ThaiFranchiseCenter Webboard

บ้านและออฟฟิส | Home & Office => อสังหาริมทรัพย์ | Property => ที่ดิน/ที่ดินเปล่า | Land => ข้อความที่เริ่มโดย: นนทรีย์ ที่ สิงหาคม 29, 2016, 07:52:42 AM

หัวข้อ: ที่ดินสวยๆ ซื้อไม่ดูผังเมือง ก็ปรากฏว่าทำอะไรไม่ได้
เริ่มหัวข้อโดย: นนทรีย์ ที่ สิงหาคม 29, 2016, 07:52:42 AM
การเก็งกำไรและการลงทุน (http://www.trebs.ac.th/Thai/news/index.php?nid=72) ถือเป็นเรื่องคู่กันเสมอ ในมุมมองของคนทั่วไปมักมองว่าการเก็งกำไรเป็นเรื่องของตลาดหลักทรัพย์ แต่สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นคนละกรณีกัน เนื่องจากการเก็งกำไรที่ดินสามารถทำได้อย่างเสรีและเปิดกว้างมาก


(https://trebsblog.files.wordpress.com/2016/08/76123cd821-4.jpg)



ปัญหา "หญ้าปากคอก" (เรื่องง่ายๆ ที่เรามองข้ามไป) อันหนึ่งก็คือ ผังเมือง บางทีเราเห็นที่สวยๆ แต่พอซื้อไปโดยไม่ดูผังเมือง (http://www.trebs.ac.th/Thai/news/index.php?nid=72) ก็ปรากฏว่าเราทำอะไรไม่ได้ เช่น ที่ดินหน้าศูนย์ศิลปาชีพ เรากะจะสร้างอาคารพาณิชย์รองรับคนมาเยือน แต่เขามีข้อกำหนดห้ามสร้างเด็ดขาด ใครซื้อไปก็จ๋อยนั่นเอง

        ประเด็นที่เราท่านอาจมองข้ามก็คือ ผังเมือง (http://www.trebs.ac.th/Thai/news/index.php?nid=72)มีหมดอายุบ้าง ไม่หมดบ้าง เราต้องรู้ให้ชัด ตั้งแต่มีกฎหมายผังเมืองฉบับแรกเมื่อปี 2495 หรือ 64 ปีก่อนหน้านี้ ประเทศไทยมีผังเมืองเกิดขึ้น 259 ผัง หรือเฉลี่ยเกิดขึ้นประมาณ 4 ผังต่อปีเท่านั้นเอง ที่สำคัญผังเมืองที่ประกาศใช้แล้วนั้น หมดอายุไปถึง 32% หรือหนึ่งในสาม โดยบางผัง หมดอายุไป 13 ปีแล้วก็ยังไม่ได้ทำอะไรเลย

        ตัวอย่างที่ชัดเจนของการไม่มีส่วนร่วมก็คือ กรณีคำสั่งศาลให้รื้อโรงแรมดิเอทัส (http://bit.ly/1PsV5mn) ที่ก่อสร้างในซอยร่วมฤดี ที่มีความของถนนไม่ถึง 10 เมตร กรณีนี้ยังสะท้อนถึงการผังเมืองที่ขาดประสิทธิภาพ ท้องที่ซอยร่วมฤดีหรือตลอดแนวถนนสุขุมวิท และถนนพหลโยธินช่วงต้น อาจถือเป็น “บีเวอรี่ฮิลล์” (แหล่งที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้สูง) ของประเทศไทยเมื่อเกือบ 60 ปีที่ผ่านมา หากการผังเมืองมีความเข้มแข็งย่อมพึงสงวนพื้นที่เหล่านี้ให้อยู่ในสภาพเดิม โดยไม่อนุญาตให้มีการก่อสร้างอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ แต่ที่ผ่านมากลับมีการก่อสร้างเกิดขึ้นมากมาย สร้างความเดือดร้อนรำคาญใจให้แก่ผู้อยู่อาศัยในท้องที่เหล่านี้จนถึงขั้น ฟ้องร้องเช่นในกรณีนี้

