หอพัก อะพาร์ตเม้นต์ กำลังตายเพราะ คอนโดมิเนียม จริงหรือ?

[นนทรีย์]

หอพัก อะพาร์ตเม้นต์  กำลังตายเพราะ คอนโดมิเนียม จริงหรือ?
แล้วคำสบประมาทที่ว่าทำ อะพาร์ตเม้นต์ เหมาะเฉพาะกับคนที่มีที่ดินกับเงินสดจริงหรือไม่?
ถ้าถามผมผมคงตอบว่า...“เก๊าก้อม่ะรู้จิ 555”
แต่ผมคงขออนุญาตใช้การคิด วิเคราะห์ แยกแยะ ให้ฟังคร่าวๆ แล้วกันครับว่า...

“การที่นักลงทุนอสังหาฯ หลายคนมักสบประมาทว่า apartment กำลังตายเพราะ condo และถ้าจะทำ อะพาร์ตเม้นต์ ควรมีที่ดินกะเงินสด...คนที่พูด เขาพูดจากสมมติฐานอะไร แล้วสมมติฐานนั้นมีช่องโหว่ หรือเงื่อนไขอะไรบ้างที่พอจะทำให้สมมติฐานนั้นผิดครับ”


         สมมติฐานของนักลงทุนที่สบประมาทอะพาร์ตเม้นต์ ส่วนใหญ่ที่ตอบเหมือนๆ กันมีดังนี้
         1.ถ้ากู้ทำ อะพาร์ตเม้นต์ ดอกเบี้ยของ owner จะโหดกว่าคนที่ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยเอง และถ้าคิดจะทำก็ควรใช้เงินสด (แล้วถ้าต้องใช้เงินสดกับ apartment ทั้งตึกล่ะก็ ขอมูนวอล์ก...ถอยดีกว่า!!)
         2.ลูกบ้าน (ลูกค้าน่ะแหละครับ) มักคิดว่าจะเช่าอะพาร์ตเม้นต์  ไปทำไม สู้ผ่อนคอนโดมิเนียมกับธนาคารแล้วเป็นกรรมสิทธิ์ของตนดีกว่า (ขายทำ capital gain ได้ด้วย)
         3.แม้ อะพาร์ตเม้นต์ จะเก็บค่าเช่าสุทธิได้ต่อ unit เท่ากันกับคอนโดมิเนียม (ในที่นี้หมายถึงค่าเช่าหักอัตราว่าง ค่าใช้จ่ายต่างๆ นาๆ จนเป็น Net Operating Income before Tax แล้ว) อะพาร์ตเม้นต์ ก็จะโดนภาษีสุดโหดที่เรียกว่า “ภาษีโรงเรือน” โดยไม่สนใจว่าลูกบ้านท่านจะอยู่จริงหรือไม่ (จนท่านต้องร้องถามเจ้าหน้าที่ฯ ว่า “ไมโหดจุงเบย?!”) ซึ่งจะทำให้ผลตอบแทนต่ำกว่า คอนโดมิเนียมปล่อยเช่าอยู่ดี
         จริงๆ มีอีกเยอะแยะหลายข้อ แต่ที่ซ้ำๆ กัน ไม่พ้น 3 ข้อนี้เลยครับ

ทีนี้มาชำแหละกันดีกว่าว่าจริงเท็จประการใด แล้วแก้ทางกันยังไง



         คำสบประมาทที่ 1. ถ้ากู้ทำ apartment ดอกเบี้ยของ owner จะโหดกว่าคนที่ซื้อคอนโดมิเนียม เพื่ออยู่อาศัยเอง และถ้าคิดจะทำก็ควรใช้เงินสดเพราะอะไร
         นั่นเพราะธนาคารมองว่าการที่ท่านกู้ไปทำ apartment นั้นท่านกู้เงินไปทำธุรกิจครับ ซึ่งความเสี่ยงสูงกว่า และถ้าหากท่านสามารถต่อรองกับธนาคารว่าขอกู้ MLR 7.5% ระยะเวลายาวถึง 15 ปีได้ ถือว่าท่านโชคดี ครับ
         ในขณะที่ท่านที่ตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียม (โดยอ้างว่า) เพื่ออยู่อาศัยนั้น ธนาคารอาจบ้าจี้ให้ท่านกู้ถึง 30 ปี MLR -2% (หรือ 5.5%) แถมส่งตาหวานและเลี้ยงกาแฟท่านอย่างดี



