บริเวณปากคลองตลาด ก่อนที่จะไปยกระดับขึ้นเหนือนดินที่สถานีท่าพระ
 



  ภาพจาก: การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย   
         

สถานีเชื่อมต่อกับการท่าเรือโดยสาร นับว่าเป็นสถานีที่ 4 ที่เป็นสถานีรถไฟฟ้าซึ่งสามารถเชื่อมต่อกับท่าเรือโดยสารได้อย่างสะดวก (ระยะเดินไม่เกิน 100 เมตร) โดยก่อนหน้านี้มี

1) สถานีตากสิน (ฺBTS) ที่สามารถเชื่อมต่อกับท่าเรือสาทรได้ 

2) สถานีเพชรบุรี (MRT) ที่สามารถเชื่อมต่อกับท่าเรืออโศกเพชรบุรีได้ และ

3) สถานีสะพานพระนั่งเกล้า (รถไฟฟ้าสายสีม่วง) ที่สามารถเชื่อมต่อกับ ท่าเรือพระนั่งเกล้าได้

โดยในส่วนของสถานีสนามไชยสามารถเชื่อมต่อกับท่าเรือราชินี เพื่อไปยังท่าเรืออื่น ๆ ตามแนวแม่น้ำเจ้าพระยา สร้างความคล่องตัวในการเข้า-ออกพื้นที่นี้ได้อย่างดี

ฟรีค่าบริการ ตั้งแต่วันนี้ไปจนถึงวันที่ 28 กันยายน 2562 ซึ่งเป็นช่วงทดลองให้บริการตั้งแต่สถานีวัดมังกรถึงสถานีท่าพระ รวม 5 สถานี จะไม่มีการเรียกเก็บค่าบริการ หรือฟรีนั่นเอง โดยเปิดให้ใช้บริการเฉพาะช่วงเวลา 10.00น.-16.00 น. ซึ่งภายหลังจากนั้นจะเริ่มมีการเรียกเก็บค่าบริการรวมไปถึงจะมีการเปิดให้บริการจำนวนสถานีเพิ่มไปจนถึงสถานีหลักสอง หรือรวมทั้งหมด 11 สถานี อย่างไรก็ตามการใช้บริการฟรีแค่ช่วงสถานีวัดมังกร-ท่าพระเท่านั้น ซึ่งหากท่านไปเชื่อมต่อสถานีที่เปิดให้บริการเดิม เช่น สถานีหัวลำโพง จะมีค่าบริการขั้นต่ำอย่างน้อย 16 บาทต่อเที่ยวต่อคน

สถานีรถไฟฟ้าที่สวยที่สุดในประเทศไทย คงกล่าวได้ไม่เกินความจริงว่า สถานีสนามไชย เป็นสถานีรถไฟฟ้าที่สวยที่สุดของประเทศไทยในขณะนี้ เนื่องจากความโดดเด่นภายในสถานีที่เน้นสีแดงตัดกับสีขาว โดยมีลวดลายและการตกแต่งที่นำเอกลักษณ์สถาปัตยกรรมสมัยรัตนโกสินทร์ตอนต้น ที่เป็นตัวแทนของทำเลนี้ นำมาผสมผสานได้อย่างลงตัว เช่น การจำลองเพดานกับเสาคล้ายโถงพระโรง การจำลองกำแพงเมือง เป็นต้น



ภาพการตกแต่งภายในสถานีสนามไชย
 






เนื่องจากมีมุมให้ถ่ายรูปมากมาย ทำให้มีจำนวนคนที่หลั่งไหลไปยังสถานีนี้อย่างคับคั่ง  (ภาพด้านล่าง)

ภาพบรรยากาศภายในสถานีสนามไชย ณ วันที่ 29 กรกฎาคม 2562






ซึ่งความสวยงามและทำเลที่เป็นศักยภาพ ทีมงาน Tooktee ก็ขอแนะนำให้ท่านไปสัมผัสกันด้วยตนเอง และท่านก็จะพบว่าสถานีสนามไชย เป็นสถานีที่สวยและอยู่ในทำเลท่องเที่ยวที่ดีที่สุดของประเทศไทยในขณะนี้ อย่างไม่ต้องสงสัย


อ่าน สุดยอด!!! สถานีรถไฟฟ้าที่สวยที่สุดในประเทศไทยที่กำลังจะเปิดให้ทดลองใช้
คลิก >>>  https://www.tooktee.com/content/detail/1371

อ่าน 10 ร้านกาแฟรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย นั่งรถไฟฟรี ไปจิบกาแฟ
คลิก >>>  #สถานีสนามไชย #รถไฟฟ้าสีน้ำเงิน #เส้นทางรถไฟฟ้า #สถานีสนามไชยเปิดให้บริการ #mrt สนามไชย #สถานีสามยอด #สถานีเยาวราช #สถานีวัดมังกร]#สถานีสนามไชย #รถไฟฟ้าสีน้ำเงิน #เส้นทางรถไฟฟ้า #สถานีสนามไชยเปิดให้บริการ #mrt สนามไชย #สถานีสามยอด #สถานีเยาวราช #สถานีวัดมังกร

37


เปิดบ้านต้อนรับโชคลาภและเงินทอง ตามหลักฮวงจุ้ย จัดบ้านเรียกทรัพย์เสริมความเป็นสิริมงคลให้กับชีวิต และหนึ่งในเหตุผลที่คนเลือกจะจัดบ้านตามหลักฮวงจุ้ย คงหนีไม่พ้นในเรื่องของโชคลาภวาสนา และเงินทอง สำหรับใครที่กำลังหาข้อมูลเพื่อการเรียกทรัพย์เข้าบ้านวันนี้ ทุกที่นำวิธีจัดบ้านเรียกทรัพย์ตามหลัก ฮวงจุ้ยมาฝากกันค่ะ

เลือกสีที่สื่อถึงความมั่งคั่งร่ำรวย



ภาพจาก :https://home.kapook.com/view208123.html

การเลือกโทนสีเพื่อแต่งบ้านเสริมความมั่งคั่งนั้นจะเน้นไปทางสีทองเป็นหลัก เนื่องจากเป็นสัญลักษณ์แห่งความหรูหราและมั่งคั่ง อีกทั้งยังเข้ากับเทรนด์สีที่กำลังมาในตอนนี้เลยทีเดียว แต่ก็ไม่จำเป็นต้องใช้สีทองทาผนังบ้านให้เด่นชัดเสมอไป แค่เลือกใช้เฟอร์นิเจอร์หรือของแต่งบ้านที่มีลวดลายสีทอง เช่น กระจกขอบทอง กรอบรูปสีทอง โคมไฟที่มีฐานสีทอง แต่ถ้าใครไม่ถูกสเปคกับสีทองจริง ๆ ก็ไม่ต้องกังวลไป ให้ลองหันมาใช้สีม่วงโทนหรูหราแทนก็ได้ค่ะ

ทิศของบ้านที่เป็นมงคล



ภาพจาก :http://www.modernfs.com/direction.htm

คนไทยส่วนใหญ่มักจะเลือกบ้านที่หันไปทางทิศตะวันออกหรือทิศเหนือ เพราะช่วงเช้าแสงแดดอ่อน จะทำให้บ้านไม่ร้อนนัก แต่ถ้าต้องการรับทรัพย์ ตามหลักฮวงจุ้ยแล้วควรหันไปทางทิศใต้ เพราะจะอยู่ในทิศทางลม ทำให้ลมพัดเข้ามาตลอดทั้งปี ซึ่งลมจะพัดเอาพลังงานดีเข้ามาในบ้าน ส่งผลให้เกิดการค้าขายเจริญรุ่งเรือง

ติดตั้งกระจกสะท้อนโชคลาภให้เข้ามาในบ้าน



ภาพจาก : https://www.hafelethailand.com/content/16636/

กระจกเงาเป็นของตกแต่งอย่างหนึ่งที่นิยมนำมาแต่งบ้านอย่างแพร่หลาย เนื่องจากช่วยให้มุมมองของบ้านดูกว้างขวางขึ้น อีกทั้งหลายคนเชื่อถือในศาสตร์ฮวงจุ้ยที่ว่ากระจกเงาจะสะท้อนสิ่งที่ไม่ดีออกไปจากบ้านและสะท้อนสิ่งที่ดีเข้ามาในบ้านได้ รวมทั้งกระตุ้นการไหลเวียนของพลังชี่ (ชี่ ก็คือ สภาพแวดล้อมโดยรวมที่ส่งผลกระทบต่อการดำเนินชีวิตทั้งทางร่างกายและจิตใจของผู้อยู่อาศัย)

น้ำมงคลหมุนเวียนพลังงาน



ภาพจาก : https://home.kapook.com/view183490.html

บ้านที่มีสระว่ายน้ำหรือบ่อน้ำหน้าบ้าน ถือว่าเป็นเรื่องที่ดี ยิ่งติดหรือใกล้แม่น้ำคูคลองยิ่งดีเข้าไปอีก แต่ถ้าหากคุณพักอาศัยอยู่ในคอนโดแนะนำให้ตกแต่งด้วยน้ำพุ ให้มีการเคลื่อนไหวของสายน้ำ จะช่วยให้ความร่มเย็นแก่บ้าน ทำให้รู้สึกสบายตาเวลาที่มอง และตามหลักฮวงจุ้ยแล้วถือว่าส่งเสริมเรื่องความร่ำรวย สายน้ำจะนำพาโชคลาภ ความมั่งคั่ง ความเจริญมาแก่ผู้อยู่อาศัยด้วย

ประตูบ้านเสริมโชค



ภาพจาก : ming dai จาก Pixabay

ตามหลักของประตูทางเข้าบ้านที่ดีนั้น ไม่ควรตรงแนวเดียวกับประตูบานอื่นภายในบ้าน รวมถึงประตูหน้าต่างบานใหญ่ อีกทั้งไม่ควรหันชนกับประตูตู้ ประตูห้องน้ำ และบันได อย่างต่ำ ควรอยู่ห่างจากผนังและบันไดอย่างน้อย 2-3 ฟุต สิ่งที่สำคัญมากอีกอย่างหนึ่งคือ ประตูควรจะเป็นประตูที่เปิดเข้า ไม่ใช่เปิดออก เพราะการเปิดออกจะเป็นการผลักพลังงานออกจากบ้าน

สิ่งศักดิ์สิทธิ์เสริมความเป็นสิริมงคล



ภาพจาก : https://home.kapook.com/view152087.html

เชื่อว่าทุกบ้านมักจะมีหิ้งพระ หรือโต๊ะหมู่บูชาไว้ในบ้านเสมอ เป็นสิ่งศักดิ์สิทธิ์ที่คอยคุ้มครองปกปักรักษาคนในบ้านและเพิ่มความเป็นสิริมงคล และเชื่อถือกันการบูชาสิ่งศักดิ์สิทธิ์ว่าจะช่วยกวักเรียกเงิน เรียกทอง เรียกโชคลาภได้ ค้าขายร่ำรวย

บ้านโล่งรับพลังงานดี



ภาพจาก : William Kedersha จาก Pixabay

สิ่งสำคัญที่ควรนึกถึงก่อนจัดบ้านตามหลัก ฮวงจุ้ยนั่นก็คือ พลังชี่ (Chi) เป็นพลังงานดีที่จะทำให้ชีวิตมีแต่เรื่องมงคล ดังนั้นเราจึงควรทำบ้านให้โล่งเข้าไว้ จัดเฟอร์นิเจอร์และข้าวของต่าง ๆ ให้เป็นระเบียบเรียบร้อย เพื่อเปิดทางต้อนรับพลังงานที่ดีให้เข้ามาหมุนเวียนอยู่ภายในบ้าน และที่สำคัญต้องหมั่นทำความสะอาดบ้าน อย่าให้มีสิ่งสกปรกที่คอยเป็นอุปสรรคขวางกั้นให้ออกไปจากบ้านด้วยนะคะ

เป็นอย่างไรบ้างค่ะ สำหรับวิธีที่ทุกที่ได้นำมาแนะนำกัน รู้อย่างนี้แล้ว ก็รีบไปทำตามกันนะคะ จะได้ เฮง เฮง เฮง รวยๆ กันทั่วหน้า

 

 

#บ้านเรียกทรัพย์ #ฮวงจุ้ย #จัดบ้าน #บ้าน

38


คนที่กำลังเตรียมตัวเกษียณ โดยเฉพาะคนที่วางแผนจะเกษียณแบบโสด ๆ คงต้องนึกถึงไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของตัวเองในแบบฉบับผู้สูงอายุไว้ก่อน เพราะไม่มีลูกหลาน หากแก่ตัวไปก็จะไม่มีคนดูแล แล้วบ้านหลังเดิมที่เราเคยอยู่จะตอบโจทย์การใช้ชีวิตของผู้สูงอายุได้ไหม เพราะบ้านหลังใหญ่ก็ต้องการการดูแลมาก จะขึ้นลงบันไดก็ไม่สะดวกอีกต่อไป แถมเราต้องดูแลตัวเองมากขึ้น ต้องการคนมาดูแลเรายามเจ็บป่วย บางครั้งการอยู่บ้านหลังเดิมก็ไม่ตอบโจทย์ ถ้าอย่างนั้นจะเลือกที่อยู่อาศัยแบบไหนให้เข้ากับไลฟ์สไตล์ผู้สูงวัยของเราล่ะ? Tooktee ขอแนะนำเคล็ดลับในการเลือกที่อยู่อาศัยวัยเกษียณ ลองเช็คตัวเองดู ว่าเราเข้ากับบ้านผู้สูงอายุ คอนโดผู้สูงอายุ หรือ บ้านพักคนชรามากกว่ากัน?