        อย่างไรก็ตามโดยที่มีการก่อสร้างอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่เกิด ขึ้นมากมายในปัจจุบันจนกลายเป็นบรรทัดฐานไปแล้ว การจะพยายามจำกัดเช่นการร่างผังเมืองฉบับใหม่ ย่อมกลับกลายเป็นรอนสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินรายอื่น ๆ และทำให้โอกาสในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเมืองมีความจำกัดลง หรือมีราคาสูงขึ้น ส่งผลเสียต่อประชาชนในอีกแง่หนึ่ง ทำให้เมืองต้องแผ่ออกไปสู่รอบนอก ทำลายพื้นที่เกษตรกรรม และทำให้สาธารณูปโภคต้องขยายออกไปไม่สิ้นสุด นี่จึงเป็นปัญหาการผังเมืองที่ขาดประสิทธิภาพ

        ในบรรดาผังเมืองที่หมดอายุไปแล้ว 82 ผัง หรือ 32% แยกได้เป็นดังนี้:

(https://trebsblog.files.wordpress.com/2016/08/12.png)



        อย่างไรก็ตามหากมีการหมดอายุ ผังเมืองอีก 31 ผัง หรือ 12% จะหมดอายุในปี 2559 อีก 42 ผังหรือ 16% จะหมดอายุในปี 2560 การแก้ปัญหาด้วยการไม่ต้องให้หมดอายุ จึงไม่แน่ใจว่าจะใช่แนวทางที่ถูกต้องเหมาะสมหรือไม่ การวางผังที่มีข้อบกพร่องมาหลายปี ที่ควรจะรีบแก้ไข ก็คงไม่ได้รับการแก้ไข ไม่ได้รับการเยียวยาตามเวลาที่สมควรหรือไม่ ประชาชนและเมืองต่าง ๆ จะเสียประโยชน์จากความล้าหลังของการผังเมืองไทยหรือไม่


        แนว ทางที่สำคัญหนึ่งของการผังเมืองก็คือ ควรให้ประชาชนในท้องถิ่นเป็นผู้วางผัง ไม่ใช่ให้รัฐจากส่วนกลาง หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ไปวางให้เป็นองค์รวม โดยขาดการรับฟังและปฏิบัติตามความเห็นของประชาชนในพื้นที่อย่างแท้จริง หน่วยราชการส่วนกลางหรือ อปท. จะวางแผนก็ควรวางแผนในกรณีผังล่วงหน้า เช่น การสร้างเมืองบริวาร หรือการพัฒนาศูนย์ธุรกิจใจกลางเมือง เป็นต้น

        สำหรับประชาชน นักลงทุนที่ไปซื้อที่ดิน ต้องไปติดต่อราชการให้ชัดเจนก่อนว่าแถวนั้น

        1. มีผังเมืองหรือไม่

        2. ถ้ามีแล้วหมดอายุหรือยัง

        3. ถ้าหมดอายุแล้วมีการออกข้อกำหนดคล้ายผังเมืองมาใช้ชั่วคราวหรือไม่






ส่วนราชการที่จะไปขอรับทราบข้อมูลนี้ ซึ่งอาจดูได้จาก online โทรศัพท์ไปถาม หรือไปติดต่อโดยตรง ได้แก่:

        1. กรมโยธาธิการและผังเมือง (http://www.trebs.ac.th/Thai/news/index.php?nid=72) ถ้าเป็นในต่างจังหวัดก็เป็นสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดนั้นๆ ซึ่งเป็นราชการส่วนภูมิภาค

        2. ท้องถิ่นนั้น ๆ เช่น กรุงเทพมหานคร (สำนักการผังเมือง (http://www.trebs.ac.th/Thai/news/index.php?nid=72)) สำนักงานเขต องค์การบริหารส่วนตำบล เทศบาล นั่นเอง

        นอกจากนั้นท่านยังสามารถถามผู้รู้ในท้องที่ ได้แก่ สถาบันการเงิน (ฝ่ายสินเชื่อ) บริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน เป็นต้น แต่ถ้าตรวจสอบดูแล้วมีข้อที่ขัดแย้งกัน ก็ต้องตรวจสอบใหม่ โดยเฉพาะกับส่วนราชการในส่วนกลางนั่นเอง


ที่มา: http://www.trebs.ac.th/Thai/news/index.php?nid=72 (http://www.trebs.ac.th/Thai/news/index.php?nid=72)