         ท่านอาจจะเถียงในใจว่า แต่ “apartment มีต้นทุนที่ถูกกว่า เพราะสร้างเอง น่าจะส่งเงินให้ธนาคารน้อยกว่า แม้จะกู้ได้สั้นกว่า”...แต่เดี๋ยวผมจะคำนวณให้ดูครับ
         เคส1 กู้ในฐานะ owner ของ apartment
         กำหนดให้ apartment spec เดียวกับ condo เลย ทำเลเดียวกัน วัสดุเกรดเดียวกัน มี fitness สระว่ายน้ำเหมือนกันเด๊ะ ทุนต่อ unit เท่ากับ ห้องละ 1.6 ล้านบาท ได้ 30 ตร.ม.


         สมมติท่านสามารถขอกู้ได้รายละเอียดดังนี้

ระยะเวลา 15 ปี (ว้าว!)
MLR 7.5% แถมยังขอปลอดเงินต้นได้ 12 เดือน สำหรับช่วงก่อสร้าง
D/E เท่ากับ 2 แปลว่า ต่อ 1 ห้อง ท่านควักเงินเอง 530,000 บาท และ กู้ 1.07 ล้าน
       

         นี่คือเคสที่โชคดีแล้วนะครับ

         ท่านจะต้องจ่ายเงินให้ธนาคารประมาณเดือนละ 10,275 บาท สำหรับ apartment ห้องนี้ครับ

         ซึ่งคนที่จ่ายคือใคร ก็คือลูกบ้านคนเช่านั่นเอง แถม 10,275 บาทนี้ คือที่หักค่าใช้จ่ายต่างๆ นาๆ และภาษีโรงเรือนแล้วนะครับ แปลว่าลูกบ้านท่านต้องจ่ายแพงกว่านี้อีก!! (แม่เจ้า...สงสัยต้องให้ญี่ปุ่นเช่าแฮะ?)

         เคส2 กู้ในฐานะซื้อคอนโดมิเนียม (โดยอ้าง) เพื่ออยู่อาศัย
         กำหนดให้ apartment spec เดียวกับ condo เลย ทำเลเดียวกัน วัสดุเกรดเดียวกัน มี fitness สระว่ายน้ำเหมือนกันเด๊ะ ทุนต่อ unit เท่ากับ ห้องละ 1.6 ล้านบาท ได้ 30 ตร.ม.
         แต่ท่านจะไม่ได้ซื้อคอนโดที่ราคา 1.6 ล้านบาทหรอกครับ หุๆ ส่วนใหญ่เจ้าของโครงการจะบวกเพิ่มประมาณ 35% ครับ (15% ค่าใช้จ่ายการตลาด และห้องตัวอย่าง อีก 20% เข้ากระเป๋าไปทำที่อื่นต่อ อย่างเคสนี้ developer ที่ขาย condo ได้ไปห้องละประมาณ 320,000 บาทครับ จริงๆ เพิ่มคำสบประมาทข้อ 4 ได้อีกคือทำ condo ขายอาจดีกว่า apartment แต่เดี๋ยวยาวครับ หุๆ )
         สมมติท่านสามารถขอกู้ได้รายละเอียดดังนี้

จริงๆ ธนาคารอาจให้ท่านกู้ถึง 30 ปี แต่พอดีท่านอายุ 30 กว่าแล้ว ธนาคารเลยให้แค่ 25 ปี
MLR ปกติอาจได้ถึง -2% แต่ท่านได้แค่ -1% หรือ 6.5%
D/E เท่ากับ 2 แปลว่าท่านควักเงินเอง 720,000 บาท และ กู้ 1.44 ล้าน

อ่านต่อ: http://www.trebs.ac.th/Thai/news/index.php?nid=50