1. สภาวะร่างกายของเรา ต้องการคนดูแลขนาดไหน?
ก่อนอื่นเลย เราต้องดูสภาวะสุขภาพของเราก่อน โดยทั่วไปจะแบ่งรูปแบบการดูแลออกเป็น 3 ระดับ ช่วยเหลือตัวเองได้, มีภาวะพึ่งพิง และภาวะติดเตียง

หากเราสามารถดูแลตัวเองได้ หรือต้องการไปหาหมอ ทำกายภาพบำบัดทำกิจกรรมเพื่อสุขภาพบ้านแต่ไม่ถึงกับต้องมีคนมาดูแลตลอดเวลา เราอาจจะเลือกคอนโดผู้สูงวัย หรือ บ้านผู้สูงวัยได้ เพราะที่นั่นมีสภาพแวดล้อมความเป็นอยู่ที่เหมาะกับผู้สูงอายุ แต่ไม่ได้มีพยาบาลมาคอยดูแลอยู่ตลอดเวลา

แต่หากในอนาคตเราอยู่ในสภาวะที่ต้องการคนมาดูแลตลอดเวลา หรืออยู่ในระดับ ภาวะพึ่งพิงและภาวะติดเตียง เราควรจะเลือกบ้านพักคนชราอย่างครบวงจรซึ่งมีอุปกรณ์รักษาพยาบาลที่ได้มาตรฐาน และ พยาบาลมืออาชีพดูแลตลอด 24 ชั่วโมง เพราะ สะดวกกว่า จะได้ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่าย หรือ หาคนมาดูแลเป็นรอบ ๆ

2. เงินเก็บที่มีเหมาะกับการจ่ายรายเดือน หรือ จ่ายก้อนเดียว (เซ้งสิทธิ์)?
หลังจากเช็คสุขภาพตัวเองแล้ว ต่อมาก็ต้องเช็คสุขภาพทางการเงินของเราด้วยว่าเรามีเงินเก็บมากแค่ไหน? และ ในวันที่เกษียณอายุเราจะมีเงินเก็บเป็นเงินก้อน หรือจะมีเงินบำนาญเป็นรายเดือน เพราะค่าใช้จ่ายในแต่ละโครงการมีตั้งแต่ราคาถูก ไปจนถึงราคาแพง ขึ้นอยู่กับระดับการบริการ และ รูปแบบโครงการอีกด้วย

หากเรามีเงินเก็บเป็นก้อน สามารถใช้จ่ายก้อนใหญ่ได้ เราจะสามารถซื้อสิทธิ์การอยู่อาศัยในบ้านผู้สูงอายุ หรือคอนโดผู้สูงอายุได้ จ่ายครั้งเดียวได้อยู่อาศัยไปอีก 30 ปีหรือตลอดชีพ บางโครงการขายขาดก็มี หากเราเป็นผู้สูงอายุที่สุขภาพดี คาดว่าจะมีอายุอยู่ยาวนานสัก 20-30 ปีหลังเกษียณ การจ่ายเงินก้อนเพื่อเข้าอยู่ในบ้านผู้สูงอายุ คอนโดผู้สูงอายุ น่าจะคุ้มค่ากว่า เพราะ เราจะได้รับการดูแลขั้นพื้นฐาน มีเพื่อนสังคมผู้สูงวัยทำกิจกรรมร่วมกัน ในค่าใช้จ่ายแบบเหมาๆ
ดูค่าใช้จ่ายคอนโดผู้สูงอายุได้ที่นี่ >> https://www.tooktee.com/content/detail/169
 

แต่หากเรามีเงินเก็บเป็นรูปแบบคล้ายเงินบำนาญ ที่จ่ายเงินปันผลทุกเดือน เราอาจเลือกที่จะอยู่ในบ้านพักคนชรา เพราะสามารถหมุนเงินมาใช้ได้ และบ้านพักคนชรามักจะให้บริการอาหารครอบคลุมทั้ง 3 มื้อ และการรักษาพยาบาลอย่างครบวงจรตามระดับความต้องการของผู้สูงอายุ นั่นคือค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่ในชีวิตประจำวันของผู้สูงอายุแล้ว จึงทำให้เราควบคุมค่าใช้จ่ายได้ดีกว่า
ดูค่าใช้จ่ายบ้านพักคนชราได้ที่นี่ >> https://www.tooktee.com/content/detail/1571

3. รูปแบบห้องพักที่ชอบ

หลังจากเลือกดูสภาพร่างกายตัวเองแล้ว ดูกำลังทรัพย์ตัวเองก็แล้ว ต่อไปก็มาดูความชอบ ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตหลังเกษียณที่เราต้องการกันเลย โดยส่วนใหญ่แล้วทั้งบ้านพักคนขรา และบ้าน-คอนโดผู้สูงอายุ จะมีรูปแบบห้องพักประมาณ 4 แบบ ได้แก่

1. ห้องพักรวม ในบ้านพักคนชรา รูปแบบคล้ายหอพัก หรือ โรงพยาบาลเหมาะสำหรับคนที่ต้องการการดูแลเป็นพิเศษ มีพยาบาลคอยดูแลอย่างทั่วถึงแแน่นอน และสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายได้อีกด้วย




  ที่มา: http://www.kluaynamthai2.com/Service-Hospitality/Service-GardenLivingHome.php

 

2. ห้องพักคู่ ในกรณีนี้เหมาะสำหรับคนที่ต้องการความเป็นส่วนตัวขึ้นมาหน่อย อาจจะเข้ามาอยู่คนเดียวแล้วจับคู่กับเพื่อนร่วมห้องคนอื่น หรือมากับคู่ชีวิต เพื่อน พี่น้อง เพื่อแชร์ห้องพักร่วมกันในวัยเกษียณ



ที่มา:https://ditsaranursinghome.com/index.html                                     

 

3. ห้องพักเดี่ยว มักจะเรียกว่าห้องพักระดับ VIP เพราะได้รับความเป็นส่วนตัวแน่ ๆ ไม่มีคนรบกวน เหมาะกับผู้สูงอายุที่ต้องการความสงบ ความเป็นส่วนตัวสูง หรือต้องการพื้นที่สำหรับทำกิจกรรม เก็บข้าวของ เป็นต้น ห้องพักแบบนี้มีให้บริการทั้งในบ้านพักคนชรา ไปจนถึงบ้าน คอนโดผู้สูงอายุ ลักษณะห้องมีทั้งแบบเรียบง่ายคล้ายห้องพักทั่วไป ไปจนถึงห้องพักระดับหรู ที่ได้รับการตกแต่งสวยงาม อยู่ท่ามกลางธรรมชาติ เสมือนอยู่ในโรงแรม 5 ดาว
 



ที่มา: https://ditsaranursinghome.com/index.html                                     

4. บ้านเดี่ยว หรือ วิลล่า มีให้บริการในบ้านผู้สูงอายุ หรือโครงการคอนโดผู้สูงอายุระดับหรูที่ต้องการตอบโจทย์ผู้สูงอายุงบเยอะ ต้องการใช้ชีวิตหรูหรา มีกิจกรรมต่าง ๆ มากมาย สำหรับการเข้าสังคมในวัยเกษียณ เช่น สนามกอล์ฟ สนามเทนนิส สระว่ายน้ำ และสวนสาธารณะขนาดใหญ่ เป็นต้น



ที่มา: https://www.sansara.asia/th/index.php                 

หลังจากเช็คตัวเอง 3 ข้อง่าย ๆ นี้แล้ว คุณคิดว่าตัวเองเหมาะกับที่อยู่อาศัยวัยเกษียณแบบไหน? ทั้งบ้านพักคนชรา และคอนโดผู้สูงอายุต่างก็มีจุดเด่น และข้อดีที่ไม่เหมือนกัน บางคนอาจคิดว่าตัวเองเหมาะกับการอยู่ในคอนโดผู้สูงอายุ เพราะดูแลตัวเองได้ และมีเงินเก็บมากพอ แต่หากเกิดเหตุการณ์ที่ไม่คาดคิด ทำให้เราจำเป็นต้องได้รับการดูแลอยู่ตลอดเวลา เราก็อาจเลือกซื้อแพคเกจการดูแลเพิ่ม หรือ ย้ายไปอยู่บ้านพักคนชราชั่วคราวเพื่อพักฟื้น เป็นต้น เพราะชีวิตเราไม่แน่นอน ดังนั้นการศึกษาทางเลือกที่หลากหลายเอาไว้ตั้งแต่วันนี้ก็อาจช่วยให้เราตัดสินใจได้ดีในอนาคต Tooktee หวังว่าทุกคนจะได้อยู่ในที่อยู่อาศัยที่ถูกที่ และถูกใจคุณ

#บ้านพักคนชรา #บ้านผู้สูงอายุ #บ้านพักคนชรา บางแค #คอนโดผู้สูงอายุ #คอนโดผู้สูงวัยการลงทุน #วัยเกษียณ

39


การเลือกซื้อคอนโดสักห้อง กับ ความเชื่อฮวงจุ้ยก็ถือเป็นเรื่องสำคัญ คอนโดที่คุณอยู่อาศัยทุกวันนั้นมีผลโดยตรง จะดีให้เป็นสิริมงคล อยู่แล้วรวย มีข้อห้ามอะไรที่ไม่ควรทำบ้าง
คอนโดถูกต้องตามหลักฮวงจุ้ยอย่างไรบ้าง เมื่อสมัยก่อนเวลาที่เราอยากจะซื้อคอนโดสักห้อง มักจะเลือกห้องที่อยู่ชั้นสูงๆ เข้าไว้จะได้เห็นวิวดีๆ แต่ถ้าสมัยนี้จะซื้อคอนโดแบบไหนให้ขายได้ราคา ฮวงจุ้ยดี TOOKTEE มีวิธีเลือกซื้อคอนโดฯอยู่เองก็สบาย จะขายก็ราคาไม่ตก ควรพิจารณาเลือกทิศไหนที่เหมาะสมกับการอยู่อาศัยของเรามากที่สุด ตามมาดูพร้อมๆ กันเลย…
อยากซื้อคอนโด เลือกห้องทิศไหนดี?
เลือกซื้อห้องคอนโดอย่างไร ขายต่อง่าย ได้ราคาดี ปล่อยเช่าเร็ว
ห้องที่ควรหลีกเลี่ยง ไม่ควรซื้อ






                                                              ที่มาภาพ:  Nonticha Simaprasert

คอนโดห้องมุมคือสุดยอดวิว ชั้นเซียน

คอนโดห้องมุมชั้นสูงสุด รับวิวหรูหราอลังการ ห้องมุมจะมีด้านเปิดถึง 2 ด้าน ทำให้ห้องดูกว้าง สว่าง ไม่อึดอัด  ยุงไม่มี แมลงไม่มี ไม่มีปัญหาเรื่องอับชื้น แล้ว ยังส่วนตัวและเงียบสงบอีกด้วย แต่อาจจะต้องแลกกับราคาที่มักจะสูงตามไปด้วย จะถูกจองอย่างรวดเร็วที่สุดและไม่ค่อยมีเหลือในวัน Pre-Sale ให้คนปกติได้เลือกสรรกัน




                                                                                             ที่มาภาพ:  www.propertytoday.in.th


                                                                                                           ที่มาภาพ: thepolitancondo

ห้องติดวิวสวย ที่ควรจับจอง แถมราคาไม่ตก

การเลือกคอนโดที่อยู่ชั้นสูง ๆ ไม่ใช่ปัจจัยเดียวที่ทำให้ราคาไม่ตก แต่ห้องที่มีวิวสวย ๆ ก็เป็นห้องที่มีคนหมายปอง หาคนเช่าง่าย ขายคล่อง ต่างจากห้องที่อยู่ใกล้ตึกอื่น ๆ ในระยะประชิด จนเห็นว่าคนในตึกทำอะไรอยู่บ้าง ทำให้คนที่อยู่อาศัยไม่มีความเป็นส่วนตัว ห้องประเภทนี้จะขายต่อคงไม่ได้ราคาสูง

ส่วนวิวที่นิยม 1. คอนโดวิวแม่น้ำ
                      2. คอนโดวิวเมือง
                      3. คอนโดวิวส่วนกลาง หรือวิวสระน้ำ




ทิศที่ดีที่สุด ในการเลือกซื้อคอนโด

ทิศใต้ เป็นทิศที่ได้รับลม 8 – 9 เดือนต่อปี และไม่ได้รับแสงแดดโดยตรง รับลมธรรมชาติตลอดฤดูร้อนและฤดูฝน ไม่โดนแสงแดดโดยตรงแต่มีแสงเข้าห้องบ้างในช่วงบ่าย เหมาะกับหลาย ๆ lifestyle ทำให้ขายได้ไม่ยาก

ทิศเหนือ เป็นทิศที่มีลม ประมาณ 4 เดือนต่อปี อากาศเย็นสบายตลอดทั้งปี เพราะแสงแดดจะไม่ส่องเข้าห้อง เหมาะกับคนที่ใช้เวลาอยู่ห้องนานๆ  เหมาะกับกับคนชอบอยู่ห้องบ่อย ๆ

ทิศตะวันออก เป็นทิศที่เหมาะกับคนที่ตื่นเช้า ทำงานตอนกลางวัน หรือไม่ค่อยอยู่ห้องตอนกลางวัน เพราะจะได้รับความร้อนในตอนเช้าไปจนถึงตอนสาย เหมาะกับคนชอบทำงานเช้า

ทิศตะวันตก เป็นห้องที่ไม่ค่อยมีใครนิยมซื้อ เนื่องจากผนังจะอมความร้อนในช่วงบ่าย และคายออกในตอนกลางคืน หมายความว่าในช่วงบ่ายห้องจะร้อนมาก และร้อนต่อเนื่องไปจนตอนดึก มักจะขายยาก แต่จริง ๆ แล้วก็ขายไม่ได้ยากอย่างที่คิด กลุ่มคนซื้อคอนโดที่ระเบียงหันทางทิศตะวันตก คือ  คนนอนดึก ตื่นสาย ชาวต่างชาติ คนชอบวิวสวย ทำให้ตัดปัญหาเรื่องลูกค้าไม่ชอบห้องที่มีหัวนอนอยู่ทางทิศตะวันตก ซึ่งคนไทยมักจะถือกัน (มองว่าเป็นทิศหัวนอนของคนตาย)

หลีกเลี่ยงห้องที่ติดกับห้องขยะ

ฮวงจุ้ยที่ดีซึ่งเป็นพื้นฐานของคอนโดมิเนียม คือ ความสะอาดสะอ้าน โปร่ง สว่าง และต้องไม่ติดอยู่กับพื้นที่ที่เป็นแหล่งขยะ หรือของหมักหมมใด ๆ  เพราะนอกจากจะมีกลิ่นไม่พึงประสงค์ อาจมีมดแมลงมา รบกวน บางทีก็อาจมีรอยคราบน้ำจากถุงขยะที่รั่วมาตามทางเดินได้

หลีกเลี่ยงห้องติดลิฟต์

อย่าเลือกห้องที่อยู่ใกล้ลิฟต์เกินไป ห้องคอนโดมิเนียมที่ติดกับส่วนบันได หรือข้างลิฟต์ไม่ใช่ที่มงคลนัก เนื่องจากบริเวณนี้จะมีผู้คน มีการขึ้นลง มีเสียงเดิน เป็นห้องที่ขาดความเงียบสงบ ยิ่งห้องที่เป็นทางสามแพร่งออกจากโถงลิฟท์แล้วเจอประตูเข้าห้องพอเป๊ะ ควรหลีกเลี่ยงเป็นอย่างยิ่งเพราะไม่ดีทั้งฮวงจุ้ยและเสียความเป็นส่วนตัวย่อมไม่มีใครต้องการ การขายห้องที่อยู่ติดลิฟต์ก็ขายได้ยากด้วยผลนี้เช่นกัน



                                                                   ที่มาภาพ: เจ้าของกระทู้ bank krit : www.pantip.com


ห้องติดบันไดหนีไฟ

คอนโดห้องติดบันไดหนีไฟ มีความเชื่อทางหนีไฟ หรือบันได เพราะเชื่อกันว่าพลังงานดีที่ผ่านประตูห้องเข้ามาจะผ่านเลยออกไปยังประตูระเบียงทันที คนไทยมักมีความเชื่อเรื่องโชคไม่ดี ทำให้ขายยาก ข้อเสียจริงๆ ส่วนใหญ่ห้องติดบันไดหนีไฟจะติดกับ ห้องขยะ ส่วนใหญ่คนไม่นิยม ถ้าได้กับห้องมุมเลย ข้อดีห้องติดบันไดหนีไฟ หากเกิดเหตุอัคคีภัยขึ้นเราจะได้หนีทัน ในการใช้งานปกตินั้นบันไดหนีไฟจะไม่มีใครเข้าไปใช้จึงไม่เป็นการรบกวนจากผนังอีกฝั่ง
 

คอนโดต้องไม่อยู่สุดทางเดิน หรือบริเวณมุมอับ

ตามหลักฮวงจุ้ย การซื้อห้องคอนโดที่อยู่ห้องบริเวณสุดทางเดินเป็นทางตัน- มุมอับ โดยสถานที่ๆ เป็นทางตันในแง่ฮวงจุ้ย คือทางที่อยู่สุดมุมในทางเดินจริงๆ ยิ่งประตูที่่เปิดรับพลังงานจากดททางเดินยิ่งมีอำนาวจในด้านทางลบ - อับโชคได้ ซึ่งหมายถึงความอึดอัด หาหนทางไปไหนไม่ได้อีก แถมยังอาจจะอับทึบ มืดมนเพิ่มความสลัวให้คนอยู่อาศัยได้อีกด้วย



                                                                      ที่มาภาพ: เจ้าของกระทู้ letscry : www.pantip.com

หลีกเลี่ยงห้องทางสามแพร่ง
ฮวงจุ้ยคอนโดที่จะซื้อ ไม่ควรตรงตำแหน่งทางสามแพร่ง เป็นจุดเด่นและจุดสังเกตของผู้ผ่านไปผ่านมาอยู่ตลอดเวลา ทำให้ผู้อาศัยในห้องนั้นๆ เกิดความระแวง กังวล ไม่สบายใจ รู้สึกอยู่เสมอว่า เหมือนมีใครจะมาหา หรือเข้ามาในห้อง รวมไปถึงความปลอดภัยด้วยเช่นกัน สิ่งเหล่านี้ส่งผลให้เจ้าของห้องนอนไม่หลับ ทำให้เจ็บป่วยได้ง่าย

สุรป การเลือกซื้อที่อยู่อาศัย ถือเป็นเรื่องสำคัญที่ทุกคนต้องวางแผนให้ดี ทั้งทำเล การตกแต่ง ความน่าเชื่อถือของโครงการ ถ้าเราไม่สามารถจะเลือกห้องที่อยู่ในทิศที่ดี ลองหันมาดูภาพรวมของจากทุกด้านของอาคาร ว่าด้านไหนดีที่สุด ด้านที่ดีส่วนใหญ่จะมีมุมมองที่โปร่งโล่ง ไม่มีอาคารอื่น หรือสิ่งปลูกสร้างปิดบังห้อง มองเห็นสวน สระว่ายน้ำ แม่น้ำ ทะเลสาบ สวน หรือมีทัศนียภาพที่สวยงาม การเลือกห้องในชั้นที่สูงขึ้นอีกหน่อยก็สามารถทดแทนได้บ้าง หากไม่สามารถเลือกอาคาร หรือด้านที่มีลักษณะที่ดีตามที่กล่าวไปข้างต้น แต่อาจจะต้องแลกกับราคาที่มักจะสูงตามไปด้วย


[img=https://www.tooktee.com/content/detail/1611]http://#ซื้อคอนโด #ฮวงจุ้ยคอนโด #คอนโดห้องมุม #ฮวงจุ้ยบ้าน #ขายคอนโด #คอนโดวิวแม่น้ำ[/img]

40


        ปีนี้คนที่กำลังมองหาซื้อที่อยู่อาศัยคงได้เห็นโปรโมชั่น ดีลอสังหาริมทรัพย์ราคาพิเศษมากมายจากหลายโครงการ ออกมาล่อตาล่อใจชวนให้เราซื้อบ้านซะเดี๋ยวนี้ แถมยังมีมาตรการพยุงเศรษฐกิจ 2562 หรือ “มาตรการภาษีเพื่อส่งเสริมการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง” ให้สิทธิ์ลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ได้ตามจำนวนที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท ที่คาดว่าจะช่วยลดต้นทุนในการซื้อบ้านของประชาชน แต่ไม่ใช่ว่าทุกคนจะได้รับประโยชน์จากการลดหย่อนเป็นเงินจำนวน 200,000 บาทจริง ๆ นะ เพราะขึ้นอยู่กับฐานภาษีของแต่ละคนด้วย หลายคนคงจะยังไม่เข้าใจว่ามาตรการที่ว่าใช้ได้กับใครบ้าง? และจะได้การลดหย่อนภาษีเท่าไหร่? ไม่ต้องห่วง Tooktee จะมาไขข้อสงสัย ให้คนซื้อบ้านเข้าใจง่ายๆ ได้ดีลอสังหาดี ๆ อย่างสบายใจ

ใครได้ประโยชน์บ้าง?

คนที่มีรายได้ต่อเดือนมากกว่า 25,833 บาท/เดือน (กรณีโสด ไม่มีค่าลดหย่อนอื่น ๆ นอกเหนือจากที่กฎหมายกำหนดที่ 60,000 บาทสำหรับผู้มีเงินได้ และไม่ได้จ่ายเงินสมทบเข้ากองทุนประกันสังคม) เพราะหากรายได้ต่ำกว่านี้คุณก็ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอยู่แล้ว จึงไม่ได้รับประโยชน์จากมาตรการนี้นั่นเอง (อ่านคำอธิบายเพิ่มเติมด้านล่าง)

สำหรับผู้ซื้อบ้านพร้อมที่ดิน หรือ คอนโดมิเนียมหลังแรก (ผู้ซื้อต้องไม่เคยมีชื่อในทะเบียน หรือ ไม่เคยเป็นเจ้าของอสังหาฯ มาก่อน)

เป็นบ้านพร้อมที่ดิน หรือ คอนโด มือหนึ่ง หรือ มือสองก็ได้

มูลค่าบ้านพร้อมที่ดิน หรือ คอนโดไม่เกิน 5 ล้านบาท

มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 30 เมษายน - 31 ธันวาคม 2562

หากอยู่ระหว่างดาวน์ จะไม่สามารถใช้สิทธิ์ลดหย่อนภาษีได้ เพราะถือว่ายังไม่โอนกรรมสิทธิ์

ผู้ซื้อต้องถือครองกรรมสิทธิ์ติดต่อกันอย่างน้อย 5 ปี นับตั้งแต่วันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ (แต่ไม่รวมถึงกรณีผู้ซื้อเสียชีวิต หรือกรณีอสังหาริมทรัพย์นั้นสิ้นสภาพไปทั้งหมด)

 

เงินเดือนเท่าไหร่ จะได้ลดหย่อนภาษีจากการซื้อบ้านไปเท่าไหร่บ้าง?

หลายคนอาจสงสัยว่าการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสูงสุด 200,000 บาทในที่นี้ เราจะได้ลดจริงๆ เท่าไหร่กันแน่ ในส่วนนี้ขึ้นอยู่กับฐานภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบขั้นบันได ยิ่งรายได้สุทธิมาก ต้องเสียภาษีมาก ก็ยิ่งมีโอกาสได้ลดหย่อนภาษีมากนั่นเอง ตามสูตรการคำนวณด้านล่างนี้


รายได้ = รายได้รวมทั้งปี

หักค่าใช้จ่าย = 50% ของรายได้ แต่ไม่เกิน 100,000 บาท
(สำหรับรายได้ประเภทที่ 1 เงินเดือน และ 2 เงินค่าจ้างทั่วไป)

หักค่าลดหย่อนส่วนตัว 60,000 บาท
(ค่าลดหย่อนส่วนตัว ใช้เป็นค่าลดหย่อนแบบเหมา 60,000 บาทต่อปี สำหรับผู้ยื่นภาษีทุกคน)

ตัวอย่าง: ผู้ไม่ได้รับผลประโยชน์
 

ไม่ใช่ว่าทุกคนจะได้รับประโยชน์จากการให้สิทธิ์ลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เพราะ คนที่มีรายได้ไม่ถึงเกณฑ์ที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาก็ไม่ได้รับประโยชน์จากการลดหย่อนนั่นเอง แล้วต้องเงินเดือนเท่าไหร่ ถึงจะได้รับประโยชน์จากมาตรการนี้?

ผู้ที่ไม่ต้องเสียภาษีคือ ผู้ที่มีรายได้สุทธิไม่เกิน 150,000 บาทต่อปี

เราลองคำนวณรายได้สูงสุดในกรณีโสด ไม่มีค่าลดหย่อนอื่น ๆ นอกเหนือจากที่กฎหมายกำหนดที่ 60,000 บาทสำหรับผู้มีเงินได้ และไม่ได้จ่ายเงินสมทบเข้ากองทุนประกันสังคม จะต้องมีเงินเดือนเท่าไหร่จึงจะไม่ต้องเสียภาษี
 

รายได้สุทธิ = (รายได้ - ค่าใช้จ่าย - ค่าลดหย่อนส่วนตัว)

150,000 = (รายได้ - 50%ของรายได้แต่ไม่เกิน 100,000 - 60,000)
 

ผลลัพธ์ : ผู้ที่ไม่ต้องเสียภาษีในกรณีนี้ต้องมีรายได้ไม่เกิน 25,833 บาท/เดือน ซึ่งก็หมายความว่าจะไม่ได้รับประโยชน์จากการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดานั่นเอง

ตัวอย่าง: ผู้ได้รับประโยชน์

แล้วคนที่ได้รับประโยชน์จากมาตรการภาษีเพื่อส่งเสริมการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง จะได้รับผลประโยชน์เท่าไหร่?

ในกรณีที่นาย A เป็นคนโสด ไม่มีค่าลดหย่อนอื่น ๆ นอกเหนือจากที่กฎหมายกำหนด มีรายได้ทางเดียว เป็นเงินเดือนจำนวน 55,000 บาท ต่อเดือน

รายได้ = รายได้รวมทั้งปี 55,000 x 12 = 660,000 บาท
(ในกรณีนี้เป็น เงินได้ประเภทที่ 1 คือ เงินได้พึงประเมินในรูปของเงินเดือน หรือค่าตอบแทนจากการทำงานประจำ)

หักค่าใช้จ่าย = 50% ของ 660,000 = 330,00 แต่หักค่าใช้จ่ายได้เพียง 100,000 บาท
(หักค่าใช้จ่ายแบบเหมา 50% แต่สูงสุดไม่เกิน 100,000 บาท)

หักค่าลดหย่อนส่วนตัว 60,000 บาท
(ค่าลดหย่อนส่วนตัว ใช้เป็นค่าลดหย่อนแบบเหมา 60,000 บาทต่อปี สำหรับผู้ยื่นภาษีทุกคน)

หักค่าลดหย่อนตามมาตรการภาษีเพื่อส่งเสริมการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง 200,000 บาท

ค่าลดหย่อนที่จะได้รับ = (660,000 – 100,000 – 60,000 - 200,000) x อัตราภาษีตามขั้นบันได

ค่าลดหย่อนที่จะได้รับ = 300,000 x อัตราภาษีตามขั้นบันได

หมายความว่าหลังได้รับการลดหย่อน 200,000 บาทแล้ว นาย A จะต้องเสียภาษีเพียง 7,500 บาท ตามการคำนวณภาษีแบบขั้นบันได ดังนี้

 

เงินได้สุทธิ

ช่วงของเงินได้

อัตราภาษี

จำนวนเงินภาษีแต่ละช่วง (บาท)

0 - 150,000

150,000

0%

ไม่เสียภาษี

>150,000 - 300,000

150,000

5%

7,500

รวมจำนวนเงินต้องเสียภาษี

7,500

 

หากนาย A ไม่ใช้สิทธิ์ลดหย่อนภาษีเงินได้ตามมาตรการนี้ จะต้องเสียภาษีตามรายได้สุทธิ 500,000 บาท (ไม่ได้ลดหย่อน 200,000 บาทจากมาตรการ) เป็นเงินจำนวน 27,500 บาท ตามการคำนวณภาษีแบบขั้นบันได ดังนี้
 

เงินได้สุทธิ (บาท)

ช่วงของเงินได้

อัตราภาษี

จำนวนเงินภาษีแต่ละช่วง (บาท)

0 - 150,000

150,000

0%

ไม่เสียภาษี

>150,000 - 300,000

150,000

5%

7,500

>300,000 - 500,000

200,000

10%

20,000

รวมจำนวนเงินต้องเสียภาษี

27,500

 

สรุป: นาย A สถานะโสด มีรายได้ 55,000 บาทต่อเดือน สามารถต้นทุนการซื้อบ้านหลังแรก ตามมาตรการนี้ไปได้ 20,000 บาท
(กรณีไม่มีค่าลดหย่อนอื่น ๆ นอกเหนือจากที่กฎหมายกำหนด และมีรายได้ทางเดียว)

เงินภาษีที่จะได้คืนสูงสุดเทียบกับรายได้ต่อเดือน
 

ช่วงเงินเดือน* (บาท)

เงินได้สุทธิ (บาท)

อัตราภาษี

เงินภาษีที่จะคืนสูงสุด (บาท)

0 - 25,833

0 - 150,000

ยกเว้น

ไม่ได้ประโยชน์จากมาตรการนี้

25,834 - 38,332

>150,000 - 300,000

5%

7,500

38,333 - 55,000

>300,000 - 500,000

10%

20,000

55,001 - 75,833

>500,000 - 750,000

15%

30,000

75,834 - 96,666

>750,000 - 1,000,000

20%

40,000

96,667 - 180,000

>1,000,000 - 2,000,000

25%

50,000

180,001 - 430,0000

>2,000,000 - 5,000,000

30%

60,000

>430,000

>5,000,000

35%

มากกว่า 60,000


*ช่วงเงินเดือนคิดจากสมมุติฐานคนโสด ไม่มีรายได้จากทางอื่น ๆ นอกเหนือจากเงินเดือน และไม่มีค่าลดหย่อนอื่น ๆ นอกเหนือจากที่กฎหมายกำหนด หรือ คำนวณจาก รายได้ - ค่าใช้จ่าย – ค่าลดหย่อนส่วนตัว

ทั้งนี้หากคุณมีค่าลดหย่อนต่าง ๆ เพิ่ม เช่น มีคู่สมรส มีบุตร และอื่นๆ จะทำให้เงินได้สุทธิหลังหักค่าลดหย่อนต่าง ๆ ของคุณต่ำลงอีก เท่ากับว่าต้องเสียภาษีน้อยกว่าคนโสดอยู่แล้ว จึงได้รับผลประโยชน์จาก “มาตรการภาษีเพื่อส่งเสริมการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง” น้อยนั่นเอง

ไม่น่าแปลกใจที่จะเกิดกระแสวิพากษ์วิจารณ์มากมายว่ามาตรการพยุงเศรษฐกิจดังกล่าว อาจไม่ช่วยลดต้นทุนในการซื้อบ้านของประชาชน และไม่กระตุ้นให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์ ซื้อบ้านได้มากขึ้นนัก เพราะคนที่มีรายได้น้อยจะไม่ได้รับประโยชน์จากการลดหย่อนภาษีเงินได้ หรือได้รับการลดหย่อนน้อย ส่วนคนที่มีรายได้มากก็มีแนวโน้มสูงที่จะมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองอยู่แล้ว หากซื้อบ้านใหม่ก็จะเป็นบ้านหลังที่สอง หรือ มากกว่านั้น ทำให้ไม่ตรงตามเงื่อนไขของ มาตรการภาษีเพื่อส่งเสริมการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง

อย่างไรก็ตาม หากคุณเป็นคนที่มีคุณสมบัติตรงตามเงื่อนไขดังกล่าว ก็อย่าลืมเก็บเอกสารและหลักฐานการซื้อบ้าน-คอนโด สำหรับยื่นภาษีในปีหน้าได้เลย สำหรับคนที่ไม่สามารถใช้สิทธิ์ได้ก็อย่าได้เสียใจไป เพราะ คนที่สนใจซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้ก็ยังได้รับโปรโมชั่น ดีลอสังหาริมทรัพย์ดี ๆ มากมายจากโครงการต่าง ๆ ของภาคเอกชนที่ทุกรายต่างพยายามกระตุ้นให้เกิดการซื้ออสังหาริมทรัพย์อยู่นั่นเอง

หากใครกำลังมองหาโปรโมชั่นดี ๆ ดีลอสังหาเด็ด ๆ ที่ทำให้คุณซื้อบ้านได้อย่างคุ้มค่า และรวดเร็ว สามารถค้นหาได้ทางเว็บไซต์ Tooktee เว็บรวมดีลอสังหา ให้คุณช็อปได้อย่างจุใจ เลือกดูดีลทั้งหมดได้ที่นี่ >> https://www.tooktee.com/all-deal

41


เจ้าของที่ดิน ผู้ได้รับมรดกที่ดินต้องรู้! ปีหน้าต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้วนะ หลายคนคงยังไม่รู้ว่าจะต้องเสียภาษีเท่าไหร่ คิดอย่างไร? ไม่เสียภาษีได้ไหม? Tooktee ขอสรุปรายละเอียดสำคัญของ พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ซึ่งได้ประกาศในวันที่ 12 มีนาคม 2562 นี้ และจะเริ่มจัดเก็บภาษีตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563

 สรุป! พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

- พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คืออะไร
- วัตถุประสงค์ของการปรับกฎหมาย
- ใครได้ประโยชน์ใครเสียประโยชน์
- ถ้าไม่จ่ายจะเป็นอย่างไร
- Hot !!! คำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างง่ายๆ



พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คืออะไร

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีที่จัดเก็บรายปีจากเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ผู้มีกรรมสิทธิ์บ้าน อาคาร ที่ดิน เป็นต้น โดยคิดจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง  คูณอัตราภาษีที่กำหนดตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน และประเภทบุคคล โดยมีองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เป็นหน่วยงานที่รับผิดชอบในการจัดเก็บภาษี เมื่อ พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ถูกประกาศใช้ รัฐก็ต้องยกเลิกการเก็บภาษีโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้าง รวมทั้งภาษีบำรุงท้องที่ด้วย เพื่อจะได้ไม่จัดเก็บซ้ำซ้อนกัน โดยมีใจความสำคัญ ได้แก่

-    ประกาศ 12 มีนาคม 2562 แต่เริ่มบังคับใช้ 1 มกราคม 2563

-    ยกเลิกภาษีบำรุงท้องที่ และภาษีโรงเรือนและที่ดิน

-    แบ่งประเภทของที่ดินออกเป็น 4 ประเภท ได้แก่ เกษตรกรรม, ที่อยู่อาศัย, พาณิชยกรรม และที่ดินรกร้างว่างเปล่า

-    เริ่มบังคับใช้วันที่ 1 มกราคมของปี ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะต้องเสียภาษีในปีนั้นๆ

-    จะต้องชำระภาษีภายในเดือนเมษายน ของปีนั้นๆ หากเกินจะมีค่าปรับ

-    กรมธนารักษ์จะเป็นผู้กำหนดราคาประเมินและวิธีการคำนวณภาษี

-    ถึงแม้ว่าจะไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน เช่น เช่า เซ้งสิทธิ์ แต่เป็นเจ้าของอาคารก็เสียภาษี (เฉพาะส่วนอาคาร)

-    บุคคลธรรมดา จะได้รับการลดหย่อนของฐานภาษีในช่วง 2 ปีแรก (ปี 2563-2564)

 -    เฉพาะที่ดินเพื่อการเกษตรที่เป็นบุคคลธรรมดา ให้ยกเว้นการจัดเก็บภาษีในช่วง 3 ปีแรก (ปี 2563-2565)

-    บ้านหลังหลัก (บ้านที่เจ้าของมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน) ได้สิทธิการลดหย่อน

-    ทรัพย์บางประเภทที่ได้รับการยกเว้นภาษี อาทิ ศาสนสมบัติที่ไม่ได้หาผลประโยชน์, ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด และหมู่บ้านจัดสรร, ที่ดินนิคมอุตสาหกรรม, ศาสนสมบัติที่ไม่ได้หาผลประโยชน์

-    มีมาตรการบรรเทาภาระภาษี ในช่วง 3 ปีแรก (ปี 2563-2565) โดยหากคำนวณภาษีแล้ว ภาษีที่ต้องจ่ายเกินจากที่ปกติได้จ่ายภาษีโรงเรือนและที่ดินหรือภาษีบำรุงท้องที่จากปีก่อนหน้า ส่วนต่างที่เกินจะคำนวณเพียง 25%, 50% และ 75% ของภาษีที่จ่ายเพิ่ม ในปีที่ 1, 2 และ 3 ตามลำดับ

 ***ยกตัวอย่างเช่น ในปี 2562 นายเอ เสียภาษีโรงเรือนและที่ดินหรือภาษีบำรุงท้องที่จำนวน 100 บาท โดยเมื่อมีมาตรการภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในปี 2563 นายเอ คำนวณภาษีได้จำนวน 120 บาท เพิ่มจากที่ต้องจ่ายเดิมในปีก่อนหน้าจำนวน 20 บาท ทั้งนี้มาตรการบรรเทาภาระภาษีกำหนดให้ในปีแรกคำนวณภาษีเพียง 25% ของส่วนที่เกิน ดังนั้นในปี 2563 นายเอ จะจ่ายภาษีคิดเป็น

100 บาท (ภาษีที่จ่ายปี 2562) + 5 บาท (ส่วนเกิน 20 x 25%) = 105 บาท

ซึ่งจำนวน 105 บาท คือเงินที่จะต้องจ่ายในปี 2563



วัตถุประสงค์ของการปรับกฎหมาย

-    อุดช่องโหว่ของภาษีบำรุงท้องที่ และภาษีโรงเรือนและที่ดินเดิม เช่น อัตราภาษีถดถอย การเก็บภาษีซ้ำซ้อน เป็นต้น

-    กระตุ้นให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดิน โอกาสการมีที่ดินรกร้างว่างเปล่าในตัวเมืองลดน้อยลง เกิดการพัฒนาพื้นที่ตัวเมืองขึ้น

-    ทำให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) เช่น เทศบาล อบต. ทำงานอย่างมีอิสระและประสิทธิภาพยิ่งขึ้น

-    ช่วยให้เงินกระจายสู่ท้องถิ่นมากยิ่งขึ้น

ใครได้ประโยชน์ใครเสียประโยชน์

-    ได้ประโยชน์

o   ผู้ที่อาศัยอยู่ในเมือง เนื่องจากมีการผลักดันให้เกิดการพัฒนาที่ดินในตัวเมือง (ที่ดินมูลค่าสูง) ไม่ให้เป็นที่ดินรกร้างว่างเปล่า

o   องค์การบริหารส่วนท้องถิ่น มีอำนาจในการบริหารจัดการทรัพย์ที่อยู่ในท้องที่นั้นๆ มากยิ่งขึ้น

-    เสียประโยชน์

o   เจ้าของที่ดินรกร้างว่างเปล่า ต้องนำที่ดินตัวเองมาพัฒนาให้เกิดการใช้งาน เนื่องจากปล่อยทิ้งไว้จะต้องเสียฐานภาษีที่สูงขึ้น

o   ผู้ที่มีมูลค่าทรัพย์สินที่สูง จะต้องเสียภาษี โดยคำนวณที่อัตราภาษีที่สูงขึ้น

o   เจ้าของบ้าน และห้องชุด เนื่องจากปัจจุบันยังไม่มีการเสียภาษีรายปี (ไม่นับภาษีที่ได้รับจากการซื้อ-ขาย)

ถ้าไม่จ่ายจะเป็นอย่างไร?

-    ในกรณีค้างการชำระเกินกำหนด ผู้บริหารขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) มีอำนาจในการออกคำสั่ง ยึด อายัด และขายทอดตลาด ทรัพย์เพื่อมาชำระหนี้ได้ ซึ่งกรณีนี้จะเกิดขึ้น หลังจาก 90 วัน ตั้งแต่ได้รับหนังสือแจ้งเตือน การค้างชำระภาษี

-    ซึ่งหากเรียงช่วงเวลา (Timeline) ของการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะมีลำดับดังนี้

o   1 มกราคม มีชื่อเป็นเจ้าของทรัพย์

o   เดือนเมษายนเป็นช่วงสุดท้ายของการเสียภาษี โดยที่ไม่มีค่าปรับ

o   เดือนพฤษภาคม อปท. เริ่มมีการทำหนังสือแจ้งเตือนให้มาจ่ายภาษี พร้อมกับมีเบี้ยปรับ

o   ภายหลังจากที่เจ้าของได้รับหนังสือแจ้ง 90 วัน อปท. มีสิทธิออกหนังสือยึด อายัด และขายทอดตลาด

สรุป Timeline การเสียภาษี



Hot !!! คำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

-    คำนวณภาษีในรูปแบบของบุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคล?

-    เป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง หรือ ที่ดิน ?

-    ท่านมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของทรัพย์นั้นๆ หรือไม่ ?

-    ในปี 2562 ท่านเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินหรือภาษีบำรุงท้องที่เท่าไหร่ (ถ้ามี) ?
 

 


เรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นเรื่องสำคัญ โดยในปี 2563 มีกำหนดจ่ายภายในเดือนเมษายน ซึ่งเป็นช่วงกำหนดจ่ายในทุกๆ ปี ซึ่งใครมีที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องเสียภาษี สามารถคำนวณภาษีได้จาก  "คำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อนำไปยื่นเสียภาษีในปี พ.ศ. 2563" บนเว็บไซต์ของเราได้ หรือหากต้องการอ่านกฎหมายฉบับเต็ม สามารถอ่านได้จากลิงค์นี้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2562

#ภาษีที่ดิน #ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง #พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2563 #ภาษีโรงเรือน #ภาษีบำรุงท้องที่

42


    อยากอยู่คอนโดวิวแม่น้ำ ไม่ต้องจ่ายแพงก็ซื้อได้ !! หลายคนคงฝันถึงไลฟ์สไตล์แบบ work-life balance ใช้ชีวิตในคอนโดที่สะดวกต่อการเดินทางไปทำงาน และมีวิวสวยๆ ของโค้งแม้น้ำเจ้าพระยา เหมาะกับการใช้ชีวิตและการพักผ่อนในวันหยุด แต่คอนโดวิวแม่น้ำเจ้าพระยาสวย ๆ มักจะราคาเกินเอื้อม วันนี้ Tooktee จะมาแนะนำ 6 คอนโดใหม่วิวแม่น้ำ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท! พร้อมโปรโมชั่น ส่วนลดพิเศษให้คุณได้เลือกจับจองกัน

    ข้อดีของคอนโดวิวแม่น้ำนอกจากวิวสวย บรรยากาศดีเหมาะกับการผ่อนคลาย พักผ่อนหลังเลิกงานและในวันหยุดแล้ว ยังให้ความเป็นส่วนตัว เพราะด้านหนึ่งติดริมน้ำจึงมั่นใจได้ว่าจะไม่ได้รับเสียงรบกวนจากโครงการข้าง ๆ เหมือนโครงการในเมืองที่อยู่กันอย่างหนาแน่น แถมยังได้รับลมเย็นที่พัดผ่านแม่น้ำเข้ามา เมื่อต้องการขายก็อาจได้กำไรจากการขายสูง (capital gain) เพราะเป็นโครงการที่มีศักยภาพด้านพื้นที่

อัพเดทคอนโดริมน้ำ 2562 ทำเลไหนถูกสุด...



 

1. คอนโดแมเนอร์ สนามบินน้ำ




ราคาเริ่มต้น: 1.65 ล้านบาท
ทำเล: ถนนสนามบินน้ำ ติดกระทรวงพาณิชย์
ที่มา: https://www.mjd.co.th/manor/
ดูรายการประกาศขาย-เช่า ข้อมูลโครงการ แมเนอร์ สนามบินน้ำ

    โครงการแมเนอร์ สนามบินน้ำ โดย บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) คอนโดติดแม่น้ำเจ้าพระยา พื้นที่กว่า 11 ไร่ เงียบสงบ โปร่ง โล่ง สะดวกครบเหมาะกับการใช้ชีวิตและการพักผ่อน เดินทางสะดวก เพียง 3 นาที จากรถไฟฟ้าสายสีม่วง สถานีสะพานพระนั่งเกล้า ทำเลดีติดกับกระทรวงพาณิชย์ ใกล้สำนักงานสลากกินแบ่งรัฐบาล ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ
    ตอนนี้จัดโปรโมชั่น ปิดตึกเซล ลด 40% ทุกยูนิต* ราคาไม่น่าเชื่อ หมดแล้วหมดเลย เริ่มเพียง 3.1 ลบ. เท่านั้น! ห้องชุดเอ็กซ์คลูซีฟ สวีท 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ วิวเจ้าพระยา 180 องศา เต็มๆ ตา เริ่มขนาด 62 ตร.ม. หน้ากว้าง กว่า 10 เมตร ห้องโปร่งโล่ง รับลมและวิวทุกห้องนอน เหมาะกับการพักผ่อน-ลงทุน เก็บเป็นทรัพย์สิน ส่งต่อลูกหลาน เพิ่มมูลค่าในอนาคต เริ่มปล่อยของ 1 ก.ค. 62 - 30 ก.ย. 62 ช้าหมดอดเลือก





 

2. คอนโดเมโทรลักซ์ ริเวอร์ฟร้อนท์ รัตนาธิเบศร์
 




ราคาเริ่มต้น: 1.77 ล้านบาท
ทำเล: ถนนไทรม้า นนทบุรี
ที่มา: https://www.pf.co.th/th/project/condominium/metro-luxe/rattanathibet
ดูรายการประกาศขาย-เช่า ข้อมูลโครงการ เมโทรลักซ์ ริเวอร์ฟร้อนท์ รัตนาธิเบศร์


สัมผัสเสน่ห์อันน่าหลงไหลของธรรมชาติร่มรื่น ริมสายน้ำกว้าง "เจ้าพระยา" ที่ได้รับการออกแบบให้ทุกการใช้ชีวิตใกล้ชิดธรรมชาติ คอนโดมิเนียมติดโค้งน้ำเจ้าพระยาที่สวยที่สุด ใกล้ MRT ไทรม้า ออกแบบสไตล์รีสอร์ทหรู ให้ทุกวันของคุณเป็นเสมือนวันพักผ่อนใน รีสอร์ทระดับ 5 ดาว ผ่อนคลายไปกับสระว่ายน้ำหนึ่งเดียวที่ให้คุณได้สัมผัสบรรยากาศริมแม่น้ำเจ้าพระยาอย่างแท้จริง กับ Riverfront Pool สระว่ายน้ำขนาดกวา 1,000 ตร.ม. ที่ทอดตัวยาวโอบล้อมทุกอาคาร
เดินทางสะดวกเพียง 1.3 กม. ถึง สถานีรถไฟฟ้าไทรม้า สามารถเชื่อมต่อการเดินทางให้คุณสะดวกยิ่งขึ้นด้วยทางด่วนศรีรัช-วงแหวน ใกล้แหล่งช้อปปิ้ง เซนทรัลพลาซ่า รัตนาธิเบศร์ เซนทรัลพลาซ่า เวสต์เกต และ Big C รัตนาธิเบศร์ และใกล้โรงพยาบาล เกษมราษฎร์
    ตอนนี้มีโปรโมชั่น ส่วนลดพิเศษเฉพาะยูนิตที่ร่วมรายการ
- ฟรี ค่าโอนฯ
- ฟรี ค่าจดจำนอง

- ฟรี ตู้เสื้อผ้า & Pantry

- ฟรี เครื่องปรับอากาศ

- ฟรี Wallpaper

- ฟรี เครื่องใช้ไฟฟ้า Smart 4.0






 

3. คอนโดวัน ริเวอร์เบน จรัญสนิทวงศ์
 




ราคาเริ่มต้น: 1.99 ล้านบาท
ทำเล:  จรัญสนิทวงศ์-ปิ่นเกล้า
ที่มา: http://www.oneriverbend.com/
ดูรายการประกาศขาย-เช่า ข้อมูลโครงการวัน ริเวอร์เบน จรัญสนิทวงศ์


ด้วยการออกแบบที่ตอบสนองความต้องการพื้นที่ใช้สอยหลายขนาด

ครบครันด้วย ร้านค้า สวนพักผ่อน สระว่ายน้ำ ฟิตเนส

ที่นี่จึงสมบูรณ์แบบสำหรับการใช้ชีวิตคนเมือง ที่ทันสมัย

ตอบโจทย์ความต้องการในชีวิตประจำวันได้อย่างสมบูรณ์แบบ มีให้เลือกทั้งแบบHigh-rise 25 ชั้น และแบบ Low-rise 9 ชั้น ทำเลเยี่ยม ติดโครงการรถไฟฟ้าสายสีนํ้าเงิน เพียง 2.5 กม. จากสะพานพระปิ่นเกล้า ที่ตั้งโครงการอยู่ระหว่างสถานีบางยี่ขัน และสถานีบางขุนนนท์ โครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย (บางซื่อ - ท่าพระ) ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2563 ใกล้ทุกความสะดวก ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล สถานศึกษา ทุกที่หมายจึงเสมือนใกล้เพียงลัดนิ้วมือเดียว






 

4. คอนโดนิช โมโน เจริญนคร
 




ราคาเริ่มต้น: 2.19 ล้านบาท
ทำเล: ถนนเจริญนคร เขตธนบุรี กทม.
ที่มา: https://www.sena.co.th/th/condominium/niche-mono-charoen-nakhon
ดูรายการประกาศขาย-เช่า ข้อมูลโครงการ นิช โมโน เจริญนคร
สิทธิพิเศษสูงสุด 300,000 บาท*


    คอนโดวิวแม่น้ำเจ้าพระยา โครงการใหม่จาก บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) คอนโดมิเนียม High-rise สูง 36 ชั้น ทำเลดี เดินทางสะดวก ตั้งอยู่ในซอยเจริญนคร 76 ติดถนนเจริญนคร แวดล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย เช่น บิ๊กซี ดาวคะนอง ตลาดอินดี้ ดาวคะนอง หรือ โรงพยาบาลสมเด็จพระปิ่นเกล้า นอกจากนั้นยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการครบครันเหมาะกับคนทุกวัย ออกแบบเพื่อคนท้ัง 3 Generation ได้แก่ Co-Kitchen space พื้นที่ครัวส่วนกลาง พร้อมพื้นที่ บาร์บีคิว, Co-Working space พื้นที่ทำงานส่วนกลาง, โซนเด็กและห้องเกมส์, สระเด็ก พร้อมอุปกรณ์เครื่องเล่น,เครื่องชาร์ตไฟสำหรับรถ Plugin-Hybrid, ที่จอดรถสำหรับผู้สูงวัย, ห้องสตรีม, ฟิตเนสลอยฟ้าและ พื้นที่เอนกประสงค์ นอกจากนี้ยังคำนึงถึงความเป็นส่วนตัวสูง ด้วยการออกแบบอาคารแบบ Single Corridor โถงทางเดินหน้าห้องที่มีห้องอยู่แค่ฝั่งเดียวสำหรับห้องที่อยู่ชั้น 20 เป็นต้นไป
 





 

5. คอนโดโมดิซ คอลเลคชั่น บางโพ
 




ราคาเริ่มต้น: 2.99 ล้านบาท
ทำเล: บางโพ กรุงเทพมหานคร
ที่มา: https://modizbangpho.assetwise.co.th/?utm_source=TOL-PR
ดูรายการประกาศขาย-เช่า ข้อมูลโครงการ โมดิซ คอลเลคชั่น บางโพ
ลงทะเบียนรับส่วนลด 500,000 บาท*


ใช้ชีวิต...เหนือจินตนาการ กับ โมดิซ คอลเลคชั่น บางโพ คอนโดมิเนียมความสูง 26 ชั้น ที่เปิดรับมุมมองสู่โค้งแม่น้ำที่สวยที่สุด สัมผัสประสบการณ์เหนือระดับกับวิวแม่น้ำเจ้าพระยาที่เปิดกว้างแบบ Panoramic View และเหนือกว่าไปอีกขั้นกับ Extraordinary View วิวรัฐสภาแห่งใหม่ แลนด์มาร์คสถาปัตยกรรมล่าสุดของกรุงเทพฯ สะท้อนรสนิยมของผู้อยู่อาศัย ผ่านหลากหลายกิจกรรมในพื้นที่ส่วนกลางบนชั้นรูฟท็อป 2 ชั้น Double Facilities ที่เปิดรับมุมมอง 360 องศา ยกระดับการใช้ชีวิตอย่างไร้ขีดจำกัด เพียงไม่กี่ก้าวก็ถึงรถไฟฟ้าสถานีบางโพ เดินทางไม่กี่นาทีถึงสถานีกลางบางซื่อ ศูนย์รวมคมนาคมใหม่ที่ใหญ่ที่สุดในไทย และเพียง 6 สถานีถึง “อารีย์” แหล่งไลฟ์สไตล์ใจกลางเมือง





6. คอนโดแชปเตอร์ วัน โฟลว์ บางโพ
 




ราคาเริ่มต้น: 3.29 ล้านบาท
ทำเล: บางโพ กรุงเทพมหานคร
ที่มา: https://chapterone.pruksa.com/th/19859/chapter-one-flow-bangpo
ดูรายการประกาศขาย-เช่า ข้อมูลโครงการ แชปเตอร์ วัน โฟลว์ บางโพ
ส่วนลดสูงสุด 350,000 บาท*

    คอนโดใหม่ วิวแม่น้ำ ใกล้ MRT บางโพ เริ่ม 3.29 ล้าน // เปิดให้เข้าชมห้องตัวอย่างวันนี้! ไลฟ์สไตล์ในย่านบางโพเต็มไปด้วยความน่าสนใจและสีสัน นี่คือย่านศักยภาพแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ที่กำลังเติบโตอย่างรวดเร็วและยังมีจุดเด่นที่ใกล้ชิดแม่นำ้เจ้าพระยามากกว่าย่านอื่นๆ ทั้งยังเดินทางไปสู่ทุกที่หมายได้อย่างรวดเร็วด้วย MRT และทางด่วนศรีรัชใหม่ บางโพ จึงเป็นโลเคชั่นที่ตอบโจทย์แบบทั้งความสะดวกสบายและไลฟ์สไตล์ของคนเมือง ถึงแม้ราคาเริ่มต้นจะสูงกว่า 3 ล้านบาท แต่ก็มีโปรโมชั่น ส่วนลดสูงสุด 350,000 บาท* ที่ช่วยคุณประหยัดไปอีก!






 

หากใครกำลังมองหาคอนโดมิเนียมวิวแม่น้ำ วิวอลังการในราคาไม่แพง สามารถเลือกดูโครงการที่เราแนะนำได้ที่นี่เลย หรือ หากต้องการคอนโดมิเนียมรูปแบบอื่น ๆ ส่วนลด โปรโมชั่นเพิ่มเติม ได้ที่นี่ https://www.tooktee.com/all-deal

 #คอนโดวิวแม่น้ำ #คอนโดริมน้ำ 2562 #คอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยา #คอนโดติดแม่น้ำเจ้าพระยา #ลงทุนคอนโด #คอนโดใหม่

43

ตรวจสอบสีผังเมืองง่าย ๆ ผังเมือง กทม. 2556 ร่างผังเมืองใหม่
       
ทำไมต้องรู้กฎหมายผังเมือง?
           
ประเภทสีผังเมืองและการใช้ประโยชน์ที่ดิน
           
วิธีตรวจสอบสีผังเมืองง่าย ๆ แค่ 3 ขั้นตอน
    
ทำไมต้องรู้กฎหมายผังเมือง?
กฎหมายผังเมืองที่มีอยู่ในแต่ละจังหวัด จะบอกถึงศักยภาพในการพัฒนาว่าเราสามารถสร้างอาคารประเภทไหนได้บ้าง สร้างได้ขนาดเท่าไหร่ สมมุติว่าเราได้ที่ดินขึ้นมาแปลงหนึ่งในราคาถูก อยากจะสร้างคอนโดมิเนียมขาย แต่ที่ดินคุณตั้งอยู่ในพื้นที่สีเขียว ซึ่งเป็นที่ดินประเภทส่งเสริมด้านชนบทและเกษตรกรรม ถึงแม้ว่าจะมีโอกาสสร้างคอนโดมิเนียมได้บ้างในพื้นที่ (บางพื้นที่กำหนดให้สร้างได้เพียง 5% ของพื้นที่ทั้งหมด) แต่การพัฒนาคอนโดมิเนียมแนวสูงแบบ Hige rise สร้างผลกำไรเป็นกอบเป็นกำให้คุณคงเป็นไปไม่ได้  ก็กลับกลายเป็นว่าคุณได้จ่ายเงินซื้อที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพน้อยไปซะแล้ว โอกาสในการพัฒนาอะไรก็จะยากขึ้น ก่อนจะซื้อที่ดิน หรือ อสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ก็ควรตรวจสอบสีผังเมืองให้แน่ใจกันก่อนนะคะ
ประเภทสีผังเมืองและการใช้ประโยชน์ที่ดิน
ในทุกจังหวัดจะมีการกำหนดและจัดสรรผังเมืองเอาไว้ สำหรับผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับปัจจุบัน ปีพ.ศ. 2556 และร่างผังเมืองฉบับใหม่ จะแบ่งแยกออกเป็นโซนไล่ตามสีทั้งหมด 10 ประเภท (อันที่จริงมีย่อยกว่านั้นอีก) โดยจะบอกได้ว่าแต่ละสีหมายถึงอะไร เป็นที่ดินแบบไหน อีกทั้งยังส่งผลต่อราคาที่ดินอีกด้วย ถึงแม้ว่าที่ตั้งที่ดินจะห่างกันเพียงแค่ไม่กี่เมตร ก็อาจมีศักยภาพการพัฒนาที่ต่างกันอย่างมากตามข้อกำหนดสีผังเมือง
พื้นที่สีเหลือง – ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย
    
พื้นที่สีส้ม – ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
    
พื้นที่สีน้ำตาล – ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
    
พื้นที่สีน้ำเงิน – ที่ดินประเภทสถาบันราชการ สาธารณูปโภคและสาธารณูปการ
    
พื้นที่สีน้ำตาลอ่อน – ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย (ในร่างผังเมืองใหม่ จะเปลี่ยนประเภทสีผังเมืองนี้เป็นพื้นที่พานิชยกรรม พ.1 และ พ.2)
    
พื้นที่สีแดง – ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม
    
พื้นที่สีม่วง – ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม
    
พื้นที่สีเม็ดมะปราง – ที่ดินประเภทคลังสินค้า
    
พื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทะแยงสีเขียว – ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม
    
พื้นที่สีเขียว – ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม
    
ในประเภทสีผังเมืองทั้งหมด 10 สีนั้น จะแบ่งการใช้ประโยชน์ที่ดินออกเป็น 31 บริเวณในร่างผังเมืองใหม่ เพิ่มขึ้นจากประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน 26 บริเวณในกฎหมายผังเมืองเดิม ซึ่งหมายความว่าถึงแม้ที่ดินจะอยู่ในพื้นที่สีเดียวกัน ก็อาจมีข้อจำกัดการพัฒนาที่ทำให้สร้างอาคารบางประเภทไม่ได้นั่นเอง

วิธีตรวจสอบสีผังเมืองง่าย ๆ แค่ 3 ขั้นตอน
1. ดูสีผังเมืองบนแผนที่ TOOKTEE
ค้นหาทำเลบ้านของคุณจากชื่อซอย ชื่อเขต หรือชื่อโครงการบ้านของคุณ หรือซูมลงบนแผนที่ได้เลย ขณะนี้ TOOKTEE เปิดให้บริการตรวจสอบสีผังเมืองบนแผนที่ใน 4 พื้นที่ ดังนี้
ดูผังเมืองรวมกรุงเทพปัจจุบันได้ที่นี่ >> CLICK
    
ดูร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฉบับใหม่ได้ที่นี่ >> CLICK
    
ดูผังเมืองรวมบริเวณอุตสาหกรรมและชุมชนแหลมฉบังได้ที่นี่ >> CLICK
    
ดูผังเมืองรวมชุมชนบางปะกงได้ที่นี่ >> CLICK
    
ดูผังเมืองรวมชุมชนบ้านโพธิ์ได้ที่นี่ >> CLICK
    



สามารถปรับ Opacity ความโปร่งใสของแผนที่เพื่อให้ค้นหาได้ง่ายขึ้น

2.   คลิกบนแผนที่ เพื่อเลือกที่ตั้งที่ดิน หรือบ้านของเรา
จะเห็นสีผังเมือง เช่น ในตัวอย่างเราดูจากสีผังเมืองปัจจุบัน พบว่าบ้านของเราอยู่ในพื้นที่เขตคลองสาน ติดถนนกรุงธนบุรี มีสีผังเมืองสีน้ำตาล หรือ ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.8) FAR = 6 และ OSR =5






อยากรู้ FAR/ OSR คืออะไร บอกอะไรได้บ้าง Click!
 

3.    ถ้าอยากรู้ว่าพื้นที่ของเราสามารถสร้างอาคารประเภทใดได้บ้าง สามารถนำประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน ในตัวอย่างคือ พื้นที่สีน้ำตาล ย.8 ไปตรวจสอบได้ที่ ตารางสรุปข้อกําหนดการใช้ประโยชนที่ดินตามกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556

ด้วยวิธีง่าย ๆ แค่นี้เราก็สามารถตรวจสอบสีผังเมือง และการใช้ประโยชน์ที่ดินกันได้แล้ว TOOKTEE หวังว่าเพื่อนๆ จะได้รับประโยชน์จากการใช้งานแผนที่ TOOKTEE ของเรา ใครที่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ บ้าน ที่ดิน และอื่น ๆ ก็เข้ามาตรวจสอบสีผังเมืองกันได้เลย ถ้าใครที่อยากรู้ว่ากฎหมายผังเมืองรวมกรุงเทพใหม่แตกต่างจากฉบับเดิมอย่างไร สามารถอ่านบทความ สรุปร่างผังเมืองใหม่ หนุนกรุงเทพให้เป็นมหานครแห่งเอเชียใน 20 ปี เตรียมเปิดรับฟังความคิดเห็น พร้อมประกาศใช้ ธ.ค. 2563 ได้ที่นี่
หรืออยากจะเปรียบเทียบรายละเอียดสีผังเมืองรวมกรุงเทพฉบับปัจจุบัน – ฉบับใหม่ บนแผนที่ได้ที่นี่

สำหรับคนที่อยู่นอกพื้นที่ที่ TOOKTEE ให้บริการตรวจสอบสีผังเมืองบนแผนที่ก็อย่าเสียใจไป เพราะ TOOKTEE กำลังเปิดให้บริการสีผังเมืองในจังหวัดอื่นๆ ตามมา ได้แก่ นครปฐม ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร พระนครศรีอยุธยา เชียงใหม่ ฉะเชิงเทรา ระยอง เพชรบุรี ประจวบคีรีขันธ์ และภูเก็ต

#สีผังเมือง #ตรวจสอบสีผังเมือง #การใช้ประโยชน์ที่ดิน   


44


คำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ดินราคาเท่านี้ เสียภาษีเท่าไร

เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินไม่ว่าจะเป็นมรดกที่ดินต่างจังหวัด หรือ บ้านพร้อมที่ดิน จะต้องเตรียมตัวเสียภาษี ตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ วันที่ 13 มีนาคม 2562 และจะเริ่มจัดเก็บภาษีตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 โดยเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเสียภาษีต่างกันขึ้นอยู่กับประเภท บุคคลธรรมดา/นิติบุคคล และประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินอีกด้วย แถมยังมีรายละเอียดยิบย่อย เช่น มีสิทธิลดหย่อนภาษีสำหรับบุคคลธรรมดาในช่วง 2 ปีแรก มีการยกเว้นการจัดเก็บภาษีในช่วง 3 ปีแรกสำหรับ ที่ดินเพื่อการเกษตรที่เป็นบุคคลธรรมดา และอื่นๆ
รายละเอียดเหล่านี้อาจจะฟังดูยุ่งยากสำหรับเจ้าของที่ดิน หรือ ผู้ที่สนใจทั้งหลาย Tooktee จึงได้พัฒนาโปรแกรมคำนวณ คำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ใครต้องเสียภาษีเท่าไหร่บ้าง? มาให้คุณแล้ว!! มาลองคำนวณกันเลย
อ่านเพิ่ม พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สรุปแล้วเสียภาษียังไง ถ้าไม่จ่ายจะเกิดอะไรขึ้น >>

คลิก >> คำนวณภาษีที่ดิน



ฐานภาษีเพื่อการคำนวณภาษี  ได้แก่  มูลค่าทั้งหมดของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง
การคำนวณมูลค่าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังนี้
(1) ที่ดินให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินเป็นเกณฑ์ในการคำนวณ
(2) สิ่งปลูกสร้างให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์สิ่งปลูกสร้างเป็นเกณฑ์ในการคำนวณ
(3) สิ่งปลูกสร้างที่เป็นห้องชุดให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดเป็นเกณฑ์ในการคำนวณ
กรณีที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ไม่มีราคาประเมินทุนทรัพย์ การคำนวณมูลค่าให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์วิธีการและเงื่อนไขที่กำหนดในกฎกระทรวง
ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นห้องชุดให้เป็นไปตามราคาประเมินทุนทรัพย์ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามประมวลกฎหมายที่ดินที่คณะอนุกรรมการประจำจังหวัดกำหนดโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์
ให้กรมธนารักษ์หรือสำนักงานธนารักษ์พื้นที่แล้วแต่กรณี ส่งบัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินสิ่งปลูกสร้างหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นห้องชุดให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ซึ่งที่ดินสิ่งปลูกสร้างหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นห้องชุดนั้นตั้งอยู่ในเขตองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นภายใน 30 นับแต่วันที่คณะอนุกรรมการประจำจังหวัดประกาศใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์
 
ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างให้จัดเก็บภาษีตามอัตราดังนี้
(1) ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรมให้มีอัตราภาษีไม่เกินร้อยละ 0.15 ของฐานภาษี
(2) ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัยให้มีอัตราภาษีไม่เกินร้อยละ 0.3 ของฐานภาษี
(3) ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์อื่นนอกจาก (1) หรือ (2) ให้มีอัตราภาษีไม่เกินร้อยละ 1.2 ของฐานภาษี
(4) ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ ให้มีอัตราภาษีไม่เกินร้อยละ 1.2 ของฐานภาษี

Tag : #สรุปภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2563  #ภาษีที่ดิน #คำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
#คำนวนราคาที่ดิน     ราคาที่ดิน




45
รุ่นที่ 64, วันพุธที่ 2 - เสาร์ที่ 5 ตุลาคม 2562 เวลา 08:30 - 17:00 น.
ณ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย


รายละเอียด :
หลักสูตร Project Feasibility Study นี้มุ่งเน้นให้ผู้เข้าอบรมสามารถพิจารณาความเหมาะสม ความสามารถทางการเงินในการพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นความจำเป็นพื้นฐานที่ผู้ประกอบการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ และผู้เกี่ยวข้องควรสามารถคำนวณได้เองใน เบื้องต้น ทั้งนี้เพื่อทราบมูลค่าที่แท้จริงของโครงการ และศึกษากฎความสามารถสร้างรายได้ของทรัพย์สินเป็นมูลค่าของทรัพย์สิน เพื่อกำหนดมูลค่าที่ควรซื้อของที่ดิน หรือโครงการดังกล่าว การอบรมเป็นการฝึกปฏิบัติจริงด้วยกรณีศึกษาจากตัวอย่างหลากหลายประเภท อสังหาริมทรัพย์ การกำหนดค่า I R IRR NPV และฝึกลงข้อมูลใน Program Cash Flow บนเครื่องคอมพิวเตอร์ ตลอดจนการศึกษาปัจจัยสำคัญ ทางการเงินที่เป็นผลต่อมูลค่าที่แตกต่าง ของโครงการแต่ละประเภท

กลุ่มผู้สนใจ :
เจ้าของ, ผู้บริหาร โครงการ, ฝ่ายสินเชื่อสถาบันการเงิน, ผู้บริการจัดการด้านการเงิน, Business Development

คุณสมบัติผู้เข้าอบรม :
ต้องมีความรู้พื้นฐานในการใช้โปรแกรม Microsoft Excel

หัวข้อการอบรม :
•   ภาวการณ์อสังหาริมทรัพย์ กับความจำเป็นในการศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน: ผลกระทบด้านการกำหนดราคา ระยะเวลาการขายของสินค้าในทำเลประเภทที่แตกต่างกัน
•   ความรู้พื้นฐานทางด้านการเงิน: การคิดอัตราผลตอบแทน (Capitalization Rate) และการคิดลดกระแสเงินสด (Discount Rate)
•   การวิเคราะห์การลงทุน: วิธีคิด Net Present Value (NPV) และ IRRโดยการกำหนดสมมุติฐานต่างๆ และวิเคราะห์ผลตอบแทน ศัพท์ทางการเงิน / สัดส่วน Ratio สำคัญ ๆ / ความหมาย
•   กรณีศึกษาและการประยุกต์ใช้โปรแกรม Excel: ที่มาและการใช้สูตรในโปรแกรมเอ็กเซล เพื่อช่วยในการทำงบกระแสเงินสด และการวิเคราะห์ทางการเงิน
•   แนวคิดการประเมินโครงการทางการเงิน กรณีศึกษาโครงการพาณิชยกรรม – ขาย (Free Hold) และฝึกปฏิบัติกรณีศึกษา
•   การฝึกปฏิบัติการทำ Cash Flow โครงการระยะสั้น: บ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม
•   การฝึกปฏิบัติการทำ Cash Flow โครงการระยะยาว: หอพัก อะพาร์ตเม้นต์
•   การวิเคราะห์ต้นทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์
•   ปัจจัยสำคัญที่มีผลต่องบกระแสเงินสดของโครงการอสังหาริมทรัพย์
•   แกะรอยงบกระแสเงินสด โดยนักวิเคราะห์ทางการเงิน
•   องค์ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในภาวการณ์ปัจจุบัน:
•   การพิจารณาความเป็นไปได้ทางการเงินของสถาบันการเงิน: หลักการ/ทฤษฎีการให้สินเชื่อโครงการอสังหาฯ โอกาสด้านแหล่งทุน แนวทางการร่วมทุนของสถาบันการเงิน ฯลฯ

Tag : ความเป็นไปได้ทางการเงิน , โครงการอสังหาฯ , Cash Flow , อสังหาริมทรัยพ์ , อสังหาฯ , Project Feasibility Study , การเงิน , คำนวณอสังหาฯ , สถาบันการเงิน , ต้นทุนโครงการ , ต้นทุนอสังหาริมทรัพย์ , พื้นฐานการเงิน , อัตราผลตอบแทน



46

รุ่นที่ 72, วันพุธที่ 25 - เสาร์ที่ 28 กันยายน 2562 เวลา 08:30 - 17:30 น.
ณ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
 

รายละเอียด :
พ.ร.บ. จัดสรรที่ดินฉบับใหม่
เป็นหลักสูตรที่มีความสำคัญอย่างยิ่ง สำหรับผู้เกี่ยวข้องทุกแขนงในวงการอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของทรัพย์สิน สถาบันการเงิน หน่วยงานราชการ และนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องมีความรู้อย่างครบถ้วนในเรื่องข้อ กำหนดและกฎหมายที่มีความเกี่ยวข้อง กับที่ดินและมีผลกระทบโดยตรงต่อมูลค่าทรัพย์สิน (อาคาร-ที่ดิน) เพราะข้อ จำกัดการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เกิดจากข้อ กำหนดกฎหมายต่าง ๆ เช่น พรบ.ผังเมือง ในพื้นที่ต่างๆที่มีกฎ ข้อ กำหนด การใช้ที่ดิน ตามสีผังเมือง ฯลฯ เป็นเหตุให้ 15 ถนนสายหลักในกรุงเทพต้องมี ระยะร่นที่ดินแปลงด้านหน้าที่ติดถนน ใหญ่สามารถมีราคาถูกกว่าที่ดินแปลงด้านหลัง ที่ดินแปลงหัวมุมที่ติดทั้ง ถนนใหญ่และถนนซอย กลับมีข้อห้ามด้าน ความสูงมากขึ้น ! และนับเป็นหลักสูตรที่รวม ปรมจารย์จากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องมากมายโดยตรง เข้มข้น ด้วยทฤษฏี แหล่งการค้นหาข้อมูล พร้อมด้วยตัวอย่าง ที่คาดไม่ถึงในหลายกรณีซึ่งท่านสามารถใช้เป็น กรณีศึกษาเป็นอย่างดี

หัวข้ออบรม:
•   สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์กับมาตรการกฎหมายในปัจจุบัน
•   ผังเมืองและกฎระเบียบเกี่ยวกับการก่อสร้างที่มีผลกระทบต่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์: ความรู้เกี่ยวกับการวางผังเมือง ข้อกำหนดการใช้ที่ดิน / ระยะร่น และข้อบังคับต่างๆ ที่มีผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สิน /
•   พรบ.ควบคุมอาคาร (กฎกระทรวงฉบับที่ 55) / ข้อบัญญัติ กทม. พ.ศ.2544
•   กรณีศึกษา:มูลค่าทรัพย์สินกับข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ทั้งอสังหาริมทรัพย์โครงการที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรมเพื่อการพักผ่อน อุตสาหกรรม และที่ดินเปล่า
•   การเวนคืนและการประเมินราคาทุนทรัพย์: กฎหมายเวนคืน อุทธรณ์ค่าทดแทนของหน่วยงานราชการต่าง / การประเมินราคาทุนทรัพย์ที่ดิน อาคาร อาคารชุด
•   กฎหมายสิ่งแวดล้อมกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์: รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม
•   กฎหมายที่ดินและเอกสารสิทธิ์: ประมวลกฎหมายที่ดิน (สิทธิ์ หนังสือแสดงสิทธิ์) / ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (กรรมสิทธิ์ ภาระจำยอม ภาระติดพัน สิทธิอาศัย สิทธิเก็บเงิน)
•   การทำนิติกรรม: นิติกรรม จำนอง ค่าภาษีและค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม/ การติดต่อสำนักงานที่ดิน (ขั้นตอนขออนุญาตภาคปฏิบัติ)
•   กฎหมายเกี่ยวกับการพัฒนาที่ดิน: พรบ.จัดสรรที่ดิน/พรบ.อาคารชุดและขั้นตอนการขออนุญาตจดทะเบียน /
•   แนวทางการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร-อาคารชุด
•   กฎหมายการบริหารทรัพย์สิน: สาระสำคัญของกฎหมายอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร / กฎหมายอาคารชุด / กฎหมายบ้านจัดสรร
•   กฎหมายที่ดินของหน่วยงานพิเศษ: กรมธนารักษ์ / สนง.ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ / ธรณีสงฆ์ / ทางหลวง
•   ประสบการณ์และข้อคิดของนักพัฒนาที่ดินต่อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์: อุปสรรคเกิดจากข้อกำหนดกฎเกณฑ์ต่าง ๆ ในมุมมองของผู้ประกอบการ โดยเน้นประสบการณ์และการปรับตัวของผู้ประกอบการที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายพัฒนาที่ดิน การก่อสร้าง สาธารณูปโภค รวมถึง พรบ.จัดสรรที่ดิน ขั้นตอนการขออนุญาต
•   การจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่: ระเบียบ ขั้นตอน และแนวทางปฏิบัติในการจัดรูปที่ดิน การแบ่งแปลงการจัดรูปในการพัฒนาโครงการ
•   การเชื่อมที่ดินกับภาคเอกชน มีกี่เปอร์เซ็นต์ที่ไม่เห็นด้วย ที่จะทำให้ไม่สามารถทำ Project ได้ ในการตัดถนนหรือมีการเวนคืนที่ดิน มีวิธีการอพยพคนอย่างไร ต้องใช้งบประมาณต้นทุน ค่าใช้จ่ายเท่าใด ใครเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย
•   กฎหมายเกี่ยวกับการคุ้มครองผู้บริโภค: การคุ้มครองผู้บริโภคด้านโฆษณา-ด้านสัญญา พรบ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522  ประกาศคณะกรรมการว่าด้วย สัญญาเรื่อง กำหนดให้ ธุรกิจขายห้องชุด เป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2543 พรบ.
•   การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (Escrow Account) พรบ. วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551
•   การโฆษณาและการคุ้มครองผู้บริโภคที่นักพัฒนาที่ดินควรรู้ สิทธิของผู้บริโภคที่จะได้รับความคุ้มครอง
•   การควบคุมอาคารของหน่วยราชการที่เกี่ยวข้อง: ความรู้เกี่ยวกับอาคารและการควบคุม (ขออนุญาตตรวจ และควบคุม การใช้) / การขออนุญาตก่อสร้างอาคารใน โครงการจัดสรร (บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว) / การขออนุญาตก่อสร้างอาคารชุด ศูนย์การค้า อาคาร โกดัง โรงงาน การดัดแปลง รื้อถอนอาคารประเภทต่างๆ / อาคารสร้างค้างกับการขอต่อใบอนุญาตก่อสร้างและการเปลี่ยนการใช้อาคาร
•   ข้อกำหนด-ข้อห้ามในการก่อสร้างอาคารตามกฎหมายอื่นของหน่วยงานต่างๆในกรุงเทพฯและพื้นที่ที่เกี่ยวข้อง: กองทัพบก / กองทัพเรือ / กองทัพอากาศ / กองทะเบียน กรมตำรวจ / การสื่อสารแห่งประเทศไทย / กรมการบินพาณิชย์ / การไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย / การท่าอากาศยานแห่งประเทศไทย / การทางพิเศษแห่งประเทศไทย / กรมเจ้าท่า / กรมทางหลวง / กฎหมายโบราณสถาน
•   อภิปราย หัวข้อการปรับใช้ความรู้ด้านกฎหมายในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: การนำเสนอกรณีศึกษาปัญหา / อุปสรรคจากการใช้กฎหมายควบคุมอาคาร/การบริหารทรัพย์สิน/การพัฒนาที่ดิน
ภาคทฤษฎี:
•   กฎหมายควบคุมการใช้ที่ดิน / อาคาร
•   กฎหมายที่ดินและเอกสารสิทธิ์
•   ความรู้ทั่วไปและสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์
•   การจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ กฎหมายเกี่ยวกับสัญญา
•   กฎหมายสิ่งแวดล้อมกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
•   กฎหมายเกี่ยวกับการพัฒนาที่ดิน
•   กฎหมายการบริหารทรัพย์สิน
•   การควบคุมอาคารของหน่วยราชการที่เกี่ยวข้อง
•   กฎหมายที่ดินของหน่วยงานพิเศษ
•   การทำนิติกรรมและการค้าที่ดิน
•   ข้อกำหนด / ข้อห้ามในการก่อสร้างอาคารตามกฎหมายอื่นของหน่วยงานต่างๆ
•   ประสบการณ์และข้อคิดของนักพัฒนาที่ดินต่อ กฎหมาย อสังหาริมทรัพย์
Tag : พรบ.ผังเมือง , กฎหมายคอนโด , กฎหมายบ้านจัดสรร , กฎหมายอสังหาฯ , รวมข้อกฎหมาย , กฎหมายที่ดิน , พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร



47

สำหรับเจ้าของโรงแรม-รีสอร์ท ที่ยังไม่ได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม หรือที่เรียกว่า “โรงแรมเถื่อน” ที่ยังติดล๊อคอยู่ ตอนนี้คงยิ้มออกกันได้แล้ว เพราะกระทรวงมหาดไทยออกประกาศใหม่ ยืดระยะเวลาผ่อนผันเพิ่มขึ้นอีก 2 ปี
หลังจากที่เจ้าของธุรกิจโรงแรม-รีสอร์ทหลายแห่งพากันหายใจไม่ทั่วท้องมาสักพัก เพราะ คสช.ประกาศใช้ ม.44 ออกกฎหมายให้โรงแรมเถื่อนทั่วประเทศเข้าระบบมีผลบังคับใช้ทันที แต่แล้วก็มีข้อมูลประกาศจากราชกิจจานุเบกษาให้มีผลบังคับใช้ทันที เพื่อกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขการยื่นเอกสารหรือหลักฐานของผู้ประกอบธุรกิจโรงแรม ตามคำสั่งหัวหน้าคณะรักษาความสงบแห่งชาติ(คสช.)ที่ 6/2562 ลงวันที่ 12 มิถุนายน 2562 เพื่อส่งเสริมและพัฒนามาตรฐานการประกอบธุรกิจโรงแรมบางประเภท เป็นแนวทางการปฏิบัติในการแก้ไขปัญหาโรงแรมเถื่อนทุกจังหวัดทั่วประเทศ
โดยมีเนื้อหาใจความสำคัญผ่อนปรนให้โรงแรม 2 ประเภท คือ โรงแรมประเภท 1 ที่ให้บริการเฉพาะห้องพัก และโรงแรมประเภท 2 ที่ให้บริการห้องพักและห้องอาหารหรือสถานที่สำหรับบริการอาหาร ได้รับยกเว้นการบังคับใช้กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมตามกฎหมายว่าด้วยผังเมือง และข้อบัญญัติท้องถิ่นเรื่องการกำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน เคลื่อนย้าย ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารตามกฎหมายควบคุมอาคาร จึงนับว่าเป็นเรื่องดีสำหรับเจ้าของห้องพักที่ใช้อาคารประเภทอื่นมาประกอบธุรกิจโรงแรม หรือก่อสร้างในพื้นที่ที่ผังเมืองไม่ได้อนุญาตให้สร้างโรงแรม สามารถยื่นขออนุญาตจดทะเบียนให้ถูกต้องตามกฎหมายได้
ซึ่งสาระสำคัญของราชกิจจานุเบกษาฉบับใหม่นี้ ผ่อนผันให้ผู้ประกอบการโรงแรมที่ทำผิดกฎหมายสามารถดำเนินการแก้ไขให้ถูกต้องและได้รับการยกเว้นโทษถึงวันที่ 18 สิงหาคม พ.ศ. 2564 ซึ่งเป็นวันสิ้นสุดระยะเวลาผ่อนปรนตามกฎกระทรวงกำหนดลักษณะอาคารประเภทอื่นที่ใช้ประกอบธุรกิจโรงแรม ปี 2559
ซึ่งผู้ประกอบการโรงแรมเถื่อนต้องยื่นหนังสือต่อเจ้าพนักงานท้องที่ที่อาคารนั้นตั้งอยู่  เพื่อตรวจสอบว่ามีการฝ่าฝืนคำสั่ง คสช.หรือไม่ พร้อมเอกสารหรือหลักฐานเพื่อแสดงได้ว่าเป็นอาคารที่มีลักษณะตามข้อ 3 แห่งกฎกระทรวงกำหนดลักษณะอาคารประเภทอื่นที่ใช้ประกอบธุรกิจโรงแรม พ.ศ. 2559 ซึ่งใช้อาคารประกอบธุรกิจโรงแรมก่อนวันที่ 12 มิถุนายน 2562
หลักฐานที่ต้องนำไปยื่นประกอบด้วย
●   สำเนาใบอนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคาร หรือ สำเนาใบรับรองการก่อสร้าง
●   สำเนาแสดงความเป็นเจ้าของอาคารหรือสถานที่ที่อาคารนั้นตั้งอยู่
●   สำเนาใบอนุญาตประกอบกิจการที่เป็นอันตรายต่อสุขภาพ
●   หลักฐานการเสียภาษีห้องพักให้แก่ อปท.
●   หลักฐานการเสียภาษีให้แก่สรรพากร
●   หลักฐานการได้รับอนุญาตให้ใช้ไฟฟ้า ประปา
●   หลักฐานการขอออกทะเบียนราษฎร์
●   สำเนาสัญญาซื้อขายที่ดิน อาคาร ที่จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน
●   หลักฐานการลงโฆษณาทางเว็บไซต์ต่างๆ หรือสัญญาจ้างโฆษณา
●   แบบแปลน แผนผังอาคารที่เคยได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคาร หรือ
●   เอกสารหรือหลักฐานอื่นๆ ที่แสดงได้ว่าเป็นอาคารที่มีลักษณะตามข้อ 3 แห่งกฎกระทรวงกำหนดลักษณะอาคารประเภทอื่นที่ใช้ประกอบธุรกิจโรงแรม พ.ศ.2559 ซึ่งใช้อาคารประกอบธุรกิจโรงแรมอยู่ก่อนวันที่ 12 มิถุนายน 2562”
เมื่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นได้รับเอกสารหรือหลักฐานตามที่กำหนดแล้วให้ดำเนินการตามคำสั่ง คสช.ที่ 6/2562 ข้อ 3 หากพบว่ามีเอกสารหรือหลักฐานเชื่อได้ว่าเป็นผู้ประกอบธุรกิจโรงแรมก่อนวันที่ 12 มิถุนายน 2562 ให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นตรวจสอบการปรับปรุงอาคารให้เป็นไปตามระยะเวลาที่กำหนด สำหรับข้อ 4 เมื่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นตรวจสอบแล้วให้แจ้งผลการตรวจสอบต่อผู้ประกอบธุรกิจโรงแรมและนายทะเบียนตาม พรบ.โรงแรม พ.ศ.2547 เพื่อดำเนินการต่อไป โดยให้ผู้ประกอบธุรกิจโรงแรมที่ผ่านการตรวจสอบสามารถประกอบกิจการโรงแรมต่อไปได้เช่นเดียวกับเจ้าของหรือผู้ครอบครองที่ดินซึ่งได้ใช้ประโยชน์ที่ดินมาก่อนที่ผังเมืองรวมจะใช้บังคับและให้ได้รับยกเว้นโทษทางอาญาที่เกิดขึ้น ก่อนวันที่ได้รับหนังสือแจ้งผลการตรวจสอบจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น
เสวนาวิชาการครั้งที่ 207 : โอกาสการพัฒนาโรงแรมในเมืองรอง
วันพุธที่ 21 สิงหาคม 2562 เวลา 13:00 - 17:00 น. ณ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย

การประกาศจากกระทรวงมหาดไทยรอบนี้ นับว่าเป็นโอกาสทองของเจ้าของโรงแรม-รีสอร์ท หลายแห่งที่ยังไม่ได้เข้าสู่ระบบและยังไม่ได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม มีเวลาเพียงพอสามารถดำเนินการทุกอย่างให้ถูกต้องและแล้วเสร็จได้ทันเวลา การนำโรงแรม-รีสอร์ทเข้าระบบก็เพื่อยกระดับมาตรฐานด้านการท่องเที่ยวของประเทศไทยเราให้สูงขึ้น นักท่องเที่ยวต่างชาติที่ต้องการเดินทางมาท่องเที่ยวบ้านเราก็มั่นใจมากขึ้นในด้านของระบบการรักษาความปลอดภัย ดังนั้นถ้าคุณเป็นเจ้าของโรงแรม-รีสอร์ทที่ยังไม่ได้เข้าระบบและยังไม่ได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมอย่างถูกต้อง ถ้าไม่รีบปรับตัวและดำเนินการให้แล้วเสร็จในตอนนี้ก็นับว่าพลาดโอกาสทอง ที่ทางการท่านประกาศเปิดทางให้

หลักสูตร เจาะลึกโอกาสลงทุนโรงแรมขนาดเล็ก บูติค และ โฮสเทล
รุ่นที่ 8, วันศุกร์ที่ 30 - วันเสาร์ที่ 31 สิงหาคม 2562 เวลา 08:30 - 17:00 น.


Tag : ทำโรงแรม , พ.ร.บ.โรงแรม , การบริหาร , ธุรกิจโรงแรม , กฎหมายโรงแรมขนาดเล็ก , การขออนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม , กฏการเปิดโฮสเทล , ธุรกิจบูติค , ธุรกิจโฮสเทล , โรงแรม ตาม พ.ร.บ. , กฎหมายโรงแรม 2561 , ปัญหา พ.ร.บ. โรงแรม , ลงทุนโรงแรม , โรงแรมขนาดเล็ก , กฎหมายโรงแรม , โรงแรมบูติค , โรงแรมโฮสเทล , โรงแรม , กฎหมายโรงแรม , กฎหมายธุรกิจบูติค , กฎหมายธุรกิจโฮสเทล , Hostel 


48


   ก่อนอื่นเราคงต้องเริ่มจากการทำศึกษาและความเข้าใจในก่อนว่าหน้าที่และบทบาทของ “นักพัฒนาอสังหาฯ” คืออะไร ทำอะไร และสามารถเชื่อมโยงไปยังธุรกิจประเภทไหนได้บ้าง
นักพัฒนาโครงการอสังหาฯ Real estate Developer คือใคร ?
“นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์” คือ นักลงทุนซึ่งจะสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับอสังหาริมทรัพย์โดยได้ผลกำไรสูงสุด นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีทั้งแบบผู้ประกอบการและองค์กร บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่สร้างบ้านและที่อยู่อาศัยอื่นๆ ก็นับเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากสามารถสร้างรายได้และการงอกเงยมูลค่าจากสินทรัพย์ในครอบครองอยู่ได้ผู้พัฒนาโครงการ ต้องใช้ความรู้ความสามารถในด้านการประเมินศึกษาความเป็นไปได้ (Feasibility Study) ในการริเริ่มโครงการ ด้านกฎหมาย ด้านกายภาพ ด้านการตลาด และด้านการเงิน เพื่อให้มีสามารถดำเนินโครงการได้ประสบความสำเร็จ และสามารถผลิตโครงการใหม่เข้าสู้ตลาดได้อย่างต่อเนื่อง

Project Feasibility Study คืออะไร ?
เขาดูอะไรบ้างในการศึกษาความเป็นไปได้ ของการพัฒนาโครงการ ตัวอย่างเช่นการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาคอนโดมิเนียมให้ความสำคัญกับอะไร

1.   การศึกษาความเป็นไปได้โดยดูเรื่องทำเลและศักยภาพที่ดิน
เป็นการศึกษาเพื่อพิจารณาความเหมาะสม ในการดำเนินการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ทั้งการดูแลเรื่องทำเลที่ตั้ง และพื้นที่เป็นหลัก เช่น ขนาด ความกว้าง หรือรูปร่างของลักษณะที่ดิน

โดยศึกษาจากข้อดี และข้อเสีย ทำเลที่ตั้ง สภาพทางกายภาพ ลักษณะดิน ความลาดชัน ความสูงของที่ดิน การถามดิน ค่าถมดิน สิ่งอำนวยความสะดวก ซึ่งพิจารณาได้จากการเข้าถึงของสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ และอื่นๆ

2.   การศึกษาความเป็นไปได้ของที่ดินกับข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างอาคาร
กฎหมายที่จำเป็น สำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นั้นมีอยู่ไม่มาก แต่ทุกข้อล้วนสำคัญ และไม่อาจละเลยได้ ได้แก่
-   พระราชบัญญัติการผังเมือง
-   พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร
-   รายงานการศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม หรือ EIA
-   กฎหมายเฉพาะทาง
-   กฎหมายพัฒนาพื้นที่
-   โครงการเวนคืน

3.   การศึกษาความเป็นไปได้ของที่ดินกับราคาที่ดิน
การหาศักยภาพของที่ดิน ต้องใช้วิธีการประเมิน โดยใช้ วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost approach to value)

หลักสำคัญคือ "มูลค่าของสิ่งหนึ่ง = ต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงได้มาทดแทน"

วิธีการก็คือ เราเริ่มที่การประมาณการต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนตามราคาปัจจุบัน แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อม (ถ้ามี) บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น

เช่น โรงงานอายุ 10 ปี ถ้าสร้างใหม่จะใช้เงิน 10 ล้านบาท เราหักค่าเสื่อม 20% หรือปีละ 2% (สมมติให้อาคารมีอายุขัย 50 ปี) ก็แสดงว่าอาคารตามสภาพปัจจุบันมีมูลค่า 8 ล้าน สำหรับที่ดินที่ตั้งโรงงานเป็นเงินอีก 10 ล้าน (500 ตารางวา แถวนี้ขายตารางวาละ 20,000 บาท) ดังนั้นมูลค่าทรัพย์สินจึงเป็นเงิน 18 ล้านบาท เป็นต้น

ข้อสังเกตสำคัญก็คือ วิธีนี้ ส่วนมากใช้สำหรับโรงงานหรืออาคารที่สร้างขึ้นเฉพาะ กรณีบ้านจัดสรรใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดจะเหมาะสมกว่า และในภาวะที่ราคาทรัพย์สินตกต่ำ แต่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น บางครั้งต้นทุนที่คำนวณได้อาจจะแพงกว่ามูลค่าตลาดเสียอีก ทำให้การประเมินด้วยวิธีนี้ผิดเพี้ยนจากความเป็นจริงได้

4.   การศึกษาความเป็นไปได้ของที่ดินกับคู่แข่งขัน & ตลาด
สามารถวิเคราะห์ได้จากเศรษฐศาสตร์มหาภาค สภาพเศรษฐกิจ ทั้งจุลภาค และมหภาค ที่มีผลต่อแนวโน้มของกำลังซื้อ และต้นทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ และยังสามารลงมือศึกษาได้จากปัจจัยต่างๆ อันได้แก่
- การสำรวจข้อมูลด้านประชากรศาสตร์
- การศึกษาแผนพัฒนาเมืองที่เปลี่ยนแปลงจากเดิม
- การสำรวจปริมาณคนผ่านทาง
- การสำรวจทั้งคุณภาพและปริมาณ
- การตรวจสอบความต้องการ ตรวจตราหาคู่แข่ง บนทำเลที่น่าสนใจ
- การขอข้อมูลจากหน่วยงานราชการ ศูนย์วิจัยต่างๆ และการสำรวจลงพื้นที่ด้วยตนเอง
 
หลักสูตร นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ (RE162)
รุ่นที่ 25, วันอังคารที่ 3 - วันพุธที่ 4 กันยายน 2562 เวลา 08:30 - 17:00 น.
 
 
 
5.   การศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินและประเมินความคุ้มค่าของโครงการ
การลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบถึงความคุ้มค่า และสภาพคล่องทางการเงินในขณะนั้น รวมถึงในอนาคตด้วย ซึ่งอาจใช้ข้อมูลทางการตลาดมาตั้งสมมติฐานเพื่อวิเคราะห์ผลตอบแทนทางการเงิน ได้แก่
-   อัตราการเช่า
-   รายละเอียดการชำระเงิน
-   การประมาณค่าใช้จ่ายในการพัฒนาโครงการด้วย เช่น การประมาณการผลตอบแทนโครงการเพื่อช่วยประกอบการตัดสินใจ

อย่างที่ได้กล่าวมาข้างต้นว่า การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องใช้เงินลงทุนสูง ซึ่งอาจจะทำให้ผู้ที่ไม่มีทุนไม่สามารถทำธุรกิจนี้ได้ ดังนั้น การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่ง ที่จะให้ธุรกิจของคุณดำเนินไปด้วยความเรียบร้อย

หลักสูตร นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ (RE162)
รุ่นที่ 25, วันอังคารที่ 3 - วันพุธที่ 4 กันยายน 2562 เวลา 08:30 - 17:00 น.
 

Tag : นักพัฒนาอสังหาฯ ,นักลงทุน, ลงทุนสร้างบ้านขาย, นักพัฒนาอสังหาฯ, นักลงทุน, Real estate Developer, พัฒนาโครงการอสังหาฯ, Feasibility Study, Project Feasibility Study, เจ้าของที่ดิน, เจ้าของโครงการ, นักลงทุนมือใหม่, อสังหาฯ มือใหม่, นักธุระกิขมือใหม่, มือใหม่หัดลงทุน, นักพัฒนามือใหม่, อสังหา ฯ ทำเงิน, พัฒนาโครงการ, นักลงทุนอสังหา ฯ

49

ปัจจุบันมีหลากหลายทางเลือกให้เจ้าของที่ดินสามารถเลือกลงทุนพัฒนาโครงการได้หลายรูปแบบ เจ้าของที่ดินในที่นี้อาจเรียกได้ว่าเป็น “นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์” (Real estate Developer) หรือนักพัฒนาที่ดินโดยผู้เขียนขอใช้คำว่า “นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์”

แล้ว “นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์” Real estate Developer คือใคร ?
คือ นักลงทุนซึ่งจะสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับอสังหาริมทรัพย์โดยได้ผลกำไรสูงสุด นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีทั้งแบบผู้ประกอบการและองค์กร บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่สร้างบ้านและที่อยู่อาศัยอื่นๆ ก็นับเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากสามารถสร้างรายได้และการงอกเงยมูลค่าจากสินทรัพย์ในครอบครองอยู่ได้ผู้พัฒนาโครงการ ต้องใช้ความรู้ความสามารถในด้านการประเมินศึกษาความเป็นไปได้ (Feasibility Study) ในการริเริ่มโครงการ ด้านกฎหมาย ด้านกายภาพ ด้านการตลาด และด้านการเงิน เพื่อให้มีสามารถดำเนินโครงการได้ประสบความสำเร็จ และสามารถผลิตโครงการใหม่เข้าสู้ตลาดได้อย่างต่อเนื่อง

โดยรูปแบบการลงทุนนักพัฒนานักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สามารถทำได้หลายรูปแบบ ผู้เขียนขอยกตัวอย่างง่ายๆ ดังนี้ 
1.ลงทุนเองบริหารเอง อาจมีการหาคอนเซาท์มาช่วยบริหารงานบางส่วน
2.มีผู้ร่วมลงทุน
3.มีที่ดินแต่ไปร่วมลงทุนกับบริษัทรับเหมาก่อสร้าง นักพัฒนาอสังหาฯ จะเลือกลงทุนแบบไหนขึ้นอยู่กับศักยภาพทางการบริหารและศักยภาพทางการเงินของนักพัฒนาอสังหาฯ แต่ละราย
 
1.ลงทุนเองบริหารเอง
การลงทุนด้วยวิธีนี้นักพัฒนาอสังหาฯ ต้องมีความรู้ด้านอสังหาฯ มากพอสมควรเพราะต้องรู้ทั้งภาพรวมของอสังหาฯ ที่คุณกำลังจะพัฒนาสินค้าอะไรออกมาขายและแข่งขันในท้องตลาด (ประเภทโครงการ, รูปแบบ, ขนาด, ราคา) รวมถึงมีความรู้ด้านการบริหารงานในด้านต่างๆ เช่น ด้านข้อกำหนดด้านกฎหมาย การบริหารงานก่อสร้าง (Construction Management) ด้านการวิเคราะห์การเงินโครงการ (Project Feasibility Study) การขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน งานขายและการตลาด (Sales and Marketing) และอื่นๆ ฯลฯ โดยนักพัฒนาอสังหาฯ สามารถหาคอนเซาท์ ที่มีความชำนาญมาช่วยบริหารจัดการในงานด้านต่างๆ

2.มีผู้ร่วมลงทุน
วิธีนี้นักพัฒนาอสังหาฯ อาจมีผู้ร่วมการลงเงินและบริหารงานบริหารงานร่วมกัน อาจมีการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินบางส่วน การบริหารงานก็จะเหมือนกันกับการลงทุนเองบริหารเอง แต่ต่างกันในเรื่องของอำนาจการตัดสินใจในเรื่องของการดำเนินงานและการแบ่งผลกำไรตามสัดส่วนเงินลงทุน
 
3.มีที่ดินแต่ไปร่วมลงทุนกับบริษัทรับเหมาก่อสร้าง

วิธีนี้นักพัฒนาอสังหาฯ จะเป็นผู้ลงทุนที่ดิน แบ่งที่ดินขายเป็นแปลงๆ และหาบริษัทรับเหมาก่อสร้าง มารับช่วงต่อเพื่อสร้างบ้านลงไปในที่ดิน โดยบริษัทรับเหมาก่อสร้างจะทำหน้าที่ ออกแบบ ขออนุญาตก่อสร้าง รวมถึงด้านการขายการตลาด การลงทุนในลักษณะนี้จะเป็นลักษณะเหมือนลงหุ้นด้วยที่ดินสามารถพัฒนาโครงการ

นี้เป็นตัวอย่างรูปแบบวิธีการลงทุนทำโครงการอสังหาฯ  นักพัฒนาอสังหาฯ แต่ละท่านจะเลือกลงทุนแบบไหน ก็แล้วแต่ความเหมาะสม  แต่ท่านจะเป็นนักพัฒนาที่ประสบความสำเร็จได้ ท่านจะต้องศึกษาวิธีการทำโครงการในทุกขั้นตอนอย่างถ่องแท้ เพื่อที่จะสามารถพัฒนาโครงการให้ราบรื่นและไม่ผิดพลาด

หลักสูตร นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ (RE162)
รุ่นที่ 25, วันอังคารที่ 3 - วันพุธที่ 4 กันยายน 2562 เวลา 08:30 - 17:00 น.

 
Tag :, ลงทุนสร้างบ้านขาย, นักพัฒนาอสังหาฯ, นักลงทุน, Real estate Developer, พัฒนาโครงการอสังหาฯ, Feasibility Study, Project Feasibility Study, เจ้าของที่ดิน, เจ้าของโครงการ, นักลงทุนมือใหม่, อสังหาฯ มือใหม่, นักธุรกิจมือใหม่, มือใหม่หัดลงทุน, นักพัฒนามือใหม่, อสังหา ฯ ทำเงิน, พัฒนาโครงการ, นักลงทุนอสังหา ฯ

50

ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ Real estate Developer  คือใคร ?
คือนักลงทุนซึ่งจะสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับอสังหาริมทรัพย์โดยได้ผลกำไรสูงสุด นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีทั้งแบบผู้ประกอบการและองค์กร บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่สร้างบ้านและที่อยู่อาศัยอื่นๆ ก็นับเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากสามารถสร้างรายได้และการงอกเงยมูลค่าจากสินทรัพย์ในครอบครองอยู่ได้ผู้พัฒนาโครงการ ต้องใช้ความรู้ความสามารถในด้านการประเมินศึกษาความเป็นไปได้ (Feasibility Study) ในการริเริ่มโครงการ ด้านกฎหมาย ด้านกายภาพ ด้านการตลาด และด้านการเงิน เพื่อให้มีสามารถดำเนินโครงการได้ประสบความสำเร็จ และสามารถผลิตโครงการใหม่เข้าสู้ตลาดได้อย่างต่อเนื่อง

 
Project Feasibility Study คืออะไร เขาดูอะไรบ้างในการศึกษาความเป็นไปได้ ของการพัฒนาโครงการ ตัวอย่างเช่นการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาคอนโดมิเนียมให้ความสำคัญกับอะไร
 
•   การศึกษาความเป็นไปได้โดยดูเรื่องทำเลและศักยภาพที่ดิน
เป็นการศึกษาเพื่อพิจารณาความเหมาะสม ในการดำเนินการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ทั้งการดูแลเรื่องทำเลที่ตั้ง และพื้นที่เป็นหลัก เช่น ขนาด ความกว้าง หรือรูปร่างของลักษณะที่ดิน
โดยศึกษาจากข้อดี และข้อเสีย หรือโอกาสในการอุปสรรคของ ทำเลที่ตั้ง สภาพทางกายภาพ ลักษณะดิน ความลาดชัน ความสูงของที่ดิน การถามดิน ค่าถมดิน สิ่งอำนวยความสะดวก ซึ่งพิจารณาได้จากการเข้าถึงของสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ และอื่นๆ
 
 
•   การศึกษาความเป็นไปได้ของที่ดินกับข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างอาคาร
กฎหมายที่จำเป็น สำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นั้นมีอยู่ไม่มาก แต่ทุกข้อล้วนสำคัญ และไม่อาจละเลยได้ ได้แก่
พระราชบัญญัติการผังเมือง
พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร
รายงานการศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม หรือ EIA
กฎหมายเฉพาะทาง
กฎหมายพัฒนาพื้นที่
โครงการเวนคืน
 
•   การศึกษาความเป็นไปได้ของที่ดินกับราคาที่ดิน
การหาศักยภาพของที่ดิน ต้องใช้วิธีการประเมิน โดยใช้ วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost approach to value)
หลักสำคัญคือ "มูลค่าของสิ่งหนึ่ง = ต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงได้มาทดแทน" วิธีการก็คือ เราเริ่มที่การประมาณการต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนตามราคาปัจจุบัน แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อม (ถ้ามี) บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น

เช่น โรงงานอายุ 10 ปี ถ้าสร้างใหม่จะใช้เงิน 10 ล้านบาท เราหักค่าเสื่อม 20% หรือปีละ 2% (สมมติให้อาคารมีอายุขัย 50 ปี) ก็แสดงว่าอาคารตามสภาพปัจจุบันมีมูลค่า 8 ล้าน สำหรับที่ดินที่ตั้งโรงงานเป็นเงินอีก 10 ล้าน (500 ตารางวา แถวนี้ขายตารางวาละ 20,000 บาท) ดังนั้นมูลค่าทรัพย์สินจึงเป็นเงิน 18 ล้านบาท เป็นต้น
   
ข้อสังเกตสำคัญก็คือ วิธีนี้ ส่วนมากใช้สำหรับโรงงานหรืออาคารที่สร้างขึ้นเฉพาะ กรณีบ้านจัดสรรใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดจะเหมาะสมกว่า และในภาวะที่ราคาทรัพย์สินตกต่ำ แต่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น บางครั้งต้นทุนที่คำนวณได้อาจจะแพงกว่ามูลค่าตลาดเสียอีก ทำให้การประเมินด้วยวิธีนี้ผิดเพี้ยนจากความเป็นจริงได้
 
 
•   การศึกษาความเป็นไปได้ของที่ดินกับคู่แข่งขัน & ตลาด
สามารถวิเคราะห์ได้จากเศรษฐศาสตร์มหาภาค สภาพเศรษฐกิจ ทั้งจุลภาค และมหภาค ที่มีผลต่อแนวโน้มของกำลังซื้อ และต้นทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ และยังสามารลงมือศึกษาได้จากปัจจัยต่างๆ อันได้แก่
- การสำรวจข้อมูลด้านประชากรศาสตร์
- การศึกษาแผนพัฒนาเมืองที่เปลี่ยนแปลงจากเดิม
- การสำรวจปริมาณคนผ่านทาง
- การสำรวจทั้งคุณภาพและปริมาณ
- การตรวจสอบความต้องการ ตรวจตราหาคู่แข่ง บนทำเลที่น่าสนใจ
- การขอข้อมูลจากหน่วยงานราชการ ศูนย์วิจัยต่างๆ และการสำรวจลงพื้นที่ด้วยตนเอง
 
หลักสูตร นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ (RE162)
รุ่นที่ 25, วันอังคารที่ 3 - วันพุธที่ 4 กันยายน 2562 เวลา 08:30 - 17:00 น.


 
 
•   การศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินและประเมินความคุ้มค่าของโครงการ
การลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบถึงความคุ้มค่า และสภาพคล่องทางการเงินในขณะนั้น รวมถึงในอนาคตด้วย ซึ่งอาจใช้ข้อมูลทางการตลาดมาตั้งสมมติฐานเพื่อวิเคราะห์ผลตอบแทนทางการเงิน ได้แก่
- อัตราการเช่า
- รายละเอียดการชำระเงิน
- การประมาณค่าใช้จ่ายในการพัฒนาโครงการด้วย เช่น การประมาณการผลตอบแทนโครงการเพื่อช่วยประกอบการตัดสินใจ
อย่างที่ได้กล่าวมาข้างต้นว่า การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องใช้เงินลงทุนสูง ซึ่งอาจจะทำให้ผู้ที่ไม่มีทุนไม่สามารถทำธุรกิจนี้ได้ ดังนั้น การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่ง ที่จะให้ธุรกิจของคุณดำเนินไปด้วยความเรียบร้อย

 Tag:  นักพัฒนาอสังหาฯ ,นักลงทุน, ลงทุนสร้างบ้านขาย, นักพัฒนาอสังหาฯ, นักลงทุน, Real estate Developer, พัฒนาโครงการอสังหาฯ, Feasibility Study, Project Feasibility Study, เจ้าของที่ดิน, เจ้าของโครงการ, นักลงทุนมือใหม่, อสังหาฯ มือใหม่, นักธุระกิขมือใหม่, มือใหม่หัดลงทุน, นักพัฒนามือใหม่, อสังหา ฯ ทำเงิน, พัฒนาโครงการ, นักลงทุนอสังหา ฯ

หน้า: [1] 2 3